El régimen de la vivienda de uso turístico como manifestación de la Nueva Propiedad

Resumen         9
Prólogo         17
Introducción         21
Abreviaturas         27
Capítulo Primero 
El derecho a la propiedad privada
1.    Consideraciones previas        31
2.    La concepción actual del derecho a la propiedad privada        33
2.1.    La vertiente individual del derecho a la propiedad privada        39
2.2.    La vertiente institucional del derecho a la propiedad privada        42
3.    La función social como límite y como criterio a la hora de delimitar el contenido del derecho a la propiedad privada        44
4.    La reserva de ley en materia de derecho a la propiedad privada        50
5.    El contenido esencial del derecho a la propiedad privada        55
6.    Límites o límites-confines y limitaciones en el derecho a la propiedad privada        66
7.    La delimitación legal del contenido del derecho a la propiedad privada y su privación        72
8.    El canon de razonabilidad en la delimitación del contenido del derecho a la propiedad privada        76
8.1.    El principio de proporcionalidad        77
8.2.    Manifestaciones del principio de proporcionalidad en el ámbito administrativo        82
8.3.    El canon de razonabilidad en la delimitación del contenido del derecho a la propiedad privada        87
8.3.1.    La inclinación hacia el canon de razonabilidad en detrimento del principio de proporcionalidad en la delimitación del contenido del derecho a la propiedad privada        87
8.3.2.    El alcance del canon de razonabilidad en la delimitación del contenido del derecho a la propiedad privada        96
9.    Conclusiones        99
Capítulo Segundo 
Viviendas de uso turístico y derecho a la propiedad privada
1.    Consideraciones previas        105
2.    Conceptuación del fenómeno        105
2.1.    El turismo residencial        106
2.2.    El turismo colaborativo        109
2.3.    El alquiler vacacional        110
2.4.    Las viviendas de uso turístico        112
3.    Aproximación a la evolución legislativa del alojamiento turístico privado en viviendas        115
4.    El contrato de arrendamiento de alojamiento turístico en vivienda        126
4.1.    Cambio de perspectiva de la vivienda        126
4.2.    El contrato de arrendamiento de alojamiento turístico en vivienda y sus caracteres        127
5.    Marco normativo actual del contrato de arrendamiento de vivienda de uso turístico        130
5.1.    La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas turísticas        130
5.2.    El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler        136
5.3.    El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler        140
6.    El régimen jurídico de las viviendas de uso turístico        140
6.1.    El contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos        144
6.2.    El contrato de arrendamiento de alojamiento de vivienda de uso turístico en la normativa sectorial específica        151
6.2.1.    La ausencia de prestación de servicios como elemento esencial        153
6.2.2.    La temporalidad de la cesión        155
6.3.    El contrato de arrendamiento turístico que recae sobre una estancia o habitación        156
7.    Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de alojamiento turístico en vivienda        162
7.1.    El contrato de hospedaje        163
7.1.1.    Los servicios en la Dirección General de Tributos        165
7.1.2.    Los servicios en la doctrina        167
7.1.3.    Los servicios en la normativa sectorial turística        169
A)    Andalucía        170
7.2.    El contrato de arrendamiento de alojamiento turístico        174
8.    Viviendas de uso turístico y derecho a la propiedad privada        174
8.1.    La determinación de la función social del derecho a la propiedad privada en el sector de las viviendas de uso turístico        176
8.2.    La reserva de ley en materia de viviendas de uso turístico        182
8.3.    El contenido esencial del derecho a la propiedad privada y la regulación de las viviendas de uso turístico        183
8.4.    El principio de proporcionalidad en el ámbito de las viviendas de uso turístico        184
9.    Conclusiones        186
Capítulo Tercero 
Las viviendas de uso turístico sometidas a régimen de propiedad horizontal
1.    Consideraciones previas        193
2.    El principio de autonomía de la voluntad en los edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal        198
2.1.    Naturaleza jurídica de la LPH y prelación de fuentes        202
2.2.    La proyección del principio de autonomía de la voluntad en el seno de las comunidades de propietarios        211
2.2.1.    El título constitutivo        212
2.2.2.    Los estatutos de la comunidad        217
2.2.3.    Los reglamentos de régimen interior        220
2.3.    Cláusulas que limitan o prohíben determinados usos        221
2.4.    La libertad de uso o destino de las viviendas privativas sometidas a régimen de propiedad horizontal        229
2.4.1.    Las «actividades molestas»        230
2.4.1.1.    «Actividades»        230
2.4.1.2    «Molesta»        231
2.4.1.3.    La obtención de la correspondiente licencia administrativa como presupuesto para rehuir el carácter molesto de la actividad        232
2.4.1.4.    El concepto de «molesto»        237
2.4.1.5.    En particular, el uso turístico como actividad molesta        240
2.4.2.    Las prohibiciones expresas en los estatutos        249
2.5.    Viviendas de uso turístico y cláusulas estatutarias: su interpretación restrictiva        249
3.    Marco jurídico actual de las viviendas de uso turístico sometidas a régimen de propiedad horizontal        254
3.1.    La consecuencia inmediata del art. 17.12 LPH        255
3.2.    El fundamento del art. 17.12 LPH        257
3.3.    Ámbito de aplicación del art. 17.12 LPH        260
3.3.1.    Las viviendas de uso turístico sometidas a régimen de propiedad horizontal en Cataluña        261
3.3.2.    Comunidades Autónomas que se remiten a la LPH        262
3.3.3.    Comunidad Autónoma de las Islas Baleares        265
3.4.    El contenido del art. 17.12 LPH        266
3.4.1.    «Limitar o condicionar el ejercicio de la actividad»        267
3.4.2.    «La actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos»        267
3.4.3.    «En los términos establecidos en la normativa sectorial turística»        268
3.4.4.    «Suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación»        272
3.4.5.    «Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %»        272
3.4.6.    «Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos»        274
3.5.    ¿«Limitar» y «condicionar» incluye la posibilidad de «prohibir»?        280
3.5.1.    La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública        281
3.5.2.    El art. 17.12 LPH en la jurisprudencia        284
3.5.3.    El art. 17.12 LPH en la doctrina        292
4.    Las viviendas de uso turístico sometidas a régimen de propiedad horizontal: el caso de las Islas Baleares        301
5.    Las comunidades de propietarios ante las viviendas de uso turístico        308
5.1.    El seguro de responsabilidad civil        309
5.1.1.    El seguro de responsabilidad civil en las Comunidades Autónomas        309
5.1.1.1.    Como requisito o condición        309
5.1.1.2.    Ausencia del requisito de contar con un seguro de responsabilidad civil        320
5.1.2.    Los seguros incluidos en la comercialización de estancias turísticas a través de plataformas digitales de intermediación        321
5.1.2.1.    El caso de Airbnb        321
5.1.2.2.    El caso de Vrbo        324
5.1.3.    El seguro de responsabilidad civil como condición impuesta por parte de la comunidad de propietarios        326
5.2.    El requerimiento de desalojo o abandono inmediato de la vivienda de uso turístico        327
5.3.    La acción de cesación        335
6.    Conclusiones        339
Capítulo Cuarto 
La delimitación del contenido del derecho a la propiedad privada a través de la regulación de las viviendas de uso turístico
1.    Consideraciones previas        345
2.    La competencia autonómica en materia de promoción y ordenación del turismo        349
2.1.    La distribución de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas        349
2.2.    La asunción de la competencia «exclusiva» en promoción y ordenación del turismo por parte de las Comunidades Autónomas        354
2.3.    La competencia en promoción y ordenación del turismo como fundamento a la licitud de la delimitación del contenido del derecho de propiedad        362
3.    La competencia en Derecho civil propio como posible refuerzo        371
3.1.    El alcance de los términos «conservación, modificación y desarrollo» de los Derecho civiles, forales o especiales, allí donde existan, en la doctrina        375
3.2.    El alcance del término «desarrollo» de los Derecho civiles, forales o especiales, allí donde existan, en la jurisprudencia del Tribunal Constitucional        382
3.3.    Las «bases de las obligaciones contractuales» como competencia exclusiva, en todo caso, del Estado        404
4.    Presunciones legales de origen autonómico del carácter turístico de la cesión        429
4.1.    Ideas previas        429
4.2.    Presunciones legales autonómicas y consecuencia en caso de destrucción        433
4.3.    A modo de recapitulación        469
5.    La delimitación del derecho a la propiedad privada resultante de la normativa turística        470
5.1.    Referida al objeto del contrato        471
5.2.    Referida a la duración del contrato        483
5.3.    Referida al uso exclusivo        492
5.4.    Tabla comparativa de las presunciones legales del carácter turístico de la cesión y medidas coercitivas adoptadas por las Comunidades Autónomas en materia de viviendas de uso turístico        497
5.5.    Fundamento de la delimitación autonómica del contenido del derecho a la propiedad privada        499
5.6.    La inconstitucionalidad de la delimitación autonómica del contenido del derecho a la propiedad privada por vulnerar el límite competencial de las «bases de las obligaciones contractuales»        505
5.6.1.    Delimitación sectorial de carácter temporal        506
5.6.2.    Delimitación sectorial por razón del objeto        508
5.6.3.    Delimitación en cuanto al uso exclusivo        511
Capítulo Quinto 
La delimitación del contenido del derecho a la propiedad privada a través de la ordenación urbanística de las viviendas de uso turístico
1.    Consideraciones previas        513
2.    Breve apunte acerca de la distribución competencial en materia urbanística        517
3.    La manifiesta incidencia de la planificación urbanística en el contenido del derecho a la propiedad privada        525
3.1.    Ordenación del territorio y urbanismo: dos realidades diferenciadas        526
3.2.    El ejercicio de la competencia en materia de urbanismo por parte de los municipios        527
3.3.    La ordenación urbanística y el contenido del derecho a la propiedad privada        529
4.    La admisión de la intervención municipal en la ordenación de las viviendas de uso turístico a través de la planificación urbanística        535
4.1.    Las técnicas de clasificación y calificación del suelo        536
4.2.    La exigencia de cumplimiento de las normas urbanísticas por parte de la regulación autonómica de las viviendas de uso turístico        540
4.3.    El sometimiento de la ordenación urbanística de las viviendas de uso turístico a la Directiva de Servicios        542
4.3.1.    El principio de no discriminación        547
4.3.2.    El principio de necesidad        548
4.3.3.    El principio de proporcionalidad        550
4.3.3.1.    La Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia        551
4.3.3.2.    La Autoridad Catalana de la Competencia        553
4.3.4.    La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de enero de 2018        554
4.3.5.    La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 22 de septiembre de 2020        556
4.3.6.    La acogida y la aplicación de la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en España        560
4.3.6.1.    La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 2020        561
4.3.6.2.    La sentencia del Tribunal Supremo de 26 de enero de 2021        565
4.3.6.3.    La sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021        569
4.3.7.    El caso de la ciudad de Palma de Mallorca        572
5.    Conclusiones de los Capítulos cuarto y quinto        590
Bibliografía         599