El particular en la gestión urbanística

INTRODUCCIÓN

I. LA STC 61/1997 COMO CAUSA ORIGINARIA DEMANDANTE DE ESTE ESTUDIO
II. LA COMPLEJA CONCURRENCIA COMPETENCIAL DE LA NUEVA REGULACIÓN URBANÍSTICA
III. EL PARTICULAR COMO SUJETO DE LA GESTIÓN URBANÍSTICA. NOCIONES

Capítulo preliminar
LA PRESENCIA DEL PARTICULAR EN LOS PRESUPUESTOS DE LA GESTIÓN URBANÍSTICA (I). EL PRINCIPIO RECTOR DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS ENTRE LOS PROPIETARIOS AFECTADOS POR LA GESTIÓN URBANÍSTICA (II)

I. LA PRESENCIA DEL PARTICULAR EN LOS PRESUPUESTOS DE LA GESTIÓN URBANÍSTICA
1. Planeamiento específico
2. El cumplimiento de la programación y del orden de prioridades por el particular y su devaluación práctica
3. El proyecto de urbanización
3.1. Concepto, naturaleza y régimen jurídico del proyecto de urbanización
3.2. Regulación autonómica. Singularidades destacables
4. La delimitación de las unidades o polígonos de actuación y el supuesto de actuación asistemática o aislada
II. EL PRINCIPIO RECTOR DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS ENTRE LOS PROPIETARIOS AFECTADOS POR LA GESTIÓN URBANÍSTICA
1. El principio de equidistribución
2. Especial consideración de las cesiones obligatorias
3. Técnicas para hacer efectivo el derecho/deber de equidistribución del particular. Especial consideración del aprovechamiento urbanístico y de las transferencias de éste
3.1. Referencia estatal del aprovechamiento urbanístico
3.2. Referencia autonómica del aprovechamiento urbanístico..
3.2.1. Los aprovechamientos objetivo, subjetivo y medio en Andalucía, Aragón y Extremadura
3.2.2. Los aprovechamientos objetivo, subjetivo y tipo de la Comunidad Valenciana
3.2.3 El aprovechamiento urbanístico o real, privativo o susceptible de apropiación y tipo de Castilla-La Mancha
3.2.4. Los aprovechamientos privatizable, medio y privado en Cantabria
3.2.5. Los aprovechamientos tipo y medio en la Comunidad Foral de Navarra
3.2.6. Los aprovechamientos global y medio de Canarias
3.2.7. El aprovechamiento medio en Castilla y León, y La Rioja
3.2.8. El aprovechamiento urbanístico en Cataluña
3.2.9. El aprovechamiento tipo en Galicia
3.3. Regulación autonómica de las transferencias de aprovechamiento urbanístico

Capítulo I
LA PARTICIPACIÓN DEL PARTICULAR EN LOS SISTEMAS TRADICIONALES DE GESTIÓN URBANÍSTICA: COMPENSACIÓN, COOPERACIÓN Y EXPROPIACIÓN

I. LOS SISTEMAS DE ACTUACIÓN. CONCEPTO Y CLASES..
II. ELECCIÓN DEL SISTEMA DE ACTUACIÓN, PROCEDIMIENTO DE DETERMINACIÓN Y MODIFICACIÓN DEL MISMO...
III. LA PARTICIPACIÓN DEL PARTICULAR EN LOS DISTINTOS SISTEMAS DE GESTIÓN
1. Consideraciones previas
1.1. La Sentencia “La Scala” y su limitada incidencia en los distintos tipos de gestión urbanística en Derecho español
1.2. Situaciones jurídicas genéricas de los particulares intervinientes en la gestión urbanística reguladas por el Derecho registral
1.2.1. Supuestos en que el particular tiene limitada la capacidad de obrar o se encuentra en paradero desconocido
1.2.2. Supuestos de propiedad litigiosa
1.2.3. Supuestos de falta de inmatriculación de fincas y de inscripción a favor de quien no es titular
1.2.4. Supuestos de titularidades limitadas, derechos y gravámenes inscritos sobre las fincas de origen...
2. El sistema de compensación
2.1. Procedimiento de constitución de la junta de compensación
2.2. El proyecto de compensación
2.2.1. Contenido del proyecto de compensación
2.2.2. Tramitación del proyecto de compensación y efectos de su aprobación
2.3. Los estatutos y las bases de actuación
2.4. Obligaciones de los propietarios integrados en la junta de compensación y los deberes y facultades de ésta
2.5. Recursos de los miembros de la junta de compensación frente a los acuerdos de ésta
2.6. Críticas formuladas a la regulación estatal del sistema de compensación: su complejidad y lentitud
2.7. Regulación autonómica del sistema de compensación ...
2.7.1. La reproducción básica de la legislación estatal y las excepciones de las Leyes valenciana, madrileña y andaluza, y de los Decretos Legislativos castellano-manchego y catalán
2.7.2. Las singularidades genéricas más destacables referidas a la promoción de la iniciativa privada, la simplificación y flexibilización procedimental
3. El sistema de cooperación
3.1. Regulación jurídica y características de este sistema: su subsidiariedad
3.2. La reparcelación
3.2.1. Concepto, objetivos y contenido —especial referencia a los derechos y obligaciones del particular—..
3.2.2. Procedimiento para la tramitación del proyecto de reparcelación
A) Procedimiento general. Relevancia del particular como titular de finca reparcelable
B) Procedimientos abreviados: la reparcelación voluntaria y la simplemente económica. Persistencia de la relevancia del particular en estas dos modalidades reparcelatorias
3.3. Las asociaciones administrativas de cooperación de los particulares en la tarea urbanizadora
3.4. Regulación autonómica: una reproducción, con algunas matizaciones, de la legislación estatal a excepción del Decreto legislativo catalán, y las ausencias reguladoras de este sistema en el Decreto Legislativo castellano-manchego y la Ley valenciana
4. La expropiación forzosa como sistema de gestión urbanística
4.1. Regulación jurídica, características y concepto del sistema excepcional de expropiación
4.2. Garantías del particular expropiado: la exigencia de causa expropiandi, la reversión y su contenido, y la retasación potestativa
4.3. Regulación autonómica del sistema de expropiación forzosa
4.3.1. Generalizada reproducción de la legislación estatal, con matizaciones, a excepción del Decreto Legislativo castellano-manchego y de la Ley valenciana
4.3.2. Referencia singular a la gestión indirecta del sistema expropiatorio en la legislación andaluza

Capítulo II
LA PARTICIPACIÓN DEL PARTICULAR EN OTRAS FORMAS DE GESTIÓN REGULADAS EN LA NORMATIVA AUTONÓMICA (I). LA INTERVENCIÓN DEL PARTICULAR EN LAS ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS O AISLADAS EN SUELO URBANO (II). LA PARTICIPACIÓN DEL PARTICULAR EN LA GESTIÓN Y EL MANTENIMIENTO DEL TEJIDO URBANO EXISTENTE MEDIANTE EL CUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES DE CONSERVACIÓN Y DE REHABILITACIÓN (III)

I. LA PARTICIPACIÓN DEL PARTICULAR EN OTRAS FORMAS DE GESTIÓN REGULADAS EN LA NORMATIVA AUTONÓMICA
1. Formas de gestión privada
1.1. El sistema de concierto de Canarias, Castilla y León, Galicia y Murcia
1.2. El sistema de reparcelación de Cataluña: las modalidades de compensación básica y por concertación
1.3. Formas de gestión de tipo concesional
1.3.1. El sistema de concesión de obra urbanizadora de Aragón, Cantabria, Galicia y La Rioja
1.3.2. El sistema de concurrencia de Castilla y León, y Murcia
1.3.3. El sistema de ejecución empresarial de Canarias...
1.3.4. La gestión por “agente urbanizador” particular en Valencia y Navarra
1.3.5. La concesión a urbanizador particular, como agente gestor por adjudicación de la ejecución de un programa de actuación urbanizadora, en Castilla-La Mancha y Extremadura
1.4. El sistema de cesión de viales de Cantabria y Galicia...
2. Formas de gestión mixta y/o pública
2.1. El sistema de ejecución forzosa de Aragón, Canarias, Madrid y Navarra
2.2. El sistema de reparcelación de Cataluña: las modalidades de cooperación y de sectores de urbanización prioritaria
2.3. El sistema de ocupación directa de la Región de Murcia...
II. LA INTERVENCIÓN DEL PARTICULAR EN LAS ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS O AISLADAS EN SUELO URBANO CONSOLIDADO
1. Regulación estatal de las actuaciones asistemáticas
2. Regulación autonómica de las actuaciones asistemáticas. Especial consideración de los deberes de urbanización y de edificación del propietario
III. LA PARTICIPACIÓN DEL PARTICULAR EN LA GESTIÓN Y EL MANTENIMIENTO DEL TEJIDO URBANO EXISTENTE MEDIANTE EL CUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES DE CONSERVACIÓN Y DE REHABILITACIÓN

Capítulo III
LAS ENTIDADES URBANÍSTICAS COLABORADORAS: INSTRUMENTOS ASOCIATIVOS DE PARTICIPACIÓN DEL PARTICULAR EN LA GESTIÓN URBANÍSTICA

I. CONCEPTO, NATURALEZA Y CLASES. ESPECIAL REFERENCIA A LAS ENTIDADES DE CONSERVACIÓN
II. PROCEDIMIENTO DE CONSTITUCIÓN Y FUNCIONAMIENTO DE LAS ENTIDADES URBANÍSTICAS COLABORADORAS
III. REGULACIÓN AUTONÓMICA DE LAS ENTIDADES URBANÍSTICAS COLABORADORAS. SINGULARIDADES DESTACABLES
1. La comisión gestora del sistema de ejecución forzosa en Navarra y Aragón
2. La agrupación de interés urbanístico en Castilla-La Mancha, Extremadura y Valencia
3. La entidad urbanística de gestión del sistema de concierto en Canarias y Galicia: exigencia participativa de la totalidad de los propietarios
4. Las juntas de reparcelación en la Comunidad Foral de Navarra
5. Las entidades urbanísticas colaboradoras en Andalucía, Aragón, Cantabria, Cataluña, Murcia y Navarra
6. Las entidades urbanísticas colaboradoras en Castilla y León: una completa regulación legal y reglamentaria
7. Las entidades de conservación de las obras de urbanización en Andalucía, Asturias, Canarias, Galicia y Madrid
8. Las entidades urbanísticas de conservación en Extremadura: supuestos excepcionales
9. Recapitulación

Capítulo IV
LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS COMO INSTRUMENTO NEGOCIAL DE PARTICIPACIÓN DEL PARTICULAR EN LA GESTIÓN URBANÍSTICA: DESDE UN URBANISMO DE CIUDAD HACIA LA URBANIZACIÓN PRIVADA (LA CIUDAD PRESCINDIBLE)

I. ORÍGENES Y CAUSAS DEL CONVENIO URBANÍSTICO. LA FACULTAD DE NEGOCIAR ENTRE LA ADMINISTRACIÓN Y EL PARTICULAR: LA EXPROPIACIÓN FORZOSA Y EL FOMENTO DE LA URBANIZACIÓN
II. LA POSITIVACIÓN EN LA LEY DEL SUELO DE 1976 Y EN LAS DISPOSICIONES NORMATIVAS SIGUIENTES DEL PRINCIPIO PREFERENCIAL DE LA GESTIÓN URBANÍSTICA DEL PARTICULAR Y LA SUBSIDIARIEDAD DE LA ADMINISTRACIÓN: EL URBANISMO CONCERTADOY LA PROLIFERACIÓN DE CONVENIOS ANTE UNA AUSENCIA REGULADORA DE ESTA CATEGORÍA URBANÍSTICA
III. LA JURISPRUDENCIA COMO FUENTE RELATIVA DE CONOCIMIENTO DE LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS EN LA MEDIDA QUE REFIERE SOLAMENTE LOS SUPUESTOS AFORADOS
1. Delimitación conceptual, tipología y naturaleza modulada del convenio urbanístico
2. Los límites de los convenios urbanísticos: la indisponibilidad de potestades administrativas, el cumplimiento de la normativa vigente y el respeto de los estándares urbanísticos
3. La presencia condicionada del contrato civil en los convenios urbanísticos a efectos de la protección del interés del particular
4. Cuestiones sobre la impugnación del convenio urbanístico por el particular: la necesaria vigencia del principio de contradicción en el procedimiento, la correcta delimitación del objeto y la legitimación del interesado
5. El particular ante el control jurisdiccional de la actuación administrativa convencional: el ejercicio discrecional de potestades administrativas, la interpretación de los convenios y la valoración de la prueba
IV. LA NUEVA Y VIGETE REGULACIÓN AUTONÓMICA DE LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS EN LAS LEYES DE ANDALUCÍA (7/2002), ARAGÓN (5/1999) ASTURIAS (DECRETO LEGISLATIVO 1/2004), CANARIAS (DECRETO LEGISLATIVO 1/2000), CANTABRIA (2/2001), CASTILLA-LA MANCHA (DECRETO LEGISLATIVO 1/2004), CASTILLA Y LEÓN (5/1999), GALICIA (9/2002), LA RIOJA (10/1998), MADRID (9/2001), MURCIA (DECRETO LEGISLATIVO 1/2005), NAVARRA (35/2002) Y VALENCIA (16/2005). PREMISAS NORMATIVAS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA CATEGORÍA JURÍDICA DE LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS
1. Consideraciones comparativas formales de las regulaciones legales autonómicas de los convenios urbanísticos
2. Diversidad de convenios urbanísticos: criterios clasificatorios y referencias tipológicas expresas contenidas en la normativa autonómica
3. Conceptos legales y naturaleza de los convenios urbanísticos de gestión
4. Contenido, régimen jurídico y límites de los convenios urbanísticos de gestión
5. Celebración y perfeccionamiento de los convenios urbanísticos de gestión. La exigencia de publicidad
6. Recapitulación y consideración final: la admisión generalizada del convenio urbanístico culmina la desnaturalización del plan, entrega materialmente el urbanismo al particular, y convierte a la ciudad en una realidad prescindible

Capítulo V
EL PARTICULAR, LA GESTIÓN URBANÍSTICA Y EL DERECHO REGISTRAL

I. CONSIDERACIONES PREVIAS: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LA PROPIEDAD COMO COMPETENCIA EXCLUSIVA ESTATAL Y GARANTÍA NECESARIA PARA LA PUBLICIDAD Y SEGURIDAD JURÍDICA DE LOS INTERESES URBANÍSTICOS DEL PARTICULAR
II. ACTOS Y TÍTULOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1. El “numerus apertus” de los actos urbanísticos inscribibles en el Registro y su breve ampliación en la normativa autonómica. Los principios de rogación y voluntariedad
2. La necesidad de formalizar los actos urbanísticos mediante título y la calificación de éste para su inscripción registral
III. EXPOSICIÓN DE LOS DISTINTOS TIPOS DE ASIENTOS REGISTRALES
1. Actos de gestión urbanística sujetos a inscripción
1.1. Inscripción de los proyectos de equidistribución
1.2. Inscripción de las expropiaciones urbanísticas
1.3. Inscripción de las cesiones obligatorias
1.4. Inscripción del aprovechamiento urbanístico
1.5. Inscripción de las obras nuevas
2. Referencia de actos impropios de la gestión urbanística sujetos a inscripción: actos de parcelación precursores de una hipotética gestión, transmisiones sujetas a tanteo y retracto como mecanismo previo a la posible actuación gestora en áreas delimitadas a este efecto, y la adjudicación en régimen de venta forzosa como consecuencia del incumplimiento de los deberes urbanísticos de ejecución del planeamiento
3. Actos sujetos a anotación preventiva
3.1. Anotaciones preventivas dictadas en procedimiento administrativo de disciplina de la gestión urbanística
3.2. Anotaciones preventivas ordenadas en un proceso contencioso-administrativo sobre actuaciones de gestión urbanística
4. Actos sujetos a nota marginal
4.1. Nota marginal acreditativa de la adquisición del aprovechamiento urbanístico en sede de gestión
4.2. Referencia de actos impropios de la gestión urbanística sujetos a nota marginal: los actos de parcelación, las condiciones impuestas sobre una determinada finca, la inclusión de ésta en el Registro de Solares y Terrenos sin urbanizar, y la declaración de venta forzosa

Bibliografía