La doble venta de inmuebles

Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Aproximación: cuestiones sobre contrato de compraventa y
transmisión de la propiedad en el Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
La obligación de entrega del vendedor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Entrega de la cosa vendida y tradición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
La validez de la venta de cosa ajena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Delimitación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
La validez del contrato, con carácter general . . . . . . . . . . . . . . . 34
La posible invalidez de la venta de cosa ajena . . . . . . . . . . . . . . 41
Delimitación del supuesto de hecho del artículo 1473 del Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
El ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil: doble venta
y venta de cosa ajena. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
La jurisprudencia de los años 90 como punto de partida: el artículo 1473 del Código Civil no es aplicable a la venta de inmueble ajeno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
La inclusión de la doble venta y de la venta de cosa ajena en el
artículo 1473 del Código Civil: la STS (1.ª, Pleno) de 7 de septiembre de 2007. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
El ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil según la jurisprudencia posterior . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Requisitos de la doble venta (artículo 1473 CC). . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Requisitos subjetivos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Requisito objetivo: identidad del inmueble vendido . . . . . . . . . 68
Concurrencia de contratos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
Existencia de dos o más contratos . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
Contratos de compraventa u otros traslativos del dominio. . . . 72
Contratos válidos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
Contratos subsistentes. En especial, la resolución del contrato . 78
De la omisión de la buena fe en el artículo 1473.II del Código Civil a su protagonismo actual . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Objeto de la buena fe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
La buena fe del comprador: presunción, prueba de la mala fe y
diligencia exigible . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
La relación entre el artículo 1473 y el artículo 609 del Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
El artículo 1473 como reflejo del artículo 609 del Código Civil . . . . . . 101
El artículo 1473 del Código Civil como norma que resuelve un conflicto particular mediante la preferencia entre compradores . . . . . . . . . . . . 109
La adquisición de la propiedad por el comprador preferido . . . . . . . . . . 117
El artículo 1473 del Código Civil y la adquisición a non domino del comprador que inscribe en el Registro de la Propiedad . . . . 117
La adquisición del primer comprador, en caso de mala fe en el segundo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
Los criterios para determinar la prioridad entre compradores del mismo inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
La inscripción en el Registro de la Propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
La preferencia del comprador que inscribe como expresión del
artículo 32 de la Ley Hipotecaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
Cuestiones acerca de la inscripción. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
La preferencia del inmatriculante. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
La doble inmatriculación de la fina vendida . . . . . . . . . . . . 144
La prioridad en la posesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
La antigüedad del título. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
La tutela del comprador no preferido. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
Las vías de reclamación del comprador no preferido . . . . . . . . . . . . . . . 157
La impugnación del contrato por vicios del consentimiento: el dolo y el error sobre la ajenidad del inmueble. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
El incumplimiento contractual del doble vendedor . . . . . . . . . . . . . . . . 164
El concepto de incumplimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
La imposibilidad sobrevenida de cumplimiento por el doble vendedor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
La falta de transmisión de la propiedad sobre el inmueble y la invalidez del pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
Los remedios ante el incumplimiento: el artículo 1124 del Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
La opción por el cumplimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
Las circunstancias de la doble venta y la posibilidad del cumplimiento in natura . . . . . . . . . . . 177
La determinación del equivalente económico
del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
12 La doble venta de inmuebles
2.4. La necesaria buena fe del comprador preferido . . . . . . . . . . . . . 80
Los requisitos del incumplimiento resolutorio del vendedor. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
Los efectos de la resolución del contrato . . . . . 192
El plazo para reclamar por incumplimiento . . . . . . . . . . . . . . . . 194
La suspensión del pago del precio por el comprador no preferido . . . . . 199
El saneamiento por evicción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
La múltiple venta en el Fuero Nuevo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
Aproximación histórica: los antecedentes de la ley 566 del Fuero Nuevo 211
Contrato de compraventa y transmisión de la propiedad . . . . . . . . . . . . 218
La naturaleza del contrato y la obligación de entrega de la cosa vendida. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
La transmisión de la propiedad y la condición suspensiva de la ley 565 del Fuero Nuevo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
El supuesto de hecho de la ley 566 del Fuero Nuevo . . . . . . . . . . . . . . 225
Particularidades en cuanto a los requisitos de la venta múltiple . . 225
Ámbito de aplicación de la ley 566 del Fuero Nuevo: la doble
venta o la venta de cosa ajena. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228
La ley 566 del Fuero Nuevo como norma de preferencia entre compradores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
Los criterios de preferencia entre compradores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
La buena fe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
La inscripción en el Registro de la Propiedad . . . . . . . . . . . . . . 239
La posesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
El pago en la forma convenida, si ninguno posee . . . . . . . . . . . 243
El contrato de fecha fehaciente más antigua, si varios pagaron . . 245
Recapitulación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
Bibliografía. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
Relación de sentencias. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271