Determinación y reclamación de cuotas de Comunidades de Propietarios: Criterios judiciales y formularios.

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Juan José Martín Jiménez; Carlos Manuel Martin Jimenez

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ISBN: 9788494155338
EAN: 9788494155338
Editorial: Libertas Ediciones
Fecha de la edición: 20/01/2015
Nº Pág.: 464

Materias:

Derecho / Civil / PROPIEDAD HORIZONTAL

Las Comunidades de Propietarios se han erigido en "célula elemental" de convivencia social. Su funcionamiento depende, en buena medida, de un sistema de financiación que garantice su viabilidad, en el que juega un papel determinante la determinación de cuotas de contribución al sostenimiento comunitario. Sensible a la necesidad de proteger la actividad de estas "unidades básicas del tejido social", nuestro legislador ha regulado una modalidad de proceso especial revestido una naturaleza privilegiada para reclamar el impago de las cantidades con las que cada comunero debe contribuir a los "gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos". Determinación y reclamación de cuotas se convierten, de esta manera, en claves sobre las que gravita la propuesta de este libro. Guía a este trabajo un espíritu impregnado de pragmatismo, y su planteamiento se basa en la puesta a disposición del lector no solo de formularios con los que se puedan canalizar las formalidades que deben respetarse para la determinación de cuotas, sino también de un amplísimo compendio de "criterios judiciales" expresados por nuestros tribunales para la resolución de los litigios que se susciten como consecuencia del impago de aquellas. Ambos aspectos interesan a un amplísimo abanico de personas, que comprende tanto al profesional del derecho como al lego que en la última Junta fue designado, por riguroso turno, Secretario o Presidente de la Comunidad, motivo por el que este trabajo recurre a un lenguaje y a unos planteamientos sencillos y asequibles, sin apartarse en lo más mínimo del rigor en la exposición, para que su contenido resulte asequible a cualquier lector. Aspira, en definitiva, este libro a convertirse en herramienta imprescindible para todos aquellos que se vean en la necesidad de adoptar una decisión relativa al "buen gobierno económico" de la Comunidad, a través de la determinación y reclamación de cuotas de Comunidades de Propietarios.

INTRODUCCIÓN ......................................................................... 15

CAPÍTULO I
Naturaleza jurídica de la Propiedad Horizontal ................................ 21

CAPÍTULO II
Regulación básica ................................................................................ 25
1. Normas materiales ...................................................................... 25
2. Aspectos procesales .................................................................... 29

CAPÍTULO III
Ámbito de aplicación de las normas de la LPH ................................. 33
1. Previsiones legales generales ....................................................... 33
2. Supuestos especiales en materia de gastos ................................. 34
a. Complejos inmobiliarios ......................................................... 38
b. Mancomunidades .................................................................. 42
c. Las Entidades Urbanísticas Colaboradoras .............................. 45
d. Las Juntas de Compensación ................................................. 50
e. Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico ............ 51
f. Inmuebles que no han practicado la División Horizontal .......... 55
g. Urbanizaciones que no han sido legalizadas ........................... 57
h. Diferentes supuestos .............................................................. 57

CAPÍTULO IV
Obligaciones contributivas de los propietarios ................................ 63
1. Gastos de Comunidad ................................................................ 64
a. Autonomía de la voluntad frente al carácter imperativo de la LPH ................. 64
b. Concepto de gastos ............................................................... 69
c. Obligación del propietario ...................................................... 70
d. Posibilidad de exoneración ..................................................... 70
e. Gastos de conservación y gastos de sustitución ...................... 72
f. Consideración de gastos como “generales” ........................... 76
g. Gastos ordinarios y extraordinarios ......................................... 82
h. Gastos superfluos o suntuarios .............................................. 83
i. Instalación de ascensor .......................................................... 86
j. El peculiar supuesto de las costas procesales .......................... 88
k. Extensión al adquirente de la obligación de pago ................... 92
l. Obligados al pago en caso de atribución de uso ..................... 93
m. “Inmediatividad” del pago ..................................................... 95
n. Determinación de gastos generales ........................................ 96
ñ. Responsabilidad del vendedor ................................................ 97
o. Otros supuestos ..................................................................... 98
2. La provisión del fondo de reserva ................................................ 99
3. Afección real de la vivienda o local ........................................... 102

CAPÍTULO V
Determinación de cuotas ordinarias de la Comunidad .................. 105
1. Consideraciones generales ........................................................ 105
a. Obligaciones de los propietarios ........................................... 105
b. Obligación de contribuir ...................................................... 106
c. Elementos “comunes” y “privativos” ................................... 108
d. Origen de las cuotas ............................................................ 109
e. Formalidades del acuerdo de determinación de cuotas ......... 120
2. Algunos criterios relativos a la determinación y reclamación de cuotas ............. 121
a. Preeminencia del principio de reparto proporcional .............. 121
b. Proceso de determinación de cuotas .................................... 124
c. Actitud de los comuneros frente al acuerdo de determinación.. 125
d. Penalizaciones y bonificaciones ............................................ 125
e. Responsabilidad del administrador y temeridad .................... 129
f. Derecho necesario y carácter tuitivo ...................................... 129
g. ¿Autonomía de voluntad anulada? ...................................... 130
3. Conceptos que integran la obligación contributiva .................... 131
a. Diferentes supuestos ............................................................ 131
b. Contribución a la eliminación de barreras arquitectónicas .... 133
4. Modificación de cuotas ............................................................. 135
a. Generalidades ....................................................................... 135
b. Algunos supuestos singulares ................................................ 139
5. Otros ingresos .......................................................................... 144
a. Modificación del destino de elementos comunes para obtener nueva fuente de financiación ..... 145
b. Reclamación de daños y perjuicios ....................................... 146
c. Responsabilidad “ex delicto” ................................................ 148
d. Responsabilidad profesional ................................................. 149
e. Falta de prestación de servicios ............................................. 150
f. Cobro de lo indebido ............................................................ 151

CAPÍTULO VI
Cuotas extraordinarias ..................................................................... 153
1. Supuestos motivadores. ............................................................ 153
2. Convocatoria y votación en las Juntas ....................................... 159
a. Formalidades de convocatoria .............................................. 159
a1. Aspectos formales ......................................................... 160
a2. Persona y lugar a los que debe dirigirse la comunicación .161
b. Aspectos temporales ............................................................ 163
3. Adopción de acuerdos .............................................................. 165
4. Forma de “salvar el voto” ......................................................... 168
5. Impugnación de acuerdos ......................................................... 169

CAPÍTULO VII
Consecuencias del impago de cuotas .............................................. 171
1. ¿Puede un moroso ostentar cargos comunitarios? .................... 171
2. Recargos e intereses ................................................................. 171
3. ¿La mora produce efectos sobre la utilización de los servicios? .. 172
4. ¿Cómo afecta la mora a la impugnación de acuerdos sociales? . 175
5. Otras cuestiones ....................................................................... 180

CAPÍTULO VIII
Liquidación de deuda ....................................................................... 185
1. Convocatoria de Junta .............................................................. 185
2. Celebración de la Junta y adopción de acuerdo ......................... 191
3. Certificación de deuda .............................................................. 195

CAPÍTULO IX
Reclamación extrajudicial de gastos ................................................ 201

CAPÍTULO X
Reclamación judicial: aspectos generales ........................................ 207
1. Personalidad, capacidad para ser parte y comparecencia en juicio de las Comunidades de Propietarios ......... 208
2. Legitimación ............................................................................. 213
a. Activa .................................................................................. 213
b. Pasiva .................................................................................. 218
• Titular registral ............................................................... 218
• Propietario anterior ........................................................ 220
• Propietario con contrato privado .................................... 222
• Cónyuges en régimen de sociedad legal
de gananciales ............................................................... 224
• Cónyuges en régimen de separación de bienes .............. 227
• Usufructuario ................................................................. 229
• Arrendatario .................................................................. 230
• Cónyuges separados o divorciados ................................. 232
• Sociedades mercantiles ................................................. 233
• Copropiedad ................................................................ 233
• Comunidad hereditaria ................................................. 235
• Propietario declarado en concurso ................................ 237
• Adjudicatario de inmueble en subasta ........................... 239
• Ocupación del inmueble en situación de precario .......... 240
• Otros supuestos ............................................................ 240
3. Representación y defensa ......................................................... 242
4. Competencia ............................................................................ 248
5. Cuantía .................................................................................... 255
6. Acumulación de acciones ......................................................... 257
7. Tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional ....................... 262

CAPÍTULO XI
Acto de Conciliación ......................................................................... 267

CAPÍTULO XII
Proceso monitorio ............................................................................. 273
1. Ámbito subjetivo ...................................................................... 275
2. Ámbito objetivo y deudas reclamables ...................................... 279
3. Capacidad y representación de la Comunidad .......................... 285
4. Legitimación pasiva y responsabilidad solidaria ......................... 295
5. Representación procesal y defensa técnica ................................ 299
6. Cuantía .................................................................................... 301
7. Notificación previa .................................................................... 301
8. Reclamación de gastos ............................................................. 304
9. Base documental ...................................................................... 306
10. Medidas de garantía ................................................................. 313
11. ¿Cabe la acumulación subjetiva de reclamaciones? ................... 314
12. Competencia territorial ............................................................. 317
13. Fase de admisión y control de requisitos ................................... 317
14. Apuntes sobre trámite .............................................................. 318
15. Comunicación edictal ............................................................... 320
16. Singularidades sobre oposición del comunero deudor ............... 321
17. Peculiaridades en materia de costas .......................................... 330

CAPÍTULO XIII
Juicios declarativos ........................................................................... 337
1. Aspectos procesales .................................................................. 341
a. Jurisdicción y competencia ................................................... 341
b. Representación de la Comunidad ......................................... 344
c. Postulación .......................................................................... 350
d. Determinación de la cuantía ................................................ 354
e. Forma de la demanda y acreditación documental ................. 357
2. Cuestiones materiales ............................................................... 362
a. Relativas a la acción ............................................................. 362
b. Relativas a las deudas .......................................................... 364
3. Modalidades ............................................................................ 368
a. Juicio verbal .......................................................................... 368
b. Juicio ordinario ..................................................................... 375

CAPÍTULO XIV
Criterios relativos a la oposición a la reclamación judicial declarativa .............. 379
1. Causas de oposición ................................................................. 379
a. Falta de litisconsorcio pasivo necesario ................................. 379
b. Prejudicialidad ...................................................................... 380
c. Litispendencia ...................................................................... 381
d. Prescripción de la acción para reclamar gastos ..................... 381
e. Otras cuestiones “de fondo” ............................................... 385
2. Impugnación de acuerdos ......................................................... 393

ANEXO

FORMULARIOS
1. Convocatoria de Junta Ordinaria de Propietarios ........................... 401
2. Convocatoria de Junta Extraordinaria para reclamación de cuotas... 403
3. Solicitud de comuneros para que el Presidente convoque Junta para reclamar cuotas de Comunidad ............ 405
4. Notificación personal de convocatoria a comunero moroso ........... 407
5. Acta de Junta Extraordinaria aprobando realización de obras y establecimiento de derrama extraordinaria ...... 409
6. Acta de acuerdo de la Junta aprobando liquidación de deudas ...... 413
7. Certificación de acuerdo de liquidación de deuda ......................... 416
8. Notificación en domicilio de comunero deudor del acuerdo de liquidación de deuda ........... 417
9. Notificación a comunero moroso en tablón de anuncios ................ 419
10. Certificación de notificación en tablón de anuncios del acuerdo de liquidación de deuda ............ 420
11. Acta de acuerdo sobre constitución de fondo de reserva ............... 421
12. Papeleta de Conciliación ............................................................... 424
13. Demanda de juicio verbal en reclamación de cuotas de comunidad .............. 426
14. Escrito para comunicar subsanación de impago de tasa judicial ..... 431
15. Escrito del demandado anunciando que será asistido por procurador/a y abogado/a en asuntos de cuantía no superior a 2.000 euros ........ 432
16. Solicitud de citación de testigos en los tres días siguientes a la citación para vista en el juicio verbal .......... 433
17. Demanda de juicio ordinario en reclamación de cuotas de comunidad ................. 434
18. Formulario-tipo de petición inicial aprobado por el Consejo General del Poder Judicial .......... 442
19. Petición inicial de proceso monitorio suscrita por procurador/a y abogado/a en reclamación de cuotas de menos de 2.000 euros .... 445
20. Petición inicial de proceso monitorio suscrita por procurador/a y abogado/a en reclamación de cuotas de más de 6.000 euros ........ 449
21. Desistimie