El desahucio por falta de pago

Índice
ABREVIATURAS
INTRODUCCIÓN
I. ¿DE QUÉ SOLUCIONES PROCESALES SE DISPONE PARA RECLAMAR UN DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO?
1. El juicio de desahucio
1.1. ¿Qué se entiende por desahucio?
1.2. ¿El impago de qué cantidades debidas por el arrendatario pueden fundamentar una acción de desahucio?
1.3. ¿El incumplimiento de qué contratos de arrendamiento puede dar lugar a un desahucio por impago?
1.4. ¿En qué se distingue este proceso de los demás juicios de desahucio?
1.5. ¿Qué cauce procedimental siguen los juicios de desahucio por falta de pago?
1.5.1. Modalidad de juicio verbal declarativo
1.5.2. ¿Proceso ordinario con especialidades o juicio especial?
1.5.3. ¿Puede plantearse la cuestión objeto de un desahucio por impago, juicio sumario según la LEC, por la vía de un proceso plenario?
1.6. Normativa aplicable y sus antecedentes legislativos
2. El desahucio arbitral como alternativa a la jurisdicción civil
3. ¿Qué órganos conocen de este tipo de asuntos?
3.1. ¿Qué juzgados tienen jurisdicción? ¿Cuáles son los competentes objetiva y territorialmente? ¿Cabe sumisión?
3.2. ¿Cómo se controla que sea el órgano judicial competente?
3.3. ¿En qué lugar debe desarrollarse un desahucio arbitral y qué tribunales son competentes para las funciones de apoyo y control del arbitraje?
4. ¿Quién puede ejercer la acción de desahucio?
4.1. ¿En los supuestos de cotitularidad tienen que actuar todos los condueños?
4.2. ¿Cabe la sucesión en su posición?
5. ¿Contra qué sujetos debe dirigirse la acción de desahucio? ¿Y si fallecen?
6. ¿En qué casos hay que valerse obligatoriamente de abogado y procurador?
6.1. ¿Cómo se determina la cuantía?
6.2. Reglas especiales relativas a la asistencia jurídica gratuita

II. ¿CUÁL ES LA DINÁMICA HABITUAL DE UN JUICIO DE DESAHUCIO?
1. ¿Qué actuaciones previas a la demanda cabe realizar?
1.1. El requerimiento de pago impeditivo de la enervación: ¿cómo se efectúa?
1.2. ¿Qué actividades previas regladas conviene no desatender?
2. La demanda
2.1. ¿Qué forma debe adoptar? ¿Existe un contenido mínimo uniforme para cualquier demanda de desahucio?
2.2. ¿Qué exigencias son específicas según el objeto de desahucio?
2.3. ¿Qué documentos deben adjuntarse a la demanda?
2.4. ¿En qué lugar se presenta la demanda?
2.5. ¿Qué requisitos son necesarios para su admisibilidad?
2.6. Consecuencias de la admisión: la citación a juicio. ¿Qué información debe incluir?
2.7. ¿Qué sucede si se omite alguno de los contenidos de la citación en orden a la eficacia del acto y, en particular, el de la posibilidad de enervar?
3. ¿Qué actuaciones previas a la vista pueden tener lugar?
3.1. ¿Cuáles son específicas del juicio de desahucio?
3.2. ¿Cabe la reconvención?
4. La vista
4.1. ¿Qué consecuencias tiene la inasistencia de las partes?
4.2. Las alegaciones del demandante
4.3. Las alegaciones del demandado pueden referirse a algo más que al pago y las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación? En especial, ¿cabe debatir
sobre la nulidad del contrato de arrendamiento?
4.4. ¿Cómo se practica la prueba?
4.4.1. ¿Existe algún límite en cuanto a los medios de prueba a utilizar?
4.4.2. ¿El interrogatorio de partes requiere una específica citación de las mismas para que se puedan tener por admitidos los hechos en caso de su incomparecencia o basta con la advertencia genérica incluida entre los distintos contenidos de la citación a juicio?
4.4.3. ¿Cuáles son los límites de la actividad probatoria?
4.4.4. ¿Pueden efectuar las partes conclusiones finales?
5. ¿Cabe la práctica de diligencias finales?
6. ¿Hasta qué punto tiene la sentencia valor de cosa juzgada?
7. ¿Quién satisface las costas cuando no hay enervación?
III. LA RECLAMACIÓN DE RENTAS VENCIDAS Y QUE PUEDAN VENCER
1. De forma acumulada a la acción de desahucio
1.1. ¿Cómo se compatibilizan las oportunidades que ofrecería su reclamación en un plenario autónomo con los cauces del juicio sumario de desahucio?
1.2. ¿Permanece el derecho a enervar y la obligación de consignar rentas para recurrir?
1.3. ¿Cabe condenar por las rentas que hayan vencido con posterioridad a la presentación de la demanda e, incluso, entre la sentencia y su ejecución?
2. De manera autónoma a la petición de desahucio
2.1. En un juicio declarativo común
2.2. En un juicio monitorio
2.3. El arbitraje
3. ¿Cabe la acumulación de la reclamación de rentas y la de desahucio cuando se hayan planteado en distintos procesos?
IV. ¿QUÉ MODOS HAY DE TERMINACIÓN DEL JUICIO DE DESAHUCIO BASADOS EN EL PODER DE DISPOSICIÓN DE LAS PARTES?
1. La enervación del desahucio
1.1. ¿Es un supuesto más de satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida del objeto?
1.2. ¿Cabe la enervación en desahucios que no sean de fincas urbanas?
1.3. ¿Entre qué momentos procede y cuál es la cuantía a satisfacer?
1.3.1. ¿Cuándo debe probarse su pago o consignación?
1.3.2. ¿Qué sucede si el demandado no está de acuerdo con las cantidades reclamadas?
1.4. ¿Qué sujetos pueden pagar con efectos enervatorios y a quién?
1.5. ¿Qué formas de pago o consignación causan efectos enervatorios? ¿Cómo afecta la conducta obstativa al cobro?
1.6. ¿Cuáles son los límites a la facultad enervatoria? ¿Contabilizan como una enervación anterior las realizadas previamente a la LEC?
1.7. ¿Qué efectos tiene la enervación en el procedimiento?
1.8. ¿Quién carga con las costas en caso de enervación?
2. Supuestos comunes en todo juicio civil
2.1. ¿Presenta algún límite adicional la transacción?
2.2. ¿Y la renuncia?
2.3. ¿Y el desistimiento?
2.4. ¿Y el allanamiento?

V. ¿CÓMO SE RECURRE EN LOS JUICIOS DE DESAHUCIO?
1. La consignación o pago de las rentas como requisito de procedibilidad
1.1. ¿En atención a su finalidad y ámbito de aplicación presentan algún viso de inconstitucionalidad?
1.2. ¿Qué cantidades deben pagarse o consignar?
1.3. ¿Qué sujetos deben satisfacerlas? ¿Si hay más de un demandado-recurrente deben hacerlo todos ellos?
1.4. ¿Cómo debe efectuarse debidamente el pago o consignación?
1.5. ¿Deben tenerse satisfechas al preparar o al interponer el recurso?
1.6. ¿Pueden subsanarse los defectos de pago o consignación al interponer el recurso? ¿Y los impagos vencidos durante el mismo antes del plazo para dictar sentencia?
1.7. ¿Qué puede hacerse ante el impago de las rentas devengadas en el plazo para dictar las sentencias en fase de recurso?
2. ¿Cómo debe tramitarse la apelación?
2.1. ¿Qué matices conviene tener presentes en cuanto a la preparación e interposición del recurso?
2.1.1. ¿Cabe denunciar en apelación las rentas devengadas en el plazo para dictar sentencia en la instancia?
2.1.2. ¿En un supuesto de desahucio con acción acumulada de rentas, si sólo se recurre la cuantía de las rentas, puede el apelado aprovechar para recurrir el
lanzamiento?
2.2. ¿Qué actuaciones se desarrollan ante el tribunal decisor de la apelación?
3.1. ¿Qué resoluciones de un juicio de desahucio encajan con las recurribles en casación del art. 477 LEC?
3.2. Consideraciones procedimentales
4. ¿Qué recursos caben contra las resoluciones firmes?

VI. ¿QUÉ MEDIDAS CAUTELARES PUEDEN ACORDARSE?
1. Como garantía de la condena de desahucio
1.1. Innecesariedad en caso de inmuebles
1.2. El depósito judicial de bienes muebles y las anotaciones registrales
2. Como aseguramiento de la condena a satisfacer las rentas y otros contenidos pecuniarios: el embargo preventivo
3. Aspectos procedimentales comunes

VII. ¿CÓMO SE EJECUTA DE FORMA EFECTIVA UN DESAHUCIO?
1. ¿En qué casos procede la ejecución provisional?
1.1. ¿Puede negarse el órgano judicial a despachar la ejecución provisional de una sentencia de desahucio?
1.2. ¿En qué supuestos hay que estimar la oposición a la ejecución provisional basada en la imposible o extrema dificultad de restaurar la situación anterior al lanzamiento?
1.3. ¿Cómo se compatibiliza con la consignación para recurrir?
1.4. En caso de ejecución provisional de los laudos, ¿hay que consignar?
2. El despacho de la ejecución
2.1. La fecha del lanzamiento: ¿rige el plazo de espera general para la ejecución de sentencias?
2.2. ¿De qué forma debe pedirse?
2.3. ¿Qué contenido debe tener el auto de despacho de la ejecución?
2.4. ¿Hay que posponer el lanzamiento a la resolución de la oposición a la ejecución?
2.5. La entrega de la posesión de los bienes arrendados
2.5.1. ¿Qué medidas ejecutivas son las idóneas en caso de bienes inmuebles?
2.5.1.1. ¿Debe existir un requerimiento previo al desalojo forzoso?
2.5.1.2. ¿Es adecuado el empleo de apremios personales o multas coercitivas?
2.5.1.3. ¿Qué sucede con los bienes del ejecutado contenidos en el inmueble y que no son objeto del título? ¿Y si no son separables?
2.5.1.4. ¿Qué puede hacerse ante los desperfectos causados a los bienes o la falta de entrega de los bienes accesorios a los inmuebles?
2.5.1.5. ¿Qué pasa si hay ocupantes?
2.5.2. ¿Qué medidas ejecutivas son adecuadas en caso de bienes muebles?
2.6. Las rentas debidas y otras hipótesis en que debe acudirse a los cauces de la ejecución dineraria
2.6.1. Consideraciones con respecto a la actividad ejecutiva: el embargo en el acto de lanzamiento
2.6.2. ¿Qué sucede si vencen nuevos plazos durante la ejecución?

BIBLIOGRAFÍA
Ramon Escaler Bascompte