La utilización privativa de elementos comunes

Sepin

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ISBN: 502
EAN: 502
Editorial: Sepin
Fecha de la edición: 26/08/2009
Nº Pág.: 128

Materias:

Derecho / Civil / ARRENDAMIENTOS URBANOS Y RÚSTICOS
Derecho / Civil / PROPIEDAD HORIZONTAL

El apdo. b) del art. 3 LPH, una vez que ha fijado los derechos de propiedad individual en el apdo. a), establece que corresponde a todo dueño de un piso o de un local la copropiedad de los elementos, pertenencias y servicios comunes, es decir, todo aquello que no está contemplado como elemento privativo e independiente.

No obstante, algunos propietarios tienen atribuido el uso exclusivo de estos elementos comunes, lo que debe estar claramente fijado en el Título Constitutivo, pues este uso es una concesión especial en contra de las reglas del régimen general de Propiedad Horizontal, por lo que en caso de duda o falta de claridad en las escrituras de división horizontal, hay que comprobar la superficie de los pisos o locales, de tal forma que si figura que tiene, por ejemplo, 100 metros y esa medición coincide con la construcción del piso o local, es evidente que la terraza, jardín o patio son comunes.

Ahora bien, esta atribución de uso puede ser posterior, otorgada bien por acuerdo expreso de la Junta o por consentimiento tácito de la Comunidad.

En estos casos, existe numerosa jurisprudencia de interpretación favorable ante esta situación de hecho, que ampara los derechos del propietario que ha venido utilizando privativamente un elemento común con la tolerancia de la Comunidad y, de este modo, impide a ésta ir contra sus propios actos cuando tras años de consentimiento hacia esa utilización trata arbitrariamente de revertir este uso.

No obstante, también encontramos sentencias en contra que entienden que en aquellos casos en los que la Comunidad ha reivindicado desde el primer momento el uso común de ese elemento o cuando esta utilización privativa conlleva desventajas y perjuicios para los demás comuneros.

Atribución del uso privativo
· Título Constitutivo
· Unanimidad

Consentimiento tácito de la Comunidad
· Interpretación
- A favor
- En contra

Mantenimiento
· Responsabilidad
- De la Comunidad
- Privativa
- Solidaria

Daños
· Responsabilidad
- De la Comunidad
- Privativa
- Solidaria

Obras realizadas
· Tipo de obras
- Cerramiento
-- No desmontable: unanimidad
-- No desmontable: ilicitud de las obras
-- Desmontable
- Apertura de huecos y división de espacios
- Instalación de elementos
-- Aire acondicionado
-- Armarios
-- Cobertizo
-- Jardineras
-- Mampara
-- Piscina
-- Placas solares
-- Tejadillos
-- Toldos
- Otras
· Consentimiento de la Comunidad
· Ejemplos precedentes
- Vinculan a la Comunidad
- No vinculan a la Comunidad
· Prescripción de la acción

Servidumbres
· Precisan consentimiento del afectado
· Validez de la constitución

Prescripción adquisitiva
· Procede
· No procede

Utilización abusiva