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Libros > Derecho / Civil / DERECHO DE LA PERSONA > Tratado de Derecho de la vivienda

Tratado de Derecho de la vivienda
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Tratado de Derecho de la vivienda. 3 Tomos
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La vivienda se sitúa en 2024 entre los tres problemas más importantes para los españoles (CIS, 2024). Los problemas de vivienda aumentan constantemente en casi todas las materias: inasequibilidad, urbanización, envejecimiento del parque, falta de vivienda social, viviendas vacías/ocupadas, infravivienda, turistificación, falta de datos y gobernanza de las políticas de vivienda. Frente a todas estas cuestiones, nuestra obra analiza, diagnostica y ofrece posibles soluciones.

A pesar de que España se encuentra entre los países de la UE en la media de asequibilidad de la vivienda en las ciudades (Eurostat, 2022), en parte gracias a las altas tasas de propiedad de vivienda generalizada durante décadas (Nasarre-Aznar, 2023), los alquileres medios están aumentando entre un 7% y un 8% anual desde 2015 (Banco de España, 2023).

La población en España se ha concentrado desde los años 60 en grandes núcleos urbanos como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao. Esta tendencia ha aumentado hasta el punto de que más de 42 millones de personas viven en Madrid y en la costa española. El resto, 4,6 millones, vive en el 70% restante del interior de la Península. Esto conduce a una «España vacía» y a una «España superpoblada» con viviendas cada vez más precarias e inasequibles.

Aproximadamente el 55% (13.7 millones de viviendas) del parque residencial total (unos 25 millones de viviendas) es anterior a 1980, y casi el 21% de las viviendas tienen hoy más de 60 años (INE 2013). En cuanto a la eficiencia energética, hay que superar los obstáculos económicos (pobreza e insuficiencia de recursos) y de consentimiento (implicación de los profesionales de la vivienda y de las comunidades de propietarios; España es el país de Europa en el que más gente vive en pisos).

Según el Censo de Viviendas del INE basado en datos de consumo eléctrico para todo el año 2020, 3.8 millones de viviendas en España están clasificadas como vacías, un 14,4% del parque. Pero, en realidad, la mayoría de estas viviendas se encuentran en la «España vacía», no están en buen estado para ser habitadas, están alquiladas en «negro» o simplemente okupadas. Es decir, la inmensa mayoría no sirven realmente para aumentar la oferta de vivienda.

Finalmente, los extranjeros acapararon en 2023 el 14,85% (en Baleares, el 31,50%) del total de 583.042 compraventas, un récord desde 2009, cuando sólo supusieron el 4,24% (Colegio de Registradores, 2024). Es más fácil para ellos comprar que para los hogares españoles: si se dificulta comprar a las familias con menos recursos y jóvenes, la propiedad privada no desaparece, sino que se concentran en manos de los que pueden comprar sin financiar.

A lo largo de las páginas de esta obra, los autores, de reconocida solvencia técnica y jurídica, analizan las cuestiones antes expuestas desde una óptica interdisciplinar, y apuntan posibles soluciones para encauzar la situación, lejos de ideologías y de ideas preconcebidas.

 

LISTADO DE AUTORES. ...................................................................................... XIII
ABREVIATURAS ................................................................................................... XIX
PRESENTACIÓN. Directores de la obra ........................................................... XXXI
PRÓLOGO. Sergio Nasarre Aznar .................................................................... XXXIX
Volumen I
SECCIÓN 1. DERECHO A LA VIVIENDA
I. DERECHO A LA VIVIENDA Y VIVIENDA HABITUAL. PERSPECTIVA CONSTITUCIONAL E INTERNACIONAL
Coordinación: Julio Tejedor Bielsa
A. Marco general del derecho a la vivienda. Julio Tejedor Bielsa ........ 49
B. El derecho a la vivienda en el contexto internacional .................... 87
B.1 La dimensión americana y su relación con el caso argentino. Christian Alberto Cao ............................................................... 87
B.2 El derecho a la vivienda en el derecho comparado europeo:
modelos e imitaciones. Sabrina Ragone y Valentina Capuozzo ... 107
C. La tutela del derecho a una vivienda digna en el Derecho y en la jurisprudencia de la Unión Europea. José María Fernández Seijo .... 127
D. Objeto. Concepto de vivienda habitual. Delimitación de otras figuras afines. Gemma Caballé Fabra ........................................................... 145
E. Acción pública en materia de vivienda. El problema de la distribución de competencias en materia de vivienda e introducción a la vivienda social, vivienda asequible y el sinhogarismo. Nuria Lambea Llop ...... 159
F. Sujetos. Colectivos (vulnerables/menores). Grandes tenedores. Nicolás Alejandro Guillén Navarro ................................................. 183
G. Función social de la propiedad vinculada al derecho a la vivienda. Juli Ponce Solé .......................................................................... 207
H. Orden de distribución de competencias en materia de vivienda. Luis Pomed Sánchez ............................................................................................ 233
SECCIÓN 2. LA VIVIENDA EN EL CONTEXTO EUROPEO. MODELOS COMPARADOS
II. VIVIENDA Y MERCADO DE LA VIVIENDA EN EL CONTEXTO EUROPEO
Coordinación: Enrique Bueso Guirao y Sorcha Edward (Housing Europe)
A. El derecho a la vivienda en el contexto europeo. VV. AA. ............... 261
B. Modelos comparados de provisión, de tenencia de vivienda en el mercado y de intervención en el mercado de la vivienda. VV. AA. ... 275
C. El desarrollo y la gestión de la vivienda pública en Europa. El promotor y gestor público de vivienda. VV. AA. ........................................ 301
SECCIÓN 3. ANÁLISIS ECONÓMICO DEL MERCADO DE LA VIVIENDA
Coordinación: José García Montalvo y José María Raya
III. ANÁLISIS ECONÓMICO Y DE EFICIENCIA DEL MERCADO Y LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA
A. Análisis económico del mercado de la vivienda. José Garcia Montalvo y Josep María Raya ........................................................................... 313
SECCIÓN 4. VIVIENDA COMO OBJETO DE DERECHOS
IV. GARANTÍAS EN EL ACCESO Y LA TENENCIA DE LA VIVIENDA Coordinación: María Teresa Alonso Pérez
A. La protección del adquirente de vivienda por incumplimiento de los deberes de información precontractual. Loreto Carmen Mate Satué ................................ 343
B. Garantías por pagos a cuenta. Jesús Estruch Estruch ....................... 365
C. Responsabilidad civil por falta de conformidad de la vivienda adquirida a través de un contrato de compraventa o de un contrato de obra. María Teresa Alonso Pérez ........................................................ 397
D. Transparencia urbanística. Aurelio Barrio Gallardo .......................... 429
V. MODOS DE ADQUIRIR LA VIVIENDA HABITUAL
Coordinación: Ana Lambea Rueda
A. Régimen general: promoción pública y privada. Vega María Arnáez Arce ................................................................................................................ 455
B. Adquisición del promotor y autopromoción individual. Adela Serra Rodríguez .................................................................................. 481
C. Cooperativas: adjudicación en propiedad y cesión de uso de la vivienda. Otros supuestos. Ana Lambea Rueda .................................. 511
VI. FORMAS DE TENENCIA DE LA VIVIENDA HABITUAL
Coordinación: Carmen Callejo Rodríguez y Alejandro Fuentes Lojo
A. Propiedad de la vivienda. .................................................................... 543
A.1 Propiedad individual. Amelia Sánchez Gómez ............................. 543
A.2 Propiedad horizontal. Amelia Sánchez Gómez ............................ 563
A.3 La protección constitucional de la propiedad privada. Hector Simón Moreno ...................................................................................... 585
B. La tenencia arrendaticia. .................................................................... 607
B.1 Aspectos prácticos relevantes en la regulación del contrato de arrendamiento de vivienda. Carmen Callejo Rodríguez ............ 607
B.2 Intervención del mercado del alquiler. Control de rentas y limitación de garantías. Elga Molina Roig .................................... 629
B.3 Problemas que plantea la evaluación de la solvencia del arrendatario. Matilde Cuena Casas .......................................................... 659
B.4 Examen crítico de las últimas reformas legales sobre la regulación de arrendamientos de vivienda. Alejandro Fuentes-Lojo Rius ........................................................................................................ 677
C. Vivienda compartida y temporal. Usufructo. Derecho de superficie. Josep M.ª Espinet Asensio .................................................................. 695
D. ¿Nuevas formas de tenencia y alojamiento? «Cohousing, coliving». Ángel Juárez Torrejón ................................................................... 725
E. Modalidades de uso de la vivienda en los Derechos forales. Verónica San Julián Puig ............................................................................................ 749
VII. FINANCIACIÓN PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA HABITUAL, CRÉDITO INMOBILIARIO Y CRÉDITO HIPOTECARIO
Coordinación: María Goñi Rodríguez de Almeida
A. Vivienda habitual y crédito hipotecario ............................................ 783
A.1 Particularidades del crédito hipotecario para vivienda habitual. Panorama general. Fernando Gomá Lanzón ...................... 783
A.2 Pluralidad de fuentes de regulación de los créditos hipotecarios e inmobiliarios: delimitación. Helena Díez García ............. 795
A.3 Acceso al crédito hipotecario. Deber de Transparencia. Segismundo Álvarez Royo-Villanova ......................................................... 821
A.4. Crédito responsable y prevención del sobreendeudamiento hipotecario. Matilde Cuena Casas .................................................. 845
A.5. Gestión público-privada de situaciones de crisis. Ana María De la Encarnación .................................................................................... 875
A.6. Hipoteca inversa y vivienda habitual: su fracaso histórico y su viabilidad. Pedro Garrido Chamorro. ............................................. 899
B. Vivienda habitual y crédito inmobiliario. Otras formas de garantía. Beatriz Sáenz de Jubera Higuero ..................................................... 925
C. «Crowdfunding» inmobiliario y vivienda habitual. Teresa Asunción Jiménez París .............................................................................................. 953
VIII. VIVIENDA HABITUAL Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Coordinación: Diego de Vigil Quiñones
A. Los principios hipotecarios y la problemática de la vivienda. Diego Vigil de Quiñones Otero ............................................................................. 981
B. Tratamiento registral de vivienda protegida. Rocío Perteguer Prieto ............................................................................................................. 1001
C. Vivienda habitual y propiedad horizontal. Especial referencia a la problemática de las comunidades con viviendas turísticas. Juan Pablo Murga Fernández ............................................................................. 1015
D. Cooperativas de vivienda y Registro de la Propiedad. María Paula Rodríguez Liévano ...................................................................................... 1051
E. Protección registral de la vivienda familiar: la constancia registral del carácter de vivienda familiar y sus consecuencias en ejecuciones forzosas. María Goñi Rodríguez del Almeida ................................ 1081
IX. VIVIENDA Y SUCESIÓN «MORTIS CAUSA». ESPECIALIDADES DE RÉGIMEN
Coordinación: Clara Gago Simarro
A. Disposición «mortis causa» de la vivienda habitual en propiedad. Clara Gago Simarro .......................................................................... 1107
B. Subrogación «mortis causa» en la vivienda arrendada. Clara Gago Simarro ......................................................................................................... 1121
C. Protección de la vivienda familiar en los derechos civiles autonómicos. Clara Gago Simarro ...................................................................... 1133
D. Derecho de habitación en favor del legitimario en situación de discapacidad. Teresa López Tur .................................................................... 1155
LISTADO DE AUTORES. ...................................................................................... XI
ABREVIATURAS ................................................................................................... XVII

Volumen II
SECCIÓN 5. VIVIENDA COMO PROBLEMA EN SITUACIONES DE CRISIS ECONÓMICA Y FAMILIAR
X. PATOLOGÍAS JURÍDICAS DE LA VIVIENDA
Coordinación: Cristina Argelich Comelles
A. Usos anómalos. Cristina Argelich Comelles .......................................... 33
B. Discriminación residencial. Cristina Argelich Comelles .................... 53
C. Gentrificación. Cristina Argelich Comelles .......................................... 69
D. En particular, el uso turístico de la vivienda. M.ª Nélida Tur Faúndez ... 87
E. Acoso inmobiliario. Cristina Argelich Comelles .................................. 109
XI. LA REACCIÓN FRENTE A SITUACIONES PATOLÓGICAS
Coordinación: Francisco López Simó
A. Remedios procesales civiles de la vivienda en alquiler u ocupada en precario: los juicios verbales de desahucio por falta de pago, por expiración del plazo y por precario. Felip Alba Cladera ..... 125
B. El problema de la ocupación ilegal en España. Matilde Cuena Casas .............................................................................................................. 169
C. Remedios civiles frente a la ocupación de inmuebles (I): El juicio verbal para el desahucio exprés de «okupas». Francisco López Simó ............................................................................................................... 191
D. Remedios civiles frente a la ocupación de inmuebles (II): El juicio verbal para la efectividad de derechos reales inscritos. Jaime Vegas Torres .................................................................................................. 223
E. Remedios penales frente a la ocupación de inmuebles (I): Praxis del delito de allanamiento de morada. Vicente Magro Servet .......... 255
F. Remedios penales frente a la ocupación de inmuebles (II): El delito de usurpación de inmuebles. Procedimientos penales para recuperar la posesión de un inmueble: diligencia de entrada y registro y medidas cautelares. Carlos Viader Castro ......................... 279
G. Remedios extrajudiciales frente a la ocupación de inmuebles: La actuación de las denominadas «empresas desokupas». Silvia Pereira Puigvert .......................................................................................... 303
H. La movilización de la vivienda vacía, entre el fomento y la coerción. Cristina Argelich Comelles .............................................................. 315
XII. VIVIENDA HABITUAL Y EJECUCIÓN FORZOSA
Coordinación: Ignacio Cubillo López
A. Embargabilidad de la vivienda. El empresario de responsabilidad limitada. Bárbara Sánchez López ........................................................... 333
B. La realización forzosa de la vivienda habitual en la ejecución ordinaria y en la ejecución hipotecaria. Ignacio Cubillo López .............. 375
C. La ejecución de la vivienda habitual en el concurso de acreedores. Ejecución y exoneración del pasivo o régimen de segunda oportunidad. Matilde Cuena Casas ..................................................................... 411
D. Visión panorámica y recapitulatoria de los mecanismos procesales de protección a las personas vulnerables. Felip Alba Cladera ........ 441
XIII. VIVIENDA FAMILIAR
Coordinación: Carmen López Rendo
A. Adquisición de la vivienda familiar. Camino Sanciñena Asurmendi .... 459
B. La vivienda familiar en la crisis matrimonial y de pareja. Carmen López-Rendo Rodríguez .............................................................................. 483
C. Disposición de la vivienda familiar. ................................................... 517
C.1 Disposición de la vivienda familiar vigente el matrimonio. Ignacio Fernández Chacón ........................................................................ 517
C.2 Disposición de la vivienda familiar tras la crisis matrimonial. Ignacio Fernández Chacón ...................................................... 539
D. Derecho y contratos sobre la vivienda familiar. .............................. 567
D.1 Derecho y contratos sobre la vivienda familiar: Contrato de arrendamiento: Contrato de Arrendamiento (arts. 12, 15 y 16
LAU). Carmen López-Rendo Rodriguez ......................................... 567
D.2 El contrato de alimentos. María José Azaustre Fernández ...... 597
E. Efectos fiscales derivados de la atribución de la vivienda familiar. Carmen López-Rendo Rodriguez ..................................................... 617
E.1 La aportación de la vivienda familiar a la sociedad de gananciales y su adjudicación en la liquidación del régimen. ........... 617
E.2 Efectos fiscales derivados de la adjudicación de la vivienda habitual/familiar en la liquidación del régimen de separación de bienes. Extinción de condominio. ......................................... 635
E.3 La adjudicación de la vivienda habitual/familiar en pago de la pensión compensatoria y/o de la indemnización del artículo 1438 CC. .............................................................................. 661
LISTADO DE AUTORES. ...................................................................................... XI
ABREVIATURAS ................................................................................................... XVII

Volumen III
SECCIÓN 6. VIVIENDA COMO OBJETO DE POLÍTICAS PÚBLICAS
XIV. VIVIENDA SOCIAL COMO SERVICIO DE INTERÉS GENERAL EN EL DERECHO DE LA UNIÓN EUROPEA Y EN LA LEY 12/2023, DE 24 DE MAYO, POR EL DERECHO A LA VIVIENDA
Coordinación: Juli Ponce Solé
A. Vivienda social como servicio de interés general en el derecho de la Unión Europea y en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Juli Ponce Solé y Aleix Canals ........................................ 33
XV. ACCIÓN DE FOMENTO Y ACCESO A LA VIVIENDA
Coordinación: Felipe Iglesias González
A. Evolución de los planes de protección pública a la vivienda y efectos del reparto de competencias. Felipe Iglesias González .............. 59
B. La coexistencia de planes estatales y autonómicos de protección pública a la vivienda y efectos. Felipe Iglesias González .................. 95
C. Efectos de la Ley estatal de vivienda sobre los planes de protección pública a la vivienda. Felipe Iglesias González ........................... 101
XVI. VIVIENDA PROTEGIDA Y ACCESO A LA VIVIENDA
Coordinación: Elisa Moreu Carbonell
A. Vivienda protegida. Transición de la vivienda en propiedad a la vivienda en alquiler y otras formas de tenencia. Felipe Iglesias González ........................................................................................................ 107
B. Evolución del régimen jurídico general de la vivienda protegida. Nicolás Alejandro Guillén Navarro ............................................... 131
C. La vivienda social en España. M.ª Asunción Casabona Berberana ... 151
XVII. POLÍTICA DE VIVIENDA Y URBANISMO
Coordinación: Marcos Vaquer Caballería
A. Planeamiento urbanístico y vivienda. Marcos Vaquer Caballería ... 173
B. Reservas de vivienda protegida. Daniel B. Entrena Ruiz ................. 193
C. Vivienda dotacional. Rafael Fernández Bautista ................................. 215
D. Los derechos urbanísticos de realojamiento y retorno. Judith Gifreu Font ................................................................................................... 229
E. Deber de conservación y rehabilitación. Gerardo García-Álvarez .... 255
XVIII. INTERVENCIÓN EN EL MERCADO DEL SUELO Y DE LA VIVIENDA
Coordinación: Andrés Boix Palop
A. Patrimonios públicos de suelo y de vivienda. ................................... 281
A.1 Patrimonios públicos de suelo y vivienda. Judith Gifreu Font ... 281
A.2 Modelos comparados de funcionamiento del patrimonio público de suelo o instrumentos equivalentes en el entorno europeo y su empleo para la realización de políticas públicas de garantía
del derecho a la vivienda: en especial, el ejemplo de Francia. Albert Ituren Oliver ........................................................................ 307
B. Sistema de control de precios. ........................................................... 325
B.1 Incidencia de políticas públicas sobre el precio del suelo y su repercusión en la vivienda: liberalización, intervención pública y competencia. Joaquín López Vallés ............................................. 325
B.2 Los sistemas de control de precios de la vivienda, tanto para la compra como para el alquiler, ensayados en España: contenido, límites y evaluación. Claudia Gimeno Fernández ...................... 343
B.3 Los sistemas de control de precios de la vivienda de alquiler en el entorno comparado. Andrés Boix Palop ................................................... 367
XIX. LA PROMOCIÓN Y GESTIÓN PÚBLICA DE LA VIVIENDA
Coordinación: Enrique Bueso Guirao y Juan Manuel Pérez Mira
A. Problemática de la promoción y gestión pública de la vivienda en España. Enrique Bueso Gómez, Ana Silvestre Navarro y Enrique Bueso Guirao ................................................................................................ 395
B. Modalidades y régimen jurídico del Gestor Público de Vivienda. Enrique Bueso Gómez, Ana Silvestre Navarro y Enrique Bueso Guirao ................................................................................................ 415
C. El régimen económico del gestor público de vivienda. Juan Manuel Pérez Mira .................................................................................................... 463
XX. CALIDAD DE LA VIVIENDA
Coordinación: Belinda López Mesa
A. Calidad y condiciones de seguridad, funcionalidad y habitabilidad en viviendas. Marta Monzón Chavarrías y Julio Tejedor Bielsa ....... 487
B. La descarbonización del sector residencial: qué es y cuáles son sus retos en España. Belinda López Mesa y Carlos Beltrán Velamazán .... 501
C. Vivienda, regeneración urbana y rehabilitación. Objetivos europeos y españoles y su implementación. Almudena Espinosa Fernández y Marta Gómez Gil ....................... 523
XXI. INSPECCIÓN DE VIVIENDA Y REGÍMENES SANCIONADORES
Coordinación: Juan Pemán Gavín
A. La inspección en materia de vivienda. Francisco Javier Galicia Mangas .......................................................................................................... 547
B. Los regímenes sancionadores en materia de vivienda. Juan M.ª Pemán Gavín ............................................................................................... 569
XXII. FISCALIDAD DE LA VIVIENDA
Coordinación: M.ª Cristina Bueno Maluenda
A. Adquisición y tenencia en propiedad de la vivienda. José María Salcedo Benavente ............................................................................................ 595
B. La transmisión de la vivienda familiar. Lucía María Molinos Rubio y Miguel Diez Simón ...................................................................................... 621
C. Fiscalidad del arrendamiento de vivienda habitual. Sofía Borgia Sorrosal ......................................................................................................... 647
D. La rehabilitación de la vivienda para alquiler. Víctor Manuel Sánchez Blázquez ............................................................................................... 665
E. Concepto de vivienda a efectos fiscales, y pérdida de la condición de vivienda habitual. José María Salcedo Benavente ......................... 691
F. Fiscalidad de la vivienda vacía. Lucía Urbano Sánchez .................... 715
G. Las sociedades de inversión inmobiliaria: en particular, las SOCIMI y las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAV). Cristina Bueno Maluenda .................... 739

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