Desahucios y ejecuciones hipotecarias

Presentación 21

Prólogo 25
Juan Antonio Xiol Ríos
Magistrado del Tribunal Constitucional


Capítulo Primero
CUESTIONES GENERALES

1. Introducción. Alternativas ante el drama social y el problema legal que plantean los desahucios y las ejecuciones hipotecarias en los consumidores. También en las empresas (pyme, emprendedores y trabajadores autónomos) 33
Inmaculada Sánchez Ruiz de Valdivia
Directora de la Cátedra de Derecho Registral de la Universidad de Granada.
Profesora Titular del Departamento de Derecho Civil de la Universidad de Granada.
SUMARIO: I. PLANTEAMIENTO. II. TRATANDO DE PONERLE CIFRAS A UN DRAMA SOCIAL. III. PREOCUPADOS POR EL DRAMA SOCIAL Y EL PROBLEMA LEGAL QUE PLANTEAN LOS DESAHUCIOS Y LAS EJECUCIONES EN LOS CONSUMIDORES. 1. Un momento oportuno para mostrar públicamente nuestra sensibilidad. ¿Casualidad o causalidad? 2. Radiografía de la dramática situación. Un necesario enfoque interdisciplinar. IV. PREOCUPADOS, TAMBIÉN, POR EL DRAMA SOCIAL Y EL PROBLEMA LEGAL QUE VIVEN LAS EMPRESAS (PYME, EMPRENDEDORES Y TRABAJADORES AUTÓNOMOS). 1. Planteamiento. 2. Alternativas del poder judicial: el acierto de un auto pionero abierto a grandes horizontes a favor de las PYME. 3. Alternativas del poder ejecutivo en favor de las empresas (PYME, emprendedores y trabajadores autónomos). 3.1. Medidas de reforma de la Ley Concursal. 3.2. Medidas fiscales de estímulo económico. 3.3. Medidas para mejorar la liquidez de las PYME y emprendedores. 3.4. Medidas de lucah contra la morosidad en las operaciones comerciales. 3.5. Medidas que apuestan por la financiación no bancaria a PYME mediante la puesta en marcha de la llamada «Ley Acensor». 3.6. Medidas en el terreno laboral dirigidas a bonificar y ayudar a los jóvenes emprendedores. 3. Alternativas del Banco de España a favor de las PYME: 3.1. Circular 4/2013 de 27 de septiembre. 3.2. Circular 6/2012, de 28 de septiembre. V. LA NECESIDAD DE CREAR UN OBSERVATORIO EUROPEO DEL MERCADO HIPOTECARIO. VI. ALGUNAS CONCLUSIONES.

2. La hipoteca de responsabilidad limitada 81
Antonio Pau Pedrón
Académico de Número de la Real Academia de Jurisprudencia y
Legislación
Registrador de la Propiedad
SUMARIO: I. LA HIPOTECA DE RESPONSABILIDAD LIMITADA Y SUS ELEMENTOS. 1. La responsabilidad real. 2. La responsabilidad personal. 3. La deuda. II. CUESTIONES DISCUTIDAS. III. DOS FIGURAS AFINES A LA H.R.L.: EL CENSO CONSIGNATIVO Y LA DEUDA TERRITORIAL. IV. LA HIPOTECA DE CÉDULAS. V. LA LIMITACIÓN DE RESPONSABILIDAD SIN PACTO. VI. ANÁLISIS ECONÓMICO Y APLICACIÓN PRÁCTICA. VII. CONCLUSIONES

3. Hipotecas sin desahucios 103
Ángel Carrasco Perera
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Castilla-La Mancha
Director del Centro de Estudios de Consumo
SUMARIO: I. TRES MODELOS LEGALES DE HIPOTECA SIN DESAHUCIO. 1. Hipotecas y desahucios bajo el umbral de exclusión en el RD L 6/2012, Modificado por Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. 2. La suspensión de lanzamientos hipotecarios en el RD Ley 27/2012, reproducido en art. 1 Ley de reforzamiento). 3. Decreto Ley 7/2013, de 9 de abril, para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda de Andalucía: una nota de urgencia. II. LA POSIBILIDAD DE UNA HIPOTECA SIN DESAHUCIO

4. Algunas notas de interés en la tramitación de la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social. Y reflexiones a «vuela pluma» sobre cuestiones «Técnicas» que plantea la Ley 119
Francisco Lledó Yagüe
Catedrático de Derecho Civil
Socio Fundador de IURE LICET
Abogado
SUMARIO: I. LA TORTUOSA TRAMITACIÓN PARLAMENTARIA DEL TEXTO LEGISLATIVO QUE SE PUBLICÓ EN EL BOE EL 15 DE MAYO (LEY 1/2013 DE 14 DE MAYO). 1. Vicisitudes en la transformación de las distintas proposiciones en el proyecto de ley del Gobierno. 2. Los necesarios antecedentes de la Ley, para entender su publicación como texto que rechazó las diferentes enmiendas de los grupos parlamentarios. 3. Las diferentes explicaciones de los ponentes de los Grupos Parlamentarios. 4. La curiosa «transmutación» de la iniciativa legislativa popular en el proyecto de Ley del Grupo Parlamentario Popular, que fundamento el texto legislativo aprobado como Ley. 5. La explicación motivada de la publicación de los Reales Decretos de 9 de marzo y de 15 de noviembre en la protección de los deudores hipotecarios. 6. Consideraciones obligadas a determinadas «omisiones» en la Ley 1/2013 de 14 de mayo: especial atención al olvido en el texto de la Ley de la «segunda oportunidad» o «freshstart». Sucinta visión del Derecho Comparado en esta materia. 7. Recapitulación de las diferentes proposiciones de Ley en torno a la protección de los deudores hipotecarios, restructuración de deuda y alquiler social. 8. Reflexiones finales a este epígrafe de la tramitación del texto legislativo en vigor. II. EL DRAMA DE LOS DESAHUCIOS HIPOTECARIOS VERSUS LA LEY 1/2013 DE 14 DE MAYO. 1. Algunas consideraciones de interés en el estado de la cuestión. 2. Reflexiones de interés en las ejecuciones hipotecarias: realismo social, cinismo legal y una visión pesimista en el presente inmediato. 3. La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, la Ley 1/2013 de 14 de mayo y el diletante juego de las cláusulas abusivas. III. CONSIDERACIONES DE INTERÉS CAPÍTULO I DE LA LEY 1/2013 DE 14 DE MAYO «SUSPLOSIÓN DE LOS LANZAMIENTOS». 1. Un capitulo supeditado a «término final 2015». 2. Criticas doctrinales que se hacían al RDL 27/2012 de 15 de noviembre y ahora también a la Ley 1/2013 de 14 de mayo. 3. Destinatarios de la Ley: La inerme vulnerabilidad del ejecutado. 4. La desastrosa técnica formal tanto en el RDL 27/2012 de 15 de noviembre, como en la Ley 1/2013 de 14 de mayo. 5. Algunas conclusiones evidentes. IV. ALGUNAS REFLEXIONES EN TORNO AL CAPíTULO IV (LEY 1/2013 DE 10 DE MAYO) DE LA MODIFICACIÓN DEL REAL DECRETO LEY 6/2012 DE 9 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS. 1. Personas situadas en el umbral de exclusión. 2. El «salvífico» e inoperante Código de Buenas Prácticas. 3. Medidas previas a la ejecución y las sustitutivas.

5. «Problemática de la ejecución hipotecaria en el contexto de la crisis financiera» 165
Guillermo Orozco Pardo
Catedrático de Derecho Civil. Universidad de Granada
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN: SOBREENDEUDAMIENTO, CRISIS FINANCIERA Y DERECHO. II. LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y SUS PROBLEMAS. III. PROBLEMÁTICA EN LA PRÁCTICA JUDICIAL. IV. SOLUCIONES INSUFICIENTES.


Capítulo Segundo
EL CONTROL NOTARIAL, REGISTRAL Y JUDICIAL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS CONTRATOS DE HIPOTECA

6. La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 sobre cláusulas abusivas 199
Juan Antonio Xiol Ríos
Magistrado del Tribunal Constitucional
Ex Presidente de la Sala Primera del Tribunal Supremo
SUMARIO: I. LA SENTENCIA DEL TSJUE Y LA RESPUESTA JUDICIAL. 1 Planteamiento general de la sentencia. 2 Principios aplicables a la actuación de oficio del juez. 3. Criterios para ponderar el carácter abusivo o no de las cláusulas contractuales. 4. Cláusula de vencimiento anticipado. 5. Cláusula de fijación de intereses de demora. 6. Cláusula de liquidación unilateral. 7. La respuesta judicial. II. CARÁCTER ABUSIVO DE LAS CLÁUSULAS. 1. Criterios generales. 2. Cláusula de intereses de demora. 3 Cláusulas de vencimiento anticipado. 2.4 Cláusula de intereses remuneratorios. III. PROBLEMAS PROCESALES: EL CONTROL DE OFICIO. 1. Momento en que debe ejercitarse el control de oficio. 2. Situaciones de Derecho transitorio. 3. Proceso monitorio.

7. Lo abusivo y lo razonable. Facultades del juez para la normalización de los contratos de préstamo hipotecario 213
Miguel Pasquau Liaño
Magistrado de la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía
Catedrático Acreditado de Derecho Civil. Facultad de Derecho. Universidad de Granada
SUMARIO: I. FAVOR DEBITORIS, FAVOR CREDITORIS. II. LO ABUSIVO Y LO RAZONABLE: EL VENCIMIENTO ANTICIPADO. III. DACIÓN EN PAGO Y SUBASTAS JUDICIALES. IV. SOBREENDEUDAMIENTO DE LOS PARTICULARES.

8. La calificación registral de las cláusulas abusivas en las hipotecas 227
Sebastián del Rey Barba
Registrador de la Propiedad de Vic 2.
Profesor de Derecho Inmobiliario de la Universitat Internacional de Catalunya
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN: 1. El préstamo hipotecario como contrato. 2. Límites a la contratación. Especial referencia a la protección de consumidores y usuarios. 3. Cláusulas abusivas y contratos de adhesión en los préstamos hipotecarios. II. CONTROL DE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS: 1. Control judicial. 2. El control registral. A) Origen de la protección extrajudicial de los consumidores. B) Aplicación de la protección de los consumidores por los Registradores de la Propiedad mediante las normas y principios civiles e hipotecarios. C) La Ley 41/2007. ¿Fin de la calificación registral de las cláusulas abusivas? a) Interpretación doctrinal del artículo 12. b) Primera interpretación de la DGRN del artículo 12 de la LH. Negación por la DGRN de la calificación de abusividad por los registradores. c) La ley 2/2009 de 31 de marzo. Control para el resto de acreedores. d) Segunda interpretación de la DGRN del artículo 12 de la LH. 3. Situación actual. III. CONCLUSIONES. IV. NOTAS AL PIE. V. BIBLIOGRAFÍA.

9. El papel del notario en la información al consumidor. Especial referencia a las cláusulas de los préstamos hipotecarios 267
Luis Rojas Martínez del Mármol
Notario de Granada
SUMARIO: I. LA NATURALEZA DE LA ACTUACIÓN NOTARIAL. II. LA NATURALEZA DE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS. III. LA ACTUACIÓN NOTARIAL FRENTE A POSIBLES CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LAS CONDICIONES GENERALES DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS. IV. LA LEY 1/2013 DE PROTECCIÓN A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS EN RELACIÓN CON LA ACTUACIÓN NOTARIAL. V. CONCLUSIONES.

10. Las cláusulas abusivas en los procesos de ejecución hipotecaria 277
Francisco Pertíñez Vílchez
Profesor Titular Derecho Civil
Universidad de Granada
SUMARIO: I. Introducción. Algunas cuestiones procesales. II. Cláusulas de vencimiento anticipado por impago de cuotas. III. Otras cláusulas de vencimiento anticipado: 1. Cláusulas de vencimiento anticipado por incumplimiento de cualquier obligación del deudor. 2. Cláusulas de vencimiento anticipado por disminución de la solvencia del deudor. 3 Cláusulas de vencimiento anticipado por falta de pago a acreedores preferentes. 4 Cláusulas de vencimiento anticipado por arrendamiento de la finca hipotecada. IV. CLÁUSULAS SOBRE INTERESES MORATORIOS. V. CLÁUSULAS SUELO. VI. CLÁUSULAS DE REPERCUSIÓN DE COMISIONES. VII. CLÁUSULAS SOBRE LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA. VIII. EL PROBLEMA DE LAS HIPOTECAS MULTIDIVISA

11. El control de cláusulas abusivas en los contratos de préstamo hipotecario: especial referencia a la cláusula suelo 299
Fernando Herrero Sáez de Eguilaz
Economista, responsable de comunicación de ADICAE y
portavoz de la Junta Directiva.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN. II. COMPONENTES ECONÓMICOS DE LA «CLÁUSULA SUELO» QUE COMPORTAN NECESARIAMENTE SU ABUSIVIDAD TAL Y COMO SE VIENE APLICANDO. 1. La cláusula suelo convierte en la práctica un préstamo variable, «pactado» por las partes, en un préstamo a tipo fijo, desnaturalizando en cualquier caso la contratación querida por las partes. 2. Efectos e impacto efectivos de la aplicación de las cláusulas suelo: la acreditación de una actuación premeditada en sus consecuencias. 3. La aplicación de cláusulas suelo, un abuso masivo y un problema de orden público. 4. El volumen económico del abuso: el perjuicio a los consumidores se traduce en un beneficio ilegítimo de miles o decenas de miles de millones de euros para los bancos y cajas implicados. III. LA ACTUACIÓN DE LOS LLAMADOS A CONTROLAR LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LA CONTRATACIÓN BANCARIA. 1. El papel del Banco de España. 2. La reacción del Ministerio de Economía y del legislador. 3. La labor de notarios y registradores. 4. La visión de los tribunales de justicia. IV. PROPUESTAS Y MEDIDAS PARA ATAJAR EL ABUSO DE LOS «SUELOS» HIPOTECARIOS. 1. La regulación de las cláusulas suelo. 2. Recuperación y reforma del control originario de cláusulas abusivas. 3. El control previo de los condicionados. La interlocución de las Asociaciones de Consumidores con el sector.

12. Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, sobre la validez o abusividad de las cláusulas suelo establecidas por las Entidades bancarias en los préstamos hipotecarios 325
Abigail Quesada Páez
Becaria de Investigación del Departamento de Derecho Civil,
de la Universidad de Granada
SUMARIO: I. Introducción. II. Las cláusulas suelo en los préstamos a interés variable. III. El problema del carácter abusivo o no de las cláusulas suelo. IV. La nulidad de las cláusulas suelo consideradas abusivas. V. Conclusiones. VI. Bibliografía.


Capítulo Tercero
SOLUCIONES LEGALES, NOTARIALES, REGISTRALES, JUDICIALES Y EXTRAJUDICIALES DE DESAHUCIOS Y EJECUCIONES HIPOTECARIAS

Sección 1ª
Soluciones de Derecho Comparado

13. La hipoteca en Europa desde una perspectiva formal. Fase estática o de constitución y fase dinámica o de ejecución. La hipoteca en USA 341
María Teresa Touriñán Morandeira
Registradora de la Propiedad de Vilalba (Lugo)
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN: OBJETIVOS Y METODOLOGÍA. II. FASE ESTÁTICA DE LA HIPOTECA: CONTRATACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA. 1. Garantías en el momento de celebración del contrato. A) Información suministrada al consumidor con anterioridad a la celebración del contrato de préstamo hipotecario. B) Medidas para un préstamo responsable. 2. Requisitos de constitución de la hipoteca. A) Formalización del contrato de préstamo hipotecario. B) Inscripción en el registro de la propiedad. III. FASE DINÁMICA DE LA HIPOTECA: LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN. 1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria encaminadas a evitar el propio procedimiento de ejecución supervisables por la autoridad judicial. 2. Requisitos para iniciar la ejecución ¿Es el título de constitución de hipoteca directamente ejecutable o se necesita algún acto previo? 3. Órgano que tramita la ejecución. 4. Despacho de la ejecución. 5. Derecho del deudor a personarse y defenderse en el procedimiento. Legislación de plazos mínimos. 6. Publicidad de la ejecución para los demás acreedores. 7. Medios de realización de los bienes embargados. 8. Valoración de los bienes embargados y certeza sobre su titularidad. 9. Aprobación del remate. 10. Los procedimientos de insolvencia y el deudor hipotecario. La reclamación de la deuda remanente. IV. LA HIPOTECA EN U.S.A. LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN. LA RESPONSABILIDAD PERSONAL DEL DEUDOR. 1. Datos relevantes sobre el mercado hipotecario en U.S.A. 2. Legislación hipotecaria. 3. Los procedimientos de ejecución. 4. Regulación de las situaciones de insolvencia.

14. La regulación del sobreendeudamiento en el derecho comparado. La experiencia francesa y norteamericana 387
Núria Mallandrich Miret
Profesora de Derecho Procesal de la Universidad de Barcelona
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN. II. LA REGULACIÓN DEL SOBREENDEUDAMIENTO DE LAS PERSONAS FÍSICAS, CONSUMIDORES, EN FRANCIA. 1. Marco normativo. 2. Ámbito de aplicación de la ley. 3. Procedimientos de tratamiento del sobreendeudamiento. A) Planteamiento general. B) El procedimiento ante la comisión de sobreendeudamiento. C) Procedimientos ante el órgano jurisdiccional. III. LA REGULACIÓN DE LAS SITUACIONES DE SOBREENDEUDAMIENTO DE LOS PARTICULARES EN