El núcleo central de la presente obra viene constituido por la presentación de la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre los requisitos impuestos en la legislación urbanística para practicar determinadas inscripciones. La sistemática seguida ha consistido en presentar las resoluciones en que se manifiesta dicha doctrina mediante un resumen sucinto de su motivación jurídica y de los hechos que las originaron, agrupándolas de acuerdo con los diferentes actos afectados por la mencionada normativa urbanística y por la cuestión fundamental objeto de debate, todo ello con la pretensión de ofrecer una herramienta útil y de consulta rápida cuyo índice se constituye en elemento fundamental para el lector. Pero la obra no es un mero breviario, pues mediante notas a pié de página y de los capítulos seguidos del sufijo "bis", se lleva a cabo la exposición de una serie de aspectos y problemas planteados por la interrelación entre la normativa urbanística y el ordenamiento registral, cuya potencialidad litigiosa es elevada y a cuyo análisis viene dedicando el autor una parte importante de su actividad investigadora y docente, aunque por la propia complejidad de esas cuestiones esta última faceta docente haya tenido que manifestarse en una larga serie de ponencias y conferencias, impartidas en cursos de postgrado y dirigidas a profesionales del sector inmobiliario.
Sumario:
I. INSCRIPCIÓN DE LAS OBRAS NUEVAS Y SUS MODIFICACIONES
1. Requisitos urbanísticos generales
1.1. ESCRITURA
1.1.1. No es obstáculo que la escritura se denomine de rectificación y no de obra nueva.
1.1.2. No es obstáculo que el número de viviendas declarado sea menor que el resultante de la licencia.
1.1.3. Necesidad de previa inscripción de la finca sobre la cual se realizó la obra declarada.
1.2. ACREDITACIÓN DE LA LICENCIA DE OBRAS
1.2.1. Licencia concedida expresamente
1.2.1.1. Superficie construida: basta la existencia de datos para su determinación mediante una simple suma.
1.2.1.2. No es necesaria la firma del secretario en la comunicación de la licencia.
1.2.1.3. Acreditación de la licencia de obras: suficiencia de la resolución del alcalde.
1.2.2. Licencia concedida por silencio administrativo
1.2.2.1. Necesidad de manifestación expresa en la escritura
1.2.2.2. Improcedencia cuando existe sentencia firme declarando conforme a derecho una denegación anterior de la misma solicitud.
1.2.2.3. El silencio positivo no opera cuando la obra es palmariamente contraria al planeamiento.
1.3. CERTIFICACIÓN DEL TÉCNICO
1.3.1. Correspondencia entre la obra declarada y la autorizada: presunción de validez, salvo discrepancias manfiestas y relevantes.
1.3.1.1. Correspondencia entre la obra declarada y la autorizada: responsabilidad del técnico que certifica.
1.3.1.2. Correspondencia entre la obra declarada y la autorizada: responsabilidad del técnico salvo discrepancias relevantes: no lo son un lavadero y hueco de escalera en la azotea.
1.3.1.3. La omisión del sótano en la licencia no constituye discordancia manifiesta que desvirtúe la certificación del técnico.
1.3.1.4. La certificación del técnico queda en entredicho si en otra anterior referida a la misma edificación mencionaba una planta menos que en la actual.
1.3.1.5. La conversión de una plaza de aparcamiento en trastero y de dos trasteros en zona de paso puede ampararse en certificación del técnico prestando su conformidad.
1.3.2. Requisitos formales de la certificación
1.3.2.1. Firma del técnico: necesidad de legitimación notarial de su firma o ratificación ante el registrador.
1.3.2.2. Basta la manifestación del técnico sobre su cualidad de director de la obra.
1.3.2.3. No se precisa visado colegial para certificar la conformidad entre la obra nueva declarada y el proyecto.
1.3.3. Supuestos en que la certflcación puede prescindir de la descripción de la obra.
1.3.3.1. Certificación relativa a la obra terminada, existiendo declaración de obra nueva en construcción, en virtud de certificado expedido por el mismo técnico, y no existiendo duda sobre la identidad entre la obra inscrita y la terminada.
1.3.3.2. Certificación de final de obra existiendo declaración de obra nueva en construcción y no alterándose los términos de la misma: no es preciso reiterar que se concluyó de acuerdo con la licencia.
1.4. OBRAS REALIZADAS EN LA ZONA DE PROTECCIÓN; AUTORIZACIÓN AUTONÓMICA.
1.4.1. Obras realizadas en la zona de protección: necesidad de autorización autonómica e incompetencia del registrador para interpretar la extensión de aquélla.
2. Modificación de la declaración de obra nueva mediante el otorgamiento o modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal
2.1. INCREMENTO DE PLANTAS RESPECTO A LAS PREVIAMENTE INSCRITAS: RESOLUCIONES CONTRADICTORIAS.
2.1.1. Estimándose probada la realización de obras que incrementaron la superficie edificada: necesidad de licencia y certificación del técnico.
2.1.1.1. Ampliación de una nave industrial para añadir una entreplanta: necesidad de licencia de obras y certificación del técnico.
2.1.2. Sin estimarse probada la realización de obras que incrementaran la superficie edificada inicialmente existente.
2.1.2.1. No puede presumirse la existencia de obra nueva (y por tanto no se requiere licencia y certificación del técnico) si la configuración exterior del edificio es la misma, aunque en la escritura de división horizontal se altere la configuración interior del edificio inscrito (añadiendo una entreplanta y convirtiendo trasteros bajo cubierta en edificación residencial)
2.1.2.2. Modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal incrementando el número de plantas: necesidad de licencia y certificación del técnico.
2.2. INCREMENTO DEL NÚMERO DE ELEMENTOS INDEPENDIENTES SIN INCREMENTAR EL NÚMERO DE PLANTAS (Y SIN QUE SE PROBARA LA EXISTENCIA DE
OBRA NUEVA): INEXIGIBILIDAD DE LICENCIA Y CERTIFICACIÓN, SALVO QUE LO EXIJA LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA.
2.2.1. Conversión de vivienda unifamiliar en edificación residencial colectiva mediante el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal.
2.2.1.1. Antes de la vigencia del artículo 53.a) del RD 1093/1997: innecesidad de licencia y certificación del técnico.
2.2.1.2. Después de la vigencia del artículo 53.a) del RD 1093/1997: no requiere el cumplimiento de los requisitos contemplados en el citado artículo, al carecer esta norma reglamentaria de cobertura legal.
2.2.1.3. Después de la vigencia del artículo 53.a) del RD 1093/1997: no requiere licencia si no lo impone así la legislación autonómica.
2.2.2. Incremento del número de elementos independientes de edificios cuyo régimen de propiedad horizontal consta previamente inscrito.
2.2.2.1. Si esos elementos estaban ya previstos en la licencia de obras inicial, manifestándolo así el técnico competente en la escritura de subsanación, no se precisa nueva licencia.
2.2.2.2. División de un local en ocho trasteros: no se precisa acreditar la licencia y certificación de técnico para modificación de la redistribución interior de edificios inscritos, salvo en los casos del artículo 53 del RD 1093/1997.
2.2.2.3. Segregación de un piso y venta de la porción segregada: tampoco se precisa licencia y certificación: el artículo 53 del RD 1093/1997 sólo es aplicable si la legislación autonómica somete licencia esas actuaciones.
2.3. INTERPRETACIÓN EXTENSIVA DE LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA QUE IMPONELICENCIA PARA LA DIVISIÓN HORIZONTAL.
2.3.1. Necesidad de licencia en Andalucía para la división horizontal de un edificio sito en suelo rústico.
3. Cambio de uso
3.1. NO ES PRECISA LICENCIA URBANÍSTICA, SALVO DISPOSICIÓN TERMINANTE
DE LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA.
3.1.1. Cambio de uso de local a vivienda en Cataluña: innecesidad de licencia e interpretación restrictiva de la norma autonómica.
4. Régimen transitorio: edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990 y edificaciones Constitutivas de infracción prescrita.
4.1. SOBRE LA APLICACIÓN DEL DERECHO TRANSITORIO DE LA LEY 8/1990
4.1.1. Aplicación de la Disposición Transitoria 6 de la Ley 8/1990 a las edificaciones realizadas antes de su entrada en vigor.
4.1.2. Necesidad de la certflcación exigida por la Ley 8/1 990 sobre la preexistencia de la edificación tal como se describe en la declaración de obra nueva: aplicabilidad de los requisitos legales también en suelo no urbanizable.
4.1.3. Declaración de obra nueva terminada antes de la vigencia de la Ley 8/1990: inaplicabilidad de los requisitos exigidos por la misma.
4.1.4. El ayuntamiento no puede impugnar la inscripción: ha de incoar expediente de disciplina urbanística, si aún procediera.
4.2. SOBRE LA APLICACIÓN DE LAS LEYES AUTONÓMICAS Y LAS OBRAS ANTERIORES A SU PROMULGACIÓN.
4.2.1. Obra nueva finalizada antes de la entrada en vigor de la Ley valenciana 4/1992: inaplicabilidad retroactiva de esta ley.
4.3. SOBRE LA ACREDITACIÓN DE LA ANTIGÜEDAD DE LA OBRA
4.3.1. Requisitos de la certificación de antigüedad extendida por el técnico (además de la legitimación notarial de su firma)
4.3.1.1. Necesidad de visado colegial
4.3.1.2. Certificación de antigüedad por técnico que no intervino en el proceso constructivo: basta el visado del colegio profesional si, según sus estatutos, acredita el cumplimiento de la normativa profesional.
4.3.2. Otras formas de acreditación de la antigüedad
4.3.2.1. Certificación catastral que permita deducirla o certificación de técnico competente sobre la finalización de acuerdo con la licencia otorgada.
4.3.2.2. La descripción de una obra nueva en los títulos de transmisión otorgados desde 1966 es prueba de su existencia, aunque dicha obra no conste en la certificación catastral.
4.3.2.3. Insuficiencia de la certificación municipal de que el solicitante es propietario de una vivienda no sometida a expediente de disciplina urbanística.
5. Aplicación extensiva de los requisitos urbanísticos establecidos para autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva.
5.1. INMATRICULACIÓN DE FINCAS EDIFICADAS MEDIANTE AUTO RECAÍDO EN EXPEDIENTE DE DOMINIO.
5.1.1. Exigencia de licencia y certficación cuando se acude al expediente de dominio para inscribir un terreno con edificación.
5.2. INMATRICULACIÓN DE FINCAS EDIFICADAS MEDIANTE ESCRITURA DE VENTA COMPLEMENTADA POR ACTA DE NOTORIEDAD
5.2.1. Los requisitos legales son exigibles también en caso de inmatriculación, por títulos públicos de adquisición, de fincas edficadas.
6. Acreditación del seguro exigido en la LOE
6.1. EXTENSIÓN DE LA GARANTÍA
6.1.1. Suma asegurada: el coste de ejecución, no el valor de la obra
6.1.2. Objeto de la garantía: puede serlo cada piso independiente de un edificio colectivo.
6.2. EXCEPCIONES A LA OBLIGACIÓN DE ASEGURAR
6.2.1. Por razón del objeto
6.2.1.1. Inscripción de negocios jurídicos sobre viviendas en construcción: inexigibilidad del seguro previsto en la LOE.
6.2.1.2. Una residencia geriátrica no es vivienda a efectos de la obligación de contratar el seguro previsto en la LOE.
6.2.2. Por el titular de la edificación: el autopromotor individual para uso propio.
6.2.2.1. Una persona jurídica puede ser "autopromotor individual" eximido del deber de contratar el seguro contemplado en la LOE.
6.2.2.2. Terminación de obra de un edificio compuesto de varias viviendas de propietario único: innecesidad de contratar el seguro habiendo declaración de uso propio.
6.2.2.3. Promoción por diversos comuneros de un edificio compuesto de varias viviendas y para uso propio: inexigibilidad del seguro.
6.2.3. Elemento intencional: el uso propio y la necesidad de su expresión en la escritura.
6.3. APLICACIÓN TEMPORAL DE LA NORMA
6.3.1. La Solicitud de licencia para presentar documentación, la aplicación retroactiva de la norma más favorable.
6.3.2. Licencia para proyecto conjunt0 y para cada una de sus fases: la determinante a efectos de aplicación de la LOE es esta última.
6.4. LAS AMPLIACIONES DE UNA OBRA PREEXISTENTE
6.4.1. Ampliación consistente en una planta bajo cubierta destinada a trastero: interpretación estricta de las excepciones y necesidad de acreditar el seguro contemplado en la LOE.
6.4.2. Edificio cuyo uso principal es vivienda: inscripción de obras que alteran la configuración arquitectónica y volumetría: necesidad de acreditar el Seguro decenal.
6.4.3. Reforma o ampliación de locales: inexigibilidad del seguro decenal
CONSIDERACIONES GENERALES: ALGUNOS PROBLEMAS PLANTEADOS POR LA INSCRIPCIÓN DE OBRAS NUEVAS.
1. Sobre la exigencia de licencia y certificación para modificaciones de edificios inscritos.
1.1. FORMAS DE PROCEDER A LA MODIFICACIÓN MEDIANTE NEGOCIO JURÍDICO PRIVADO.
1.2. EL INCREMENTO DEL NÚMERO DE ELEMENTOS INDEPENDIENTES, SIN INCREMENTO DE EDIFICABILIDAD, NO PRECISA LICENCIA NI CERTIFICACIÓN DEL TÉCNICO.
1.2.1. Conversión de vivienda unfamiliar en edificación residencial colectiva mediante el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal.
1.2.2. Incremento de elementos independientes respecto a los previamente inscritos.
1.2.3. Crítica de esta línea doctrinal
1.2.3.1. Cuestiones introductorias
1.2.3.2. El artículo 53.a) de las NCRH
1.2.3.3. Los fundamentos de la doctrina de la DGRN bre incremento de elementos independientes sin aumento de edificación.
1.2.3.4. Crítica de estos fundamentos
1.2.4. Modo de impedir que se incremente el número de elementos independientes en el Registro sin nueva licencia.
1.3. MODIFICACIONES DE LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA CON INCREMENTO
LA SUPERFICIE EDIFICADA: DOCTRINA CONTRADICTORIA.
2. La licencia obtenida por silencio y el rechazo expreso de una soliciti anterior: RDGRN de 6-6-2002
2.1. SOBRE LA NECESIDAD DE SOLICITAR LA CERTIFICACIÓN DE ACTO PRESUNTO.
2.2. SOBRE LA INAPLICACIÓN DEL SILENCIO A LA SOLICITUD QUE REPRODUCE OTRA ANTERIOR DENEGADA EXPRESAMENTE.
3. Aspectos de derecho transitorio
II. INSCRIPCIÓN DE DIVISIONES Y SEGREGACIONES
1. Licencia urbanística de división o segregación
1.1. CONCEDIDA EXPRESAMENTE
1.1.1. El informe administrativo sobre la unidad mínima de cultivo no suple a la licencia de segregación.
1.1.2. Licencia de segregación para construcciones permanentes no agrarias en suelo rústico y sin cumplir con la regulación de unidades mínimas de cultivo: aplicación de la normativa urbanística y competencia municipal.
1.1.3. Licencia para la construcción de nave agrícola en suelo rústico: no exime del cumplimiento de las normas sobre unidades mínimas de cultivo, a efectos de segregación.
1.2. CONCESIÓN DE LICENCIA DE DIVISIÓN O SEGREGACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO.
1.2.1. Regla general: bastan las solicitudes de licencia y certificación acto presunto, con manifestación del interesado sobre la ausencia de resolución expresa y de expedición de la certificación.
1.2.1.1. Cuando no consta la resolución denegatoria e presa
1.2.1.2. No es preciso probar la inexistencia de infracción urbanística grave.
1.2.1.3. La resolución desestimatoria y extemporánea e documento acreditativo de la concesión de Llicencia por silencio administrativo.
1.2.2. Supuestos en que no opera el silencio a efectos de inscripción
1.2.2.1. No cabe el juego del silencio respecto de una petición desestimada previamente: la resolución desestimatoria y extemporánea no es documento acreditativo de la concesión de la declaración de innecesidad, si la licencia había sido denegada previamente.
1.2.2.2. No opera el silencio positivo si el Ayuntamiento afirma que el interesado desistió de su solicitud de licencia de segregación.
1.2.2.3. No se aplica el silencio administrativo cuando la escritura de segregación se otorgó antes de cumplirse el plazo para que opere.
1.3. SOBRE LA EXIGENCIA DE LICENCIA URBANÍSTICA O DECLARACIÓN DE INNECESIDAD PARA LAS DIVISIONES O SEGREGACIONES REALIZADAS EN SUELO
RÚSTICO Y CON RESPETO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO.
1.3.1. Divisiones y segregaciones verificadas a Partir de la existencia de legislación autonómica: sólo cuando dicha normativa imponga esos requisitos.
1.3.1.1. Verificadas en suelo rústico de Castilla y León: necesidad de licencia o declaración administrativa de ser innecesaria cuando así lo dispone la norma autonómica.
1.3.1.2. Verificadas en suelo rústico de Castilla-La Mancha: necesidad de licencia o declaración administrativa de ser innecesaria, cuando así lo dispone la norma autonómica.
1.3.1.3. Verificadas en suelo rústico de Andalucía: necesidad de licencia o declaración administrativa de ser innecesaria, cuando así lo dispone la norma autonómica.
1.3.2. Cuestiones de derecho transitorio: divisiones y segregaciones en suelo rústico y verificadas antes de la existencia de legislación autonómica.
1.3.2.1. Segregación de finca anterior a la norma que impone la licencia: irretroactividad de la norma autonómica que establece ese requisito en suelo rústico.
1.3.2.
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