GPS Propiedad Horizontal. Guí­a Íntegra para la Administración de Fincas (11ª Edición) 2025

Nota de la editora        9
Abreviaturas        11
    I    Constitución y extinción de la propiedad horizontal. Figuras jurídicas análogas y supuestos conflictivos        23
1.    LA PROPIEDAD HORIZONTAL        23
1.1.    Definición        23
1.2.    Formas de creación de la Propiedad Horizontal        24
1.3.    Proceso de constitución de la Propiedad Horizontal. La prehorizontalidad        24
1.4.    Requisitos para constituir una comunidad de propietarios        27
1.5.    La propiedad horizontal y el registro de la propiedad        28
2.    LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA        30
2.1.    Definición        30
2.2.    Trámites posteriores        31
3.    EL TÍTULO CONSTITUTIVO        31
3.1.    Definición        31
4.    LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL        39
4.1.    Causas de extinción de la Propiedad Horizontal: artículo 23 LPH        39
5.    FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS. SUPUESTOS CONFLICTIVOS        41
5.1.    La comunidad de bienes y su relación con la Propiedad Horizontal        41
5.1.1.    Normativa aplicable        41
5.1.2.    Objeto de la comunidad de bienes        42
5.1.3.    Regulación legal        42
5.1.4.    Derechos y obligaciones        42
5.1.5.    Propiedad horizontal        43
5.1.6.    Administración y disposición        43
5.1.7.    Acción de división        43
5.2.    Complejos inmobiliarios privados        44
5.2.1.    Definición        44
5.2.2.    Régimen jurídico        46
5.2.3.    Aspectos registrales        51
5.3.    Garajes        57
5.3.1.    Naturaleza jurídica        57
5.3.2.    Inscripción registral        59
    Ii    Elementos básicos en la Administración de Fincas: el título constitutivo y la cuota de participación        63
1.    INTRODUCCIÓN        63
2.    EL TÍTULO CONSTITUTIVO        63
2.1.    El título constitutivo: concepto        63
2.2.    Documentos relativos al inmueble: el título constitutivo y la escritura de compraventa; su diferenciación        64
2.3.    Contenido y requisitos        65
2.3.1.    Forma de otorgamiento del título        70
2.3.2.    Momento del otorgamiento e inscripción        71
2.3.3.    Responsables de su otorgamiento        72
2.4.    Modificación        75
3.    LA CUOTA        78
3.1.    Concepto y trascendencia        78
3.2.    Establecimiento y modificación de la cuota        80
3.3.    Interpretación de la cuota        88
3.4.    La participación en cargas y beneficios y su relación con la cuota        89
3.5.    La exoneración estatutaria del pago de determinados gastos a pisos y locales concretos        89
3.5.1.    La exoneración estatutaria        89
3.5.2.    La rectificación de las cuotas        92
    III    Los estatutos y las normas de régimen interior        107
1.    LOS ESTATUTOS        107
1.1.    Definición        107
1.2.    Inscripción        108
1.3.    Delimitación        112
1.4.    Naturaleza jurídica        113
1.5    Otorgamiento        115
1.6.    Aprobación        116
1.7.    Modificación        117
1.8.    Contenido        120
2.    LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR        131
2.1.    Definición        131
2.2.    Delimitación        132
2.3    Naturaleza jurídica        132
2.4.    Aprobación        132
2.5.    Modificación        133
2.6.    Contenido        134
2.7.    Diferencias con los estatutos        134
    IV    Órganos de gobierno en las comunidades de propietarios        141
1.    LA JUNTA DE PROPIETARIOS        141
1.1.    Consideraciones generales        141
1.1.1.    Naturaleza jurídica        141
1.1.2.    Características        142
1.1.3.    Competencias        143
1.2.    Clases de junta y convocatoria        150
1.2.1.    Clases de juntas        150
1.2.2.    Convocatoria        151
1.2.2.1.    Contenido de la convocatoria        151
1.2.2.2.    Citación        156
1.2.2.3.    Citación a la junta, no realizada por escrito        158
1.2.2.4.    Plazos para formular la citación        159
1.2.2.5.    Convocatoria de la primera junta        168
1.2.2.6.    Temas a debatir en la primera junta        168
1.2.2.7.    La segunda convocatoria        169
1.2.2.8.    Validez de una Junta ante la inasistencia del Presidente        170
1.3.    Documentación de la comunidad        194
1.3.1.    Documentación Obligatoria de la Comunidad        194
1.3.2.    Obligatoriedad del libro de actas: su legalización        194
1.3.3.    La transcripción de las actas: forma de reflejar los acuerdos        195
1.3.4.    Suscripción de las actas        196
1.3.5.    Desacuerdo con el contenido del acta        199
1.3.6.    La pérdida del libro de actas        199
1.3.7.    El Libro del Edificio        201
1.4.    La junta de propietarios y la adopción de acuerdos        206
1.4.1.    Diferencia entre mayoría y unanimidad        206
1.4.2.    Acuerdos que deben ser necesariamente adoptados por unanimidad        206
1.4.3.    La mayoría en la adopción de acuerdos        212
1.4.3.1.    Aspectos generales        212
1.4.3.2.    Régimen de mayorías        212
1.4.4.    Requisitos de un acuerdo para ser válido, cómputo de votos y cuota de participación        222
1.4.5.    La adopción de acuerdos; cálculos para comprobar su validez        223
1.4.6.    Imposibilidad de la toma de acuerdos por inasistencia o insuficiencia de quórum de los propietarios a la Junta        228
1.4.7.    La impugnación de los acuerdos de la Junta        229
1.4.7.1.    Legitimación para la impugnación de acuerdos        229
1.4.8.    Notificación a los propietarios ausentes de la Junta        236
1.4.9.    Disconformidad con los acuerdos de una junta a la que no se asistió; posibilidad de impugnar el acuerdo si no se muestra la disconformidad en el plazo de 30 días        238
2.    EL PRESIDENTE        250
2.1.    Naturaleza jurídica        250
2.2.    Características        251
2.3.    Nombramiento y cese        252
2.3.1.    Nombramiento        252
2.3.1.1.    Consideraciones        252
2.3.1.2.    Negativa de todos los propietarios a acceder al cargo        253
2.3.1.3.    Nombramiento de un propietario que no ha asistido a la Junta        254
2.3.1.4.    Obligación de aceptar el cargo        254
2.3.2.    Cese        254
2.3.2.1.    Acuerdo mayoritario        254
2.3.2.2.    Negativa del Presidente a convocar Junta para su destitución        255
2.4.    Funciones        256
2.4.1.    Función principal        256
2.4.2.    Otras funciones        256
2.5.    El vicepresidente        267
2.5.1.    Naturaleza jurídica        267
2.5.2.    Nombramiento y Cese        267
2.5.3.    Funciones y cometidos        268
3.    EL ADMINISTRADOR        269
3.1.    Definición        269
3.2.    Naturaleza jurídica        270
3.3.    Características        271
3.4.    Nombramiento y cese        272
3.4.1.    Nombramiento        272
3.4.2.    Cese        273
3.5.    Funciones        293
3.5.1.    Protección de datos        294
3.6.    Responsabilidades del administrador        304
3.6.1.    Responsabilidad Civil del Administrador        304
3.6.2.    Responsabilidad Penal del Administrador        307
4.    El secretario        322
4.1.    Naturaleza jurídica        322
4.2.    Características        322
4.3.    Nombramiento y cese        322
4.3.1.    Nombramiento        322
4.3.2.    Cese        323
4.4.    Funciones        323
    V    Elementos comunes y privativos        331
1.    LOS ELEMENTOS COMUNES EN GENERAL        331
1.1.    Definición        331
1.2.    Características        332
1.3.    Clasificación        339
1.4.    Los anejos        340
2.    ELEMENTOS COMUNES EN PARTICULAR        340
2.1.    Suelo        340
2.1.1.    Subsuelo        342
2.1.2.    Sótanos        343
2.2.    Vuelo        344
2.2.1.    Definición        344
2.2.2.    Legislación aplicable        344
2.2.3.    Derecho de reserva en la construcción de nuevas plantas        345
2.3.    Cimentaciones        346
2.4.    Cubiertas/terrazas        347
2.4.1.    Concepto y clases        347
2.4.2.    Naturaleza jurídica: elemento común y la posibilidad de su desafectación        347
2.4.3.    Reparaciones        349
2.4.4.    Alteraciones y cerramientos        350
2.5.    Elementos estructurales        352
2.5.1.    Pilares        352
2.5.2.    Vigas        352
2.5.3.    Forjados        352
2.5.4.    Muros        353
2.5.4.1.    Tipos de muros        354
2.5.4.2.    Diferenciación en comunes o privativos        355
2.6.    Fachadas y elementos de cierre que las conforman        355
2.6.1.    Legislación aplicable        355
2.6.2.    Modificación de las fachadas        358
2.6.2.1.    Problemática general        358
2.6.2.2.    Tipos de modificaciones        358
2.7.    Portal        391
2.7.1.    Generalidades        391
2.7.2.    Casilleros Postales        394
2.7.3.    Limitación del uso del portal        396
2.8.    Escaleras        399
2.9.    Porterías        401
2.10.    Corredores y pasillos        407
2.11.    Pasos        409
2.12.    Muros        410
2.13.    Fosos        410
2.14.    Patios        410
2.15.    Pozos        419
2.16.    Recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones        420
2.17.    Ascensores y las instalaciones        420
2.18.    Conducciones y canalizaciones        425
2.18.1.    Definición        425
2.18.2.    Tipos        426
2.18.3.    Conductos para la evacuación de humos; acuerdos para su instalación        426
2.18.4.    Delimitación: su transformación en privativos        432
2.19.    Servidumbres        436
2.20.    Otros elementos comunes        438
2.20.1.    Desvanes/buhardillas        438
2.20.2.    Piscinas y departamentos procomunales        441
2.20.3.    Callas/plazas privadas de la comunidad        449
2.21.    Infraestructuras de telecomunicaciones        451
2.21.1.    Elementos introducidos por la redacción del art. 396 CC conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril        451
2.21.2.    Acuerdo para su instalación        451
2.21.3.    Propietarios disconformes con su instalación        453
3.    LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS        458
3.1.    Definición        458
3.2.    Derechos relacionados con los elementos privativos        459
3.3.    Obligaciones inherentes a los elementos privativos        459
    VI    Derechos y obligaciones en la propiedad horizontal        465
1.    DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS        465
1.1.    Derechos        465
1.1.1.    Relativos a elementos privativos        465
1.1.1.1.    Modificación de elementos arquitectónicos        465
1.1.1.2.    Cargo de Presidente; imposibilidad de aceptación        471
1.1.1.3.    Representación en la Junta        472
1.1.2.    Relativos a elementos comunes        475
1.1.2.1.    Reparaciones        475
1.1.2.2.    Innovaciones        476
1.1.2.3.    Instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación o equipos de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble        477
1.1.2.4.    Innovaciones perjudiciales para el propietario        478
1.1.2.5.    Impugnación de los acuerdos de la Junta        480
1.1.2.6.    Limpieza en zonas comunes        480
1.2.    Obligaciones        487
1.2.1.    Relativas a elementos privativos        487
1.2.1.1.    Respeto a otros propietarios y a la Comunidad        487
1.2.1.2.    Actividades no permitidas        488
1.2.1.2.1.    Actividades prohibidas en los Estatutos        488
1.2.1.2.1.1.    Supuestos de actividades prohibidas        488
1.2.1.2.1.2.    Constancia en los estatutos o en el título constitutivo        490
1.2.1.2.1.3.    Otras características        491
1.2.1.2.2.    Actividades dañosas para la finca        492
1.2.1.2.3.    Actividades contrarias a la convivencia        492
1.2.1.2.3.1.    Actividades molestas: ruidos y campos electromagnéticos        494
1.2.1.2.3.2.    Actividades insalubres        496
1.2.1.2.3.3.    Actividades nocivas        497
1.2.1.2.3.4.    Actividades peligrosas        497
1.2.1.2.3.5.    Actividades ilícitas        497
1.2.1.2.4.    Actividad de arrendamiento de viviendas de uso turístico        497
1.2.1.3.    Conservación del piso o local        498
1.2.1.4.    Domicilio        499
1.2.1.5.    Cambio de titularidad del piso o local        500
1.2.2.    Relativas a elementos comunes        503
1.2.2.1.    Respeto a las instalaciones generales de la Comunidad        503
1.2.2.2.    Reparaciones del inmueble        505
1.2.2.3.    Entrada por el piso o local        505
1.2.2.4.    Contribución a los gastos generales: garantías a favor de la Comunidad        505
1.2.2.5.    Contribución al fondo de reserva        508
1.2.2.6.    Cumplimiento de las obligaciones relativas a la contribución a gastos generales y fondo de reserva        510
1.2.2.7.    Uso del inmueble y relaciones con los demás propietarios        510
1.2.2.8.    No utilización de un servicio        510
1.2.2.9.    Órdenes de la autoridad        511
1.2.2.10.    Privación del voto en la Junta        512
2.    DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD        522
2.1.    Conservación del inmueble        523
2.2.    Responsabilidad de la comunidad frente a terceros        525
    VII    Régimen jurídico de las obras en elementos comunes y privativos en las comunidades de vecinos        535
1.    OBRAS en elementos comunes        535
1.1.    Introducción        535
1.1.1.    La premisa general: prohibición de alteración        535
1.1.2.    Excepciones: vías para la modificación        535
1.1.2.1.    Los Estatutos        536
1.1.2.2.    Flexibilización de la unanimidad del acuerdo de la Junta de propietarios        536
1.2.    Obras necesarias: ordinarias, extraordinarias, urgentes o que no requieren acuerdo previo de la junta        537
1.2.1.    Tipos        537
1.2.1.1.    Obras de reparación ordinarias        537
1.2.1.2.    Obras de reparación extraordinarias        538
1.2.1.3.    Obras de reparación urgentes        538
1.2.1.4.    Obras obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta        538
1.2.2.    Contribución a las obras de reparación        541
1.2.2.1.    Contribución conforme a la cuota        541
1.2.2.2.    Otras formas de contribución: acuerdo unánime        542
1.2.2.3.    La no utilización de elementos comunes y la obligatoriedad de contribuir al mantenimiento        542
1.2.2.4.    Negativa de la Junta a aprobar la ejecución de obras        543
1.3. Obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común        545
1.4.    Obras de innovación        546
1.4.1.    Definición        546
1.4.2.    Tipos        546
1.4.3.    Contribución a las obras de innovación        547
1.4.3.1.    Disconformidad        547
1.4.3.2.    Voluntad de beneficiarse de una innovación a la que no se contribuyó        547
1.4.4.    Aprobación de mejoras que modifican un elemento común        548
2.    OBRAS EN ELEMENTOS PRIVATIVOS        557
2.1.    Obras permitidas        557
2.2.    Obras no permitidas        559
3.    SUPUESTOS ESPECIALES        562
3.1.    Obras que requieren, en todo caso, autorización administrativa        562
3.2.    Obras en locales de negocio        565
3.3.    La instalación del ascensor        567
3.3.1.    Sobre las mayorías necesarias        567
3.3.2.    Obligatoriedad de instalarlo        568
3.3.3.    Sobre la interpretación de las cláusulas de exoneración y los ascensores        569
3.3.4.    Sobre la posibilidad de establecer servidumbres a favor de la comunidad en perjuicio de otro propietario        574
3.4.    Obras de accesibilidad para personas con discapacidad        581
3.4.1.    Procedimiento        581
3.4.2.    Consideración/acreditación de persona con discapacidad        583
3.5.    Punto de Recarga de Vehículos Eléctricos        587
3.5.1.    Introducción        587
3.5.2.    Definición y encuadre en la Ley de Propiedad Horizontal.        588
3.5.2.1.    Definición        588
3.5.2.2.    Encuadre jurídico        588
3.5.3.    Autorización para su instalación        589
3.5.4.    Procedimiento para su instalación        590
    VIII    Los procedimientos judiciales en la Ley de Propiedad Horizontal        593
1.    CUESTIONES GENERALES        593
1.1.    Competencia        593
1.2.    Acción        594
1.2.1.    Las partes        594
1.2.2.    La capacidad para ser parte        594
1.2.3.    La capacidad procesal        594
1.2.4.    La legitimación        596
1.2.4.1.    Legitimación activa        596
1.2.4.2.    Legitimación pasiva        601
1.2.5.    Postulación procesal: Abogado y Procurador        602
1.2.6.    Prescripción y caducidad de la acción        603
1.3.    El proceso        604
1.3.1.    Procedimientos        604
1.3.2.    Acumulación de acciones y procesos        604
1.3.3.    Reconvención        604
1.3.4.    Cuantía        605
1.3.5.    Diligencias preliminares        605
1.3.6.    Recursos y ejecución provisional        606
1.3.7.    Ejecución        606
1.3.8.    Costas        608
1.3.9.    Tasas judiciales        610
2.    LOS PROCEDIMIENTOS EN PARTICULAR        610
2.1.    Juicio ordinario        610
2.1.1.    Régimen legal y ámbito de actuación        610
2.1.2.    Especialidades legales en algunos supuestos        612
2.1.2.1.    Cesación de actividades no permitidas del art. 7.2 LPH        612
2.1.2.1.1.    Objeto        612
2.1.2.1.2.    Presupuestos para su ejercicio        612
2.1.2.1.3.    Legitimación activa        617
2.1.2.1.4.    Legitimación pasiva: litisconsorcio pasivo necesario        618
2.1.2.1.5.    Requisitos de procedibilidad: documentos de la demanda        619
2.1.2.1.6.    La prueba        620
2.1.2.1.7.    Sentencia estimatoria: contenido        620
2.1.2.1.8.    Medidas cautelares        623
2.1.2.2.    Impugnación de acuerdos de Junta de Propietarios del art. 18 LPH        624
2.1.2.2.1.    Clases de acuerdos impugnables: Art. 18.1 LPH        624
2.1.2.2.2.    Legitimación        630
2.1.2.2.3.    Plazo para el ejercicio de la acción        634
2.1.2.2.4.    Ejecutividad acuerdos comunitarios        636
2.1.2.2.5.    Suspensión cautelar        637
2.2.    Procedimiento monitorio        639
2.2.1.    Competencia        639
2.2.2.    Legitimación        640
2.2.3.    Acumulación subjetiva de acciones        641
2.2.4.    Concepto de moroso        641
2.2.5.    Objeto del procedimiento: deudas        642
2.2.5.1.    Contenido de la reclamación        642
2.2.5.2.    No se incluyen las cuotas futuras        643
2.2.5.3.    Se incluyen los recargos por demora sin efecto retroactivo        644
2.2.5.4.    El plazo de prescripción de la deuda        644
2.2.6.    Requisitos para ejercicio de la acción        645
2.2.6.1.    Acuerdo de la Junta General aprobando la liquidación de la deuda        645
2.2.6.2.    Certificado del acuerdo        646
2.2.6.3.    Notificación del acuerdo de la Junta a los propietarios afectados en la forma del art. 9 LPH        647
2.2.7.    Procedimiento monitorio: arts. 814 y siguientes de la LEC        649
2.2.7.1.    Petición inicial        649
2.2.7.2.    Admisión y requerimiento de pago        649
2.2.7.3.    Posturas del deudor        650
2.2.8.    Medida cautelar: embargo preventivo        652
2.2.9.    Recursos y ejecución provisional        652
2.2.10.    Costas        652
2.3.    Juicio verbal        654
2.3.1.    Régimen legal y ámbito de actuación        654
2.3.2.    Especialidad en materia de costas        654
2.4.    Juicio de equidad        655
2.4.1.    Régimen legal y ámbito de actuación        655
2.4.2.    Concepto de equidad        656
2.4.3.    Naturaleza jurídica        656
2.4.4.    Procedimiento        657
2.4.4.1.    Competencia        657
2.4.4.2.    Postulación        657
2.4.4.3.    Legitimación        657
2.4.4.4.    Procedimiento        657
2.4.4.4.1.    Regulación legal        657
2.4.4.4.2.    Tramitación        658
Índice analítico por voces        661
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal        671
Guía de busca rápida por articulado en la LPH        693
Guía de busca rápida por materias en la LPH        699