Manual de ordenación urbanística de la Comunidad Autónoma del País Vasco

Normativa de referencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Abreviaturas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Glosario de conceptos básicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1. El sistema de la ordenación urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
1.1. La actividad urbanística. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
1.1.1. Preámbulo. El sistema normativo urbanístico. Los planes urbanísticos. . . . . . . . . . . . . . . 41
1.1.1.1. El sistema general. Su estructura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
1.1.1.2. Los planes urbanísticos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
1.1.2. La actividad urbanística. Enumeración sintética del título I de la Ley 2/2006, de 30 de junio,
de Suelo y Urbanismo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
1.2. La potestad administrativa del urbanismo y sus facultades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
1.2.1. Las facultades de la ordenación urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
1.2.2. Categorías de la ordenación urbanística. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
2. La ordenación estructural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Introducción: La división de las determinaciones de la ordenación urbanística estructural . . . . . . . . . . . 47
2.1. Análisis detallado de las determinaciones de la ordenación urbanística estructural de carácter general. . . . . . . . . 47
2.1.1. Determinaciones de régimen jurídico del suelo: la clasificación del suelo . . . . . . . . . . . 47
I. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
A. La vigente legislación básica del Estado: situación básica y modalidades de actuación
y su relación con la clasificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
B. Determinaciones de carácter estructural y pormenorizado . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
C. Consecuencias de la clasificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
II. Identificación del suelo urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
A. Integración en la trama . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
B. Servicios urbanos básicos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
C. Consolidación por la ordenación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
D. Supuesto especial: La Disposición Transitoria primera de la LvSU . . . . . . . . . . . . 52
III. Identificación del suelo protegido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
IV. Dimensionamiento de la colonización de suelo: urbanizable y no urbanizable . . . . . 53
V. Problemática de los núcleos rurales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2.1.2. Determinaciones de ordenación física estructural. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2.1.2.1. La calificación global del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
I. El objeto de la calificación global según el texto de la LvSU . . . . . . . . . . 53
II. Cuestiones previas al análisis del concepto de la calificación (inadjetivada)
del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
A. El uso urbanístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
1. Concepto de uso del suelo y de uso urbanístico. . . . . . . . . . . . . . 54
2. Clasificación de los usos del suelo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
3. Otras agrupaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
B. Las intensidades de los usos urbanísticos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
1. Edificabilidad física . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
2. Densidad de población . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
3. Ocupación de terreno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
C. Los límites a los usos urbanísticos y a sus intensidades. Los estándares
urbanísticos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
III. La calificación (inadjetivada) del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
A. Concepto genérico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
B. Niveles de la calificación del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
IV. La calificación global del término municipal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
V. Reflexión final sobre la cuantificación del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
2.1.2.2. Los sistemas generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
I. El concepto de red dotacional de sistemas generales . . . . . . . . . . . . . . . 65
II. Elementos constitutivos de la red de sistemas generales: el artículo 54 de la
LvSU y los alojamientos dotacionales. Estándares. . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
A. La red de sistemas generales en el artículo 54 de la LvSU y el DEU . . . 66
B. Los alojamientos dotacionales. Estándares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
C. Las posibles agrupaciones de estándares en espacios con dimensiones
adecuadas contempladas en el artículo 8 del DEU . . . . . . . . . . . . . . 72
D. El mantenimiento de los estándares en las revisiones y modificaciones del
planeamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
2.1.2.3. Las viviendas de protección pública . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
2.1.2.4. La protección medioambiental y del patrimonio cultural inmueble . . . . . . . . . . 78
I. La protección medioambiental . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
II. La protección del patrimonio cultural inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
2.1.2.5. La reconsideración en detalle de la clasificación del suelo y los ámbitos de ordenación. . . . . 79
2.1.3. Determinaciones de ejecución de la ordenación urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
I. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
A. Obligación de urbanizar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
B. Obligación de cesión: decisión discrecional del plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
C. Obligación de ejecución de las obras: discrecionalidad limitada. . . . . . . . . . . . 80
D. Obligación de cesión de la infraestructura: explotación en régimen de titularidad
pública . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
E. Sistemas generales y locales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
F. La inclusión y la adscripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
II. La adscripción de dotaciones e infraestructuras a las áreas y sectores . . . . . . . . . . . 81
III. Las reservas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
2.1.4. Determinaciones de estrategia de la evolución urbana y de la ocupación del suelo, y de
organización temporal del desarrollo y de la programación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
2.1.5. Determinaciones adicionales, la definición del régimen transitorio de las preexistencias
disconformes con el planeamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
2.2. Determinaciones de carácter específico del suelo urbano y del suelo urbanizable sectorizado . . . 83
2.2.1. La delimitación de los suelos urbano y urbanizable sectorizado . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
2.2.2. La determinación de los ámbitos de ordenación pormenorizada . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
I. El ámbito de ordenación urbanística pormenorizada: el área y el sector . . . . . . . . . 83
A. Concepto genérico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
B. El ámbito de ordenación urbanística en la LvSU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
II. La interpretación del artículo 53.2.b) de la LvSU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
2.2.3. La asignación de la edificabilidad urbanística y sus límites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
I. Los límites a la edificabilidad urbanística en ámbitos con uso predominantemente residencial . . . . 87
A. Ámbito de aplicación de los límites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
B. Fórmula de cálculo de los límites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
1. En la LvSU. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
2. En el DEU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
C. Los límites a la edificabilidad. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
1. Límites máximos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
2. Límites mínimos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
D. La posibilidad de variar los anteriores límites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
E. Reflexión final sobre los límites de edificabilidad de los suelos de uso predominante
residencial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
II. Los límites a la edificabilidad urbanística en ámbitos con uso predominantemente industrial
o terciario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
III. El régimen transitorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
2.2.4. Los estándares de vivienda de protección pública. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
2.2.5. Las características de los sistemas locales y las condiciones de la urbanización . . . . . . . 106
2.2.6. Las actuaciones de rehabilitación en la Ley de Economía Sostenible. . . . . . . . . . . . . . . 106
2.2.7. La cuantificación y las densidades residenciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
2.3. Determinaciones específicas del suelo urbanizable no sectorizado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
2.4. Determinaciones específicas del suelo no urbanizable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
2.4.1. Cuestiones previas sobre los actos (usos y actividades) en el suelo no urbanizable . . . . . 109
I. El suelo no urbanizable, el medio físico y el suelo rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
II. Las DOT como instrumento de planificación territorial del País Vasco, ideado por la LOT 109
A. La categorización del medio físico en las DOT y la matriz de usos . . . . . . . . . . . 109
B. Los condicionantes superpuestos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
III. Generalidades sobre los actos y usos autorizados en el suelo no urbanizable por la
por la legislación de suelo estatal y la vasca de suelo y urbanismo. . . . . . . . . . . . 111
A. La Ley de Suelo estatal LS08 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
B. La legislación y normativa reglamentaria vasca de suelo y urbanismo (LvSU y DMU) 112
IV. Una posible relación genérica de usos autorizables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
2.4.2. Las determinaciones del suelo no urbanizable en el artículo 53.4 de la LvSU. . . . . . . . . 115
I. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
II. Determinaciones del suelo no urbanizable común . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
A. La calificación global. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
B. Los actos y usos permisibles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
C. Las reservas de suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
III. Los sistemas generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
IV. Los núcleos rurales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
A. Las definiciones de núcleo rural y caserío . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
B. La regulación del núcleo rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
2.4.3. Normas de aplicación directa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
2.5. Legislación sectorial con incidencia en la ordenación física urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
2.5.1. Sobre el transporte terrestre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
2.5.2. Sobre aguas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
2.5.3. Sobre costas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
2.5.4. Sobre las servidumbres aeronáuticas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
2.5.5. Sobre la agricultura. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
2.5.6. Sobre el patrimonio natural y biodiversidad, y el medio ambiente . . . . . . . . . . . . . . . . 129
2.5.7. Sobre los suelos contaminados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
2.5.8. Sobre el patrimonio cultural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
2.5.9. Sobre cuestiones varias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
3. La ordenación urbanística pormenorizada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
3.1. Contenido de la ordenación pormenorizada del suelo urbano y urbanizable. . . . . . . . . . . . . . . 135
3.1.1. Determinaciones de régimen jurídico del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
I. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
II. Suelo urbano no consolidado por la urbanización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
III. Suelo urbano no consolidado por edificabilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
IV. Suelo urbano consolidado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
A. Solar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .