Derecho Civil III. Derechos Reales (9ª Edición) 2025

1. EL DERECHO REAL
    I.    El derecho real: concepto y caracteres        23
1.    Distinción entre derecho real y derecho de crédito        23
2.    Definición del derecho real        25
3.    Figuras intermedias        27
A)    Los “iura ad rem”        27
B)    Los derechos reales “in faciendo”        27
C)    Las obligaciones propter rem        27
4.    Interrelación entre los derechos reales y los derechos de crédito        28
    II.    Clases de derechos reales        29
1.    Clasificaciones doctrinales        29
2.    Supuestos dudosos        30
A)    El arrendamiento de cosa        30
B)    Opción de compra        31
C)    Derecho de retención        31
D)    Derechos de adquisición preferente        31
    III.    Derechos reales reconocidos en la legislación española        32
1.    Derechos reales típicos        32
2.    Tipicidad y atipicidad de los derechos reales        33
    IV.    Contenido del derecho real        36
1.    La facultad de goce        36
2.    La facultad de disposición y las prohibiciones de disponer        37
3.    La facultad de prioridad o preferencia        39
4.    La facultad de provocar la realización del valor del bien en los derechos reales de garantía        39
5.    La facultad de provocar la adquisición        40
    V.    Acciones de protección de los derechos reales        40
1.    La acción reivindicatoria        41
2.    Acciones declarativas        41
3.    La acción publiciana        44
    VI.    Cuestionario        45
    VII.    Casos prácticos        45
    VIII.    Bibliografía sumaria        46
2. LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES (I). LA ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES
    I.    Presupuestos preliminares: análisis del art. 609 CC        47
    II.    Modos originarios de adquisición: La ocupación        49
1.    Concepto y requisitos de la ocupación        49
2.    Objeto. Requisitos del objeto y bienes excluidos de la ocupación        49
3.    Especial referencia a la ocupación de animales        52
A)    Modificación del régimen jurídico de los animales y su incidencia en la ocupación. Los animales abandonados        52
B)    La caza y la pesca        53
C)    Los enjambres de abejas        54
D)    Objetos arrojados al mar o que el mar arroja        55
4.    El hallazgo        55
5.    El tesoro oculto        58
A)    Consideraciones generales        58
B)    Concepto de tesoro oculto        58
C)    Reglas de atribución        61
D)    Los tesoros ocultos sujetos a la Ley de Patrimonio Histórico Español        62
    III.    La adquisición derivativa: la teoría del título y el modo        63
1.    Características del sistema transmisivo español: la teoría del título y el modo        63
2.    El título        65
3.    El modo. Las formas de traditio        66
4.    Las adquisiciones a non domino        71
    IV.    Cuestionario        73
    V.    Casos Prácticos        73
    VI.    Bibliografía Sumaria        74
3. LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES (II). LA MODIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. LA EXTINCIÓN
    VII.    La modificación de los derechos reales. La accesión        77
1.    Concepto de accesión        77
2.    La accesión de inmueble a inmueble        78
A)    Consideraciones generales        78
B)    Aluvión        78
C)    Avulsión        79
D)    Mutación de cauce        79
E)    Formación de isla        80
3.    La accesión de mueble a inmueble. Especial consideración a las construcciones extralimitadas o accesión invertida        80
A)    Consideraciones generales        80
B)    Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales propios        81
C)    Construcción, plantación o siembra en suelo propio con materiales ajenos        84
D)    Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales ajenos        85
E)    Las construcciones extralimitadas        85
a)    Consideraciones generales        85
b)    Requisitos        86
c)    Consecuencias jurídicas        90
4.    La accesión de mueble a mueble        90
A)    Consideraciones generales        90
B)    Unión        90
C)    Mezcla o confusión        93
D)    Especificación        94
    VIII.    La extinción de los derechos reales        94
1.    Consideraciones generales        94
2.    La pérdida de la cosa        95
3.    La consolidación        95
4.    La renuncia y el abandono        96
5.    La revocación        96
6.    La expropiación forzosa        97
    IX.    Cuestionario        97
    X.    Caso Práctico        98
    XI.    Bibliografía sumaria        98
4. LA POSESIÓN
    I.    Concepto        101
    II.    Los efectos jurídicos de la posesión        104
1.    La protección posesoria        105
2.    Efecto legitimador        111
3.    El ingrediente posesorio está en la base de la usucapión como modo de adquirir la propiedad y demás derechos sobre los bienes        112
    III.    Sujeto        113
    IV.    Objeto        114
    V.    Clases de posesión        116
1.    Natural y civil        116
2.    En concepto de dueño y en concepto distinto al de dueño        117
3.    En nombre propio y en nombre ajeno        120
4.    De buena y de mala fe        121
5.    Mediata e inmediata        123
6.    Justa e injusta        124
    VI.    Adquisición de la posesión        124
    VII.    Pérdida de la posesión        127
    VIII.    Liquidación de situaciones posesorias        129
1.    Frutos        130
2.    Gastos y mejoras        131
3.    Deterioro o pérdida de la cosa        133
    IX.    Cuestionario        134
    X.    Casos prácticos        134
    XI.    Bibliografía sumaria        135
5. LA USUCAPIÓN
    I.    Concepto y clases        137
    II.    Fundamento de la usucapión        138
    III.    Derechos susceptibles de usucapión        139
    IV.    Presupuestos de la usucapión        140
1.    Posesión en concepto de dueño        140
2.    Carácter público y pacífico de la posesión        145
3.    Posesión ininterrumpida        145
    V.    Especial estudio de la usucapión ordinaria        147
1.    Justo título        147
2.    Buena fe        150
3.    El plazo        150
    VI.    Cómputo de plazos        151
    VII.    Efectos de la usucapión        152
    VIII.    Usucapión y Registro de la Propiedad        153
1.    La usucapión secundum tabulas en favor del titular registral        153
2.    La usucapión contra tabulas en perjuicio del titular registral.        154
    IX.    Cuestionario        158
    X.    Casos prácticos        158
    XI.    Bibliografía sumaria        159
6. LA PROPIEDAD
    I.    Concepto y evolución histórica del derecho de propiedad        161
    II.    La disciplina constitucional de la propiedad privada        162
    III.    El objeto de la propiedad privada        164
    IV.    Límites y limitaciones de la titularidad dominical. Las relaciones de vecindad        165
1.    La distinción entre límites y limitaciones del dominio        165
2.    Especial consideración a las relaciones de vecindad        166
    V.    La protección de la titularidad dominical        168
1.    La acción reivindicatoria        168
A)    Presupuestos del ejercicio de la acción reivindicatoria        168
a)    Dominio del actor        168
b)    Posesión del demandado        171
c)    Identificación de la cosa reivindicada        172
B)    Efectos de la sentencia estimatoria        173
2.    La acción declarativa del dominio        173
3.    La acción negatoria        174
4.    La actio ad exhibendum        175
5.    La acción de deslinde        175
    VI.    La reivindicación mobiliaria y la eficacia legitimadora de la posesión: el art. 464 CC        178
1.    La regla de la equivalencia de la posesión al título del art. 464.I CC        178
2.    Las reglas especiales        182
    VII.    Cuestionario        184
    VIII.    Casos prácticos        185
    IX.    Bibliografía sumaria        186
7. La comunidad de bienes
    I.    Concepto        189
    II.    Clases        190
1.    Comunidad legal y voluntaria        190
2.    Comunidad romana y germana        191
    III.    Principios rectores de la comunidad de bienes        194
    IV.    Sociedad y comunidad        196
    V.    Derechos y obligaciones de los comuneros en relación con la cosa común        198
1.    Uso y Disfrute        198
2.    Gastos de conservación        200
3.    Administración        201
4.    Alteración        202
5.    Defensa de la comunidad        205
    VI.    La división de la cosa común        207
1.    La división y sus límites        208
A)    La buena fe        209
B)    Pacto de indivisión        211
C)    La indivisibilidad material        212
D)    La indivisibilidad funcional        215
2.    La división en régimen de propiedad horizontal        216
3.    Efectos de la división        217
    VII.    Cuestionario        218
    VIII.    Casos prácticos        219
    IX.    Bibliografía sumaria        220
8. el régimen de propiedad horizontal
    I.    Concepto        221
    II.    Actuación en juicio de la comunidad de propietarios        222
    III.    La ley de propiedad horizontal y su ámbito de aplicación        223
    IV.    El título constitutivo de la propiedad horizontal        224
1.    Concepto y contenido        224
2.    Legitimación para el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal        226
3.    La cuota de participación        227
    V.    Los estatutos y los reglamentos de régimen interior de la comunidad de propietarios        228
    VI.    Elementos comunes y privativos. Obras obligatorias para la comunidad        229
    VII.    Prohibiciones y obligaciones de los copropietarios        233
    VIII.    Órganos de gobierno de la comunidad de propietarios        234
1.    La junta de propietarios        234
2.    El presidente y los vicepresidentes        236
3.    El secretario y el administrador        237
    IX.    Los acuerdos de la junta de propietarios        237
    X.    La impugnación de los acuerdos        245
    XI.    Extinción del régimen de propiedad horizontal        246
    XII.    Los complejos inmobiliarios privados        247
    XIII.    Cuestionario        248
    XIV.    Casos prácticos propuestos        249
    XV.    Bibliografía sumaria        250
9. APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO
    I.    Regulación y concepto        251
    II.    Naturaleza jurídica de los derechos reconocidos en la Ley 4/2012, de 6 de julio        252
    III.    Sujetos        253
    IV.    Elementos objetivos        254
    V.    Duración        254
    VI.    Constitución del régimen jurídico        255
    VII.    Forma y contenido mínimo del contrato        260
    VIII.    Formalización notarial y publicidad registral del contrato        263
    IX.    Cuestionario        263
    X.    Caso práctico        264
    XI.    Bibliografía sumaria        264
10. LA PROPIEDAD DE LA VIVIENDA
    I.    El derecho a la vivienda: reconocimiento normativo y relación con otros derechos conexos        265
1.    Reconocimiento normativo        265
2.    Relación con otros derechos conexos        268
    II.    Función social, medidas para la accesiblidad de la vivienda y características del derecho a la vivienda adecuada        269
1.    Función social de la vivienda        269
2.    Medidas para la accesibilidad de la vivienda. Los parques públicos y la vivienda protegida        273
3.    Características de la vivienda adecuada        277
    III.    Estatuto jurídico de la ciudadanía en relación con la vivienda        278
    IV.    Contenido del derecho de propiedad de la vivienda: facultades, deberes y cargas        280
    V.    Cuestionario        281
    VI.    Casos prácticos        282
    VII.    Bibliografía sumaria        282
11. LA PROPIEDAD DE LOS ANIMALES
    I.    Preliminar        285
    II.    El doble alcance de la reforma        287
    III.    Estructura del derecho subjetivo de propiedad        289
1.    Sujeto        289
A)    Propiedad individual        289
B)    Pluralidad de sujetos titulares del derecho de propiedad        290
C)    Modos de adquirir el dominio        291
D)    Modos de extinción        293
2.    Objeto        293
3.    Contenido        295
A)    Goce        295
B)    Obtención de frutos        296
C)    Disposición        297
D)    Reivindicación        298
E)    Contenido obligacional        298
    IV.    Cuestionario        299
    V.    Casos prácticos        300
    VI.    Bibliografía sumaria        301
12. LA PROPIEDAD INTELECTUAL
    I.    Introducción        303
    II.    Concepto y caracteres        305
    III.    Objeto        306
1.    La originalidad como presupuesto general de protección        306
2.    La originalidad como parámetro de medición del contenido protegible        309
    IV.    Sujeto        311
1.    Autoría individual        311
2.    Autoría plural        313
A)    Planteamiento general        313
B)    Obra en colaboración        313
C)    Obra colectiva        316
    V.    Contenido        317
1.    Las facultades morales        318
A)    Enumeración        318
B)    Transmisión y ejercicio del derecho moral después de la muerte        319
2.    Las facultades patrimoniales        320
A)    Derechos de explotación        320
a)    Derecho de reproducción        320
b)    Derecho de distribución        321
c)    Derecho de comunicación pública        322
d)    Derecho de transformación        323
B)    Los derechos de simple remuneración        324
a)    El droit de suit        324
b)    La remuneración compensatoria por copia privada        326
    VI.    Duración        327
1.    Derecho de autor        328
2.    Otros derechos de propiedad intelectual        329
    VII.    Límites        329
    VIII.    Contratos        330
1.    Tipos de cesión        330
2.    La cesión de derechos        332
3.    El autor asalariado y otras normas especiales        333
    IX.    Cuestionario        334
    X.    Caso práctico        334
    XI.    Bibliografía sumaria        335
13. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS
    I.    Consideraciones preliminares        337
    II.    Fuentes normativas        339
    III.    Tipología de los usos de las aguas públicas: usos comunes y privativos        340
    IV.    Derechos privativos de los particulares sobre las aguas en atención al origen o naturaleza de éstas        344
    V.    La cláusula “sin perjuicio de tercero” en las concesiones o licencias administrativas en materia de aguas        347
    VI.    Cuestionario        348
    VII.    Casos prácticos        348
    VIII.    Bibliografía sumaria        349
14. El derecho de usufructo
    I.    Concepto y caracteres        351
    II.    Constitución        352
    III.    Los sujetos        354
1.    Constitución simultánea o sucesiva        355
2.    Usufructo a favor de personas jurídicas        355
    IV.    Objeto        356
    V.    Facultades del usufructuario        357
1.    Facultad de disfrute        357
2.    Facultad de disposición        358
A)    Del derecho de usufructo        358
B)    Facultad de disposición de la cosa        359
    VI.    Obligaciones del usufructuario        360
1.    Las cargas: formación de inventario y prestación de fianza        361
2.    Las obligaciones simultáneas al ejercicio del derecho        362
A)    La obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa        363
B)    La obligación de cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia        363
C)    La obligación de pagar contribuciones y cargas        365
3.    Obligaciones al extinguirse el usufructo        365
    VII.    La extinción del usufructo        366
1.    Causas        366
2.    Efectos        369
    VIII.    Uso y habitación        369
    IX.    Cuestionario        370
    X.    Casos prácticos        371
    XI.    Bibliografía sumaria        371
15. SERVIDUMBRES
    I.    Concepto y caracteres        373
    II.    Clases de servidumbres        375
1.    Legales y voluntarias        375
2.    Positivas y negativas        375
3.    Continuas y discontinuas        376
4.    Aparentes y no aparentes        376
    III.    Estructura        379
1.    Sujetos        379
2.    Objeto        380
    IV.    Modos de constitución        381
1.    Constitución legal        381
2.    Constitución voluntaria        382
A)    El negocio constitutivo de la servidumbre        382
B)    La autonomía privada y sus límites en la constitución voluntaria de servidumbres        384
C)    La constitución por signo aparente        385
    V.    Usucapión        388
    VI.    Contenido        391
    VII.    Modificación de la servidumbre por parte del dueño del predio sirviente        393
    VIII.    Extinción de las servidumbres        394
    IX.    Cuestionario        395
    X.    Casos prácticos        396
    XI.    Bibliografía sumaria        396
16. LOS CENSOS. EL DERECHO DE SUPERFICIE
    I.    Régimen general de los censos        399
1.    Concepto y caracteres        399
2.    Clases: censo consignativo y censo reservativo        400
3.    La enfiteusis        401
    II.    El derecho de superficie        402
1.    Concepto y caracteres        402
2.    Clases        403
3.    Régimen jurídico del derecho de superficie        404
    III.    La regulación de la superficie urbana        406
    IV.    El derecho de sobreelevación y de subedificación        409
    V.    Cuestionario        412
    VI.    Casos prácticos        413
    VII.    Bibliografía sumaria        413
17. Los Derechos de Adquisición Preferente
    I.    Concepto        415
    II.    Caracteres        415
    III.    Clases        416
    IV.    Retracto legal        417
1.    Retracto de comuneros        418
2.    El retracto de colindantes        419
3.    Plazo de ejercicio        421
4.    Cuestiones de procedimiento        425
    V.    Los derechos de adquisición preferente en la Legislación de Arrendamientos Urbanos        427
1.    Supuesto de hecho        428
2.    Tanteo        429
3.    Retracto        430
4.    Preferencia de los derechos de adquisición preferente de carácter arrendaticio        431
    VI.    Tanteos y Retractos voluntarios        431
    VII.    Cuestionario        433
    VIII.    Casos prácticos propuestos        434
    IX.    Bibliografía sumaria        435
18. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA: LA PRENDA
    I.    Los derechos reales de garantía        437
1.    Concepto y función        437
2.    Clases        438
3.    Caracteres        438
4.    Requisitos comunes de la constitución de la prenda e hipoteca        440
5.    Prohibición de pacto comisorio        442
    II.    La Prenda        443
1.    Concepto y características institucionales        443
A)    El carácter mobiliario de la prenda        444
B)    El desplazamiento posesorio        444
2.    Constitución        447
A)    La compensación anticrética        449
B)    La facultad de defensa        449
C)    La facultad de realización de valor o ejecución de la prenda        449
3.    La extinción        453
4.    Prendas especiales        453
A)    La prenda irregular        453
B)    La prenda de créditos        454
    III.    Cuestionario        455
    IV.    Casos prácticos        455
    V.    Bibliografía sumaria        456
19. LA HIPOTECA INMOBILIARIA (I)
    I.    Concepto, caracteres y clases        457
1.    Concepto        457
2.    Caracteres        457
3.    Función económica de la hipoteca y la Ley del mercado hipotecario        459
4.    Clases        460
A)    Hipotecas voluntarias y legales        460
a)    Hipotecas voluntarias        460
b)    Hipotecas legales        461
B)    Hipotecas ordinarias o de tráfico e hipotecas de seguridad        462
    II.    Sujetos de la relación jurídico-hipotecaria y capacidad para hipotecar        464
1.    El hipotecante deudor y no deudor        464
2.    El acreedor hipotecario        465
3.    El tercer adquirente de la finca hipotecada o tercer poseedor        467
    III.    Constitución de la hipoteca y promesa de constituir hipoteca        468
    IV.    El objeto de la hipoteca y la extensión objetiva de la hipoteca        470
1.    Bienes susceptibles de hipoteca        470
2.    Bienes que no pueden ser hipotecados        472
3.    Extensión objetiva de la hipoteca: arts. 109 a 113 LH        472
A)    Extensión legal de la hipoteca        472
B)    La extensión convencional de la hipoteca        474
C)    Extensión de la hipoteca frente al tercer poseedor        476
    V.    Alcance de la hipoteca respecto de la relación obligatoria        476
1.    Obligaciones garantizables con hipoteca        476
2.    Extensión de la hipoteca a la obligación de intereses        477
    VI.    La responsabilidad hipotecaria        481
    VII.    La hipoteca sobre varias fincas y el principio de especialidad        482
    VIII.    Cuestionario        484
    IX.    Casos prácticos        485
    X.    Bibliografía sumaria        485
20. LA HIPOTECA INMOBILIARIA (II). LA ANTICRESIS
    XI.    El contenido de la hipoteca        487
1.    La acción de devastación o deterioro        487
2.    El vencimiento anticipado del crédito        488
3.    La cesión del crédito garantizado con hipoteca        489
4.    La subrogación del préstamo hipotecario        490
    XII.    Privilegio y preferencia del crédito hipotecario: el rango hipotecario        491
    XIII.    La ejecución hipotecaria        493
1.    La acción personal y la acción real        493
2.    Procedimiento de ejecución hipotecaria        494
3.    La opción por el proceso de ejecución común u ordinario y la continuación del proceso de ejecución        497
4.    Efectos de la realización de valor del bien hipotecado        498
    XIV.    La extinción y cancelación de la hipoteca        499
    XV.    Anticresis        500
    XVI.    Cuestionario        501
    XVII.    Casos Prácticos        501
    XVIII.    Bibliografía        503
21. La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento
    I.    Introducción        505
    II.    Naturaleza jurídica        507
    III.    Disposiciones comunes        508
    IV.    Hipoteca mobiliaria        509
1.    Constitución        509
A)    Elementos personales        509
B)    Elementos reales        509
C)    Elementos formales        510
2.    Efectos        510
    V.    Prenda sin desplazamiento        511
    VI.    Inscripción en el registro de bienes muebles        512
    VII.    Los procedimientos de ejecución        514
1.    Ejecución judicial        514
A)    Procedimiento ejecutivo ordinario        514
B)    Procedimiento de ejecución directa        515
2.    Venta extrajudicial        516
    VIII.    La hipoteca naval        517
    IX.    Cuestionario        518
    X.    Casos prácticos        518
    XI.    Bibliografía sumaria        519
22. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL ESPAÑOL
    I.    El Registro de la Propiedad        521
    II.    El objeto de la publicidad registral: los títulos y derechos inscribibles        522
    III.    El folio real        525
    IV.    La finca registral        526
    V.    El procedimiento registral        527
1.    Petición        528
2.    Presentación        528
3.    Operaciones registrales        528
A)    Asiento de presentación        529
B)    Calificación        529
a)    Positiva        529
b)    Negativa        530
    VI.    El tracto sucesivo        532
    VII.    Cuestionario        533
    VIII.    Casos prácticos        533
    IX.    Bibliografía sumaria        534
23. INMATRICULACIÓN Y COORDINACIÓN REGISTRAL
    I.    Concordancia entre el registro y la realidad jurídica        535
1.    Concepto        535
2.    El expediente registral del art. 199 LH        536
A)    Ámbito de aplicación        536
B)    Legitimación        537
C)    Competencia        538
D)    Notificaciones        538
E)    Alegaciones        538
F)    Calificación registral        539
G)    Efectos        539
    II.    La inmatriculación        540
1.    Concepto y naturaleza        540
A)    Concepto        540
B)    Naturaleza jurídica        541
2.    Los medios inmatriculadores        541
    III.    El expediente de dominio        542
1.    Concepto        542
2.    Naturaleza jurídica        542
3.    Finalidades        542
4.    Breve idea de su tramitación        542
A)    Competencia        542
B)    Inicio        543
C)    Tramitación        543
5.    Efectos        545
A)    Durante la tramitación del expediente        545
B)    Terminada la tramitación        545
    IV.    Inmatriculación por título público: examen del artículo 205 de la ley hipotecaria        546
1.    Introducción        546
2.    Requisitos        547
A)    El título anterior        547
B)    Título inmatriculador        548
C)    La descripción de la finca a inmatricular        548
D)    La certificación catastral descriptiva y gráfica        549
3.    Efectos de la inmatriculación        549
    V.    Las certificaciones de dominio como medio inmatriculador        550
1.    Introducción        550
2.    Breve idea de sus requisitos        551
A)    Entidades que pueden expedir tales certificaciones        551
B)    El título inmatriculador es la certificación        552
C)    La identificación de la finca        552
D)    La calificación registral        552
E)    La intervención de los colindantes        553
    VI.    Cuestionario        553
    VII.    Caso práctico        553
    VIII.    Bibliografía sumaria        554
24. Principios hipotecarios
    I.    La prioridad registral: el cierre registral        555
1.    Requisitos        555
2.    efectos        556
    II.    La legitimación registral        556
    III.    Presunción de veracidad o exactitud        557
1.    Concepto        557
2.    Ámbito de la presunción        557
A)    Ámbito material        557
B)    En cuanto al sujeto        558
C)    En cuanto al derecho        558
3.    Efectos de la presunción        558
    IV.    Ejercicio de la acción real del art. 41 LH        558
    V.    La fe pública registral: el art 34 LH        560
1.    Requisitos para la protección del tercero        561
2.    Efectos        563
3.    Excepciones a la fe pública registral        563
A)    Excepciones por vía de suspensión de efectos        563
B)    Excepciones por vía de inaplicación definitiva        564
    VI.    Otros asientos del registro        565
1.    Anotaciones preventivas        565
2.    Cancelaciones        566
3.    Notas marginales        566
    VII.    Rectificación del registro: examen del artículo 40 LH        568
1.    Causas        568
2.    Legitimación        569
3.    Medio de rectificación        569
4.    Efectos        570
    VII.    Cuestionario        570
    VIII.    Casos prácticos        571
    IX.    Bibliografía sumaria        572