La venta judicial de inmuebles

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Josep Maria Sabater Sabaté

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ISBN: 9788494682933
EAN: 9788494682933
Editorial: J.M. Bosch Editor
Fecha de la edición: 20/06/2017
Nº Pág.: 412

Materias:

Derecho / Civil / PROCEDIMIENTO CIVIL Y FORMULARIOS
Derecho / Procesal / PROCESO CIVIL

La venta judicial constituye el acto procesal de apremio más generalmente admitido para la conversión en dinero de los bienes del deudor y su entrega al ejecutante en pago de su crédito, cobrando especial protagonismo la realización de los bienes del deudor mediante su venta a través de los mecanismos procesales que autoriza el legislador por convenio entre las partes, enajenación o venta por persona especializada y venta mediante subasta pública, siendo estos dos últimos los más comúnmente admitidos para la venta judicial de inmuebles. Hipoteca y embargo son los derechos de realización de valor más comunes que recaen sobre los bienes inmuebles y que, al actuar como cargas, influyen en la determinación final del precio una vez practicada la operación procesal que conocemos como liquidación de cargas. El camino procesal elegido para la ejecución, incide directa o indirectamente en la venta judicial del bien inmueble y en el producto con ella obtenido respecto del acreedor ejecutante y de los titulares de créditos posteriores que lo gravan a la hora de contraponer las normas de la ejecución ordinaria con las especialidades propias de la ejecución hipotecaria. La prohibición de disponer como carga que grava el bien inmueble cobra especial interés en los actos de ejecución forzosa como lo es la venta judicial, sin dejar de lado el mecanismo judicial de venta del bien en subasta voluntaria en supuestos como la tan generalizada venta para división de la cosa común.

Josep Maria Sabater Sabaté es Letrado de la Administración de Justicia y Doctor en Derecho por la Universidad Rovira i Virgili en la que ejerce como profesor asociado de Derecho Procesal en su Departamento de Derecho Privado, Procesal y Financiero. Es autor de diversos trabajos y publicaciones, entre los que destacan en el ámbito de la ejecución procesal civil, La liquidación de cargas en el proceso de ejecución civil (JMª. Bosch Editor, Barcelona 2013), El alcance cuantitativo de la anotación preventiva de embargo y el derecho del acreedor a la satisfacción íntegra de su crédito (?JUSTICIA. Revista de Derecho Procesal?, 2013, núm. 2, pp. 409 a 446) y el Comentario al art. 666 LEC (en ?Práctica Procesal Civil Brocá/Majada/Corbal?, directores Corbal Fernández, J., Izquierdo Blanco, P. y Picó Junoy, J., 23ª edición, Bosch, Barcelona 2014, tomo VIII, pp. 7478-7499).

Principales abreviaturas ............................................................. 17
Prólogo ........................................................................................ 21
Introducción................................................................................ 25
CAPÍTULO 1
La venta judicial .......................................................................... 27
1. La venta judicial de inmuebles como acto de apremio ....... 27
2. La venta por convenio de realización ................................. 31
3. La venta por persona o entidad especializada ..................... 32
4. La venta por subasta ........................................................... 35
4.1. El avalúo del bien ..................................................... 36
4.2. La formación de lotes ............................................... 37
4.3. Bienes embargados sin valor relevante ...................... 39
4.4. La certicación de dominio y cargas ......................... 40
4.5. Ocupantes del inmueble ........................................... 43
4.6. Valor del bien y valor del bien para subasta .............. 46
4.7. Sistemas legales de tratamiento de las cargas anteriores 46
4.8. Sistema elegido por la LEC ...................................... 52
CAPÍTULO 2
La eficacia de las cargas en la venta judicial: operaciones de liquidación .................................................................................. 57
1. Información de cargas anteriores a la del acreedor ejecutante: análisis del art. 657 LEC .......................................... 57
2. Cargas deducibles: las cargas implícitas .............................. 65
2.1. Hipotecas tácitas ....................................................... 68
2.2. Afectación real .......................................................... 70
3. La proyección del embargo y su medida asegurativa en la liquidación de cargas .......................................................... 76
3.1. El embargo y su medida asegurativa: la anotación preventiva de embargo .............................................. 76
3.1.1. El embargo ................................................... 76
3.1.2. La anotación preventiva de embargo: función, efectos y práctica .................................. 81
3.2. Extensión personal del embargo ............................... 89
3.3. Determinación del alcance cuantitativo del embargo 92
3.3.1. Principio de satisfacción íntegra del ejecutante:
prioridad o prevención ........................ 96
3.3.2. Embargo y responsabilidad de terceros poseedores ........................................................ 102
3.3.2.1. Embargos no anotados registralmente ............................................. 103
3.3.2.2. Embargos anotados registralmente 112
3.3.2.3. La subrogación de titulares posteriores: art. 659 LEC versus arts. 610 y 613 LEC ..................................... 121
3.3.3. Efectos de la tercería de mejor derecho sobre el importe del bien ejecutado: art. 616 LEC . 127
3.3.4. La ampliación de la ejecución por vencimiento de nuevos plazos del art. 578 LEC. Efectos ......................................................... 133
3.3.5. La acumulación de ejecuciones ..................... 143
CAPÍTULO 3
La subrogación en las cargas anteriores: liquidación de cargas 159
1. Concepto y nalidad .......................................................... 159
2. Aproximación a los arts. 657 y 666 LEC ........................... 161
3. Del alzamiento del embargo a la suspensión de la ejecución .................................................................................... 163
4. Incidencia de la reforma operada por Ley 13/2009 ............ 166
5. La realidad del crédito anterior: la nota marginal ............... 168
5.1. La ecacia del informe no inscrito ............................ 170
5.2. El error en el informe ............................................... 175
6. La función de la certicación de cargas en la liquidación ... 180
7. La liquidación del embargo como carga anterior ............... 183
7.1. Embargo anterior anotado ........................................ 184
7.1.1. Importe real inferior a la anotación de embargo ............................................................ 185
7.1.2. Importe real superior a la anotación de embargo ............................................................ 187
7.1.3. El acreedor titular de la carga anterior no contesta ........................................................ 188
7.2. Embargo anterior no anotado ................................... 190
7.3. La anotación de embargo anterior caducada ............. 192
7.3.1. La caducidad de la anotación de embargo .... 193
7.3.2. Incidencia en la liquidación de cargas .......... 195
7.3.2.1. Anotación anterior caducada durante la ejecución ............................ 195
7.3.2.2. Anotación anterior caducada antes de la ejecución ................................ 196
7.4. Embargo posterior que protege créditos preferentes . 199
8. La liquidación de la hipoteca como carga anterior ............. 202
8.1. Introducción ............................................................. 202
8.2. El principio de especialidad registral en el importe a deducir ...................................................................... 204
8.2.1. Importe real inferior al garantizado por la hipoteca ........................................................ 207
8.2.2. Importe real superior al garantizado por la hipoteca ........................................................ 209
8.2.3. El acreedor titular de la hipoteca no contesta . 210
8.3. Realización de mitad indivisa con hipoteca preferente sobre la totalidad .............................................. 213
9. Liquidación de cargas anteriores en la ejecución hipotecaria 219
10. Liquidación de cargas anteriores en la venta extrajudicial del bien hipotecado ............................................................ 222
11. Liquidación de cargas anteriores en la realización por persona o entidad especializada: art. 641 LEC ........................ 226
12. Documentación y régimen de impugnación ....................... 229
CAPÍTULO 4
La cancelación y liquidación de las cargas posteriores ........... 233
1. Introducción ....................................................................... 233
2. Cancelación de cargas posteriores ...................................... 234
2.1. Anotaciones de embargo y embargo no anotado ...... 235
2.2. Las preferencias entre anotaciones de embargo: la tercería de dominio como cauce procesal .................. 240
2.3. Ejecución de embargo no anotado ............................ 244
2.3.1. Embargo no anotado desconocido por el reembargante ................................................... 244
2.3.2. Embargo no anotado conocido por el reembargante ........................................................ 246
2.3.3. Ejecución de inmueble inmatriculado .......... 247
2.4. Efectos de la anotación caducada ............................. 248
2.4.1. Embargo anotado durante la vigencia de la anotación que posteriormente caduca........... 251
2.4.2. Embargo anotado cuando la anotación anterior había caducado ...................................... 252
2.5. Cargas que subsisten ................................................. 255
2.5.1. Introducción ................................................. 255
2.5.2. La ejecución por una preferencia .................. 259
2.5.2.1. Tributos.......................................... 261
2.5.2.2. Deudas por gastos de comunidad ... 263
2.5.2.3.