Cooperativas de viviendas en España. Particular referencia a la Comunidad Autónoma del País Vasco

Agradecimientos        7
Presentación        17
Abreviaturas        21
Introducción        27
Capítulo 1
El surgimiento del cooperativismo 
1.1.    LOS ANTECEDENTES DEL COOPERATIVISMO        31
1.2.    LOS ORÍGENES DEL COOPERATIVISMO        36
1.3.    LAS PRIMERAS COOPERATIVAS Y SUS TEÓRICOS        39
1.4.    UNA BREVE MENCIÓN A LOS PIONEROS DE ROCHDALE        42
Capítulo 2
Antecedentes y las primeras experiencias de cooperativas 
de viviendas
2.1.    LA NECESARIA REFERENCIA AL PENSAMIENTO DE TOMÁS MORO Y A LOS TEÓRICOS DEL ASOCIACIONISMO CRISTIANO        49
2.2.    PARTICULAR REFERENCIA A LOS FALANSTERIOS DE CHARLES FOURIER        51
2.3.    LAS PRIMERAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS         54
Capítulo 3
Las cooperativas de viviendas en España
3.1.    UNA INTRODUCCIÓN: DEL DERECHO A LA VIVIENDA AL DERECHO A LA CIUDAD         59
3.2.    LAS SOCIEDADES COOPERATIVAS EN LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA: EL MARCO COMPETENCIAL Y LA CONCRECIÓN DE LA POLÍTICA DE FOMENTO        69
3.3.    PARTICULAR ESTUDIO DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS         81
3.3.1.    El marco normativo: evolución histórica         81
3.3.2.    Las experiencias iniciales         85
3.3.3.    Las cooperativas de viviendas en el Derecho español         93
3.3.3.1.    El contenido del desarrollo normativo        93
3.3.3.2.    El objeto social        102
3.3.3.3.    La diferenciación con la posición de la persona consumidora        114
3.3.3.4.    Una propuesta de clasificación        118
3.3.3.5.    La financiación en el modelo mayoritario         125
3.3.3.6.    Particular mención a los aspectos contables: las aportaciones de las personas socias y su diferenciación de las cantidades entregadas a cuenta de adjudicación de vivienda. La obligación de auditar las cuentas anuales        131
3.3.3.7.    Garantías respecto a las cantidades entregadas a cuenta de adjudicación de vivienda. La jurisprudencia del Tribunal Supremo         141
3.3.3.8.    El alcance de la responsabilidad por deudas y su diferenciación de la responsabilidad por pérdidas         163
3.3.3.8.1.    Estudio general         163
3.3.3.8.2.    La concreción en las cooperativas de viviendas. Una mirada desde la jurisprudencia         171
3.3.3.9.    Sobre la embargabilidad o no de las aportaciones de las personas socias         186
3.3.3.10.    Consecuencias derivadas de la baja de la persona socia        194
3.3.3.10.1.    Aspectos generales        194
3.3.3.10.2.    La Sentencia del Tribunal Supremo 289/2020, de 11 de junio        206
3.4.    VENTAJAS Y DIFICULTADES DEL ACTUAL MODELO MAYORITARIO        213
3.4.1.    Ventajas económicas y sociales        213
3.4.2.    Las dificultades y otros debates sobre el modelo         225
3.4.2.1.    Desconocimiento de las personas socias de su propia realidad        225
3.4.2.2.    La relación de la cooperativa con la sociedad gestora. Las cooperativas de viviendas sin personas socias        227
3.4.2.3.    Un apunte sobre el concepto de promotor y su proyección en la cooperativa        233
3.4.2.4.    La sociedad gestora como promotora de hecho         235
3.4.2.5.    Otras posibles responsabilidades de las sociedades gestoras: la derivada de la vía contractual y la penal         246
3.4.2.6.    La responsabilidad de otros intervinientes        250
3.5.    POSIBILIDADES DE OTROS MODELOS EN EL COOPERATIVISMO DE VIVIENDA: LA ADMINISTRACIÓN DE BIENES Y LA CESIÓN DE USO. EL COOPERATIVISMO DE ARRENDATARIOS        253
Capítulo 4
La llegada de los nuevos modelos: las cooperativas 
de viviendas en régimen de cesión de uso
4.1.    HACIA UNA DIFERENCIACIÓN CONCEPTUAL ENTRE EL COHOUSING O VIVIENDA COLABORATIVA Y LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO        267
4.1.1.    El cohousing o vivienda colaborativa        267
4.1.2.    Particular referencia a los cohousing seniors        279
4.2.    CARACTERÍSTICAS DEL RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO        315
4.2.1.    Aspectos y elementos característicos        315
4.2.2.    Ventajas y dificultades         321
4.3.    LA REALIDAD DEL SECTOR EN ESPAÑA         335
4.3.1.    Experiencias emergentes        335
4.3.2.    Particular referencia al modelo catalán        340
4.4.    CUESTIONES JURÍDICAS DEL RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO        361
4.4.1.    El elemento no especulativo como delimitación conceptual        361
4.4.2.    Naturaleza jurídica del contrato de cesión de uso        366
4.4.3.    Contenido de los estatutos en estas cooperativas         383
4.4.4.    Sobre la titularidad del derecho de uso        388
4.4.5.    De la disposición y transmisión del derecho de uso        392
4.5.    LOS INSTRUMENTOS ECONÓMICO-FINANCIEROS        395
4.5.1.    Las aportaciones iniciales         395
4.5.2.    El crédito promotor        398
4.5.3.    El canon o cuota periódica de uso        404
4.6.    ALGUNAS CUESTIONES FISCALES RELATIVAS AL MODELO        411
4.7.    HACIA UN NUEVO DERECHO AUTONÓMICO: LAS NORMAS MÁS RECIENTES APROBADAS         418
4.8.    LA COLABORACIÓN PÚBLICO-COOPERATIVA EN RELACIÓN CON EL RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO         443
Capítulo 5
Las cooperativas de viviendas en la Comunidad Autónoma 
del País Vasco
5.1.    ALGUNOS APUNTES SOBRE EL HECHO COLECTIVO EN EL PAÍS VASCO        449
5.2.    ETAPAS DEL COOPERATIVISMO DE VIVIENDA Y REALIDAD ACTUAL         460
5.3.    LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS EN LA LEY 11/2019, DE 20 DE DICIEMBRE, DE COOPERATIVAS DE EUSKADI. PARTICULARIDADES DE UNA NOVEDOSA REGULACIÓN        467
5.3.1.    Introducción        467
5.3.2.    Objeto, operaciones y ámbito        468
5.3.3.    Régimen de las personas socias         478
5.3.4.    Sobre el órgano de administración        486
5.3.5.    La obligación de auditar cuentas y disponer de letrado o letrada asesora         489
5.3.6.    La promoción pública y la transmisión de derechos        493
5.4.    EL RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO EN LA NORMATIVA VASCA         496
5.4.1.    El régimen de cesión de uso en la Ley 3/2015, de vivienda        496
5.4.2.    El régimen de cesión de uso en la Ley 11/2019, de Cooperativas de Euskadi        499
5.4.3.    Una breve nota referida a la posible obligatoriedad de prestar garantía sobre las cantidades aportadas en estas cooperativas         506
5.5.    LA NORMATIVA DE APLICACIÓN A LAS SOCIEDADES COOPERATIVAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DEL PAÍS VASCO         511
5.6.    ESPECIFICIDADES DEL RÉGIMEN FISCAL DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DEL PAÍS VASCO        519
5.6.1.    Estudio general         519
5.6.2.    Problemática fiscal del régimen de cesión de uso en estas cooperativas         529
Capítulo 6
La política pública de la Comunidad Autónoma del País Vasco 
en materia de vivienda. El fomento del régimen de cesión 
de uso y la vivienda colaborativa
6.1.    INTRODUCCIÓN        537
6.2.    LOS PLANES DE VIVIENDA         541
6.3.    EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA 2021-2023         545
6.4.    EL FOMENTO DEL RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO Y LA VIVIENDA COLABORATIVA EN EL ÁMBITO VASCO        555
6.4.1.    El Decreto 210/2019, de 26 de diciembre, de colaboración financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo y de modificación de disposiciones reglamentarias en materia de vivienda        555
6.4.2.    La Orden de 7 de diciembre de 2021, sobre actuaciones de fomento del alquiler y otras formas de uso de las viviendas y edificios residenciales         559
6.4.3.    Decreto 80/2022, de 28 de junio, de regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales en la Comunidad Autónoma del País Vasco        569
6.4.4.    La proposición no de ley del Parlamento Vasco de 20 de noviembre de 2022, relativa al impulso del modelo de cohousing o vivienda colaborativa        572
6.4.5.    El Pacto Social por la Vivienda 2022-2036        574
6.4.6.    Sobre una normativa reguladora de la vivienda colaborativa         580
Capítulo 7
Posibilidades del cooperativismo de vivienda en régimen 
de cesión de uso en la política pública de vivienda 
de la Comunidad Autónoma del País Vasco
7.1.    ASPECTOS GENERALES SOBRE UNA NUEVA POLÍTICA PÚBLICA DE VIVIENDA        585
7.2.    LA EXPERIENCIA PILOTO DE TXOMIN ENEA: LUCES Y SOMBRAS         593
7.2.1.    Introducción        593
7.2.2.    Antecedentes, convocatoria y adjudicación del concurso público        596
7.2.3.    BIZIKIDE, S. COOP.        611
7.2.4.    La problemática del acceso al crédito promotor        638
7.3.    UNA PROPUESTA DE MODELO A IMPLEMENTAR         643
7.3.1.    Una reflexión inicial        643
7.3.2.    Los requisitos para la adjudicación: la necesidad del concurso público versus la adjudicación directa        646
7.3.3.    El modelo de cooperativa        653
7.3.4.    Sobre la entidad gestora-administradora en este tipo de cooperativas         666
7.4.    A MODO DE RESUMEN CONCLUSIVO: LAS VENTAJAS DE UN NUEVO MODELO PARA LA VIVIENDA PROTEGIDA EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DEL PAÍS VASCO        670
Bibliografía        675