Comentarios a la Ley de Suelo

Índice
Abreviaturas 25

Presentación 27

Estudio preliminar (ampliado y puesto al día)
Constitución, Ley de Suelo y ordenamiento territorial y urbanístico 31

Preámbulo 69
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1. Objeto de esta Ley 79
Procedencia 79
Comentario 79
Artículo 2. Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible 95
Procedencia 96
Comentario 96
1. Introducción 96
2. El fin común de las políticas públicas relativas a la regulación, ordenación, ocupación, transformación y uso del suelo (apdo. 1) 97
3. La desagregación del principio de desarrollo sostenible en objetivos, directrices y criterios para el orden en la ocupación y utilización del territorio y el suelo (apdos. 2 y 3) 101
3.1. El conjunto de prescripciones derivadas directamente del principio de desarrollo sostenible (apdo. 2) 102
3.2. El mandato específico a los poderes públicos para el medio urbano (apdo. 3) 103
4. La otra cara del principio de desarrollo sostenible: el mandato a, y el deber de, los poderes públicos para la efectividad del estatuto del ciudadano (apdo. 4) 106
Artículo 3. Ordenación del territorio y ordenación urbanística 108
Procedencia 108
Comentario 109
1. El contenido dispositivo del precepto 109
2. La naturaleza de la ordenación territorial y urbanística y sus consecuencias (apdo. 1) 109
3. La regulación por Ley autonómica de la ordenación territorial y urbanística (apdo. 2) 114
4. La gestión pública urbanística y de las políticas de suelo (apdo. 3) 117
TÍTULO I
CONDICIONES BÁSICAS DE LA IGUALDAD EN LOS DERECHOS Y DEBERES CONSTITUCIONALES DE LOS CIUDADANOS
Artículo 4. Derechos del ciudadano 119
Procedencia 120
Comentario 120
1. Introducción 120
2. Derechos ambientales de libertad [letra a)] 122
3. Los derechos ambientales de prestación [letra b)] 124
4. Derechos de participación [letras c) a f)] 125
Artículo 5. Deberes del ciudadano 128
Procedencia 128
Comentario 128
Artículo 6. Iniciativa pública y privada en las actuaciones de transformación urbanística y en las edificatorias 131
Procedencia 132
Comentario 133
1. Introducción 133
2. La incidencia de la acción de la acción urbanística de los poderes públicos en el status ciudadano singularizado por el derecho de propiedad o la libertad de empresa (apdo. 1) 143
3. La ejecución de actuaciones de transformación urbanística y edificatorias de iniciativa pública (apdo. 2) 145
4. La ejecución de actuaciones de transformación urbanística y edificatorias de iniciativa privada (apdo. 4) 148
5. Los derechos administrativos ligados a la adjudicación de la gestión indirecta de la ejecución de actuaciones de transformación urbanística, como a la iniciativa privada de estas últimas o de actuaciones edificatorias (apdo. 5) 148
6. La promoción de actuaciones y los convenios o negocios jurídicos urbanísticos (apdo. 3) 151
Artículo 7. Régimen urbanístico del derecho de propiedad del suelo 154
Procedencia 154
Comentario 154
Artículo 8. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades 157
Procedencia 160
Comentario 163
1. Las facultades inscritas en todo caso en el derecho (apdo. 1) 163
2. Las facultades del derecho de propiedad del suelo en la situación básica de rural preservado por la ordenación territorial y urbanística del proceso de transformación urbanística (apdo. 2, párrfs. 1 y 3) 164
3. Las facultades del derecho de propiedad del suelo en la situación básica de rural con valores merecedores de protección y preservación (apdo.2, párr. 2ª, y apdo. 4) 168
4. Las facultades del derecho de propiedad de suelo rural para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado (apdo. 3) 171
4.1. Introducción 171
4.2. La facultad de consulta a las Administraciones competentes sobre los criterios y las previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales y de las obras de necesaria realización para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación [letra a)] 173
4.3. El derecho de elaborar y presentar el instrumento de ordenación que corresponda, cuando la Administración no se haya reservado la iniciativa pública de la ordenación y ejecución [letra b)] 175
4.4. El derecho a participar, en determinadas condiciones, en la ejecución de las actuaciones de urbanización [letra c)]. 176
4.5. La facultad de realización de usos y obras de carácter provisional no expresamente prohibidos y compatibles con la ordenación urbanística [letra d)] 177
4.6. El derecho de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza y siempre que ello sea compatible con la previsión de la ordenación urbanística sobre el paso de dichos terrenos a la situación de suelo urbanizado [letra e)]. 179
5. Las facultades del derecho de propiedad en el suelo en situación de urbanizado (apdo. 5) 181
5.1. La facultad de completar la urbanización [letra a]. 182
5.2. La facultad de edificar sobre unidad apta para ello [letra b)]. 183
5.3. La facultad de participar en la ejecución de actuaciones de transformación urbanística [letra c)] 184
6. Objeto de la facultades-derechos de los propietarios de suelo (apdo. 6) 185
Artículo 9. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas 187
Procedencia 191
Comentario 193
1. Deberes generales de uso, conservación y mejora 193
1.1. Contenido general del deber de conservación y, en su caso, mejora (párr. 1 del apdo. 1) 194
1.2. Régimen urbanístico básico del deber general de conservación (apdo. 2) 196
2. Modulación del deber de conservación en suelo vacante de edificación o en situación básica de rural (párr. 2º del apdo. 1) 197
3. Deberes específicos en el suelo en situación básica de rural no sujeto a actuación de transformación urbanística (apdo. 3). 198
3. Deberes específicos en el suelo en situación básica de rural sujeto a, o susceptible de, transformación urbanística (apdo. 4) 200
4. Deberes específicos en el suelo en la situación básica de suelo urbanizado (apdos. 5 y 6) 201
5. El régimen urbanístico básico de la intervención administrativa de los actos de edificación y ocupación y utilización de los edificios (apdos. 7, 8 y 9) 202
5.1. La intervención administrativa de los actos de edificación. 202
5.2. La intervención administrativa, en particular, de los actos de contenido urbanístico enumerados expresamente en el texto legal. 205
5.3. La intervención de los actos de primera ocupación o utilización de edificios 206
TÍTULO II
BASES DEL RÉGIMEN DEL SUELO
Artículo 10. Criterios básicos de utilización del suelo 210
Procedencia 211
Comentario 213
1. Introducción; el sentido y alcance de las bases del régimen del suelo en el sistema legal 213
2. Los criterios básicos de utilización del suelo (apdo. 1) 215
3. La norma de aplicación directa de adaptación al ambiente de las instalaciones, construcciones y edificaciones (apdo. 2) 232
4. El específico régimen básico de protección de las zonas verdes y los espacios libres (apdo. 3) 234
Artículo 11. Publicidad y eficacia en la gestión pública urbanística 235
Procedencia 236
Comentario 238
1. El sentido y alcance del precepto 238
2. Las reglas procedimentales: el trámite de información pública (apdos. 1 y 3) 239
3. El régimen de los actos y los instrumentos: publicación y publicidad (apdos. 1, inciso final, 2 y 4) 241
4. Las reglas procedimentales: el incumplimiento del plazo máximo para resolver en los procedimientos de iniciativa particular como demora injustificada desencadenante de responsabilidad patrimonial (apdo. 5) 243
5. Las reglas procedimentales: el plazo máximo para resolver y el efecto de su transcurso sin resolución expresa en los procedimientos bifásicos iniciados de oficio en que intervengan dos Administraciones públicas (apdo. 6) 246
6. Las reglas procedimentales: el trámite de audiencia a las Administraciones afectadas (apdo. 7) 249
Artículo 12. Situaciones básicas del suelo 250
Procedencia 251
Comentario 251
1. Introducción. El sentido y alcance de la distinción y sus consecuencias para la ordenación territorial y urbanística 251
2. Las situaciones básicas y la colocación de todo el suelo en una de ellas (apdo. 1) 255
3. La situación básica de suelo rural (apdo. 2) 256
4. La situación básica de suelo urbanizado (apdos. 3 y 4) 263
4.1. En núcleos o asentamientos urbanos 263
4.2. En núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural 273
Artículo 13. (Suprimido por la disposición final 12ª L3R) 273
Artículo 14. Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones edificatorias 275
Procedencia 276
Comentario 277
1. El tratamiento de las actuaciones de transformación urbanística; el juego en ellas, en particular, de la técnica de los actos consensuales 278
2. La categoría básica de actuación de transformación urbanística y las clases, asimismo básicas, de actuaciones (apdo. 1) 280
3. La iniciación y la terminación de las actuaciones subsumibles en la clase de las actuaciones de urbanización (apdo. 4) 281
4. Las llamadas actuaciones edificatorias (apdo. 2) 284
5. La extensión, con modulaciones, del régimen de las actuaciones a los núcleos rurales tradicionales (apdo. 3) 285
Artículo 15. Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano 286
Procedencia 287
Comentario 288
1. Introducción 288
2. La preceptiva evaluación de todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística (apdo. 1) 288
3. Las reglas especiales de evaluación de los instrumentos de ordenación de actuaciones de transformación urbanística (apdos. 2, 3, 4 y 6) 290
1. Prescripciones Legales 293
2. Acotaciones Previas 294
2.5. Resultado del informe de sostenibilidad económica 297
2.6. Análisis comparativo de tres escenarios posibles de desarrollo edificatorio 297
4. El preceptivo informe de seguimiento de la actividad de ejecución urbanística (apdo. 5) 304
Artículo 16. Deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y a las actuaciones edificatorias 307
Procedencia 310
Comentario 311
1. Introducción: la titularidad de los deberes legales ligados a la promoción de actuaciones de transformación urbanística 311
2. Los deberes legales inherentes a las actuaciones de urbanización [apdo. 1, letras a) a f)] 312
2.1. El deber relativo a las dotaciones públicas [letra a)] 313
2.2. El deber relativo a la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción pública [letra b)] 314
2.3. El deber de costeamiento y, en su caso, ejecución de obras [letra c)] 319
2.4. El deber de entrega de las obras e infraestructuras a que se refiere el deber anterior, junto con el suelo correspondiente [letra d)] 320
2.5. El deber de garantía del realojamiento y retorno [letra e)] 321
2.6. El deber de indemnización [letra f)] 322
3. Los deberes inherentes a las actuaciones de dotación [apdo. 2, letras a) y b)] 323
Artículo 17. Formación de fincas y parcelas y relación entre ellas 337
Procedencia 339
Comentario 340
1. La definición legal de finca y de parcela (apdo. 1) 340
2. El régimen básico de la división o segregación de fincas; su extensión a la enajenación de participaciones indivisas que confieran derechos de utilización exclusiva de porciones (apdos. 2 y 5) 342
3. El régimen urbanístico de la constitución de fincas en régimen de propiedad horizontal o complejo inmobiliario (apdo. 3) 344
4. El supuesto especial de complejos inmobiliarios comprensivo de superficies jurídico-privadas y de dominio público (apdo. 4) 347
1. Consideraciones previas 347
2. Fórmula de gestión para la constitución de complejos inmobiliarios (CI) 349
2.1. Establecimiento de límites aplicativos a la constitución de CIs 349
2.2. Procedimiento aplicable a la constitución de un CI.. 352
3. Ejemplo práctico de desarrollo de la aplicación de la constitución de un CI 353
4. Conformación del CI 355
5. Conclusiones con respecto a la constitución de CIs 356
5. Complejos inmobiliarios precisados y exentos de autorización administrativa previa a su inscripción registral (apdo.6) 356
Artículo 18. Operaciones de distribución de beneficios y cargas 358
Procedencia 359
Comentario 361
1. La subrogación y el reparto de fincas como efecto típico de la distribución de beneficios y cargas (apdos. 1 y 6) 361
2. Las reglas asociadas al efecto de subrogación legal (apdos. 2, 3, 4 y 5) 363
3. El tratamiento fiscal de las operaciones de equitativa distribución de beneficios y cargas (apdo. 7) 364
Artículo 19. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos 366
Procedencia 367
Comentario 367
1. Introducción 367
2. La no modificación por la transmisión de las fincas de la posición de quien sea en cada momento el propietario del suelo (apdo. 1) 367
3. Los datos de obligatoria consignación en el título de la transmisión de fincas; la consecuencia de su omisión (apdos. 2, 3, 4 y 5) 368
Artículo 20. Declaración de obra nueva 371
Procedencia 373
Comentario 373
1. Introducción 373
2. La autorización notarial de escrituras de declaración de obra nueva (apdo. 1) 374
3. La inscripción registral de declaraciones de obra nueva (apdos. 2, 3 y 4) 378
TÍTULO III
VALORACIONES
Artículo 21. Ámbito del régimen de valoraciones 381
Procedencia 382
Comentario 382
1. Consideraciones generales y antecedentes legislativos 382
2. La determinación del ámbito objetivo del sistema de valoración (apdo. 1) 383
3. La referencia temporal de las valoraciones (apdo. 2) 386
Artículo 22. Criterios generales para la valoración de inmuebles 388
Procedencia 389
Comentario 389
1. Consideraciones generales y antecedentes legislativos 389
2. Metodología de valoración 390
2.1. La correspondencia del valor del suelo (apdo. 1 y apdo. 2 del art. 6 RVLS) 390
2.2. La forma de tasación del suelo (apdo. 2) 391
2.3. La tasación independiente de las edificaciones, construcciones e instalaciones, sembrados y plantaciones (apdo. 3 y apdos. 4 y 5 del art. 6 RVLS) 394
2.4. La valoración de las concesiones y los derechos reales sobre inmuebles (apdo. 4 y apdo. 6 del art. 6 RVLS) 395
Artículo 23. Valoración en el suelo rural 397
Procedencia 398
Comentario 398
1. Consideraciones generales y antecedentes legislativos 398
2. Metodología de valoración 399
2.1. La tasación de terrenos [apdo. 1.a) y arts. 7 a 17 RVLS] 400
2.1.1. Cálculo de la renta de explotación (art. 9 RVLS) 401
2.1.2. Clases de explotaciones rurales (artículo 10 del RVLS) 402
2.1.3. Tipos de capitalización (artículo 12 del RVLS) 403
2.1.4. Capitalización de la renta real o potencial (artículos 13, 14 y 15 del RVLS) 404
2.1.5. Factor de localización (artículo 17 del RVLS) 407
2.1.6. Conclusiones 408
2.2. La tasación independiente, si procede, de las edificaciones, construcciones e instalaciones [apdo. 1.b) y art. 18 del RVLS] 409
2.3. La tasación de las plantaciones y los sembrados y las indemnizaciones por razón