El local del negocio arrendado. Comentarios, legislación, jurisprudencia. Supuestos prácticos. Formularios

PRIMERA PARTE: ARRENDAMIENTOS SUJETOS A LA LEY 29/ 1994, DE 24 DE NOVIEMBRE
I. El contrato de arrendamiento de local de negocio en general
CAPÍTULO I. CARACTERIZACIÓN JURÍDICA DEL CONTRATO Y REGULACIÓN LEGAL
I. Precisiones conceptuales
A. Arrendamiento de local de negocio y arrendamiento de "industria o negocio "
B. "Leasing inmobiliario"
C. Arrendamiento con opción de compra
II. Regulación del arrendamiento de local de negocio

CAPÍTULO II. SUJETOS DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
I. Arrendador
A. Capacidad para arrendar
1. Personas físicas
2. Persona jurídicas
B. Incapacidades para concertar el arrendamiento
C. Prohibiciones de arrendar
1. Arrendamiento de local de negocio por plazo superior a seis años
II. Arrendatario
A. Capacidad

CAPÍTULO III. ELEMENTOS REALES DEL CONTRATO
I. Local de negocio
A. Particularidades por razón del objeto
1. Local de negocio de ajena pertenencia
2. Local de negocio futuro (en construcción o en proyecto)
3. Local de negocio en condominio
4. Local de negocio en régimen de propiedad horizontal
5. Local de negocio usufructuado
6. Local de negocio embargado
7. Local de negocio hipotecado
II. Precio o renta
A. Prueba del precio
B. Libertad de fijación de la renta

CAPÍTULO IV. FORMA DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO

CAPÍTULO V. DURACIÓN DEL CONTRATO
II. Contenido del contrato de arrendamiento de local de negocio

CAPÍTULO VI. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
I. Entrega del local
II. Conservación del local
III. Mantenimiento en el goce pacífico del arrendamiento
A. Obligación de saneamiento
1. Saneamiento por evicción
2. Saneamiento por vicios ocultos
3. Vicios ruinógenos
IV. Otras obligaciones

CAPÍTULO II. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
I. Pago de la renta

A. Aumento de la renta
B. Reducción de la renta
II. Uso diligente del local
III. Pago de los gastos de escrituración del contrato
IV. Otras obligaciones del arrendatario
A. Devolución del local arrendado
B. Fianza
C. Tolerancia de obras de mejora
D. Puesta en conocimiento del propietario de usurpaciones o novedades dañosas y de la necesidad de reparaciones urgentes

III. Mutaciones en el contrato arrendaticio
I. Enajenación del local
II. Venta del local
A. Derechos de adquisición preferente: Tanteo y retracto arrendaticios
III. Subarriendo y cesión del contrato
IV. Fallecimiento del arrendatario

IV. Extinción y resolución del arrendamiento de local de negocio

CAPÍTULO I. EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO
I. Expiración del término
A. Indemnización al arrendatario
II. Pérdida del local
III. Ruina de la finca
IV. Desistimiento del arrendatario
V. Otros modos de extinción

CAPÍTULO II. RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
I. Consideraciones generales
II. Causas de resolución
A. A instancia del arrendador
1. Falta de pago de la renta y de otras cantidades debidas
2. Impago de la fianza o de su actualización
3. Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
4. Incumplimiento de formalidades en el subarriendo o cesión del contrato
5. Realización de obras que modifiquen la configuración del local o disminuyan su estabilidad o seguridad
6. Otras causas de resolución
B. A instancia del arrendatario

SUPUESTOS PRÁCTICOS (1 a 63)
a) Arrendamientos excluidos de la LAU
b) Obligaciones del arrendador
c) Obligaciones del arrendatario
d) Enajenación de la finca arrendada
e) Derechos de tanteo y retracto
f) Subarriendo y cesión del contrato
g) Fallecimiento del arrendatario
h) Extinción del arrendamiento
i) Resolución del arrendamiento a instancia del arrendador
j) Resolución del arrendamiento a instancia del arrendatario

SEGUNDA PARTE: ARRENDAMIENTOS SUJETOS A LA LEY de 24-12-1964
I. Arrendamientos de local de negocio anteriores a 9-5-1985
1. Consideraciones previas

CAPÍTULO I. ARRENDAMIENTOS SUJETOS Y ARRENDAMIENTOS EXCLUIDOS DE LA LEY DE 1964
I. Arrendamientos de temporada
II. Arrendamiento de locales para casinos o círculos de recreo
III. Arrendamiento de industria o negocio

CAPÍTULO II. RENUNCIA DE DERECHOS Y OTROS ASPECTOS GENERALES
I. Renuncia de derechos
II. Arrendatarios y subarrendatarios extranjeros
III. Aplicación de la analogía
IV. Suena fe en las relaciones arrendaticias

CAPÍTULO III. SUBARRIENDO DE LOCAL DE NEGOCIO
I. Caracterización jurídica y requisitos del contrato
A. Problemática de la introducción en el local de máquinas recreativas

CAPÍTULO IV. TRASPASO DEL LOCAL DE NEGOCIO
I. Concepto de traspaso
II. Arrendatarios sin derecho de traspaso
III. Requisitos del traspaso
A. Consecuencias del incumplimiento de los requisitos del traspaso
IV. Traspaso forzoso
V. Derechos de tanteo y retracto del arrendador
A. Derecho de tanteo
B. Derecho de retracto
C. Supuesto de coarrendamiento
D. Adquisición sin existencias del local de negocio
E. Derechos del arrendador en el supuesto de falta de ejercicio de los derechos de tanteo o retracto
F. Preferencia de derechos
VI. Traspaso con venta de existencias
VII. Incremento de la renta

CAPÍTULO V. DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO DEL ARRENDATARIO DE LOCAL DE NEGOCIO
I. Derecho de tanteo
II. Derecho de retracto
III. Preferencia de derechos
IV. Inscripción de documentos de adquisición de fincas urbanas

CAPÍTULO VI. DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
I. Consideraciones preliminares
II. Obligaciones del arrendatario
III. Extinción y subrogación en el contrato arrendaticio
A. Arrendatario persona física
B. Arrendatario persona jurídica
C. Indemnización por extinción del contrato
D. Preferencia para continuar en el local

CAPÍTULO VII. EXCEPCIONES A LA PRÓRROGA DEL CONTRATO
I. Necesidad del arrendador
II. Derribo de la finca

CAPÍTULO VIII. ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA
I. Consideraciones previas
II. Presupuestos de la actualización
III. Mecanismo de actualización
IV. Opciones del arrendatario

CAPÍTULO IX. REPERCUSIÓN DEL IMPORTE DE OBRAS DE REPARACIÓN Y DEL COSTE DE SERVICIOS Y SUMINISTROS
I. Repercusión del importe de obras de reparación necesarias
II. Repercusión del coste de servicios y suministros

CAPÍTULO X. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
I. Resolución a instancia del arrendador
II. Resolución a instancia del arrendatario
III. Causas de resolución del subarriendo
IV. Causa de resolución común al arrendamiento y al subarriendo
V. Causa de suspensión del contrato

SUPUESTOS PRÁCTICOS (64 a 155)
a) Concepto de local de negocio
b) Arrendamientos excluidos de la LAU
c) Derechos de tanteo y retracto
d) Excepciones prórroga
e) Subarriendo, cesión o traspaso ilegales
f) Extinción del contrato y subrogación
g) Actualización de la renta
h) Resolución del contrato arrendaticio a instancia del arrendador
i) Resolución del contrato arrendaticio a instancia del arrendatario

TERCERA PARTE. ASPECTOS PROCESALES DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
CAPÍTULO I. PROCESOS ARRENDATICIOS
I. Consideraciones previas
II. Competencia
A. Competencia objetiva
E. Competencia territorial
III. Tipología procedimental
A. Juicio ordinario
1. Demanda
1.1. Contenido de la demanda
1.1.1. Identidad de las partes
1.1.2. Exposición de hechos y fundamentos de derecho
1.1.2.1. Preclusión de hechos y fundamentos jurídicos
1.1.3. Determinación del suplico
1.1.4. Pretensiones subsidiarias
1.2. Documentos a acompañar con la demanda
1.3. Consecuencias del incumplimiento de los requisitos legales
1.4. Acumulación de acciones
1.4.1. Concepto y clases
1.4.2. Requisitos para la acumulación
1.4.3. Acciones que pueden y acciones que no pueden acumularse
1.4.4. Limite temporal de la acumulación de acciones
1.4.5. Efectos de la acumulación de acciones
1.4.6. Cuantía de la demanda en caso de acumulación de acciones (remisión).
1.4.7. Competencia para conocer de las acciones acumuladas
1.4.8. Oposición a la acumulación de acciones
1.5. Admisión y traslado de la demanda
1.6. Efectos de la demanda
1.6.1. Efectos procesales
1.6.2. Efectos materiales
1.7. Actitudes del demandado frente a la demanda
1.7.1. Incomparecencia. La rebeldía
1.7.1.1. Efectos de la declaración de rebeldía
1.7.2. Contestación a la demanda
1.7.2.1. Concepto y efectos de la contestación
1.7.2.2. Forma de la contestación
1.7.2.3. Contenido de la contestación
a) Allanamiento a la demanda
b) Admisión o negación de los hechos
c) Formulación de cuestiones procesales
1.7.2.4. Reconvención
a) Concepto de reconvención
b) Requisitos de la reconvención
c) Sujetos de la reconvención
d) Forma de la reconvención
e) Momento en que debe formularse la reconvención
f) Contestación a la reconvención
g) Resolución
1.7.2.5. Compensación enjuicio
1.7.2.6. Alegación de nulidad absoluta del negocio en que se funde la demanda
2. Audiencia previa al juicio
2.1. Objeto y obligatoriedad del trámite
2.2. Momento procesal y sujetos intervinientes en la audiencia
2.3. Finalidades de la audiencia previa
2.3.1. El acuerdo o transacción
2.3.2. Examen y resolución de cuestiones procesales
2.4. Alegaciones complementarias y aclaratorias. Pretensiones complementarias. Hechos acaecidos o conocidos con posterioridad a la demanda y la contestación
2.5. Fijación hechos controvertidos y posible sentencia inmediata
2.6. Proposición y admisión de la prueba. Señalamiento del juicio
3. El juicio
3.1. Finalidad
3.2. Comparecencia e incomparecencia de las partes
3.3. Desarrollo del juicio
4. Diligencias finales
5. La sentencia
5.1. Aclaración y corrección de sentencias
5.2. Subsanación y complemento de sentencias
5.3. Efectos de la sentencia
5.3.1. La cosa juzgada material
5.3.2. La cosa juzgada formal
5.4. Ejecución de la sentencia
5.4.1. Ejecución provisional
5.4.2. Ejecución definitiva
5.5. Medidas cautelares
5.5.1. Caracterización jurídica
5.5.2. Competencia
5.5.3. Medidas cautelares específicas
5.5.4. Prestación de caución
5.5.5. Solicitud de las medidas cautelares
5.5.6. Audiencia al demandado
5.5.7. Vista para la audiencia de las partes
5.5.8. Decisión sobre las medidas cautelares
5.5.9. Ejecución de la medida cautelar
5.5.10. Oposición a la medida cautelar
5.5.11. Caución sustitutoria
6. Recursos contra la sentencia
6.1. Recurso de apelación
6.2. Recursos contra la sentencia de segunda instancia (remisión)
6.3. Recurso e queja
7. Otros modos de terminación del juicio
7.1. Allanamiento
7.2. Renuncia
7.3. Desistimiento
7.4. Caducidad de la instancia
7.5. Transacción
7.6. Satisfacción extraprocesal
7.7. Sobreseimiento
B. Juicio verbal
1. Demanda
1.1. Forma de la demanda
1.2. Acumulación de acciones
1.3. Admisión y traslado a demanda. Citación para la vista
1.4. Reconvención
1.5. Excepción de compensación
2. La vista
2.1. Inasistencia de las partes
2.2. Desarrollo de la vista
2.3. Prueba
3. Sentencia
3.1. Efectos
4 Otros modos de terminación del juicio (remisión)
C. Especialidades del desahucio
1. Reconvención y acumulación de acciones
2. Inadmisión de la demanda
3. Citación para la vista
4. Limitación del objeto de la prueba
5. Carencia de efectos de cosa juzgada material de la sentencia
6. Enervación de la acción de desahucio
6.1. Requisitos para que la enervación tenga lugar
6.1.1. Pago de la renta o cantidades debidas
6.1.2. Inexistencia de anterior enervación
6.1.3. Inexistencia de requerimiento de pago al arrendatario e impago
6.1.4. Costas procesales
6.1.5. La enervación en la Ley Concursal.
D. Desahucio por precario

SUPUESTOS PRÁCTICOS (156 a 176)
a) Aspectos procesales

CUARTA PARTE: ASPECTOS FISCALES DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
CAPÍTULO I. IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
I. Hecho imponible
II. Devengo
III. Sujeto pasivo
IV. Base imponible y tipo impositivo
V. Repercusión
VI. Deducción
VII. Exenciones

CAPÍTULO II. IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

CAPÍTULO III. IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES

CAPÍTULO IV. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS
I. El rendimiento del local negocio como procedente del capital inmobiliario
II. El rendimiento del local de negocio como procedente de la actividad económica

CAPÍTULO V. IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS

CAPÍTULO VI. IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO E IMPUESTO SOBRE BIENES MUEBLES SUPUESTOS PRÁCTICOS (177 a 179)
a) Aspectos fiscales
ANEXOS
ANEXO 1. NORMATIVA. LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
ANEXO 2. FORMULARIOS
ANEXO 3. JURISPRUDENCIA