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Derecho inmobiliario registral. 2ª edición

Derecho inmobiliario registral. 2ª edición
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  • ISBN: 9788498361179
  • EAN: 9788498361179
  • Editorial: Comares
  • Fecha de la edición:
  • Nº Pág.: 312

Materias:

La tradición clásica del Derecho romano y del Derecho común protege al propietario, pues el arraigo a la tierra define las estirpes familiares y los pueblos, y sobre este arraigo se asienta la organización estamental y social. La propiedad es, en definitiva, el pilar sobre el que se asienta la organización jurídica y política.
La protección de la propiedad se fundamenta en la prueba de la justicia de sus orígenes (tradición), y se expresa en el aforismo: nadie da lo que no tiene; para ser propietario hay que haber adquirido de quien demuestre haber sido propietario, y se recibe lo que tenía el propietario. Pero esta protección del propietario, basada en la constancia de unos orígenes justos y no en la publicidad, tiene graves dificultades de identificación de la cosa y de prueba de la propiedad (incerteza de los orígenes), y se hace a costa de los intereses del comprador y del acreedor. Por la protección absoluta del propietario, el sistema jurídico no ofrece al comprador ninguna garantía de que un vendedor es efectivamente el propietario (y solo puede llegar a tener una certeza moral tras una investigación minuciosa de los títulos); el comprador tampoco tiene garantía de que el vendedor no haya vendido antes su propiedad a otro comprador, que (aporía de la prioridad) si es anterior en el tiempo tendrá reconocido un mejor derecho sobre la cosa; y tampoco (aporía del rango) tiene ninguna garantía de la consistencia de la propiedad, y de las cargas que gravan el bien que adquiere (que puede estar sometido a gravámenes ocultos: vinculaciones, tributos vencidos y no pagados, hipotecas generales tácitas, a favor de la esposa o de los hijos, servidumbres ocultas, deudas preferentes que graven el bien vendido, etc.).
La tutela del propietario se hace también, y de la misma forma, a costa de la tutela del acreedor. Si no hay crédito no hay dinero fiduciario; proteger el crédito ante la posible existencia de actos anteriores de disposición o gravámenes que permanecen ocultos, o frente a cargas preferentes que permanecen ocultas, es un presupuesto de la creación de un sistema financiero coherente. La protección del crédito solo se puede conseguir mediante la publicidad de las cargas inmobiliarias. La propiedad inmobiliaria es el pilar que sostiene el crédito (máxime tras la supresión de la prisión por deudas); la razón es que los valores mobiliarios (títulos de crédito, alhajas, oro, etc.), son de fácil ocultación y extremadamente fungibles; por eso, en la medida en que en el sistema de propiedad inmobiliaria no se publican los gravámenes anteriores (ventas o créditos que permanecen ocultos), en la medida en que se permiten indiscriminadamente gravámenes ocultos preferentes al crédito ordinario (vinculaciones, tributos, hipotecas tácitas preferentes, servidumbres personales, privilegios crediticios, etc.), o en la medida en que se protege a un adquirente antes que al acreedor, se limita y restringe la confianza que la propiedad inspira como objeto de crédito (con lo que se restringe el crédito mismo). La usura es el azote de los regímenes de protección indiscriminada de la propiedad, y surgen también figuras jurídicas patológicas para encubrir préstamos (y la prohibición de la usura), como las ventas con pacto de retro, transacciones fiduciarias (e incluso adopciones y matrimonios).
El desarrollo económico se fundamenta en la tutela del crédito y del comprador. Sólo mediante la tutela del comprador y del acreedor se puede conseguir el desarrollo de una clase productiva y mercantil, y el desarrollo de un sistema financiero que sustente el desarrollo económico. Pero dicha tutela del comprador y del crédito se tiene que hacer compatible con la tutela de la propiedad (la justicia de los orígenes). El propietario representa el interés de la justicia, el comprador y el acreedor el interés del desarrollo (el propietario representa el origen legítimo, el acreedor y comprador la valoración del trabajo y del comercio). Pero… ¿Cómo se puede hacer compatible la tutela del propietario, con la tutela del comprador y del acreedor?
El medio más específico y técnico de hacer compatible tutela del comprador y del crédito con la tutela de la propiedad es la organización de la publicidad de la propiedad y de las cargas reales. Por medio de la publicación en unos libros de la propiedad y los derechos reales, se pretende que todo el mundo pueda conocer quién es el propietario de un bien inmueble y cuáles son los gravámenes reales (usufructo, derechos de adquisición preferente) que pesan sobre la propiedad. La certeza de la identidad de lo adquirido, y de la validez y eficacia del titulo de adquisición, protege al propietario, al que facilita la tutela de su derecho. Además se pretende que proteja al adquirente y al acreedor. El adquirente (comprador), si compra de quien aparece como titular registral, se pretende que tenga garantía de la propiedad del vendedor, y certeza de la consistencia del derecho que compra. El registro pretende proteger también al acreedor para que pueda prestar confiando en la garantía que puede ofrecer una propiedad segura, y la afección de un bien concreto que responde del crédito (se fomenta la seguridad del crédito hipotecario). El propietario que no se inscriba ya no puede alegar la justicia incondicionada de sus orígenes, porque resulta sospechoso al permanecer oculto. En definitiva la publicidad inmobiliaria pretende ordenar la propiedad y el crédito en base al Registro de la propiedad, y superar la contradicción entre el propietario y el tercero (adquirente o acreedor).
El registro no se limita a ser una constancia de propietarios, sino también se identifican y ordenan las cargas que pesan sobre los bienes inmuebles. El registro toma en cuenta además del derecho de propiedad las afecciones reales de los bienes, y algunas relaciones crediticias especialmente significativas por su preferencia. Por un principio de integridad registral se pretende publicar la situación jurídica del inmueble, definir la propiedad, el conjunto de los derechos y vinculaciones que pesan sobre la misma, y los créditos especialmente privilegiados (hipotecas legales o voluntarias, y derechos reservados por una anotación o nota): se publican en el registro la propiedad, los derechos reales sobre inmuebles y además ciertos créditos que definen su rango y preferencia por el registro. Frente a las cargas universales ocultas (hipotecas generales tácitas) se establece el principio de especialidad de las cargas (sistema de hipotecas expresas de inscripción obligatoria); frente a las cargas ocultas, el principio de especialidad registral de los créditos (hipoteca voluntaria y anotación preventiva de créditos), lo que permite también resolver en base al registro (rango registral) los principales problemas que plantea el conflicto entre los acreedores en caso de insolvencia de su deudor (en el concurso de acreedores o en la tercería), y permite fundar el procedimiento ejecutivo judicial y la ejecución singular administrativa en el registro. Se pretende que por la publicidad de la propiedad inmobiliaria el registro sirva para la ordenación y racionalización del crédito, que facilite la resolución de los problemas entre los acreedores en juicio y fuera de él, en el concurso, en la ejecución o en las tercerías.

El registro presupone una filosofía redistributiva de la propiedad que se asienta siempre en un título público; la soberanía da un sentido universal y colectivo a la apropiación de un territorio, y una ontología pública a la propiedad. Sólo porque existe el Estado puede existir el Registro de la Propiedad; el Estado (y las nuevas categorías dogmáticas que presupone), es el motor de un nuevo concepto de propiedad sobre el que se asienta un nuevo sistema financiero y económico. Porque existe el Estado, la propiedad tiende a asimilarse a un título público, y es algo distinto y exterior a las cosas mismas. El registro de la propiedad es el instrumento de formalización de la propiedad como título.
CAPÍTULO I
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1. Significado de la publicidad .
2. La publicidad y sus problemas técnicos: sistemas registrales .
3. Los sistemas registrales en el Derecho comparado .
3.1. Los registros de títulos: el sistema francés .
3.2. Registro de títulos: sistemas americanos .
3.3. Los registros de fincas: el sistema Torrens .
3.4. Los registros de fincas: el sistema alemán .
BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPÍTULO I .

CAPÍTULO II
EVOLUCIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL
1. Precedentes históricos .
2. La reforma hipotecaria de 8 de febrero de 1861 .
3. La reforma hipotecaria de 21 de diciembre de 1869 .
4. La reforma hipotecaria de 1909 y su fracaso .
5. La legislación hipotecaria vigente .
6. Comentarios generales al sistema registral e hipotecario vigente .
7. La deshipotecarización del derecho inmobiliario registral .
BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPÍTULO II .

CAPÍTULO III
ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN ESPAÑA
1. Competencia estatal en la ordenación de los registros .
2. Carácter jurisdiccional del registro .
3. La oficina del registro de la propiedad .
3.1. Los libros registrales .
3.2. El personal del registro .
4. El conocimiento de los libros del registro .
4.1. La exigencia de interés legítimo en la consulta del registro .
4.2. La consulta del contenido del Registro .
BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPÍTULO III .

CAPÍTULO IV
EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
1. Visión general del procedimiento registral .
2. La titulación pública como presupuesto del procedimiento registral .
3. Presentación del título; petición de inscripción y asiento de presentación .
3.1. Prioridad registral y asiento de presentación .
3.2. La solicitud de inscripción como requisito de la presentación de los documentos en el registro .
3.3. Personas legitimadas para presentar el título en el registro .
3.4. La presentación de títulos por correo o telefax .
3.5. El desistimiento del procedimiento .
4. La calificación del registrador .
4.1. Concepto y naturaleza .
4.2. Objeto de la calificación .
4.3. Medios de calificación .
4.4. El tiempo y el retraso en la calificación .
4.5. La calificación como resultado: faltas subsanables e insubsanables .
4.6. Calificación negativa y solicitud de calificación por el registrador sustituto .
5. El recurso gubernativo contra la calificación del registrador .
5.1. Naturaleza del recurso gubernativo .
5.2. Tramitación del procedimiento gubernativo .
BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPÍTULO IV .

CAPÍTULO V
LA FINCA INMOBILIARIA Y LA INMATRICULACIÓN EN EL REGISTRO
1. La ordenación del registro por fincas .
2. Los problemas que plantea la identidad de la finca en el registro español .
3. Finca material y finca registral .
3.1. Concepto de finca en sentido registral .
3.2. Fincas discontinuas .
3.3. Agrupación, división, agregación y segregación de finca registral .
3.4. Fincas registrales que no son fincas materiales .
4. Dominio público, patrimonio del Estado y publicidad registral .
5. Procedimientos inmatriculatorios .
5.1. Concepto y clases .
5.2. El expediente de dominio como procedimiento de inmatriculación .
5.3. El título público de adquisición .
5.4. Las certificaciones de dominio .
6. El exceso de cabida y la obra nueva .
6.1. El exceso de cabida .
6.2. La obra nueva .
7. La doble inmatriculación .
8. La presentación de títulos sobre fincas no inmatriculadas .
BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPÍTULO V .

CAPÍTULO VI
LA INSCRIPCIÓN
1. Concepto .
2. Especialidad de la inscripción .
2.1. Significado de la especialidad en el derecho inmobiliario registral .
2.2. La especialidad del derecho inscrito .
2.3. La exclusión de los derechos personales del registro .
3. El título y la causa de la inscripción .
4. El carácter voluntario de la inscripción y sus excepciones .
4.1. Principio general .
4.2. El carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca .
4.3. Inscripciones obligatorias: carácter de la inscripción del derecho de superficie y del aprovechamiento por turno .
4.4. Inmatriculación obligatoria de la finca para la inscripción de gravámenes particulares sobre la misma .
5. Inscripción y tradición .
6. El tracto sucesivo como presupuesto de la inscripción .
6.1. Concepto y justificación .
6.2. La alegación en la presentación del título de ser causahabiente del titular registral .
6.3. El tracto abreviado .
6.4. La suplencia del tracto en el proceso .
7. La reanudación del tracto perdido .
7.1. La reanudación del tracto por expediente de dominio .
7.1.1. Concepto .
7.1.2. La justificación del requisito de la ruptura del tracto .
7.1.3. La exigencia de cancelación expresa de las inscripciones contradictorias en el expediente de reanudación del tracto .
7.2. La reanudación del tracto por acta de notoriedad .
8. La mención de derechos y su eficacia .
BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPÍTULO VI .

CAPÍTULO VII
LA ANOTACIÓN PREVENTIVA
1. Concepto .
2. Caracteres de la anotación preventiva: la tipicidad y transitoriedad .
3. Clases de anotaciones preventivas .
3.1. Anotaciones preventivas en garantía de un proceso ordinario .
3.2. Anotación preventiva de embargo .
3.3. Anotación preventiva del crédito refaccionario (artículo 42, 8, LH) .
3.4. Anotación preventiva en garantía de derechos sobre bienes hereditarios .
3.4.1. Anotación preventiva del derecho hereditario (Art. 42, 6, LH; Art. 46 LH) .
3.4.2. Anotación preventiva de legado .
3.5. Anotación preventiva de reserva de rango registral .
4. La nota marginal .
BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPÍTULO VII .

CAPÍTULO VIII
EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN (1): LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL
1. Concepto .
2. Historia .
3. La presunción de exactitud .
4. La presunción de posesión .
5. La usucapión y el Registro .
6. El deber de demandar al titular inscrito .
7. La acción real registral .
7.1. Naturaleza .
7.2. Procedimiento .
8. Posesión y ejecución hipotecaria .
BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPÍTULO VIII .

CAPÍTULO IX
EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN (II):
LA INOPONIBILIDAD DE TÍTULOS NO INSCRITOS Y LIMPIEZA DE CARGAS
1. La inoponibilidad de títulos no inscritos y la limpieza de cargas, como efecto característico del registro de la propiedad en España .
2. Formulación legislativa y doctrinal de la inoponibilidad de títulos no inscritos y limpieza de cargas .
2.1. Antecedentes .
2.2. La recepción del sistema de inoponibilidad de títulos no inscritos y limpieza de cargas en España .
2.3. La formulación legislativa del principio de inoponibilidad de títulos y limpieza de cargas .
2.4. Discusiones doctrinales sobre el sentido y significado de la inoponibilidad de títulos no inscritos en el orden general de la publicidad .
3. Alcance de la inoponibilidad de títulos no inscritos y limpieza de cargas en el derecho vigente .
3.1. Propiedad y registro .
3.2. Inscripción e inoponibilidad de títulos .
3.2.1. El principio general de inoponibilidad de títulos .
3.2.2. La inoponibilidad de títulos no inscritos no garantiza la adquisición si el titulo adquisitivo es ineficaz .
3.2.3. La doble venta .
3.3. Anotación en el registro y la limpieza de cargas .
BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPÍTULO IX .

CAPÍTULO X
EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN (III):
LA CONDICIÓN DE TERCERO HIPOTECARIO
1. Concepto de publicidad registral .
2. Historia del principio de publicidad en España .
3. Formulación legislativa, presupuestos y fundamento de la protección registral del tercero hipotecario .
3.1. Formulación legislativa de la condición de tercero hipotecario .
3.2. Fundamento y limites de la protección del tercero hipotecario .
3.3. Presupuestos generales de la condición de tercero hipotecario .
4. Requisitos para gozar de la condición de tercero hipotecario .
4.1. Adquisición en virtud de un contrato válido de adquisición .
4.2. Adquisición a título oneroso .
4.3. Adquisición de quien figura en el registro con facultades de disposición .
4.4. Tratarse de un adquirente de buena fe .
4.5. Inscripción del título adquisitivo .
4.6. Efectiva toma de posesión del bien adquirido según el registro .
5. Limitaciones a la publicidad registral .
5.1. La dualidad requisitos y limitaciones a la publicidad registral .
5.2. La publicidad registral no alcanza las circunstancias de hecho .
5.2.1. Para la aplicación del principio de publicidad registral la finca registral tiene que estar identificada en la realidad .
5.2.2. Tampoco se aplica la publicidad registral cuando hay error manifiesto en la identificación registral del inmueble .
5.2.3. La realidad material de una finca es extrarregistral .
5.2.4. La finca o inmueble puede haber sufrido modificaciones que no constan en el registro, y a las modificaciones patentes no se extiende la publicidad registral .
5.2.5. No hay publicidad registral en los supuestos de doble inmatriculación: remisión .
5.2.6. La publicidad no se extiende a los signos indubitados y ostensibles de servidumbre, al dominio público o a los templos y bienes de culto religioso, a los retractos legales y en general a las limitaciones legales del dominio .
6. La hipoteca constituida por un no propietario, y la condición de tercero hipotecario del acreedor hipotecario .
7. El rematante en procedimiento ejecutivo judicial o administrativo como tercero hipotecario .
8. Naturaleza de la adquisición a non domino por el tercero hipotecario .
BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPÍTULO X .

BIBLIOGRAFÍA GENERAL .

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