Urbanismo y derecho de propiedad en Estados Unidos

Agradecimientos ...................................................................... 13
Capítulo 1. Introducción. Estado de la cuestión ................ 19
Capítulo 2. El dilema y principal debate del urbanismo estadounidense. Libertad y propiedad frente a intervención pública. Público y privado en el urbanismo
estadounidense ................................................................ 27
2.1. Orígenes remotos: el concepto de propiedad y uso del suelo en la América nativa. Predominio del uso y destino del suelo ................................................ 30
2.2. Regulación de los usos del suelo y propiedad en el período colonial. Aproximación a la construcción del mito del POLICE POWER, que permitió la conquista,
colonización y urbanización de las colonias ............ 33
2.3. Regulación de los usos del suelo y propiedad en la incipiente república. Momentos previos a la constitucionalización de la Takings Clause de la
Quinta Enmienda .................................................... 42
2.3.1. La concepción hamiltoniana sobre la función social de la propiedad y su infl uencia en la legislación y jurisprudencia estadounidenses ............. ............ 43
2.3.2. Los momentos previos a la constitucionalización de la Takings Clause. Su signifi cado primigenio ....... 47
2.3.3. Bases constitucionales y jurisprudenciales de la normativa reguladora de los usos de suelo contemporánea a la aprobación de la Constitución ...................... 49
2.4. Regulación de los usos del suelo y de la propiedad en el siglo xix. La sucesiva ampliación del concepto de indemnización en la expropiación.
Hacia la búsqueda de un equilibrio ...................... 6
Capítulo 3. Marco institucional del urbanismo estadounidense en el siglo XX ........................................................ 79
3.1. Reflexión previa sobre el sistema de fuentes y competencias sobre los usos del suelo. Inexistencia formal de un derecho urbanístico nacional,
existencia implícita de condicionantes unificadores y uniformadores ........................................... 79
3.2. La zonificación y el sueño americano ................... 86
3.2.1. Orígenes de la zonificación en Estados Unidos .... 86
3.2.2. Constitucionalización de la zonifi cación. La zonificación euclidiana ........................................... 97
3.2.3. Consecuencias a corto, medio y largo plazo de la implantación de la zonifi cación como técnica de control de los usos del suelo en Estados Unidos .... 111
3.2.4. Control del mercado del suelo. Zonifi cación; derecho de propiedad y derecho a urbanizar .............. 118
3.2.5. De las ordenanzas de zonifi cación a los Plan Unit Development y los Formed Based Codes. La preeminencia obsesiva por la fi jación de usos........... 124
3.2.6. Zonifi cación y derecho a urbanizar. ¿Quién hace ciudad en Estados Unidos? .............................. 136
3.3. El planeamiento urbanístico y sus debilidades ..... 151
3.3.1. Zonifi cación frente a planeamiento. Antecedentes históricos ....................................................... 151
3.3.2. Clases de planes ............................................. 154
3.4. El urbanismo, ¿un asunto local? La revolución silenciosa ................................................................ 164
3.5. El urbanismo ¿Un asunto personal? La sociedad civil estadounidense y sus más recientes reacciones hacia la intervención pública sobre los usos del suelo. Los Property Rights Movements ....... .. 170
Capítulo 4. Marco constitucional: Urbanismo y propiedad en la jurisprudencia del siglo XX. Vuelta a la cuestión de las takings
4.1. Introducción. Una visión lineal y de conjunto ... 191
4.2. La Quinta Enmienda .............................................. 199
4.2.1. Due Process Clause ........................................ 200
4.2.2. Regulatory takings. Del «demasiado lejos» a los «avances sustanciales» ...................................... 211
4.2.2.1. Per se takings. Expropiaciones regulatorias de carácter propio............. 215
a. Invasión u ocupación física indefinida de la propiedad ..... 215
b. Apropiación completa del bien. Privación o vaciamiento de la utilidad económica del bien ... 216
Ic. Cesiones obligatorias (forced entry exactions): control del nexo causal y principio de proporcionalidad ................. 219
4.2.2.2. Non per se takings y su valoración. The balancing test ........................... 222
4.2.2.3. Principales aportaciones de Lingle.. 224
4.2.3. La expropiación propia o directa; eminent domain y la delimitación de lo que haya de ser uso público, public use ......................................... 229
4.2.3.1. Evolución jurisprudencial del concepto de uso público .................... 229
4.2.3.2. La aparente indiferencia de Kelo en la delimitación del uso público en la potestad expropiatoria. Una interpretación madurada de Kelo ... 242
4.2.3.3. Consecuencias o efectos de Kelo en las legislaciones de los estados. Hacia una delimitación del uso público ........................................ 245
Capítulo 5. Urbanismo y propiedad en los comienzos del siglo XXI ........................................................................... 247
5.1. Marco constitucional ........................................... 247
5.1.1. Kelo y Lingle como paradigmas de un nuevo comienzo ......................................................... 247
5.1.2. El debate sobre las regulatory takings visto desde una perspectiva comparada. Conclusiones ............ 250
5.1.3. Measure 37 y Measure 39 del estado de Oregón. Reacciones desmedidas a una legislación clasifi catoria del suelo ............................................... 254
5.2. Marco institucional .............................................. 262
5.2.1. Las nuevas tendencias: Smart Growth, New Urbanism ..................................................... 262
5.2.1.1. Smart Growth ............................. 262
a. Técnicas e instrumentos para el desarrollo del Smart Growth .. 266
b. Reacciones estatales y locales al urban sprawl ...................... 270
5.2.1.2. New Urbanism. El Nuevo Urbanismo ¿un nuevo sueño americano? ... 274
5.2.2. Crisis económica y urbanismo en Estados Unidos ... 282
Reflexión final .......................................................................... 285
Bibliografía ............................................................................... 287
Sentencias .................................................................................. 297
Anexo A. Textos ........................................................................ 301
Anexo B. Esquema de la legislación estatal y propuestas
legislativas ........................................................................ 311