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Libros > Derecho / Civil / ARRENDAMIENTOS URBANOS Y RÚSTICOS > El Sistema normativo arrendaticio inmobiliario

El Sistema normativo arrendaticio inmobiliario

El Sistema normativo arrendaticio inmobiliario
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Tal y como se aprecia en este libro, la materia arrendaticia es de uso frecuente en la práctica forense, en los ámbitos civil y mercantil. Después del contrato de compraventa el contrato de arrendamiento de inmuebles, destinados especialmente a vivienda, ha sido señalado como el de mayor importancia por las implicaciones humanas, familiares, sociales, económicas y las consecuencias jurídicas que surgen.
De allí que, en el SISTEMA NORMATIVO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, la interpretación arrendaticia como actividad u operación compleja, sea labor del jurista, la doctrina y la jurisprudencia. Es una operación necesaria para la aplicación de la norma jurídica, que se dirige a establecer si el caso específico está ciertamente previsto en el enunciado de la norma. Por esto el contenido del libro es mayormente interpretativo y para la aplicación práctica, y resultado de un razonamiento poco utilizado por la doctrina arrendaticia, lo que lo presenta como novedoso y de avanzada, con signos de apariencia polémica o controversial.
Esa interpretación y calificación del contrato de arrendamiento, como de cualquier otro contrato, ¿a qué se refiere? ¿Buscar la realidad material sobre la realidad formal? ¿Pretende desentrañar la naturaleza del contrato, que sea, lo que el contrato es y no el que las partes calificaron como tal, con fundamento en el orden público de protección arrendaticia?

El Derecho Arrendaticio es tratado en este libro de manera especial, y la relación arrendaticia de la misma manera, más aún cuando esta puede verse afectada por el cambio de algunos de sus elementos estructurales, en orden a los sujetos intervinientes, tales como la sustitución del arrendador por otro, o del arrendatario por otro en la cesión del contrato o la subrogación arrendaticia. La continuidad de la relación arrendaticia en el mismo arrendador pero con arrendatario diferente como consecuencia de la muerte del primero, y viceversa (el heredero en uno y otro caso como continuador de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante); la incorporación por el arrendatario de un tercero en el uso y goce del inmueble arrendado sin que se sustituya a este (el subarrendamiento); la sustitución o cambio del arrendador como consecuencia de remate o venta del inmueble, en cuyas hipótesis el tercero adquirente asume la condición de arrendador; así como otras vicisitudes que pueden ocurrir durante la vigencia del contrato de arrendamiento.


Abreviaturas
MIGUEL DE UNAMUNO
MOTIVACIÓN INTRODUCTORIA
Sistemática arrendaticia

CAPÍTULO I
LAS NORMAS EN EL DERECHO ARRENDATICIO

I. PRINCIPIOS, REGLAS Y LIBERTAD CONTRACTUAL ARRENDATICIA
1.1. La autonomía de la voluntad privada
1.2. El principio del con sensualismo
1.3. Obligatoriedad del contrato
1.4. Efecto relativo del contrato
1.5. Principio de la buena fe
1.6. La no discriminación
II. PRINCIPIOS Y REGLAS EN INTERÉS DEL BIEN COMÚN
2.1. El Bien Común arrendaticio
2.2. Intervención del Estado
2.3. La vivienda como derecho social
2.4. Interés público, derecho de interés público y orden público
1. Interés público
2. Derecho de interés público
3. El orden público
4. Orden público arrendaticio e irrenunciabilidad de los derechos
2.5. Pago del arrendamiento en moneda nacional
2.6. Consignar, depositar y pagar.
III. DERECHO A DAR Y RECIBIR EN ARRENDAMIENTO
3.1. Dar y recibir entre arrendador y arrendatario
3.2. ¿Quién puede dar en arrendamiento?
1. El propietario
2. El poseedor del bien por cualquier título legítimo, siempre y
cuando no sea el de arrendamiento.
3. Quien actúe con poder especial
4. Puede dar en arrendamiento quien actúe en el ejercicio de una
facultad legalmente conferida por autoridad competente.
5. El copropietario de una cosa indivisa puede arrendarla con el
consentimiento de los demás partícipes.
3.3. Facultad de recibir en arrendamiento
IV. CREACIÓN JUDICIAL DE DERECHO ARRENDATICIO
4.1. La norma constitucional
4.2. Normas generales y normas individuales

CAPÍTULO II
EL TIEMPO EN EL ARRENDAMIENTO

I. DINÁMICA JURÍDICA TEMPORAL ARRENDATICIA
1.1. Inicio del tiempo como medida para indicar a las partes el propio
nacimiento de la obligación
1.2. Momento concluyente
1.3. El tiempo arrendaticio como indicación del modo para adquirir
o perder algunos derechos por el transcurso de aquel.
1.4 Tiempo arrendaticio y prescripción de los derechos y sus
correspondientes acciones.
1.5. Tiempo y disminución del precio arrendaticio
II. DIMENSIÓN TEMPORAL ARRENDATICIA
2.1. Tiempo inicial
2.2. Tiempo final
2.3. Tiempo convencional y tiempo legal
2.4. Tiempo determinado
2.5. Tiempo determinable
2.6. Prórroga tácita o legal y tácita reconducción
1. Prórroga legal o tácita
2. Prórroga tácita y voluntad presunta del arrendatario
3. Tácita reconducción
2.7. Tiempo mínimo y máximo
2.8. Tiempo para el pago
2.9. Tiempo cierto, determinado o fijo
2.10. Tiempo para la consignación o depósito arrendaticio
2.11. Tiempo procesal para el pago
2.12. Consignación extemporánea
2.13. Tiempo para el reintegro del depósito o garantía dineraria
CAPÍTULO III
RELACIÓN ARENDATICIA Y ESTRUCTURA CLAUSULAR

I. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEGISLACIÓN ESPECIAL
ARRENDATICIA INMOBILIARIA
1.1. La ley y el destino del inmueble
1.2. Destino primordial de la vivienda y habitabilidad
1.3. La cláusula arrendaticia
II. RELACIÓN ARRENDATICIA Y TRANSFERENCIA DEL DERECHO
2.1. Primas arrendaticias
1. Prima por cesión
2. Venta de punto y Good Will
2.2. Cláusula de valor arrendaticia y corrección monetaria
1. Cláusula de valor arrendaticia
2. Corrección monetaria o indexación
2.3. Garantías arrendaticias
1. Garantías reales y personales
2. Garantías arrendaticias a cargo del arrendador
2.4. Cláusula penal arrendaticia
1. Justificación
2. Noción
3. Obligación principal arrendaticia y cláusula penal
4. ¿La cláusula penal es un contrato o un pacto condicional?
5. Cláusula penal in genere y cláusulas abusivas
6. Cláusula penal específica
7. Reducción de la cláusula penal
8. Cláusula penal y causa extraña no imputable
9. Cláusula penal y daños y perjuicios

CAPÍTULO IV
CESIÓN, SUBARRENDAMIENTO Y SUBROGACIÓN ARRENDATICIAS

I. CESIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1.1. Cesión arrendaticia, su naturaleza jurídica y estructura
1.2. La Teoría Atomística o de la Descomposición
1.3. Teoría Unitaria
1.4. Ineficacia y no nulidad de la cesión y el subarriendo
1.5. Cesión de contrato y cesión de créditos
1.6. Cesión inconsentida del contrato
II. EL SUBARRENDAMIENTO
2.1. Noción
2.2. Semejanzas y diferencias entre subarriendo y cesión
2.3. Otros efectos del contrato entre arrendador, subarrendador y
subarrendatario.
III. SUBROGACIÓN ARRENDATICIA
3.1. Subrogación del arrendamiento
3.2. Traspaso del inmueble y subrogación arrendaticia
3.3. Traspaso forzoso y duración del contrato
3.4. Expropiación del inmueble arrendado
3.5. Subrogación arrendaticia mortis causa
1. Subrogación in genere
2. Subrogación específica
3.6. Subrogación por nulidad de matrimonio, divorcio, separación
judicial o desvinculación del hogar.
1. En los casos de nulidad de matrimonio, divorcio o separación
judicial.
2. Desvinculación del hogar
3.7. Permuta del inmueble arrendado
3.8 Donación y relación arrendaticia

CAPÍTULO V
INTERPRETACIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

I. LA RELACIÓN JURÍDICA
1.1. La relación jurídica como vínculo
1.2. La relación jurídica arrendaticia
II. LA INTERPRETACIÓN
2.1. Importancia de la interpretación
2.2. Interpretación del contenido
2.3. Interpretación de la cláusula contractual
2.4. Primacía de la realidad arrendaticia sobre las formas utilizadas
III. CALIFICACIÓN E INTERPRETACIÓN DE LA RELACIÓN
ARRENDATICIA
3.1. El procedimiento de calificación e interpretación
3.2. Interpretar y calificar el contrato
IV. NORMAS ARRENDATICIAS INCOMPLETAS E INTEGRACIÓN
NORMATIVA O JURÍDICA

CAPÍTULO VI
DERECHO ARRENDATICIO Y JUSTICIA MATERIAL

I. DERECHO FORMAL Y DERECHO SUSTANCIAL O MATERIAL
II. JUSTICIA JUDICIAL Y JUSTICIA MATERIAL
2.1. Justicia judicial
1. Justicia judicial accesible
2. Justicia judicial equitativa
3. Justicia sin dilaciones indebidas
4. Justicia judicial sin formalismos
2.2. Justicia material

CAPÍTULO VII
EL ARRENDATARIO ¿DÉBIL JURÍDICO O CONTRATANTE DÉBIL?

I. ARRENDAMIENTO Y CAPACIDAD PATRIMONIAL
1.1. El débil en la relación contractual
1.2. ¿El arrendatario es un deudor y este un contratante débil?
1.3. ¿El arrendatario es un consumidor?

CAPÍTULO VIII
LA PREFERENCIA OFERTIVA

I. PREFERENCIA OFERTIVA
1.1. Anotación conceptual
1.2. La preferencia ofertiva como derecho-deber
1.3. El derecho como consecuencia de la venta que se pretende
1.4. Preferencia ofertiva y tercero
1.5. Requisitos de procedencia
2. En relación al arrendador propietario
3. La voluntad del propietario que pretende vender
4. Notificación por mandatario
5. Presencia y ausencia del arrendatario


CAPÍTULO IX
EL DERECHO DE RETRACTO ARRENDATICIO

I. CLASES DE RETRACTO
1.1. Retracto convencional
1.2. Retracto legal
1. Retracto del comunero
2. Retracto del arrendatario
II. REQUISITOS DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
2.1. En atención al arrendatario
1. Que el arrendamiento ocupe el inmueble
2. Estado de solvencia del locatario
3. Satisfacción de las aspiraciones económicas del tercero adquirente
4. Ejercicio del derecho a tempus
5. Que no comprenda la transferencia global
6. Existe una comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa
2.2. En relación al propietario arrendador
III. FRAUDE DE LEY, PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL
ARRENDATICIO
4.1. Fraude de ley
3.2. Acción por fraude ex lege o por retracto
IV. CADUCIDAD DE LOS DERECHOS DE PREFERENCIA OFERTIVA
Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
4.1. Caducidad arrendaticia
4.2. En la preferencia ofertiva

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