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Arrendamientos Financieros y Operativos Tras la Niif 16: Perspectivas Contable, Jurídica y Fiscal

Arrendamientos Financieros y Operativos Tras la Niif 16: Perspectivas Contable, Jurídica y Fiscal
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Colección: Abogacía práctica Nº 84

En las sociedades de mercado contemporáneas el sustrato económico de una operación prima sobre su calificación jurídica. Esta circunstancia conlleva que reglas o normativas de claro contenido economicista como pudiera ser la Contabilidad abandonen su ámbito puramente técnico e incidan fuertemente en la regulación de otros Ordenamientos especializados, fundamentalmente, el Derecho Mercantil y el Fiscal. Este impacto puede suceder con la entrada en vigor de la Nueva Normativa Internacional de Contabilidad sobre arrendamientos, la NIIF 16, cuyo tenor altera la visión tradicional del contrato de arrendamiento operativo y, por esta razón, resulta de la mayor importancia que el lector conozca la misma, así como sus aspectos fiscales y su probable incidencia en el Derecho Mercantil.
Abreviaturas de la obra 15
Capítulo I.
CONSIDERACIONES PREVIAS
1. INTRODUCCIÓN 19
2. ESTANQUEIDAD Y COORDINACIÓN ENTRE LOS DIVERSOS DERECHOS ESPECIALES 21
3. EL TRATAMIENTO DE LOS ARRENDAMIENTOS Y LAS DIFERENTES VISIONES DEL DERECHO 25
4. CODA 30
Capítulo II.
ASPECTOS MERCANTILES DE LOS ARRENDAMIENTOS
FINANCIEROS Y OPERATIVOS
1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN GENERAL 31
1.1. Introducción 31
1.1.1. Especies de arrendamiento de cosas. 33
1.1.2. Elementos del contrato de arrendamiento 35
1.1.2.1. Personales 35
1.1.2.2. Reales 35
1.1.2.3. Formales 36
1.2. Contenido y efectos del arrendamiento 36
1.2.1. Naturaleza del derecho emanado del arrendamiento. 36
1.2.2. Transmisibilidad del derecho de arrendamiento. 37
1.2.3. Obligaciones del arrendador 38
1.2.4. Obligaciones del arrendatario. 38
1.2.5. Sanción por incumplimiento. 39
1.2.6. Garantías del arrendador 40
1.3. Terminación del arriendo 40
1.3.1. Cumplimiento del término 40
1.3.2. Pérdida de la cosa arrendada 40
1.3.3. El desahucio. 41
2. EL CONTRATO DE LEASING O ARRENDAMIENTO FINANCIERO 42
2.1. Orígenes y desarrollo 42
2.2. Derecho comparado 47
2.3. Evolución legislativa 49
2.4. Concepto 53
2.5. Clases 57
2.5.1. «Leasing» del fabricante 57
2.5.2. Leasing operativo o renting 57
2.5.3. Lease-back 59
2.5.4. Leasing inmobiliario. 65
2.5.5. Leasing financiero 66
2.6. Naturaleza jurídica 66
2.7. Elementos del contrato de leasing 76
2.7.1. Sujetos 76
2.7.1.1. La pretendida trilateralidad del contrato de leasing 76
2.7.1.2. El arrendador financiero 79
2.7.1.3. El usuario 82
2.7.1.4. Consecuencias de la celebración del contrato por personas distintas de las señaladas por la norma 83
2.7.2. Elementos reales 84
2.7.2.1. Los bienes 85
2.7.2.2. El precio 86
2.7.3. Elementos formales 87
2.7.4. Duración del contrato de leasing. 89
2.8. Contenido del contrato 91
2.8.1. Entrega de bienes 91
2.8.2. El goce quieto y pacífico de los bienes. 95
2.8.3. Obligaciones del usuario. 98
2.9. Inscripción en el registro 99
2.10. Opciones a la finalización del contrato 101
2.11. Tutela del derecho de propiedad de la sociedad de arrendamiento financiero 104
2.11.1. Ejercicio de la tercería de dominio 105
2.11.2. Diferencia entre el leasing y la venta a plazos 106
2.11.3. Ejercicio de la tercería de mejor derecho 110
2.11.4. Tercería registral 110
2.11.5. Concurso de acreedores 111
2.11.5.1. Antecedentes 111
2.11.5.2. Regulación actual 112
2.11.5.3. Efectos de la declaración del concurso sobre los contratos de leasing 113
2.11.5.4. Calificación de los créditos derivados del leasing 132
2.11.5.5. Forma en que deben figurar en el inventario 138
2.11.5.6. Clausulas de resolución por la declaración del concurso 139
2.12. Acciones que corresponden al arrendador financiero en caso de incumplimiento del arrendatario 139
2.13. Cesión del contrato 142
2.14. Titulización de las cuotas 144
2.15. Impacto de la nueva normativa contable en la delimitación de estos contratos 145
3. EL CONTRATO DE RENTING 148
3.1. Concepto 149
3.2. Diferencias entre el renting y el leasing 151
3.3. Naturaleza jurídica 153
3.4. Caracteres 154
3.5. Régimen jurídico 155
3.6. Contenido del contrato 157
3.6.1. Obligaciones del arrendador 157
3.6.2. Obligaciones del arrendatario 159
3.7. Acciones por incumplimiento del arrendatario 160
Capítulo III.
CONTABILIDAD DE LOS ARRENDAMIENTOS
1. LA CONTABILIDAD DE LOS ARRENDAMIENTOS, UN COMPLEJO ENTRAMADO NORMATIVO 163
2. ALGUNOS CONCEPTOS PREVIOS 166
2.1. Arrendamiento financiero y arrendamiento operativo, según la normativa contable 166
2.2. Los activos 169
2.3. Los pasivos 173
2.4. Valor actual, valor en uso y valor realizable 176
3. LA NORMATIVA DEL ARRENDAMIENTO FINANCIERO Y OPERATIVO 177
3.1. Antecedentes de la normativa actual 177
3.1.1. El propietario del bien como financiador: la normativa anterior a la entrada de España a la Comunidad Económica Europea (CEE)1 180
3.1.2. El “leasing” es algo parecido a una adquisición: Normativa tras la entrada de España en la CEE 182
3.2. El “leasing” es una adquisición: Normativa tras la adopción de las Normas Internacionales de Contabilidad2 como faro orientador de la contabilidad española: el actual PGCE3. 193
3.2.1. El arrendamiento operativo en el actual PGCE 193
3.2.2. El arrendamiento financiero en el actual PGCE 194
3.2.2.1. El arrendamiento financiero en las “Micropymes” 197
3.2.2.2. El arrendamiento financiero en las empresas ordinarias y “pymes” 200
3.3. Arrendamientos de terrenos y edificios 205
3.4. Ejemplo de registro contable del “leasing” con ejercicio de la opción, según el actual PGCE 206
3.5. Ejemplo de registro contable del “leasing” sin ejercicio de la opción, según el actual PGCE 214
3.6. La contabilidad del arrendador 222
3.7. Obras realizadas sobre terrenos arrendados y ampliaciones y mejoras sobre otros activos amortizables 224
3.8. Derechos de uso sobre un Inmovilizado cedido sin contraprestacio?n 225
3.8.1. Contabilidad del cedente de los derechos de uso 225
3.8.2. Contabilidad del cesionario de los derechos de uso 226
3.9. La información en la Memoria del arrendatario de los arrendamientos 228
3.9.1. Arrendamientos financieros 228
3.9.2. Arrendamientos operativos 230
4. LA FIANZA EN LOS ARRENDAMIENTOS OPERATIVOS 231
5. EL “RENTING” 239
6. EL “LEASE-BACK” Y EL “BUY BACK” 245
6.1. El “lease-back” 245
6.2. “Buy back” y arrendamiento 247
7. EL CONTRATO DE USUFRUCTO COMO ARRENDAMIENTO 255
8. CONSULTAS SOBRE ARRENDAMIENTOS OPERATIVOS Y FINANCIEROS (PERÍODO 2008 – 2017) 260
8.1. Criterios de distinción entre arrendamiento operativo y financiero 260
8.2. Consulta sobre otros gastos y otros conceptos incorporados a la factura del arrendamiento operativo 262
8.3. Arrendamiento operativo con “rentas escalonadas” 264
8.4. Deterioros en inversiones inmobiliarias explotadas en régimen de arrendamiento operativo 268
8.5. Arrendamientos operativos con opción de compra 271
8.6. Cesión gratuita de activos a cambio de consumibles ligados al uso de los mismos 273
8.7. Arrendamientos con opción de compra en una compañía promotora y gestora de inmuebles 276
8.8. Constitución de una servidumbre sobre un terreno y tratamiento contable de la indemnización recibida por ello 278
8.9. Derecho de superficie entregado a cambio de una contraprestación y la obligación de construir un inmueble con vida económica superior al plazo del contrato. 280
8.10. Derecho de superficie cuando parte de los costes sobre el terreno recaen sobre el arrendador con obligación de construcción de un inmueble por el arrendatario 286
8.11. Adquisición de inmuebles arrendados parcialmente y sometidos a condición resolutoria 289
8.12. Cesión del uso de activos obtenidos mediante concesiones públicas 293
8.13. Cesión de uso de un espacio a cambio de una cuota fija, una variable y la contra-cesión parcial de activos construidos en el espacio cuyo derecho de uso se ha recibido 298
8.14. Arrendamientos de producciones audiovisuales en régimen multicanal 303
8.15. Arrendamientos con período de carencia en los pagos a efectuar por el arrendatario 307
8.16. Prestación de servicios que incluyen una cesión de activos 310
9. LA NORMA INTERNACIONAL DE INFORMACIÓN FINANCIERA SOBRE ARRENDAMIENTOS - NIIF 16 315
9.1 Contratos d

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