El presente trabajo pretende llamar la atención sobre el suelo urbano consolidado desde el punto de vista de su gestión. Tradicionalmente, el urbanismo se ha tratado sobre todo por referencia al suelo urbanizable. De hecho, el origen mismo de la idea de gestión y hasta de urbanismo se vinculan a este tipo de suelo. La regulación del urbano ha permanecido, en esencia, siguiendo parámetros históricos de policía urbanística, y poco más, junto a ciertos mecanismos de financiación y fomento por la vía de la legislación de vivienda. Incluso, cuando se llega a hablar de gestión del suelo urbano consolidado se entienden sólo operaciones de normalización de parcelas para completar su urbanización o para que alcancen los terrenos la condición de solar. No se piensa en la gestión urbanística por referencia a los edificios y las viviendas.
No obstante, estos modestos planteamientos están empezando a cambiar y cada vez más patente se presenta la problemática en suelo urbano. La idea de gestión territorial, por ejemplo (es decir, las consecuencias, desde el punto de vista de la gestión urbanística, de la ordenación del territorio) lleva a una mayor atención del suelo urbano: es posible transferir aprovechamientos desde el suelo urbanizable al urbano. Es posible, incluso, en ciertas Comunidades Autónomas dirigir el urbanismo territorialmente imponiendo una lógica de rehabilitación antes de seguir desarrollando exclusivamente urbanizaciones en suelo urbanizable.