La reforma de la LAU, dilatadamente gestada en el tiempo, vio finalmente la luz mediante la Ley 4/2013 sobre la que básicamente se proyecta el Comentario que este libro acoge. Obviamente sus páginas tienen como precedente las reflexiones en su día efectuadas sobre la Ley de 1994 que se reflejaron editorialmente a través de la publicación actualizable que la Editorial mantiene sobre la legislación arrendaticia urbana. De esta manera, recogiendo cuanto allí se expresó -muy especialmente el complejo régimen transitorio que se incluye inalterado si bien el tiempo va privándole de virtualidad-hemos centrado el actual comentario no tanto en volver sobre lo que todos ya conocíamos, objeto de múltiples y amplios comentarios, como sobre las específicas y cuestionadas novedades legislativas que la Ley introduce. Novedades aparentemente profundas, sin duda bienintencionadas, pero de las que generalizadamente se duda que sirvan al objetivo que, desde décadas, todos venimos escuchando de los responsables políticos de turno: el incremento porcentual de la residencia en alquiler frente a la detentada en propiedad.
La presente monografía aspira por tanto a aunar coordinadamente todos los desarrollos doctrinales y jurisprudenciales que la aplicación de la ley ha propiciado en los casi veinte años de vigencia con el comentario constructivo, aunque a veces resulte necesariamente crítico, a la profunda modificación de un nuevo articulado nacido para materializar una constante aspiración que esperemos se consiga. La actual situación social, tras el estallido de la crisis y las dificultades de acceso a la financiación para la compra, parece propicia a ello.
RELACIÓN DE AUTORES............................................................................................................................ 7
ABREVIATURAS.............................................................................................................................................. 9
PRESENTACIÓN.............................................................................................................................................. 11
LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE,
DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
TÍTULO I. ÁMBITO DE LA LEY
Artículo 1. Ámbito de aplicación........................................................................................................... 17
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.............................................................................................. 29
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda ............................................... 52
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 4. Régimen aplicable................................................................................................................. 75
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 5. Arrendamientos excluidos................................................................................................. 97
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
TÍTULO II. DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
CAPÍTULO I. NORMAS GENERALES
Artículo 6. Naturaleza de las normas ................................................................................................ 109
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas .... 128
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo............................................................................... 160
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
CAPÍTULO II. DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO
Artículo 9. Plazo mínimo......................................................................................................................... 200
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 10. Prórroga del contrato ....................................................................................................... 244
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 11. Desistimiento del contrato.............................................................................................. 267
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del
arrendatario ............................................................................................................................................... 286
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador .................................................................... 316
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada .................................................................... 336
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario............. 347
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 16. Muerte del arrendatario .................................................................................................. 369
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
CAPÍTULO III. DE LA RENTA
Artículo 17. Determinación de la renta.............................................................................................. 387
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 18. Actualización de la renta ................................................................................................ 403
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras................................................................................... 414
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales........................................................ 428
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
CAPÍTULO IV. DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Artículo 21. Conservación de la vivienda .......................................................................................... 441
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 22. Obras de mejora .................................................................................................................. 476
(Celia Martínez Escribano)
Artículo 23. Obras del arrendatario..................................................................................................... 502
(Celia Martínez Escribano)
Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.................................................................................. 532
(Jacobo B. Mateo Sanz)
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente............................................................................. 565
(Jacobo B. Mateo Sanz)
CAPÍTULO V. DE LA SUSPENSIÓN, RESOLUCIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO
Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda........................................................................................ 632
(Henar Álvarez Álvarez)
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones................................................................................. 652
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Artículo 28. Extinción del arrendamiento........................................................................................ 724
(Henar Álvarez Álvarez)
TÍTULO III. DE LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA
Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada ........................................................................... 747
(Fernando Crespo Allué)
Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario ................................................. 768
(Fernando Crespo Allué)
Artículo 31. Derecho de adquisición preferente............................................................................. 779
(Fernando Crespo Allué)
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo ............................................................................. 787
(Fernando Crespo Allué)
Artículo 33. Muerte del arrendatario................................................................................................... 807
(Fernando Crespo Allué)
Artículo 34. Indemnización al arrendatario.................................................................................... 820
(Fernando Crespo Allué)
Artículo 35. Resolución de pleno derecho ......................................................................................... 845
(Fernando Crespo Allué)
TÍTULO IV. DISPOSICIONES COMUNES
Artículo 36. Fianza....................................................................................................................................... 863
(Fernando Crespo Allué)
Artículo 37. Formalización del arrendamiento .............................................................................. 870
(Fernando Crespo Allué)
TÍTULO V. PROCESOS ARRENDATICIOS
Artículo 38. [Derogado]............................................................................................................................. 879
Artículo 39. [Derogado]............................................................................................................................. 879
Artículo 40. [Derogado]............................................................................................................................ 879
(Fernando Crespo Allué)
DISPOSICIONES ADICIONALES
Disposición adicional primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en
arrendamiento .......................................................................................................................................... 944
(Fernando Crespo Allué)
Disposición adicional Segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria ................................ 952
(Fernando Crespo Allué)
Disposición adicional Tercera. Depósito de fianzas.................................................................... 955
(Fernando Crespo Allué)
Disposición adicional Cuarta. Ayudas para acceso a vivienda............................................. 959
(Fernando Crespo Allué)
Disposición adicional Quinta. [Derogada]....................................................................................... 962
(Fernando Crespo Allué)
Disposición adicional Sexta. Censo de arrendamientos urbanos ........................................ 962
(Fernando Crespo Allué)
Disposición adicional Séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de
Arbitraje........................................................................................................................................................ 965
(Fernando Crespo Allué)
Disposición adicional Octava. Derecho de retorno ..................................................................... 965
(Fernando Crespo Allué)
Disposición adicional Novena. Declaración de la situación de minusvalía................... 968
(Fernando Crespo Allué)
Disposición adicional Décima. Prescripción.................................................................................... 970
(Fernando Crespo Allué)
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Disposición transitoria Primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de
1985 ................................................................................................................................................................. 974
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Disposición transitoria Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados
con anterioridad al 9 de mayo de 1985 ............................................................................... 998
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Disposición transitoria Tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio,
celebrados antes del 9 de mayo de 1985 ...................................................................................... 1178
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Disposición transitoria Cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados
con anterioridad al 9 de mayo de 1985........................................................................................ 1320
(Vicente Guilarte Gutiérrez)
Disposición transitoria Quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial 1336
(Fernando Crespo Allué)
Disposición transitoria Sexta. Procesos judiciales........................................................................ 1343
(Fernando Crespo Allué)
DISPOSICIÓN DEROGATORIA
Disposición derogatoria Única. Disposiciones que se derogan............................................. 1344
(Fernando Crespo Allué)
DISPOSICIONES FINALES
Disposición final Primera. Naturaleza de la Ley .......................................................................... 1347
(Fernando Crespo Allué)
Disposición final Segunda. Entrada en vigor................................................................................. 1349
(Fernando Crespo Allué)
Disposición final Tercera. Publicación por el Gobierno de los Índices de Precios al
Consumo a que se refiere esta Ley .................................................................................................. 1351
(Fernando Crespo Allué)
Disposición final Cuarta. Compensaciones por vía fiscal ........................................................ 1352
(Fernando Crespo Allué)
ÍNDICE ANALÍTICO...................................................................................................................................... 1355
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