El condominio en los edificios

NOCIONES PRELIMINARES

1.   Posesión en común de casas y condominio de edificios.................................          

2.   La propiedad separada o superficiaria sobre pisos o 

      departamentos....................................................................................................          

3.   El condominio como consecuencia necesaria de la existencia 

      de varias propiedades superficiarias...............................................................          

Capítulo primero

FUENTES DEL CONDOMINIO

4.   Presunción de comunidad y título que la excluye...........................................          

5.   Fundamento de la presunción de comunidad establecida 

      en el artículo 1.117 del Código civil. El servicio de la cosa 

      para el uso o disfrute común.............................................................................          

6.   La prohibición de renuncia a la comunidad....................................................          

7.   Conclusiones.......................................................................................................          

Capítulo II

OBJETO DEL CONDOMINIO

8.   Límites de la presunción de comunidad a que se refiere 

      el artículo 1.117 del Código civil. A qué cosas se refiere 

      la presunción.......................................................................................................          

9.   El suelo sobre el que está construido el edificio..............................................          

10. El subsuelo..........................................................................................................          

11. Los cimientos......................................................................................................          

12. Las paredes maestras.........................................................................................          

13. Obras construidas con finalidad decorativa o para un fin de 

      utilidad general (obras decorativas de la fachada, cornisas, 

      obras para regular la evacuación del agua de lluvia, etc.).............................          

14. Techos y azoteas, terrazas, jardines colgantes.................................................          

14bis. Terrazas a nivel: obras construidas para el uso o disfrute 

      de un solo piso o departamento........................................................................          

15. Escaleras, portales de acceso, vestíbulos, pasillos y pórticos..........................          

16. Patios...................................................................................................................          

16bis. Patios situados entre edificios......................................................................          

17. Locales para servicios comunes........................................................................          

18. Obras, instalaciones, artefactos que sirven al uso o al goce común...............          

Capítulo III

EL DERECHO DE DISFRUTE DE LOS PARTICIPES

19. El disfrute de las cosas comunes en función del goce de las cosas 

      de propiedad exclusiva......................................................................................          

20. Límites al disfrute, dependientes de la coexistencia en un mismo 

      edificio de varias propiedades superficiarias (horizontales) 

      y limitaciones consiguientes a la existencia misma de la 

      comunidad..........................................................................................................          

21. Obras susceptibles de acarrear perjuicio a la estabilidad 

      y a la seguridad del edificio..............................................................................          

22. Obras que alteran el decoro arquitectónico del edificio.................................          

23. Limitaciones al disfrute derivadas de las relaciones de vecindad................          

23bis. Limites derivados de las obligaciones relativas a las distancias 

      legales..................................................................................................................          

24. La prohibición de inmisiones y de actos de emulación..................................          

25. Limitaciones derivadas del destino del edificio o de otros 

      elementos de carácter contingente....................................................................          

26. Límites impuestos por el reglamento del condominio....................................          

27. Limitaciones del uso del piso o departamento derivadas de la 

      observancia de las disposiciones sobre condominio.......................................          

28. Limitación del uso de cosas y servicios comunes............................................          

29. El uso o disfrute por turno.................................................................................          

30. Disfrute de la cosa común ejercitado mediante la imposición 

      de una servidumbre...........................................................................................          

30bis. Constitución de servidumbres prediales o cargas reales sobre 

      las cosas comunes y en favor de pisos o departamentos 

      individuales........................................................................................................          

31.      La obligación de respetar el destino de las cosas comunes........................          

32. Determinación de los departamentos a cuyo servicio están 

      destinadas las partes comunes..........................................................................          

33. Apoyo sobre el muro común de letreros, insignias, toldos; 

      apertura de ventanas, balcones, etc..................................................................          

34. Fijación de anuncios, letreros, etc., sobre el techo............................................          

35. Colocación de antenas para audiciones radiofónicas, 

      televisión, etc......................................................................................................          

Capítulo IV

LAS INNOVACIONES

EN LAS COSAS COMUNES

36. El nuevo concepto de innovación: presupuestos para la licitud 

      de la obra innovativa.........................................................................................          

37. Obras cuya ejecución debe ser aprobada por la mayoría...............................          

38. Obras o modificaciones cuya ejecución no puede ser acordada 

      por la mayoría....................................................................................................          

39. Acuerdos sobre ejecución de obras de las que derive un cambio 

      de destino............................................................................................................          

40. Obras susceptibles de causar perjuicio a la estabilidad y a la 

      seguridad del edificio........................................................................................          

41. Obras susceptibles de alterar el decoro arquitectónico del edificio............... 

42. Obras o modificaciones que harían inservibles algunas 

      partes comunes del edificio vara el uso o el goce también 

      de un solo condómino........................................................................................          

43. Obras o modificaciones que deben considerarse prohibidas 

      a los partícipes en singular y a la mayoría......................................................          

44. Innovaciones muy costosas o que tengan carácter suntuario.........................          

45. Instalación de ascensor y de termosifón...........................................................          

46. Derechos de los condóminos disidentes respecto a la obra 

      innovativa...........................................................................................................          

46bis. Derecho de los disidentes a entrar en la comunidad de la obra 

      innovativa...........................................................................................................          

47. Hipótesis en la que debe reconocerse a los condóminos el derecho 

      de negar a los disidentes la participación en las ventajas 

      de la obra innovativa.........................................................................................          

Capítulo V

OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

DEL EDIFICIO

48.  Naturaleza y fuentes de las obligaciones de los propietarios 

      de pisos o departamentos..................................................................................          

49.  Obligaciones derivadas de la relación de propiedad superficiaria. 

      Gastos de conservación y reconstrucción de pavimentos, cielos 

      rasos, bóvedas y buhardillas............................................................................          

50. Obligaciones derivadas de la relación de condominio...................................          

51. Gastos necesarios para la conservación y para el disfrute 

      de las cosas comunes..........................................................................................          

52. Gastos útiles y de lujo........................................................................................          

53. Gastos de conservación extraordinaria............................................................          

54. Cálculo de la cuota de gastos que grava a cada partícipe..............................          

54bis. La solidaridad en las obligaciones de los condóminos..............................          

55. Reparto de los gastos en la hipótesis del destino de las cosas 

      comunes a un uso divisible. Gastos de reparación de paredes 

      maestras..............................................................................................................          

56. Reparto de los gastos en la hipótesis de disfrute más intensivo, 

      por parte de alguno de los condóminos, de las cosas o servicios 

      comunes...............................................................................................................          

57. Gastos para la conservación y la reconstrucción de la escalera.....................          

58. Gastos para la reparación y reconstrucción de los terrados 

      de uso no común.................................................................................................          

59. Gastos en interés común....................................................................................          

Capítulo VI

LA SOBREELEVACIÓN DEL EDIFICIO

60. La disposición del artículo 1.127 del Código civil..........................................          

61. Naturaleza del derecho de sobreelevación......................................................          

62. Condiciones para el ejercicio de la facultad de sobreelevar. 

      Obligación de realizar las obras de consolidación necesarias.......................          

63. Derecho de los otros partícipes a oponerse a la sobreelevación.....................          

64. Hipótesis en la que la sobreelevación puede ser prohibida. Obras 

      susceptibles de alterar el aspecto arquitectónico del edificio.........................          

65. Obras de sobreelevación que provocan más frecuentes reparaciones........... 

66. Obras que acarrean una notable disminución de aire y luz 

      a los pisos inferiores...........................................................................................          

67. El consentimiento de los partícipes a la ejecución de las 

      obras de sobreelevación.....................................................................................          

68. Indemnización debida por la sobreelevación. Límites a la 

      adquisición de la comunidad sobre partes o servicios comunes 

      por quien sobreeleva..........................................................................................          

68bis. Obligación de pago de indemnización en la hipótesis de concesión 

      o reserva del derecho de sobreelevación..........................................................          

69. Cálculo de la indemnización; su justificación; consecuencias........................          

70. Obligación de reconstruir el terrado de uso común. 

      Transformación del techo en terrado, terraza, jardín.....................................          

Capítulo VII

ADMINISTRACIÓN DE LAS PARTES

Y SERVICIOS COMUNES

71. Observaciones generales...................................................................................          

72. Poderes y límites de los singulares partícipes acerca de la 

      administración de las cosas comunes...............................................................          

73. Los órganos de la administración.....................................................................          

74. La asamblea de condóminos. Nombramiento y revocación del 

      administrador.....................................................................................................          

75. Petición de revocación del administrador promovida por 

      algunos condóminos..........................................................................................          

76. Atribuciones de la asamblea respecto a la administración de los 

      intereses comunes...............................................................................................          

77. El control de la asamblea sobre la actuación del administrador. 

      El poder de revocación......................................................................................          

78. Aprobación del presupuesto de gastos del año y control 

      de su empleo.......................................................................................................          

79. Poderes de la asamblea respecto de los trabajos de conservación 

      extraordinaria.....................................................................................................          

80. Convocatoria de la asamblea de partícipes.....................................................          

81. Tiempo de la convocatoria................................................................................          

82. Constitución de la asamblea.............................................................................          

83. Deliberaciones de la asamblea. Votación y formación de la mayoría........... 

84. Redacción del acta y su inscripción..................................................................          

85. La figura jurídica del administrador del condominio....................................          

86. Atribuciones y deberes del administrador. Cuidado de la 

      observancia de las disposiciones del reglamento de condominio................. 

87. La disciplina del uso de las cosas comunes y de la prestación 

      de los servicios. La competencia del pretor.....................................................          

88. Cobranza de las aportaciones debidas por los condóminos. 

      Proveídos del administrador en relación a los condóminos 

      morosos...............................................................................................................          

89. Actos de conservación de los derechos inherentes a las partes 

      comunes del edificio...........................................................................................          

90. Rendición de cuentas anuales de la gestión.....................................................          

91. Reembolso de gastos hechos vara las cosas comunes por el 

      singular partícipe sin autorización...................................................................          

92. Ejecución de trabajos de conservación extraordinaria....................................          

93. Poderes de representación del administrador.................................................          

94. Intereses respecto a los que el administrador puede pedir la tutela 

      judicial.................................................................................................................          

95. Intereses vara cuya tutela cada partícipe puede actuar 

      judicialmente......................................................................................................          

96. Acciones judiciales entre condóminos y administrador................................. 

97. Legitimación pasiva del administrador en los juicios referentes 

      a cosas o servicios comunes...............................................................................          

98. Obligación del administrador de notificar la citación o el 

      proveído a la asamblea de condóminos...........................................................          

99. El nombramiento de curador especial en la hipótesis de falta de 

      legal representante de los condóminos............................................................          

100.    Disentimiento de los condóminos respecto a la litis...................................          

101.    Impugnación de los acuerdos de la asamblea.............................................          

102.    Plazos para el recurso ante la autoridad judicial.......................................          

103.    Impugnación de las decisiones del administrador. Suspensión 

      de la ejecución de los acuerdos de la asamblea o de los proveídos 

      del administrador por orden de la autoridad judicial...................................          

Capítulo VIII

EXTINCIÓN O DISOLUCIÓN

DEL CONDOMINIO

104.    División de las partes comunes....................................................................          

105.    División de un edificio en varios autónomos..............................................          

106.    Edificio perdido totalmente o en una parte que represente los 

      tres cuartos de su valor......................................................................................          

107.    Pérdida del edificio en parte inferior a los tres cuartos.............................          

108.    Cesión forzosa de los derechos correspondientes a la parte 

      demolida o destruida.........................................................................................          

109.    Procedimiento para el acuerdo sobre la reconstrucción o no 

      de las partes demolidas o destruidas...............................................................          

110.    Obligación de los cesionarios respecto a la reconstrucción 

      de las partes demolidas o destruidas...............................................................          

111.    Derechos de los acreedores hipotecarios o privilegiados sobre 

      la indemnización del seguro relativa a las partes comunes 

      o sobre el precio de la cesión.............................................................................          

112.    Destino de la indemnización del seguro, por parte de la asamblea, 

      a obras distintas de la reconstrucción de las partes perdidas 

      o dañadas............................................................................................................          

Capítulo IX

EL REGLAMENTO DE CONDOMINIO

113.    Reglamento de la comunidad y del condominio sobre edificios.............. 

114.    Obligatoriedad de la formación de un reglamento de condominio......... 

115.    Publicidad y eficacia del reglamento de condominio................................          

115bis. Impugnación del reglamento de condominio...........................................          

116.    Contenido del reglamento de condominio..................................................          

117.    Sanción pecuniaria par las infracciones del reglamento de 

      condominio.........................................................................................................          

118.    Determinación del valor de los pisos o porción de piso de 

      propiedad exclusiva de los singulares partícipes............................................          

119.    Revisión e inscripción de los reglamentos anteriores 

      al 28 de octubre de 1941....................................................................................          

BIBLIOGRAFÍA........................................................................................................          

A las nociones preliminares