Derecho de propiedad horizontal . 7ª Edición

CAPÍTULO 1. Disposiciones generales
TERMINOLOGÍA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Regulación de propiedad por pisos
Constitución del régimen
Sujeto constituyente
Objeto de la propiedad horizontal
A) Consideraciones generales
B) El edificio
C) Objeto de la Propiedad horizontal en sentido estricto.
EL ARTÍCULO 396 DEL CÓDIGO CIVIL
Antecedentes: el primitivo artículo 396 del Código Civil
Reforma del artículo 396 del Código Civil por la Ley de 26 de octubre de 1939
A) Coexistencia de un derecho singular y exclusivo de propiedad con un derecho conjunto de copropiedad sobre otros elementos.
B) Indivisión perpetua de las partes en copropiedad: su igualdad
C) Sujeción al valor de las partes privativas, para la contribución a los gastos y adopcíón de acuerdos.
D) inseparabilidad del derecho de copropiedad sobre los elementos comunes de la parte privativa.
E) Derecho de tanteo a favor de los demás propietarios en el edificio
F) Inmutabilidad del destino o estructura del piso
El artículo 396 del Código Civil en su redacción de 21 julio 1960.
ESTUDIO COMPARATIVO DEL ARTÍCULO 396 DEL CÓDIGO CIVIL EN SU REDACCIÓN DE 26 DE OCTUBRE DE 1939 Y DE 21 DE JULIO DE 1960.
A) Los diferentes pisos o locales de un edificio
B) Las partes de ellos
C) Susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aquel o a la vía páblíca.
D) Podrán ser objeto de propiedad separada
E) Que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio, necesarios para su adecuado uso y disfrute.
F) Tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.
ESTUDIO DEL ARTÍCULO 396 DEL CÓDIGO CIVIL
Pisos y locales
Derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio
Regla distintiva de los elementos comunes
ESTUDIO INDIVIDUAL DE LOS ELEMENTOS COMUNES.
Suelo
Vuelo
Cimentaciones
Cubiertas
Elementos estructurales, fachadas y muros
A) Elementos estructurales
B) Las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
C) Muros
El portal
Escaleras
Portería
Corredores
Pasos
Fosos
Patios
Pozos
Recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.
Ascensores
Instalaciones, conducciones y canalizaciones
Servidumbres
Cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Indivisibilidad de los elementos comunes y su inseparabhdad de la parte privativa
Modo de hacerlo constar
La eliminación de los derechos de tanteo y retracto
Conversión de comunidad de bienes en propiedad horizontal
Consideraciones generales
Dualidad de clases de propiedad
El régimen de propiedad horizontal rige en la propiedad no inscrita
La propiedad horizontal no inmatriculada. ¿Puede ingresar en el registro en su situación actual?
Evolución de la legislación hipotecaria
Supuestos que pueden darse en la inscripción de pisos
Referencia al folio separado
Hipoteca de pisos
CAPÍTULO II. Del régimen de la propiedad por pisos.
OBJETO DE LA LEY. ARTÍCULO 1
APLICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ARTÍCULO 2.
DUALIDAD DE DERECHOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. CUOTA. LIBERTAD DE DISPOSICIÓN. ARTÍCULO 3.
Dualidad de derechos en el régimen de Propiedad Horizontal.
A) Un derecho singular y exclusivo
Objeto del anterior derecho
Anejos
B) Copropiedad con los demás dueños de pisos o locales de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
La copropiedad puede recaer sobre elementos, pertenencias y servicios comunes.
De la cuota su carácter
Cuotas de participación
Inalterabilidad de las cuotas
Atribución de la cuota
Libre disposición del derecho de cada propietario
INDIVISIÓN PERPETUA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. ARTÍCULO 4.
Indivisión perpetua de la Propiedad Horizontal
Acción communi dividundo sobre piso o local
Excepción legal a la acción de división del piso o local
Departamento procomunal
Garajes
CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN. CUOTA. ESTATUTOS. MODIFICACIÓN. ARTÍCULO 5.
Constitución del régimen. Evolución histórica
Título constitutivo. Constitución del régimen
Limitación de la autonomía de la voluntad
Requisitos del título constitutivo
Los Estatutos y la Ley de Defensa del Consumidor
Modificación del título
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Casos prácticos comprendidos en el artículo 5
NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR. ARTÍCULO 6.
Normas de régimen intenor
Límites de estas normas
Contenido de estas normas
A) Regulaciones de detalles de la convivencia
B) Reguladores de la adecuada utilización de las cosas y servicios comunes
Confección y aprobación
Modificaciones
Cumplimiento
Inscripción en el Registro de la Propiedad
MODIFICACIÓN DE PISOS, LOCALES Y OTRAS ALTERACIONES. PROHIBICIONES.
PROCEDIMIENTO ANTE LAS INFRACCIONES. ARTÍCULO 7.
Los derechos de disfrute. Deberes correlativos
Modificación de pisos y locales
A) Como principio general
B) El concepto de propietario a estos efectos exige una matización
C) ¿Cuál puede ser el objeto de la modflcación?
D) Limitaciones a esta facultad
E) Casos dudosos
F) Requisito de dación de cuenta
G) Alteraciones en el resto del inmueble
H) Reparaciones urgentes Prohibiciones al propietario y al ocupante
A) Personas a las que afecta la disposición del art. 7.2
B) Bienes a los que afecta la prohibición
C) Alcance objetivo
1. Prohibiciones estatutarias
2. Actividades dañosas para la finca
3. Que contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
a) Molestas
b) Insalubres
c) Peligrosas
d) Ilícitas
D) Efectos de la infracción
E) Procedimiento ante las infracciones
1. Personas que pueden cometer las infracciones
2. Infracciones que pueden cometer
3. Lugares en que se puede cometer la infracción
4. Procedimiento para corregir las infracciones
a) Requerimiento
b) Acuerdo de Junta de propietarios
c) Procedimiento concreto
d) Sentencia. Sus efectos
DIVISIÓN DE PISOS Y LOCALES. ARTÍCULO 8.
División de pisos y locales
División
Agrupación
Segregación
Agregación
Requisitos para esta modificaciones
A) Que se trate de entidades situadas en el mismo inmueble
B) Consentimiento de los titulares afrctados
C) Aprobación de la Junta de propietarios
D) Cumplimiento de las normas exigidas por la legislación urbanística
E) Inscripción Registral de la modificación
Cláusula estatutaria reservando la facultad de agrupar o dividir determina das entidades.
¿Puede la prescripción legitimar una alteración de pisos sin los requisitos de la Ley de propiedad horizontal?
OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS. ARTÍCULO 9.
Respetar los elementos comunes. Artículo 9.1.a)
Conservar en buen estado su piso o local y resarcir los daños producidos por su descuido. Artículo 9.1 letra b)
Consentir reparaciones por orden ajena y consentir servidumbres. Artículo 9.1.c)
Entrada en los pisos o locales. Artículo 9.1.d)
Deberes en el orden económico. Artículo 9.1.e)
A) Obligación de contribuir
B) Con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido
C) A los gastos generales
1. Gastos generales
2. Que no sean susceptibles de individualización
Medidas contra la morosidad
A) Preferencia general del crédito de la comunidad de propietarios frente a otros acreedores del deudor.
B) Responsabilidad del adquirente y afrcción real del piso por deudas del anterior propietario.
C) Obligaciones del transmitente en instrumento público según el artículo
9.1 letra e) párrafo cuarto.
a) Obligación de declarar el estado de cuentas con la comunidad
b) Obligación de aportar certflcación sobre el estado de deudas con la comunidad.
El fondo de reserva
1. Finalidad de/fondo de reserva
2. Obligatoriedad de/fondo de reserva
3. Cuantía del fondo de reserva
4. Dotación de/fondo de reserva
5. Destino de/fondo de reserva
6. Titularidad del fondo
Observar la diligencia debida [art. 9.1 letra g)]
A) Obligación del propietario
B) Regulación de las notificaciones
1. Forma de notificar
2. Lugar donde deben practicarse las notficaciones
Obligación de comunicar la transmisión. Artículo 9.1 letra i)
A) Obligación de comunicar
Gastos generales. Artículo 9.2
La excepción del artículo 11.2
OBRAS NECESARIAS PARA EL SOSTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE. ARTÍCULO 10.
Consideraciones generales
El artículo 10 de la Ley
A) Determinación de qué obras de conservación son de obligada realización
a cargo de la comunidad.
B) Determinacíón de que obras de accesibilidad son de obligada realización a cargo de la comunidad.
C) Sanción a los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de ordenes dictadas por la autoridad competente.
1. Principio general
2. Actitudes que adoptar por los propietarios ante una orden de ejecución.
3. Requisitos para la aplicación de la sanción del artículo 10.3 LPH
a) Debe figurar en el orden del día
b) El acuerdo se adopta por mayoría
c) La junta debe resolver lo procedente
D) Contribución a los gastos
NUEVAS INSTALACIONES, SERVICIOS O MEJORAS. ARTÍCULO 11.
Nuevas instalaciones, servicios o mejoras
A) Principio general
B) Innovaciones no exigibles
C) Obras de accesibilidad
D) inutilización de parte del inmueble
E) Intervención de los disidentes en la reglamentación y disposíción de la innovación.
F) El principio de que ningún copropietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras, tiene dos excepciones.
1. Supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con discapacidad.
2. La instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados por el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, y disposiciones complementarias.
a) Individualmente
b) Instalación comunitaria
G) Derramas para el pago de las mejoras
CONSTRUCCIÓN DE NUEVAS PLANTAS O ALTERACIONES DEL EDIFICIO. ARTÍCULO 12.
Construcción de nuevas plantas y otras alteraciones
A) vrincipio generai
B) Requisitos del acuerdo
C) Derecho a elevar una o más plantas
ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD. ARTÍCULO 13.
Órganos de gestión
Del presidente, del secretario y del administrador
A) Nombramiento de presidente
1. El presidente será nombrado entre los propietarios
2. Mediante elección o subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo
3. El nombramiento es obligatorio
4. Procedimiento de equidad
a) Que se solicite al Juez
b) Dentro de plazo
c) Invocando las razones
a) Cuando el designado presidente solicíte su relevo
b) Cuando por cualquier causa fuere imposible para la junta designar presidente de la comunidad.
5. Representación
B) Nombramiento de vicepresidente
a) La sustitución, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, solamente puede darse en los tres supuestos contemplados en el número 4, párrafo segundo del artículo 13: ausencia, vacante o imposibilidad.
b) Asistir al presidente en el ejercicio de sus funciones, en los términos que establezcan los estatutos o la junta de propietarios.
C) Nombramiento de secretario
D) Nombramiento de administrador
1. Administrador-propietario
2. Admínistrador no propietario
a) Persona fisica
b) Corporaciones y otras personas jurídicas
E) Posibilidad de otros nombramientos
F) Duración de los cargos
G) Reunión de los diferentes cargos en la misma persona
H) Justflcación de estos cargos
1) Régimen de admínistracíón del artículo 398 del Código Civil
a) Que el número de propietarios de viviendas o locales no exceda de cuatro.
b) La Ley exige un segundo requisito para acogerse al régimen de administración del código Civil: que expresamente lo establezcan los estatutos.
FUNCIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. ARTÍCULO 14.
Funciones de la junta de propietarios
A) Función de creación de órganos de administración [art. 14 a)]
B) Función de crítica de los órganos de administración [art. 14.a)]
C) Función en cuanto al régimen económico de la comunidad [art. 14 b)]
D) Función en cuanto a la conservación del edificio [art. 14.c)]
E) Funciones en orden a los estatutos y normas de régimen interior [art. 14.d)]
F) Otras funciones de la junta art. 14.e)]
ASISTENCIA A LAS JUNTAS Y PRIVACIÓN DEL DERECHO AL VOTO. ARTÍCULO 15.
Asistencia a las juntas y voto
Privación del derecho de voto
A) Consideraciones generales
B) Pluralidad de propietarios y propietario plural
C) Referencia al derecho de representación en las juntas
D) Efectos de la privación del derecho de voto
REUNIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. CONVOCATORIA. CITACIONES. ARTÍCULO 16.
Estudio del artículo 16
A) Junta de propietarios ordinaria, anual obligatoria
B) Junta de propietarios extraordinaria
C) Petición, convocatoria y cítación
a) Petición
b) Convocatoria
c) Citación
Examen especial de plazos de convocatoria
A) Junta ordinaria
B) Junta extraordinaria
Junta universal
NORMAS PARA LOS ACUERDOS DE LAS JUNTAS. ARTÍCULO 17.
Consideraciones generales
A) La unanimidad
1. Aprobación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
2. Modficación o alteración del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad.
B) Las mayorías especiales
a) Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general.
b) Arrendamiento de elementos comunes
c) Obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dflculten el acceso o la movilidad de personas con minusvalía.
d) La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
C) La mayoría simple
D) Forma de obtener las mayorías
E) Obtención de unanimidad y de mayorías en los supuestos de la norma 1.a del artículo 17
F) Consideraciones finales sobre los supuestos de la norma 1. del artículo 17
C) Consideración especial de los votos en blanco y las abstenciones
H) Procedimiento de equidad
IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. ARTÍCULO 18.
Consideraciones generales
Cuestiones que plantea el artículo 18 de la Ley
1. Examen de las causas o supuestos de im