El precontrato y la opción

PRÓLOGO

I.Introducción

II. El precontrato y la promesa de contrato

1. La construcción doctrinal y jurisprudencial del precontrato

1.1. Antecedentes y planteamientos legales

1.2. Precisiones terminológicas

1.3. Aproximación a la figura del precontrato

1.4. Ámbito: contratos de los que pueden ser preparatorios

2. Manifestaciones en el derecho civil común y tratamiento en los derechos civiles autonómicos

2.1. La promesa de compraventa y la promesa de prenda o de hipoteca

A) La promesa de compra y venta

B) La promesa de prenda o de hipoteca

2.2. La ley 516 de la compilación navarra

2.3. El planteamiento de la Propuesta de Código Civil de la APDC

3. La relación del precontrato con el contrato proyectado

3.1. Las teorías fundamentales sobre el alcance del precontrato

A) El precontrato como contrato preparatorio que obliga a celebrar el contrato definitivo

B) El precontrato como contrato base por el que las partes se comprometen al desenvolvimiento necesario para su conclusión definitiva

C) El precontrato como primera fase o etapa que faculta para exigir la vinculación al contrato definitivo

3.2. Tesis que se defiende: autonomía de la voluntad de las partes y determinación de los elementos del futuro contrato

A) La configuración del precontrato como contrato del que dimana la obligación recíproca de perfeccionar el contrato definitivo

B) La obligación recíproca de vincularse al contrato definitivo como posible objeto del precontrato

3.3. Régimen del precontrato: inaplicación de las reglas aplicables al contrato definitivo

4. Elementos del precontrato

4.1. capacidad

4.2. objeto

4.3. contenido

4.4. causa

4.5. forma

5. Distinción de figuras afines

5.1. Precontrato y tratos preliminares

5.2. Precontrato y oferta de contrato

5.3. Precontrato y promesa unilateral de contratar

5.4. Precontrato y contrato de arras

5.5. Precontrato y contrato sujeto a condición suspensiva oa término inicial

6. El incumplimiento del precontrato

6.1. La voluntad renuente al cumplimiento del precontrato

A) El incumplimiento de la obligación de celebrar el contrato proyectado: el art. 708 LEC

B) El incumplimiento de la obligación de otorgar vigencia al contrato definitivo

6.2. La realización de actos que frustran la eficacia del contrato final

tercero contrato y derecho de opcion

1. La opción: figura de contornos difusos

1.1. La ausencia de regulación legal en el Derecho civil común

1.2. Aproximación doctrinal a la opción

1.3. La construcción jurisprudencial de la opción

2. Régimen legal de la opción

2.1. La opción en los Derechos civiles navarro y catalán

2.2. La opción en la Propuesta de Código Civil de la APDC

3. La función de la opción en la formación del contrato y en la adquisición de la propiedad

3.1. El contrato de opción como preparatorio para la formación de otro contrato

3.2. La opción como derecho dirigido a la adquisición de la propiedad

4. El título constitutivo de la opción

4.1. Título constitutivo y derecho de opción

4.2. La opcion como pacto o contrato: caracteres

4.3. Las partes del contrato de opción

A) Posición de los sujetos

B) La capacidad requerida al celebrar el contrato de opción

C) Pluralidad de sujetos en la opción

D) La opción concedida por un cónyuge casado en gananciales

4.4. Elementos del contrato constitutivo de la opción

A) Configuración y elementos del contrato

B) La fijación del plazo

C) Elementos del contrato de opción de compra

4.5. El establecimiento de una remuneración o prima por la concesión de la opción

4.6. El pacto de traslación posesoria no arrendaticia a favor del optante

5. La relación entre el contrato de opción y el contrato definitivo

5.1. La autonomía del contrato de opción respecto al contrato definitivo

5.2. Contratos que pueden perfeccionarse a través de la opción

5.3. La repercusión de la ineficacia del contrato definitivo en el de opción y viceversa

6. Acuerdos de opción de compra y arrendamiento: modalidades

6.1. Carácter principal o accesorio de la opción de compra

6.2. Arrendamiento con opcion de compra

6.3. Contrato mixto de opcion de compra y arrendamiento

6.4. La independencia del contrato de opción de compra frente al arrendamiento

7. Delimitación de otras instituciones

7.1. Contrato de opción y precontrato o promesa bilateral de contratar

7.2. Contrato de opción y promesa unilateral de contratar

7.3. La opción y el contrato sujeto a condición potestativa

7.4. Contrato de opción y arras

8. La opción como derecho concedido al optante

8.1. El poder concedido al optante

8.2. La sujeción del derecho de opción a condición oa término

9. La opción como derecho personal y como derecho real

9.1. La polémica en torno a la configuración de la opción como derecho real

9.2. Criterios de distinción entre la opción de naturaleza personal y el derecho real de opción

A) El alcance del poder o facultad concedido al optante

B) La eficacia “inter partes” o “erga omnes”

C) La eficacia adquisitiva de la opción real en el Derecho civil catalán

IV. La opcion personal

1. La posición jurídica del acuerdo

1.1. La vinculación del acuerdo a la celebración del contrato definitivo

1.2. La equiparación con los efectos derivados de la oferta irrevocable

1.3. La obligación de no realizar actos que frustren la eficacia del contrato proyectado

A) La obligación de no celebrar contratos incompatibles con el proyectado

B) La obligación de no enajenar ni gravar el bien objeto del contrato final

C) La obligación de conservar la cosa objeto del futuro contrato

2. El ejercicio de la opción y la perfección del contrato

2.1. La facultad o el poder unilateral de optar

2.2. Formas de ejercitar la opcion

2.3. Naturaleza recepticia: la suficiencia de la emisión y expedición de la declaración de voluntad del optante dentro del plazo

2.4. La formación del contrato definitivo

2.5. El cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato definitivo

2.6. La transmision del dominio o del derecho real

2.7. Régimen de los frutos y de los riesgos del bien objeto de la opción

2.8. La imposición de condiciones al ejercicio de la opción

2.9. La condición de pagars o consignar el precio como presupuesto para la formación del contrato

2.10. El pacto que permite al optante el otorgamiento unilateral de la escritura del contrato final

3. El incumplimiento de la opción personal y los efectos derivados

3.1. El incumplimiento de las obligaciones asumidas por el concedente

3.2. Pacto de sanción convencional para el caso de desistimiento o incumplimiento por parte del concedente

3.3. Trascendencia resolutoria del impago de la obligación de abonar la prima

V. El derecho real de opción

1. La opción como derecho real de adquisición incondicionada

1.1. Los derechos reales de adquisicion y el derecho de opcion

1.2. El debate acerca de la eficacia adquisitiva inmediata de la opción real

2. Tratamiento en los derechos civiles autonómicos y en la PAPDC

2.1. La configuracion de la opcion como derecho real

2.2. Contenido mínimo del título constitutivo

2.3. Modos especiales de constitución del derecho real de opción

2.4. Duración

2.5. Régimen de conservación del bien, frutos, mejoras y accesiones

2.6. El pago del precio o contraprestación

3. La opción como derecho real en el derecho civil común

3.1. Admisibilidad con fundamento en el “numerus apertus” de derechos reales

3.2. Presupuestos para que la opción se constituya como derecho real

A) Configuración como derecho real

B) Cumplimiento de las exigencias derivadas del principio especialidad

C) Eficacia “erga omnes” derivada de la inscripción registral

4. Especialidades en el ejercicio de la opción real

4.1. Notificación dirigida al propietario del bien

4.2. La legitimación pasiva del tercero adquirente del bien

4.3. El pacto en cuya virtud el ejercicio de la opción consuma la tradición

5. Efectos derivados de la eficacia “erga omnes” de la opción

5.1. La enajenación o gravamen del bien objeto de la opción y el acceso registral de los actos posteriores a la inscripción de la opción

5.2. El ejercicio de la opción y la extinción de los derechos posteriores incompatibles

5.3. La cancelación de las cargas posteriores al reflejo de registro del derecho de opción

A) La cancelación por purga de las cargas posteriores a la opción

B) El depósito o consignación del precio

C) Excepciones a la regla general de la consignación del precio

5.5. Ejercicio de la opción inscrita con anterioridad a la anotación preventiva de embargo

5.6. El pago del préstamo garantizado con hipoteca de rango preferencial respecto del derecho de opción ejercitado

VI. La opcion en garantia de un credito

1. La opción de compra en función de garantía

2. El acreedor como optante: el pacto comisorio encubierto

2.1. El alcance de la prohibición del pacto comisorio y la admisión del pacto murciano en la jurisprudencia

2.2. La opción como garantía del pago de una deuda del concedente

2.3. La interpretación flexible respecto al reconocimiento de la opción de compra en garantía al amparo de la normativa europea

3. El deudor en la posición de optante

VIII. La transmisión de la opción

1. La cesión del derecho personal de opción

1.1. La transmisibilidad del derecho de opcion

1.2. El consentimiento del consentimiento

1.3. Efectos de la cesión de la opción

1.4. Distinción de la entrada de un tercero al contrato definitivo

2. La disposición del derecho real de opción

2.1. La transmision del derecho real de opcion

2.2. La hipoteca del derecho de opcion

2.3. Mantenimiento del rango de registro del derecho de opción tras su transmisión

VIII. La extinción de la opción

1. La consumación de la opción derivada del ejercicio de su derecho por el optante

2. La caducidad de la opción

2.1. Falta de ejercicio o manifestación de voluntad intempestiva

2.2. La cancelación de registro de la opción caducada

2.3. La pérdida de la prima o señal, salvo pacto en contrario

BIBLIOGRAFIA