La Ejecución Extrajudicial de la Hipoteca

Primera Parte
RÉGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIA REGISTRAL
I. LEY APLICABLE............................................................................... 17
I.1. Aplicación preferente de la legislación hipotecaria................. 18
I.2. Aplicación directa de la ley de Enjuiciamiento Civil................ 18
I.3. Aplicación supletoria de la ley de Enjuiciamiento Civil........... 19
I.4. Aplicación de la Ley Notarial al procedimiento de ejecución. 20
I.5. Ejecución por convenio............................................................. 21
II. CONCLUSIÓN GENERAL SOBRE LA LEY APLICABLE............. 23
III. ADVERTENCIAS NOTARIALES..................................................... 24
Segunda Parte
PRESUPUESTOS DEL PROCEDIMIENTO
ESPECIALIDADES Y OBSTÁCULOS A SU CONSTITUCIÓN O CONTINUIDAD
IV. BASE REGISTRAL DEL PROCEDIMIENTO................................. 27
IV.1. Hipoteca inscrita....................................................................... 27
IV.2. Ejecución en los términos que consten inscritos.................... 27
V. LEGITIMACIÓN PROCESAL ACTIVA........................................... 29
VI. LEGITIMACIÓN PROCESAL PASIVA............................................ 30
VII. ESPECIALIDADES POR RAZÓN DEL TIPO DE HIPOTECA QUE SE EJECUTA............................................................................ 32
VII.1. Hipoteca sobre la vivienda habitual....................................... 32
VII.2. Hipoteca inversa...................................................................... 33
VII.3. Hipoteca ampliada.................................................................. 34
VII.4. Hipoteca con distribución de la responsabilidad entre varias fincas (o derechos).................................................... 35
VII.5. Con acreedor plural................................................................ 36
VIII. ESPECIALIDADES POR RAZÓN DEL OBJETO............................ 37
VIII.1. Vivienda habitual................................................................... 37
VIII.1.1. ¿De quién?... ¿hipotecante no deudor?, ¿tercer poseedor?, ¿cualquier persona?............................. 38
VIII.1.2. Acreditación............................................................ 42
VIII.2. Hipoteca sobre fincas que incluyen accesiones o mejoras a las que no se extiende la garantía.................................... 45
VIII.3. Establecimiento mercantil..................................................... 47
VIII.4. Bienes muebles....................................................................... 50
VIII.4.1. El problema de la posesión..................................... 50
8 Índice
VIII.4.2. Bienes muebles y derechos ajenos a la hipoteca.... 53
VIII.4.3. Regulación especial a este respecto de la hipoteca
mobiliaria.............................................................. 54
IX. EJECUCIÓN SOBRE FINCA O DERECHO CUYA TRANSMISIÓN
ESTÁ SUJETA A AUTORIZACIÓN....................................... 57
X. EJECUCIÓN SOBRE UNA PLURALIDAD DE FINCAS................ 58
X.1. Hipoteca sobre varias fincas (o derechos), sin distribución
de responsabilidad.................................................................. 62
XI. HIPOTECAS QUE NO PUEDEN SER EJECUTADAS EXTRAJUDICIALMENTE.................................................................................
65
XI.1. Anticresis: que no es una hipoteca, pero que se realiza
como ella.................................................................................. 65
XI.2. No inscrita o que se pretende ejecutar en condiciones distintas
a las inscritas................................................................... 65
XI.3. Hipoteca cancelada en el Registro......................................... 65
XI.4. Hipoteca extinguida por recaer sobre un bien mueble que
se ha perdido o que ha adquirido la condición de inalienable.........................................................................................
65
XI.5. Hipoteca cuya ejecución esté suspendida por decisión judicial.........................................................................................
66
XI.6. Hipoteca en garantía de préstamos o créditos que contengan
cláusulas abusivas que, por apreciación judicial, sean
fundamento de la ejecución................................................... 66
XI.7. Hipoteca a favor de Hacienda: para las que existe un procedimiento
específico, no notarial............................................. 66
XI.8. Hipoteca naval......................................................................... 66
XI.9. En garantía de obligaciones indeterminadas......................... 67
XI.9.1. En garantía de cuenta corriente e hipoteca de
máximo a favor de entidades financieras............... 67
XI.9.2. Hipoteca en garantía de obligaciones futuras o
que garantizan indemnizaciones o responsabilidades
económicas pendientes de determinar, en
su nacimiento o en su cuantía................................ 68
XI.10. Sobre fincas cuya realidad física ha sido alterada.................. 68
XI.11. Hipoteca en garantía de un préstamo o crédito que se
amortiza a plazos y en el que no se ha acumulado un número
suficiente de incumplimientos parciales........................... 71
XII. SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO......................................... 72
XII.1. A instancia del acreedor......................................................... 72
XII.2. Supuestos previstos en el Reglamento Hipotecario............. 73
XII.3. Supuestos de suspensión de la hipoteca inmobiliaria no
previstos en el Reglamento Hipotecario................................ 75
XII.3.1. Cancelación de la hipoteca que no se presenta en
el Registro o hasta tanto así se haga.......................... 75
XII.3.2. Derecho de excusión de los bienes del deudor........ 76
Índice 9
XII.3.3. Concurso del deudor................................................. 77
XII.3.3.1. Reanudación del expediente suspendido
por la declaración de concurso del deudor..............................................................
80
XII.3.3.2. Acuerdos de refinanciación y extrajudicial
de pagos, y solicitud de adhesiones
al convenio................................................. 82
XII.4. Cláusulas abusivas................................................................ 86
XIII. NORMAS ESPECIALES DE SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN
EXTRAJUDICIAL DE LA HIPOTECA MOBILIARIA.................... 87
XIV. CAUSAS QUE NO PROVOCAN LA SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO.......................................................................................
90
XIV.1. Tercería de dominio (excepto en el caso de la hipoteca
mobiliaria)............................................................................. 90
XIV.2. Pluspetición........................................................................... 91
XIV.3. Prescripción de la acción hipotecaria................................. 91
XIV.4. Inexistencia de un mandatario para que otorgue la escritura
de venta.......................................................................... 92
XIV.5. Muerte del deudor o tercer poseedor................................. 93
XIV.5. Otras causas........................................................................... 93
XV. CIERRE DEFINITIVO O REANUDACIÓN DEL ACTA, EN
CASO DE SUSPENSIÓN.................................................................. 94
XVI. PRESENCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS...................................... 95
XVI.1. Apreciación........................................................................... 95
XVI.2. Consecuencias operativas en el procedimiento notarial.... 100
Tercera Parte
CONSTITUCIÓN DE LOS AUTOS
XVII. REQUERIMIENTO INICIAL........................................................... 103
XVII.1. Competencia notarial........................................................ 103
XVII.1.1. Apreciación de oficio de la propia competencia
y declaración en el documento.......... 103
XVII.1.2. Especialidad de la hipoteca mobiliaria.......... 103
XVII.2. Capacidad del acreedor. Supuesto especial de concurso
del acreedor....................................................................... 104
XVII.3. Asistencia jurídica.............................................................. 105
XVIII. ADVERTENCIAS Y NOTIFICACIONES NOTARIALES AL
ACREEDOR...................................................................................... 105
XIX. SUGERENCIAS DEL NOTARIO AL ACREEDOR, PARA FACILITAR
LA EJECUCIÓN....................................................................... 106
XX. LEGITIMACIÓN PASIVA................................................................. 110
XX.1. Varios deudores...................................................................... 110
10 Índice
XX.2. Conveniencia de requerir de pago al hipotecante no deudor
o al tercer poseedor......................................................... 110
XX.3. Arrendatarios y ocupantes..................................................... 110
XXI. DETERMINACIÓN POR EL ACREEDOR DE LA HIPOTECA O
LA FINCA QUE EJECUTA............................................................... 113
XXII. DETERMINACIÓN POR EL ACREEDOR DE LA PARTE DE LA
DEUDA QUE DEMANDA................................................................ 114
XXII.1. La totalidad, declarando el vencimiento anticipado....... 114
XXIII. DOCUMENTACIÓN EJECUTIVA................................................... 118
XXIII.1. La problemática al respecto de las copias autorizadas
electrónicas........................................................................ 120
XXIV. FORMATO DOCUMENTAL............................................................ 121
XXV. MOMENTO DE LA PROTOCOLIZACIÓN................................... 121
XXVI. DOCUMENTO FEHACIENTE DE LIQUIDACIÓN...................... 122
XXVI.1. Régimen general de determinación................................ 123
XXVI.2. Régimen especial del pacto de anatocismo.................... 129
XXVI.3. Cálculo especial de los intereses de demora, en especial,
en caso de vivienda habitual y de deudor en el
umbral de exclusión social............................................... 131
XXVI.4. Consideraciones propias sobre la fijación de saldo........... 132
XXVII. AUSENCIA DE OBSTÁCULOS PARA LA EJECUCIÓN................ 137
XXVIII. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE DOMINIO Y CARGAS........... 142
XXVIII.1. Omisión en la certificación registral de los domicilios
de notificaciones y requerimientos que constan inscritos................................................................................
144
XXVIII.2. Vigencia de la certificación........................................... 145
Cuarta parte
TRÁMITES ESENCIALES: REQUERIMIENTOS, NOTIFICACIONES Y
COMPARECENCIAS
XXIX. REQUERIMIENTO DE PAGO......................................................... 147
XXIX.1. Momento............................................................................. 147
XXIX.2. Destinatarios........................................................................ 148
XXIX.3. Conveniencia de requerir también de pago al hipotecante
no deudor o al tercer poseedor.............................. 152
XXIX.3.1. Figuras afines a la del tercer poseedor, según
la jurisprudencia de la Dirección General de
los Registros y del Notariado............................ 158
XXIX.4. Requisitos procedimentales................................................ 160
XXIX.4.1. Cómputo de plazos........................................... 166
XXIX.5. Lugar.................................................................................... 167
XXIX.5.1. Domicilio alterado o insuficientemente identificado...............................................................
173
Índice 11
XXX. SANACIÓN DE NOTIFICACIONES IRREGULARES.............. 175
XXXI. NOTIFICACIÓN INFRUCTUOSA AL DEUDOR..................... 177
XXXII. ADVERTENCIAS Y NOTIFICACIONES NOTARIALES AL
DEUDOR..................................................................................... 178
XXXII.1. Derechos del deudor sin recursos.............................. 180
XXXII.2. Comparecencia del deudor........................................ 181
XXXIII. NOTIFICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO AL HIPOTECANTE
NO DEUDOR O AL TERCER POSEEDOR......................... 183
XXXIII.1. Comparecencia del hipotecante no deudor o del
tercer poseedor. Asistencia jurídica gratuita........... 184
XXXIV. NOTIFICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO A TITULARES
DE CARGAS POSTERIORES..................................................... 184
XXXV. NOTIFICACIÓN EDICTAL AL TERCER POSEEDOR O HIPOTECANTE
NO DEUDOR Y A LOS TITULARES DE CARGAS
POSTERIORES................................................................... 187
XXXVI. NOTIFICACIÓN AL TERCER POSEEDOR O TITULARES
DE CARGAS QUE ADQUIEREN CON POSTERIORIDAD A
LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL............................................ 188
XXXVII. COMPARECENCIA DE TERCEROS INTERESADOS............. 189
XXXVIII. NOTIFICACIÓN A ARRENDATARIOS Y OCUPANTES DE
HECHO........................................................................................ 190
XXXIX. NOTIFICACIÓN AL ARRENDADOR DEL ESTABLECIMIENTO
MERCANTIL HIPOTECADO.................................... 190
XL. PAGO DE LA DEUDA................................................................. 191
XL.1. Por el deudor, que paga toda o parte de la deuda.......... 191
XL.1.1. Eventual desistimiento del ejecutante, en caso
de pago parcial.................................................... 193
XL.1.2. Consecuencias del pago que hace el deudor.... 193
XL.2. Por el deudor nominal, que ha vendido la finca, con
descuento de la deuda o con subrogación del adquirente
que no ha sido aceptada por el acreedor.............. 194
XL.3. Pago por el tercer poseedor............................................. 195
XL.4. Pago por titulares de cargas posteriores.......................... 196
XLI. PAGO PARCIAL POR HIPOTECANTE NO DEUDOR O
TERCER POSEEDOR, POR TITULAR DE CARGAS POSTERIORES
U OTRO TERCERO.................................................... 198
Quinta Parte
SUBASTA
XLII. SUBASTA ESPECÍFICA: ÚNICA Y ELECTRÓNICA................ 199
XLII.1. Subasta por lotes........................................................... 200
XLII.2. Plazo para iniciarla........................................................ 200
XLII.3. Tipo........................................................................................ 201
12 Índice
XLII.4. Consignaciones previas......................................................... 207
XLII.5. Periodo de celebración......................................................... 208
XLII.6. Publicidad.............................................................................. 209
XLII.6.1. Antelación con que se publica............................. 209
XLII.6.2. Lugares en que se publica.................................... 210
XLIII. CONTENIDO DE LOS EDICTOS................................................... 210
XLIII.1. Información adicional sobre el bien a subastar................ 213
XLIV. COMUNICACIÓN DE LA FECHA DE LA SUBASTA AL DUEÑO
DEL BIEN Y TERCEROS INTERESADOS............................... 215
XLV. VISITAS A LA VIVIENDA, CONSENTIDAS POR EL DEUDOR... 216
XLVI. DESARROLLO: SUBASTA ELEC