Claves Prácticas: Rendimientos inmobiliarios (IRPF): Usufructo, Superficie, Servidumbre, Desahucio e Indemnizaciones

CAPÍTULO I.

DEFINICIONES DE RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO Y PRINCIPALES DIFERENCIAS EN EL TRATAMIENTO FISCAL DE ESTOS CON RESPECTO A LOS DE LA ACTIVIDAD ECONÓMICA.


1. Definiciones de los rendimientos de capital.
2. Principales diferencias en el tratamiento fiscal de los rendimientos de capital inmobiliario respecto a los de la actividad económica.
2.1. Esquema General de las principales diferencias en el tratamiento fiscal de ambas clases de rendimientos.
2.2. Breve análisis de las citadas diferencias.
2.2.1. Respecto a la determinación del rendimiento neto.
2.2.1.1. Ingresos íntegros:
A) Rendimientos de capital inmobiliario.
A1) Rendimiento en caso de parentesco.
B) Rendimientos de actividad económica.
2.2.1.2. Gastos deducibles.
2.2.1.2.1. Intereses y gastos de financiación y conservación y reparación:
2.2.1.2.1.1Intereses y gastos de financiación:
A) Rendimientos de capital inmobiliario.
B) Rendimientos de actividad económica.
2.2.1.2.1.2. Gastos de conservación y reparación.
2.2.1.2.2. Amortización de inmuebles arrendados:
A) Rendimientos de capital inmobiliario.
B) Rendimientos de actividades económicas.
2.2.1.2.2.1. Recapitulación de las distintas tablas de amortización.
2.2.1.2.3. Saldos de dudoso cobro:
A) Rendimientos de capital inmobiliario.
B) Rendimientos de actividades económicas.
2.2.1.2.4. Peculiaridad en gastos fiscalmente deducibles en el método de estimación directa simplificada.
2.2.2. En relación con las reducciones sobre el rendimiento neto.
2.2.2.1. Reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda:
A) Rendimientos de capital inmobiliario.
B) Rendimientos de actividades económicas.
2.2.2.2. Reducción por rendimientos irregulares.
2.2.2.3. Reducción de cuantías fijas:
A) Rendimientos de capital inmobiliario.
B) Rendimientos de actividades económicas.
B1) Cuando se cumplan los requisitos Indicados en la LIRPF art. 32.2.2º.
B2) Cuando no se cumplan los requisitos indicados en la LIRPF art. 32.2.2º.
2.2.2.4. Reducción por inicio de actividad:
2.2.2.4.1. Contenido de la reducción:
A) Rendimientos de capital inmobiliario.
B) Rendimientos de actividades económicas.
2.2.3. Respecto al esquema de determinación del rendimiento neto definitivo.
2.2.3.1 Ejemplo.
2.2.4. Respecto a las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de inmuebles.
2.2.4.1. Calificación del arrendamiento de bienes inmuebles como rendimientos de capital inmobiliario.
2.2.4.1.1. Contenido del régimen transitorio.
2.2.4.1.2. Régimen general en la determinación de las ganancias o pérdidas patrimoniales.
2.2.4.2. Calificación del arrendamiento de bienes inmuebles como actividad económica.
2.2.4.3. Ejemplo.
2.3. Comentario final sobre la importancia de la delimitación de los rendimientos del capital inmobiliario respecto a los de la actividad económica.

CAPÍTULO II.

DELIMITACIÓN DE LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO RESPECTO A LOS DE LA ACTIVIDAD ECONÓMICA, DEL CAPITAL MOBILIARIO Y A LAS GANANCIAS Y PÉRDIDAS PATRIMONIALES.

1. Delimitación entre los rendimientos derivados del capital.
inmobiliario y los de una actividad económica.
1.1. Matizaciones en relación con el requisito del personal empleado.
1.1.1. Consulta DGT CV 10-9-13 V2699-13.
1.1.2. Distintas situaciones en las que la DGT admite el requisito de la "persona empleada".
1.1.3. Situaciones en las que la DGT no admite el
requisito de la" persona empleada"
1.2. Matizaciones en relación con el arrendamiento de inmuebles con prestación de servicios y suministros propios de la industria hotelera.
1.3. Ejercicio de la actividad "arrendamiento de inmuebles" en forma de comunidad de bienes.
2. Delimitación de los rendimientos de capital inmobiliario respecto a los derivados del capital mobiliario.
2.1. Consultas vinculantes de la DGT.
3. Delimitación de los rendimientos de capital inmobiliario.
respecto a las ganancias y pérdidas patrimoniales.
3.1. Aplicación o no de los coeficientes reductores en la transmisión de inmuebles que han estado arrendados con anterioridad.
A) En relación con los arrendamientos.
B) En relación con la cesión gratuita del uso y disfrute del inmueble.
4. Delimitación de distintos conceptos tributarios en operaciones relacionadas con inmuebles de naturaleza rústica.
4.1. Rendimientos de capital inmobiliario o de actividades económicas.
4.2. Rendimientos de capital mobiliario.
4.3. No imputación de rendimiento alguno.

CAPÍTULO III.

USUFRUCTO: TRATAMIENTO FISCAL EN EL IRPF.

1. Definición, clases y valoración del usufructo.
1.1. Definición.
1.2. Clases de usufructo.
1.3. Valoración del usufructo.
1.3.1. Valoración del usufructo temporal.
1.3.2. Valoración del usufructo vitalicio.
1.3.3. Valoración del usufructo sucesivo a favor de varias personas.
2. Atribución de los rendimientos del capital inmobiliario (o, en su caso, de la imputación de rentas), así como de los gastos fiscalmente deducibles: nudo propietario o usufructuario.
2.1. Atribución de los rendimientos del capital inmobiliario (o, en su caso, de la imputación de rentas): nudo propietario o usufructuario.
a) En función de la definición de los rendimientos de capital inmobiliario.
b) Reglas de individualización de los rendimientos de capital.
c) Disposiciones del Código Civil.
2.1.1. Consultas de la DGT relacionadas con la atribución de rendimientos.
2.2. Atribución de los gastos fiscalmente deducibles: nudo propietario o usufructuario.
A) En relación con la atribución de rendimientos.
B) Respecto a la atribución de los gastos deducibles:
b1) En relación con la LIRPF art. 23.1.a).
b2) En relación con el RIRPF art. 13.
b3) En relación con la imputación de gastos en el Código Civil .2.2.1. Consulta de la DGT relacionada con la atribución de gastos fiscalmente deducibles.
3. Tratamiento fiscal en la constitución y transmisión (o cesión) del usufructo.
3.1. A) Constitución y transmisión a título gratuito.
a) Constitución del usufructo por el pleno propietario.
b) Transmisión temporal (cesión) del derecho del usufructo por parte del usufructuario.
c) Transmisión definitiva, por parte del usufructuario, del derecho de usufructo.
3.1.1. Consecuencias de la acreditación o no de la gratuidad en la cesión del usufructo.
3.2. B) Constitución y transmisión a título oneroso.
3.2.1. Consideraciones previas generales.
3.2.2. Análisis de las tres clases de supuestos.
a) Constitución del derecho real de usufructo.
b) Transmisión temporal del derecho de usufructo.
c) Transmisión definitiva del derecho de usufructo.
3.2.3. Ejemplos.
3.2.4. Panorámica del tratamiento fiscal de la constitución y transmisión del derecho de usufructo.

CAPÍTULO IV.

DERECHO DE SUPERFICIE: TRIBUTACIÓN EN EL IRPF.

1. Características del derecho de superficie.
1.1. Régimen legal.
1.2. Concepto.
1.3. Modalidades del derecho de superficie.
1.3.1. Constitución a título oneroso gratuito.
1.3.2. En función del tipo de terreno.
1.4. Elementos relacionados con el derecho de superficie.
1.4.1. Elementos personales.
1.4.2. Elementos reales.
1.4.3. Elementos formales.
1.5. Obligaciones y derechos del titular del suelo.
1.6. Obligaciones y derechos del superficiario.
1.7. Extinción del derecho de superficie.
1.8. Efectos de la extinción del derecho de superficie.
1.9. Derecho de superficie sobre fincas rústicas.
2. Tratamiento fiscal en el IRPF del derecho de superficie.
2.1. Calificación fiscal de la renta percibida.
2.1.1. Contraprestación por la constitución del derecho de superficie.
2.1.2. Operaciones vinculadas.
2.1.2.1. Operaciones vinculadas con anterioridad al 1-1-2015.
2.2. En relación con la LIRPF art. 22.1.
2.3. En relación con la LIRPF art. 25.4.c).
2.4. En relación con la LIRPF art. 27.1.
2.5. Conclusión.
2.6. Caso particular en el supuesto de extracción de minerales del subsuelo.
2.7. Imputación temporal.
2.8. Reducción del 30% del rendimiento neto del capital inmobiliario.
2.9. Sujeción o no a retención a cuenta del IRPF.
2.10. Deducibilidad de los gastos derivados del procedimiento judicial relacionado con el derecho de superficie.
2.11. Atribución de los rendimientos.
3. Consultas vinculantes de la DGT relacionadas con el derecho de superficie.

CAPÍTULO V.

DERECHO DE SERVIDUMBRE: TRIBUTACIÓN EN EL IRPF.

1. Características generales del derecho de servidumbre.
1.1. Concepto.
1.1.1. Ejemplo de servidumbre.
1.2. Características del derecho de servidumbre.
1.3. Clasificación de las servidumbres.
1.3.1. En relación con su contenido.
1.4. Obligaciones de los propietarios de los "predios dominantes" y "sirviente":
a) En relación con el "predio dominante".
b) En relación con el "predio sirviente".
1.5. Formas de extinguirse las servidumbres.
1.6. Constitución de las servidumbres.
1.7. Formas de adquirir las servidumbres.
1.8. Servidumbre de paso.
1.9. La medianería.
2. Tratamiento fiscal en el IRPF del derecho de superficie.
2.1. Calificación fiscal de la renta percibida.
2.1.1. En relación con la LIRPF arts. 21 y 22.
2.1.2. En relación con la LIRPF art. 27.1.
2.1.3. En relación con la LIRPF art. 25.4.c).
2.1.4. Conclusión.
2.1.4.1. Ejemplo.
2.2. Operaciones vinculadas.
2.3. Tratamiento fiscal de las indemnizaciones e intereses de demora percibidas por la expropiación y ocupación temporal de parte de la finca que afecta a un predio sirviente.
2.4. Individualización de las rentas percibidas.
2.5. Reducción del 30% del rendimiento neto del capital inmobiliario.
2.6. Integración de la renta derivada del derecho de servidumbre.
2.7. Procedencia o no de retención a cuenta del IRPF de las rentas derivadas de la servidumbre.
2.8. Atribución de las rentas derivadas de la servidumbre.
3. Consultas vinculantes de la DGT relacionadas con la tributación del derecho de servidumbre.

CAPÍTULO VI.

TRATAMIENTO FISCAL DE LAS INDEMNIZACIONES PERCIBIDAS O SATISFECHAS POR: EL ARRENDADOR (TITULAR DEL INMUEBLE O USUFRUCTUARIO) O POR EL ARRENDATARIO.

1. Indemnizaciones percibidas por el arrendador.
1.1. Indemnizaciones percibidas por el arrendador del arrendatario por desperfectos en el inmueble.
1.1.1. Ejemplo.
1.2. Indemnizaciones percibidas por el arrendador del arrendatario por resolución anticipada del contrato de arrendamiento por parte de éste.
1.2.1. Ejemplo.
1.3. Indemnizaciones percibidas por el arrendador derivadas de sentencia judicial como consecuencia de daños producidos en el inmueble arrendado (por obras en un edificio colindante) y por lucro cesante.
1.3.1. Delimitación entre las indemnizaciones por daños personales y por perjuicio económico.
1.4. Indemnización percibida por el arrendador por expropiación forzosa del inmueble por el procedimiento de urgencia y por una ocupación temporal del mismo.
1.5. Cuadro esquema recapitulativo de las indemnizaciones percibidas por el arrendador.
1.5.1. Ejemplo.
1.6. Consultas vinculantes de la DGT sobre la aplicación de la reducción del 30% en la indemnización percibida por el arrendador.
2. Indemnizaciones percibidas por el arrendatario.
2.1. Por renuncia del arrendatario a sus derechos arrendaticios a instancia del arrendador.
2.1.1. Por resolución del contrato de arrendamiento.
2.1.1.1. Desde el punto de vista de las cantidades satisfechas por el arrendador.
2.1.2. Por renuncia del arrendatario al derecho de traspaso:
a) Punto de vista del importe satisfecho por el arrendador.
b) Punto de vista del importe percibido por el arrendatario.
2.1.3. Ejemplo.
2.2. Por desalojo temporal del inmueble por obras a realizar en el mismo:
a) Punto de vista del arrendatario.
b) Punto de vista del arrendador.
2.3. Recopilación de las indemnizaciones percibidas por distintas causas por el arrendatario del arrendador.

CAPÍTULO VII.

TRATAMIENTO FISCAL EN EL IRPF DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA.

1. Características generales de un contrato de opción de compra:
1.1. Concepto.
1.2. Efectos del contrato de opción de compra.
1.3. Características principales del contrato de opción de compra.
2. Repercusión en el IRPF del contrato de arrendamiento con opción de compra.
2.1. En relación con las cantidades percibidas en concepto de renta mensual.
2.2. En relación con las cantidades percibidas en concepto de opción de compra.
2.3. En relación con el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial si se ejercita la opción de compra y el arrendador transmite el inmueble.
3. Resumen esquemático de las dos alteraciones patrimoniales derivadas de la concesión de la opción de compra sobre inmuebles.
3.1. Punto de vista del optante (arrendatario) en el contrato de arrendamiento con opción de compra.
3.2. Ejemplo.
4. Consultas vinculantes de la DGT relacionadas con el tratamiento fiscal en el IRPF derivado de la constitución de la opción de compra.

CAPÍTULO VIII.

REPERCUSIÓN FISCAL EN EL IRPF DERIVADO DEL PROCESO DE DESAHUCIO:
ANÁLISIS DE LOS "SALDOS DE DUDOSO COBRO".

1. Introducción.
2. Repercusión fiscal en el IRPF derivada del proceso de desahucio:
análisis de los "saldos de dudoso cobro":
2.1. Normativa y conclusiones.
2.2. Ejemplos.
2.3. Supuesto específico en el que el contribuyente no incluyó en su momento en el IRPF los "saldos de dudoso cobro" (aplicación de la LGT art. 120.3).
2.3.1. Ejemplos.
3. Consultas vinculantes de la DGT relacionadas con la repercusión fiscal en el IRPF derivado de un proceso de desahucio ("saldos de dudoso cobro").


CAPÍTULO IX.

PROBLEMÁTICA DE LA DEDUCIBILIDAD EN EL IRPF DE LOS GASTOS OCASIONADOS EN INMUEBLES EN EXPECTATIVA DE ALQUILER.

1. Introducción.
2. Normativa y análisis de los mismos:
2.1. Normativa.
2.1.1. Gastos de amortización.
2.2. Análisis del contenido de la normativa.
2.2.1. Gastos corrientes o no anuales.
a) Gastos de reparación y conservación.
b) Otros gastos corrientes.
2.2.2. Gastos anuales.
2.2.2.1. Jurisprudencia contraria al pronunciamiento de la DGT.
2.3. Supuesto específico en el que en el inmueble en expectativa de alquiler se ejecutan obras de reparación de la estructura, fachadas y medianerías, impermeabilización y aislamiento de cubierta, etc., consecuencia de su mal estado de construcción.
2.4. ¿Imputación de rentas en los períodos de expectativa de alquiler?
2.5. Cuadro-resumen de la deducibilidad de los gastos en inmuebles en expectativa de alquiler.
2.6. Imputación temporal.
2.7. Ejemplo.
3. Consultas vinculantes de la DGT relacionadas con la deducibilidad en el IRPF de los gastos ocasionados en inmuebles en expectativa de alquiler.

CAPÍTULO X.

SUBARRIENDO Y CESIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ("TRASPASO"):
TRIBUTACIÓN EN EL IRPF.

1. Introducción.
2. Normativa y generalidades relacionadas c