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La Nueva Regulación de las Cantidades Anticipadas Para la Adquisición de Viviendas en Construcción

La Nueva Regulación de las Cantidades Anticipadas Para la Adquisición de Viviendas en Construcción
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Colección: Privado nº 120

La Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, a través de diversas modificaciones introducidas en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, ha establecido una nueva regulación del régimen jurídico aplicable a las cantidades anticipadas por el adquirente de una vivienda en construcción, derogando la Ley 57/1968, de 27 de julio. En el libro se examinan los aspectos esenciales de la nueva regulación, teniendo en cuenta la doctrina jurisprudencial establecida por el Tribunal Supremo durante los últimos años al aplicar la Ley 57/1968, de 27 de julio. Así, entre otras cuestiones, se analizan las personas obligadas al otorgamiento de las garantías y los posibles beneficiarios de las mismas, las obligaciones impuestas a las entidades de crédito para la apertura de la cuenta especial en la que deberán ingresarse las cantidades anticipadas por los adquirentes y las consecuencias de su incumplimiento, los elementos fundamentales del seguro de caución y del aval bancario otorgados en garantía de la devolución de las cantidades anticipadas, la posible resolución del contrato de compraventa ante la falta de inicio de las obras o de entrega de la vivienda en el plazo convenido, o la consideración de la licencia de ocupación como elemento esencial de la obligación de entrega de la vivienda.


ABREVIATURAS 9
NOTA PREVIA 11
1. La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas 13
2. La aplicación de la Ley 57/1968, especialmente en los últimos años 17
3. La derogación de la Ley 57/1968 21
4. Aspectos generales de las garantías en la nueva regulación 25
5. Personas obligadas al otorgamiento de las garantías 27
6. Beneficiarios de las garantías 31
7. Momento en el que debe otorgarse la garantía de devolución de las cantidades anticipadas 37
8. Cantidades que deben garantizarse 43
9. Percepción de las cantidades anticipadas a través de una cuenta especial 47
9.1. Características básicas de la cuenta especial 47
9.2. Limitación y control a la disposición de las cantidades ingresadas en la cuenta especial 48
9.3. Falta de ingreso de las cantidades anticipadas en la cuenta especial 49
9.4. Comprobación por las entidades de crédito del otorgamiento de la garantía de devolución de las cantidades anticipadas para la apertura de la cuenta especial 51
10. Régimen básico del contrato de seguro de caución 57
10.1. Póliza de seguro individual por cada adquirente 57
10.2. Cantidades aseguradas 59
10.3. Elementos personales y duración del contrato de seguro 60
10.4. Reclamación previa del adquirente al promotor exigiendo la devolución de las cantidades anticipadas 61
10.5. Prescripción de la acción del adquirente asegurado 63
10.6. Reclamación de la entidad aseguradora al promotor 64
10.7. La prohibición de enajenar la vivienda 67
11. Régimen básico del aval 69
11.1. Cuantía del aval 69
11.2. Reclamación previa del adquirente al promotor exigiendo la devolución de las cantidades anticipadas 69
11.3. Caducidad del aval 71
12. Resolución del contrato y devolución de las cantidades anticipadas 75
12.1. La necesaria fijación en el contrato del plazo de entrega de la vivienda 77
12.2. Causas de resolución del contrato establecidas en la Disposición adicional primera LOE 79
12.2.1. Consideraciones previas 79
12.2.2. La falta de inicio de las obras en el plazo establecido como causa de resolución 81
12.2.3. La falta de entrega de la vivienda en el plazo establecido como causa de resolución 83
12.3. La concesión de prórroga al promotor 86
12.4. La evolución jurisprudencial de la consideración del retraso en la entrega de la vivienda como causa de resolución contractual 88
12.5. El retraso en la entrega configurado como condición resolutoria expresa en el contrato 90
12.6. La resolución del contrato aunque el retraso no sea especialmente intenso o relevante 95
12.7. Denegación de la resolución cuando el derecho no se ejercita de conformidad con las exigencias de la buena fe 98
12.8. Aplicación del art. 1124 CC ante el retraso en la entrega de la vivienda 99
13. Cancelación de las garantías: la entrega de la vivienda con la licencia de primera ocupación 103
14. La licencia de primera ocupación como elemento esencial de la entrega de la vivienda 107
15. Otras cuestiones 113
15.1. Obligaciones impuestas a la publicidad de la promoción de viviendas 113
15.2. Contenido obligatorio del contrato para la adquisición de la vivienda 116
15.3. Infracciones y sanciones por el incumplimiento de la norma 118
15.4. Imperatividad de la Disposición adicional primera LOE 121
BIBLIOGRAFÍA 125

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