El registro de la propiedad - Principios y sistema

Índice

Prólogo

Prólogo del autor



Capítulo I - La peculiaridad de nuestro sistema hipotecario frente a los modelos latino y germánico: la publicidad registral como apariencia jurídica
I. La peculiaridad de nuestro sistema hipotecario: la publicidad inmobiliario-registral como apariencia jurídica protegida

II. La confrontación de nuestro sistema con los modelos francés y alemán

1. Sistema latino: El arquetipo francés

2. Sistema germánico: El arquetipo alemán y su variante suiza

3. El contraste del sistema español con los modelos comparados: su peculiaridad como sistema espiritualista y causalista de publicidad con eficacia plenamente positiva



Capítulo II - Bases del Derecho de cosas y principios inmobiliario-registrales: sistema español
I. Preliminares

1. Nexo y necesario proemio en defensa de los Principios Hipotecarios

2. Sobre el modo de proceder en esta materia

II. Bases de nuestro Derecho de Cosas

1. Inmediación e inherencia de los derechos reales

2. Absolutividad o transcendencia

3. Realismo y causalismo del sistema transmisivo

4. «Numerus apertus» de los derechos reales

5. Seguridad del tráfico a través de la protección del tercero de buena fe

6. Rigurosa especialidad de todos los derechos reales y absoluta publicidad registral no constitutiva de los inmobiliarios

III. Principios Hipotecarios

1. Principios sustantivos

a) Principio de inoponibilidad de lo inscribible y no inscrito

b) Principio de prioridad-rango

c) Principio de legitimación o presunción de exactitud del Registro

d) Principio de fe pública registral

e) Principio de buena fe

2. Principios instrumentales u organizadores

a) Principio de publicidad formal

b) Principio de especialidad o determinación

c) Principio de registración por fincas o de folio real

d) Principio de registración mediante inscripción

e) Principio de rogación

f) Principio de titulación auténtica

g) Principio de control de legalidad, o de calificación registral

h) Principio de prioridad-cierre

i) Principio de tracto sucesivo

IV. Epílogo: el carácter rigurosamente civil de los Principios Hipotecarios



Capítulo III - El objeto de la publicidad en nuestro sistema inmobiliario registral: la situación jurídica de los inmuebles, y las limitaciones dispositivas y de capacidad de obrar del titular
Advertencia preliminar: propósito y límites de este trabajo

I. Delimitación del objeto principal de la publicidad registral: la situación jurídico-real de las fincas

1. La distinción entre los derechos reales y los derechos personales como línea demarcadora, necesaria pero incompleta, de dicho objeto

2. Inclusión en él de las limitaciones y afecciones que, resultantes de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales, configuran la situación jurídico real de la finca

II. El numerus apertusde los derechos y limitaciones reales

1. Introducción y presupuesto

2. El criterio del numerus clausus: significado y razones que lo sustentan

3. Los recelos de nuestra doctrina contra el criterio del numerus apertus y la recomendación de éste ante la experiencia comparada del sistema contrario

4. La consagración del numerus apertusen nuestro Derecho

a) En el régimen sustantivo de nuestro Derecho Patrimonial de Contratos y de Cosas

b) En el Derecho organizador del Registro de la Propiedad

5. Principales objeciones opuestas al sistema: su superación

6. El señalamiento de los límites en que el criterio del numerus apertusdebe moverse

III. El acto o contrato de transcendencia real y algunas de sus principales manifestaciones

1. En general: el acto o contrato de transcendencia real

2. Algunas de sus manifestaciones

a) La transmisión del dominio bajo condición resolutoria o suspensiva

b) Las prohibiciones voluntarias de disponer

c) Las preferencias adquisitivas: opción de compra, retracto y tanteo convencional

IV. Títulos, derechos y fincas como objeto de inscripción y publicidad registral

1. Planteamiento de la cuestión: su presupuesto e interés como aspecto manifestador de la peculiaridad de nuestro sistema de publicidad inmobiliaria

2. Textos normativos que consideran al título como objeto de la inscripción

3. Textos que consideran a los derechos como objeto de la inscripción

4. Textos que consideran a la finca como objeto de la inscripción. Su explicación

5. Textos que consideran objeto de la inscripción, concatenada y unitariamente, al derecho nacido del título y a la finca sobre la que recae el derechos

6. Título y derechos como objeto continuo de la inscripción y de la publicidad registral en la doctrina de los primeros comentaristas de la ley hipotecaria

V. Primera ampliación del objeto de la publicidad: las limitaciones dispositivas y de capacidad del titular registral

1. En general: la admisión de estas limitaciones a la publicidad del Registro

a) Su justificación como complemento necesario a la función aseguradora del Registro de la Propiedad. Comprobación de tal justificación desde la actual experiencia europea

b) La subversión de la doctrina contra el criterio legal hasta llegar a su desactivación efectiva

c) Refutación de la crítica doctrinal e intento de recuperación del genuino valor de la inscripción de las limitaciones de capacidad y dispositivas

2. Aplicación al problema hoy candente de los actos dispositivos del quebrado

VI. Segunda ampliación del objeto de la publicidad: la inscripción de los arrendamientos y del derecho de retorno arrendaticio

1. Planteamiento y delimitación de los aspectos a estudiar

2. Distinta ratiode la inscripción de los arrendamientos en función de la regulación sustantiva de la suerte de éstos en caso de venta de la finca arrendada

3. Naturaleza del derecho del arrendatario y repercusión de la inscripción en tal derecho

4. El efecto de la publicidad registral en su aplicación a los arrendamientos

a) En el régimen del Código Civil y de la Ley Hipotecaria

b) En la LAU

5. Inscripción del derecho de retorno arrendaticio



Capítulo IV -La inscripción en el Registro de la Propiedad (su contenido causal, su carácter voluntario, y su función publicadora de la realidad jurídico-inmobiliaria o generadora de su apariencia jurídica)
Introducción y planteamiento

I. Inscripción y causa: La inscripción como peculiar forma de toma de razón por consignación del extracto jurídico-real del título que acredita el fundamento causal del dato inscrito

II. El valor no constitutivo de la inscripción y su carácter voluntario

1. El doble par constitutiva-declarativa y obligatoria-voluntaria: diferenciación y mutuas implicaciones. Forma de proceder a la vista de ellas

2. La voluntariedad de la inscripción: cómo se la entiende y por qué se la adopta en los momentos fundacionales. La ambigüedad de algunos textos primitivos y su aclaración: la inscripción voluntaria como inscripción no constitutiva pero cuya práctica se impone a modo de carga para la expedita oponibilidad erga omnes de los derechos reales

3. Algunas precisiones en torno al sistema legal

a) El problema del art. 313 LH

b) Las consideradas excepciones al criterio general de la voluntariedad de la inscripción y de su función publicadora. Consideración especial del valor de la inscripción en la hipoteca

4. La crítica doctrinal al sistema legal y la propugnación de la inscripción extrínsecamente necesaria o intrínsecamente constitutiva

a) La inscripción extrínsecamente necesaria; inscripción y forma

b) La defensa del carácter intrínsecamente constitutivo de la inscripción en la interpretación del sistema legal vigente

a’) La incompatibilidad del sistema del título y el modo con el establecimiento de la publicidad registral: el desplazamiento de la traditio por la inscripción

b’) La función excepcionalmente constitutiva de la inscripción en el caso de la doble venta (exégesis del art. 1473 CC) y de la adquisición registral a non domino

c’) La tesis de la inscripción convalidante o conformadora

d’) El problema de la llamada «dualidad legislativa»: su revisión y crítica

5. Conclusión: la inscripción registral como publicadora de la realidad inmobiliaria o generadora de su apariencia jurídica. Comparación y juicio sobre su función y valor en nuestro sistema



Capítulo V - El principio de inoponibilidad: el dualismo moderado de nuestro sistema inmobiliario registral
I. Planteamiento y status quaestionis

II. Fundamentación legal del principio de inoponibilidad en su ámbito mínimo

1. Sobre el modo de proceder para la fundamentación legal del principio de inoponibilidad

2. La autonomía del art. 32 respecto al 34 LH

a) El artículo 32 es “latino” mientras que el 34 es “germánico”

b) Los artículos 32 y 34 se mueven en terrenos distintos y, desde presupuestos diferentes, obedecen a distinta ratio

c) Los artículos 32 y 34, siendo distintos, no son incompatibles, y pueden conjugarse en la unidad de un mismo sistema

3. La autonomía del artículo 32 devuelve a la “primera inscripción” la utilidad que le niega la tesis monista

III. Los requisitos de aplicación del principio de inoponibilidad: el problema del tercero o los terceros hipotecarios

1. Nexo e introducción al estudio del problema

2. La centralidad del “tercero” en el sistema de la publicidad registral inmobiliaria y la peculiaridad dual de nuestro “tercero hipotecario”

3. Diferenciación de los dos terceros favorecidos por la “eficacia ofensiva de la inscripción” y concreta determinación de los requisitos exigibles al tercero del artículo 32

a) Inscripción de su adquisición

b) Buena fe

c) ¿Onerosidad?

d) Exclusión de la previa inscripción

IV. La ampliación del ámbito mínimo de la inoponibilidad registral

1. Planteamiento y justificación

2. La inoponibilidad de las resoluciones judiciales sobre la capacidad del titular registral

3. La inoponibilidad de los arrendamientos y derechos de retorno arrendaticio no inscritos

4. ¿Inoponibilidad de derechos no inscritos al anotante del embargo?

V. Algunas indicaciones finales sobre el principio de inoponibilidad: su relación con otros principios, su significación actual y su específico fundamento

1. Inoponibilidad y fe pública registral

2. Inoponibilidad y prioridad

3. Inoponibilidad y apariencia jurídica



Capítulo VI - El principio de fe pública registral
I. Indicaciones introductorias sobre el principio de fe pública registral

1. Su concepto, las circunstancias de su consagración y formulación en nuestro sistema hipotecario, su fundamento y la clave de su explicación

2. Indagación más en particular sobre algunos extremos

a) Añadidos y limitaciones en la línea protectora de la confianza puesta en el Registro, al concretarse en él una forma artificial y técnica de apariencia protegible; algunos supuestos

b) ¿Necesita compensarse la buena fe del tercero con la negligencia del dominus cuyo derecho va a ser sacrificado?

II. El sujeto protegido por la fe pública registral y los requisitos necesarios para su protección

1. El tercero, en tanto que sujeto ajeno al acto creador de la situación inmobiliaria que el Registro publica

2. Su confianza en la exactitud de la información que el Registro le proporciona, o el requisito de la buena fe

a) Indicaciones generales sobre la buena fe exigida en el artículo 34 LH

b) Su necesario ingrediente de diligencia

c) Determinación del cuándo en que es necesaria

d) El fundamento y la función de su presunción legal

3. La actuación protegida del tercero y los requisitos objetivos legalmente exigidos para su protección

a) Adquisición de algún derecho o garantía real

b) Adquisición de quien en el Registro aparece con facultades para transmitir

c) Adquisición derivativa por acto inter vivos

d) A título oneroso

e) La validez de la adquisición: el art. 33 y su encaje en el sistema de la LH. Precisiones ulteriores sobre el tercero hipotecario

a’) Razón de ser del precepto y justificación de su declaración normativa

b’) Problemas exegéticos que plantea

c’) La relación entre los artículos 32, 33 y 34 de la Ley Hipotecaria

4. La inscripción del propio acto adquisitivo

III. El efecto protector de la fe pública registral

1. El mantenimiento del tercero en su adquisición: hipótesis distinguibles de protegibilidad de la adquisición en función de la inexactitud registral desconocida por el tercero

2. Naturaleza y momento de la adquisición en los anteriores supuestos

a)- En la hipótesis de la adquisición plenamente a non domino

a’) ¿Verdadera adquisición a non domino, o mera irreivindicabilidad?

b’) ¿Adquisición negocial o ex lege?

c’) ¿Originaria o derivativa?

d’) Momento de la adquisición

b) En las otras hipótesis adquisitivas

a’) ¿Verdadera adquisición o mera irreivindicabilidad?

b’) ¿Adquisición negocial o ex lege?

c’) ¿Originaria o derivativa?

d’) Momento de la adquisición

3. Reintegración del titular sacrificado a la protección del tercero adquirente

IV. Determinaciones sobre el principio de fe pública registral y excepciones legales a su aplicación

1. Determinaciones ulteriores acerca del principio de fe pública

a) La fe pública registral actúa sobre el soporte del íntegro folio abierto a la finca, no sólo desde la última inscripción en él practicada

b) En beneficio del tercero, no en su perjuicio

c) Limitada a suplir exclusivamente el defecto o deficiencias de titularidad o poder dispositivo del transmitente

d) Atemperada por la ostensibilidad natural de los derechos reales patentes

e) Subordinada a la configuración legal objetiva del dominio inmobiliario en sus distintas modalidades

2. Excepciones5

a) La suspensión temporal de la fe pública (arts. 28 y 207 LH)

b) La doble inmatriculación

c) Las hipotecas tácitas4

d) ¿La retroacción de la quiebra, antes; y la acción rescisoria del artículo 71.1 de la Ley Concursal, hoy?7