Es habitual pensar en estos momentos cuando se habla de arrendamientos urbanos pensar en la regulación especial que se recoge en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, a margen de esa regulación especial existen otros contratos que se someten a las normas establecidas en el Código Civil, al mismo tiempo que existen normas en este cuerpo legal que sirven de complemento necesario a lo regulado en la legislación especial, cual es el caso de los tradicionalmente conocidos como locales de negocio. Pero es más, las normas del Código Civil siguen siendo de aplicación supletoria a todos los preceptos de la legislación especial no previstos en la LAU. A la vista de estas circunstancias, se presenta una obra que analiza en detalle todas esas normas generalistas y reguladoras de los contratos expresamente excluidos de la regulación especial, lo que la convierte en el complemento necesario al estudio de los contrato sometidos a la regulación especial. En particular, dentro de la obra que ahora se presenta, merece un comentario aparte, porque se le dedica un estudio diferenciado, la figura del llamado mobbing inmobiliario, tanto en el análisis doctrinal como en la presentación de los casos prácticos, pues, en contra de lo que viene ocurriendo hasta ahora, también la jurisdicción civil puede dar respuesta a este problema que se está generalizando más de lo que sería deseable, respuesta que será siempre más rápida que la penal y con gravámenes persuasorios para los arrendadores desaprensivos. En definitiva, estamos ante una obra nueva en el mercado de una materia olvidada, pero necesaria.
Abreviaturas
Prólogo
Introducción
PARTE PRIMERA. CONCEPTO DE ARRENDAMIENTO
I. Cuestiones generales
II. Los arrendamientos de cosa en el Código Civil
III. Características del contrato de arrendamiento de cosa
IV. La capacidad para contratar
V. Objeto
VI. Forma
VII. Finalización del contrato
1. Resolución por incumplimiento
2. Vencimiento del plazo pactado
3. Pérdida de la cosa arrendada
4. Venta de la cosa arrendada
5. Muerte de uno de los contratantes
VIII. Disposiciones especiales para los arrendamientos urbanos
1. Sobre las reparaciones
2. Sobre el plazo
3. Sobre los muebles que existan en el inmueble
8 Los otros arrendamientos
PARTE SEGUNDA. ASPECTOS SUSTANTIVOS
CAPÍTULO I. Estudio de los contratos sometidos a la regulación del Código Civil
CAPÍTULO II. La regulación de los arrendamientos en la legislación común Objeto del contrato de arrendamiento (art. 1.542)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Objeto del contrato
III. Naturaleza jurídica
IV. Acciones y procedimientos derivados del precepto
JURISPRUDENCIA
El arrendamiento de cosa en general (art. 1.543)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Contratos sometidos a las normas del Código Civil
1. Aparcamientos o plazas de garajes
2. Arrendamiento de automóviles
3. Arrendamiento de buques
4. Arrendamientos para realizar en la finca una actividad industrial, comercial o artesanal
5. Viviendas de porteros
A) Empleados de fincas
B) Funcionarios
6. Arrendamiento de viviendas militares
A) Vivienda asignada por razón del cargo
B) Vivienda arrendada por los Patronatos
7. Arrendamiento de vivienda dentro de una finca rústica
8. Viviendas universitarias
A) Calificación de viviendas universitarias
B) Titularidad
C) Beneficiarios
D) Vínculo
9. Arrendamientos complejos
A) Arrendamientos ad meliorandum y ad aedificandum
B) Contrato de hospedaje, garaje y exposición
C) Arrendamiento con opción de compra
D) Arrendamiento de derechos
10. Arrendamientos forzosos
11. Arrendamientos de solares
A) Que al momento de celebrarse el contrato no existiera edificación
B) Que al momento de suscribirse el contrato sí existiera edificación
12. Contratos sobre locales de negocio
III. Arrendamientos recuperados para la Ley de Arrendamientos Urbanos
1. Arrendamiento de casinos o círculos de recreo o esparcimiento
2. Arrendamientos de temporada
3. Contratos de alquileres turísticos
A) Arrendamiento de habitaciones
B) Negocio de alquiler de apartamentos o habitaciones
IV. Contratos que sólo de forma tangencial se rigen por las normas del Código Civil
1. Contratos de leasing o de arrendamientos financieros
2. Contratos de arrendamientos rústicos
3. Contratos de derechos mineros
V. Criterio jurisprudencial de exclusión
VI. Acciones y procedimientos
1. Acción de resolución del contrato por falta de pago de las rentas
2. Acción de rescisión del contrato por expiración del plazo contractual
3. Acción para exigir la entrega inicial de la cosa arrendada
4. Ejercicio conjunto de acciones
JURISPRUDENCIA
I. Concepto de contrato de arrendamiento
II. Tipos de contratos:
III. Tiempo determinado
IV. Precio cierto
El contrato de obras y servicios (art. 1.544)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Ámbito de aplicación del Código Civil a estos contratos
III. Concepto de estos contratos en la jurisprudencia
IV. Naturaleza jurídica de estos contratos
V. La profesión de abogado
1. Posición doctrinal
2. Posición jurisprudencial
VI. Los arquitectos y profesiones análogas
1. Contrato de mandato
2. Contrato de arrendamiento de obra
3. Contrato de arrendamiento de servicios
VII. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
10 Los otros arrendamientos
Bienes excluidos del contrato de arrendamiento (art. 1.545)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Objetos que pueden constituir el elemento del arriendo
1. Que sea susceptible de proporcionar al arrendatario una utilidad o goce distinto de la propiedad y cualquiera que sea tal goce o utilidad
2. Que se halle en el comercio de los hombres
3. Que sea posible
4. Que sea determinada o susceptible de determinación
III. Cosas fungibles
1. Cosas fungibles consumibles
2. Cosas fungibles no consumibles
IV. Supuestos atípicos
1. Cosa común
2. Derechos
3. Bienes futuros
4. Cosa ajena
V. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
Conceptos de arrendador y arrendatario (art. 1.546)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. El arrendador
1. Propiedad
2. Propiedad con pacto de retroventa
3. Propiedad futura
4. Arrendamiento por enfiteuta
5. Propiedad con condición suspensiva o resolutoria
6. Arrendamiento del titular usufructuario
7. Propiedad hipotecada
8. Arrendamiento de concesión administrativa
III. La condición de arrendatario
IV. Concepto jurisprudencial de arrendador y arrendatario
V. Acciones y procedimiento
JURISPRUDENCIA
Obligación de devolver la cosa arrendada en contrato verbal (art. 1.547)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Forma del contrato
1. Arrendamientos de derechos mineros
2. Arrendamiento de aeronaves
3. Leyes especiales
III. Inexistencia del contrato
IV. La concreción del importe de la renta como elemento constitutivo
V. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
Límites en la contratación (art. 1.548)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Capacidad para poder arrendar
III. Contratos a los que es de aplicación el precepto
IV. Límite en la capacidad de obrar
V. La convalidación
VI. Excepciones a la capacidad de contratar
1. Menores emancipados
2. Cónyuge casado en régimen de gananciales
3. Extranjeros residentes en España
VI. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
La inscripción de los bienes raíces (art. 1.549)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. La inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad
III. La inscripción de los arrendamientos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos
1. Los distintos tipos de contratos de arrendamiento en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos
A) Contratos de arrendamiento de vivienda
B) Contratos de arrendamiento de viviendas suntuarias
C) Contratos de arrendamientos para uso distinto del de vivienda
2. La inscripción
IV. La inscripción de los arrendamientos sometidos a la Ley de Arrendamientos Rústicos
V. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA.
Derecho a subarrendar (art. 1.550)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. El subarriendo como figura propia de la legislación común
III. Sujeto activo del subarriendo
IV. Diferencias entre la cesión y el subarriendo
1. En relación con el tracto
12 Los otros arrendamientos
2. En relación con el contenido del contrato
3. En cuanto a las partes
4. En cuanto al consentimiento
5. En cuanto al estado de la cosa
6. En cuanto al precio del contrato
V. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
La relación del subarrendatario con el arrendador (art. 1.551)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Relaciones del arrendador con el arrendatario-subarrendador
III. Relaciones del arrendatario-subarrendador con el subarrendatario
IV. Relaciones del arrendador con el subarrendatario
V. Obligaciones del subarrendatario para con el arrendador
1. Obligaciones legales
A) El uso de la cosa arrendada
B) Conservación de la cosa arrendada
2. Obligaciones del primer contrato
3. Obligaciones del segundo contrato
VI. Acciones y procedimientos
Obligaciones del subarrendatario (art. 1.552)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Tipo de créditos que el arrendador puede reclamar al subarrendatario
1. Rentas por las que el arrendador puede ejercitar la acción
2. Tope de la acción
3. Deudas que cubre esta acción
4. El requisito del requerimiento
5. Pago anticipado de las rentas
6. Compensación de créditos
7. El pago
8. La sustitución en el titular del crédito
III. Acciones y procedimientos
Derecho de saneamiento (art. 1.553)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Saneamiento por evicción
III. Saneamiento por vicios ocultos
IV. Devolución del precio
V. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
Obligaciones estrictas del arrendador (art. 1.554)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. La entrega de la cosa arrendada
1. ¿Cuándo debe hacerse la entrega de la cosa arrendada?
2. ¿Qué formalidades debe revestir la entrega?
3. ¿Dónde debe hacerse la entrega?
4. ¿En qué estado debe encontrarse la cosa al momento de la entrega?
III. Obras necesarias
1. ¿Qué origen deben tener los daños?
2. ¿Qué carácter deben tener los daños?
3. ¿Qué daños han de repararse?
4. ¿Siempre ha de ser el arrendador quien repare los daños?
5. ¿En qué forma deben materializarse las reparaciones?
IV. Obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato
1. Alcance
2. ¿Con qué acciones cuenta el arrendatario para disponer del goce pacífico a que le da derecho el contrato?
V. El «mobbing inmobiliario»
1. Concepto
2. Antecedentes sobre en mobbing en nuestro país
3. Respuesta al mobbing en la vía civil
A) El Código Civil
B) La Ley de Arrendamientos Urbanos
VI. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
I. Entrega de la cosa
II. Reparaciones
III. Goce pacífico
Las obligaciones estrictas del arrendatario (art. 1.555)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Pago del precio del arrendamiento en los términos convenidos
1. Precio cierto
2. Existencia real del precio
3. Precio justo
4. La forma del precio
5. Lugar del pago
6. Plazo del pago
7. Pago mediante compensación
8. Cláusula de revisión de renta
14 Los otros arrendamientos
9. Suspensión del pago por incumplimiento de las obligaciones contractuales por el arrendador
A) Que el arrendador no haya entregado la cosa
B) Que por imperativo legal se prive totalmente al arrendatario de la cosa arrendada
C) Perturbaciones de entidad
10. Crédito preferente
11. Prescripción
III. Obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra
1. Usar la cosa arrendada
2. Como un diligente padre de familia
3. Destinarla al uso pactado
IV. Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato
V. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
I. Pago de las rentas
II. Usar de la cosa arrendada
El incumplimiento de las obligaciones por las partes (art. 1.556)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Rescisión del contrato
1. Resolución por incumplimiento
2. Resolución convencional
3. Resolución por denuncia del arrendatario
III. Resolución unilateral del contrato
1. Elementos que configuran el montante total de la indemnización
2. Aplicación analógica de la norma recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos
3. Indemnización según la norma aplicable
IV. El acoso inmobiliario
V. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
La obligación de mantener la forma de la cosa (art. 1.557)
COMENTARIO
I. Consideraciones generales
II. La conservación de la cosa por el arrendador
1. Concepto de forma
2. Elementos que sí se pueden modificar
III. Límite temporal
IV. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
Obligación de indemnizar por las molestias por obras (art. 1.558)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Las obras que realizar
III. Ámbito de aplicación del precepto
IV. Obras molestas y privación del uso
1. Obligación del arrendatario de tolerar las obras
2. Privación del uso de parte de la finca
V. Duración de la obra
1. Obras que duren cuarenta días o menos
2. Que las obras duren más de cuarenta días
VI. Derecho de los contratantes
1. Derechos del arrendador
2. Derechos del arrendatario
A) Disminución de renta
B) Rescisión del contrato
VII.Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
Obligación del arrendatario de comunicar las necesidades al arrendador (art.1.559)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Obligaciones del arrendatario
III. Usurpación o novedad dañosa
1. Que venga de un tercero
2. Que la usurpación sea parcial
3. No se exige consumación
IV. Necesidad de llevar a cabo las reparaciones comprendidas en el artículo 1.554.2
V. Notificación al arrendatario
VI. Responsabilidad del arrendatario por falta de diligencia en la comunicación
VII. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
Derechos frente a terceros (art. 1.560)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Perturbaciones de mero hecho
III. Calificación apriorística
16 Los otros arrendamientos
IV. Que el tercero actúe en virtud de un derecho que le corresponde
V. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
Forma en la que ha de devolverse la finca arrendada (art. 1.561)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. La devolución de la cosa como obligación del arrendatario
III. Condiciones en las que debe devolverse la finca arrendada
IV. Excepciones a la obligación
1. Desgaste de la cosa por el uso normal de la misma.
2. Desaparición o menoscabo de la cosa por causas inevitables
V. La falta de entrega de la cosa arrendada
VI. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
Estado de recepción de la finca (art. 1.562)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. El estado de la finca
III. Sobre la entrega inicial
1. Que se haga constar el estado en el que se entrega la cosa
2. Que se haga constar la forma en la que ha de devolverse
IV. El momento de la devolución
V. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
Responsabilidad del arrendatario por deterioro o pérdida de la cosa (art. 1.563)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Responsabilidad del arrendatario
1. Instar las acciones pertinentes para exigir la devolución de la finca
2. Instar la acción de resarcimiento de daños y perjuicios
III. Tipo de responsabilidad
IV. El caso especial del incendio
V. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
Responsabilidad por los daños ocasionados por los familiares (art. 1.564)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. Ámbito de aplicación del precepto
III. Personas incluidas bajo el concepto.
1. Cónyuge no separado
2. Parejas de hecho
3. Hijos dependientes
4. Ascendientes
5. Invitados y amigos
IV. Acciones y procedimientos
JURISPRUDENCIA
Derecho de recuperar la finca arrendada (art. 1.565)
COMENTARIO
I. Cuestiones generales
II. El sometimiento del contrat
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