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Gestionar la Ciudad Consolidada. Novedades instrumentales en la Ley Valenciana 5/2014 de Ordenación del Territorio

Gestionar la Ciudad Consolidada. Novedades instrumentales en la Ley Valenciana 5/2014 de Ordenación del Territorio
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Materias:

Colección: Administrativo práctico

Novedades Instrumentales en la Ley Valenciana 5/2014 de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje y en la Legislación Estatal, Texto Refundido de la Ley de Suelo 2/2008 y Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas. La explosión de la burbuja inmobiliaria generada durante la década 1998-2007 ha producido un escena no de sobre-oferta de producto tanto de suelo como de Vivienda nueva. cuya absorción por el mercado se vislumbra, en el mejor de los casos a largo plazo por ello, hoy resulta más acoclarte que nunca la intervención en la Ciudad Consolidada como nuevo marco operativo para recuperar la actividad económica y soclo-urbanistica que posibilite la dinamización del sector, la generación de empleo y la mejora de la Ciudad existente. Sin embargo, la legislación tradicional española se manifestaba de manera muy parca en la regulación de técnicas de intervención en el Suelo Urbano. Afortunadamente recientes disposiciones legales tanto estatales como valencianas, ofrecen un innovador paquete de instrumentos Jurídico-urbanísticos capaces de garantizar, razonablemente, la intervención señalada, técnicas que por causa de su novedad son escasamente conocidas por los destinatarios en la aplicación de las mismas. Consecuentemente, este libro asume el compromiso de acometer una detallada explicación, tanto teórica y conceptual como y sobre todo práctica, de las técnicas más Innovadoras que el renovado marco legal nos ofrece y cuyo contenido y cualificación se apoya en la larga experiencia académica, profesional y pedagógica que caracteriza a su autor, arquitecto y profesor de urbanismo de dilatada y contrastada trayectoria
Índice
AGRADECIMIENTOS 11
prólogo 13
GLOSARIO BÁSICO 17
INTRODUCCIÓN 19
CAPÍTULO PRIMERO
LAS MEMORIAS DE VIABILIDAD ECONÓMICA
1. INTRODUCCIÓN GENERAL A LAS MEMORIAS DE VIABILIDAD ECONÓMICA 27
2. CONTENIDO ECONÓMICO DE LA MEMORIA DE VIABILIDAD 29
2.1. Identificación de los Ingresos y Costes de una Actuación de Transformación Urbanística 29
2.1.1. Ingresos de una actuación urbanística 29
2.1.2. Costes de producción de una actuación urbanística 30
2.2. Condiciones Básicas para la Determinación de la Viabilidad Económica de una Actuación de Transformación Urbanística 31
2.3. Modalidades de Ejecución en las Actuaciones de Transformación Urbanística 34
2.3.1. Modalidades de ejecución aplicables a las actuaciones integradas 34
2.3.2. Modalidades de ejecución aplicables a las actuaciones aisladas 35
3. EJEMPLO PRÁCTICO DE FORMULACIÓN DE UNA MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA RELATIVA A UNA ACTUACIÓN DE RENOVACIÓN URBANA. ACTUACIÓN DE RENOVACIÓN URBANA: PASO (RECALIFICACIÓN) DE SUELO DE USO INDUSTRIAL A USO RESIDENCIAL EN SUELO URBANO 36
3.1. Introducción General 36
3.2. Características Jurídico-urbanísticas y Económicas de la Instalación Industrial vigente 38
3.3. Características Jurídico-urbanísticas y Económicas de la nueva Actuación de Renovación Propuesta 39
3.4. Características de la Ordenación Pormenorizada de la Actuación 40
3.5. Formulación de la Memoria de Viabilidad Económica 40
3.5.1. Determinación del aprovechamiento objetivo, subjetivo y público 41
3.5.2. Determinación de los costes de producción y de los ingresos de la actuación 43
3.5.3. Determinación del valor residual del suelo 44
3.5.4. Aplicación de la 4ª condición de viabilidad (epígrafe 2º) 44
3.6. Modalidades de Ejecución de la Actuación de Renovación 45
3.6.1. Determinación de las cuotas de urbanización (Q) 45
3.6.2. Determinación del coeficiente de canje (CC) 45
3.7. Preceptividad de la Tramitación de la Modificación del Plan y de la Evaluación Ambiental Estratégica 47
CAPÍTULO SEGUNDO
LAS ACTUACIONES DE DOTACIÓN (AAs + i)
1. CONSIDERACIONES PREVIAS A LAS ACTUACIONES DE DOTACIÓN 49
2. PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN Y EQUIDISTRIBUCIÓN APLICABLES A LAS AAs + i 53
2.1. Determinación de la Reserva de Suelo Dotacional (RD) 54
2.1.1. Procedimiento aplicable a la determinación de la rd 55
2.1.2. Determinación definitiva de la rd 56
2.1.3. Condiciones objetivas y precautorias a adoptar en la identificación de las parcelas constituyentes de las aas + i 58
2.2. Procedimiento para el Levantamiento de la Carga correspondiente a la Cesión de Suelo Dotacional 59
2.3. Determinación de la Compensación Económica correspondiente al Suelo Dotacional 61
2.4. Determinación del Porcentaje Público de Plusvalías 62
2.5. Procedimiento para la Satisfacción del Deber de Participación Pública en las Plusvalías 62
2.6. Preceptividad de la Tramitación de la Modificación del Plan y de la Evaluación Ambiental Estratégica 64
3. EJEMPLO PRÁCTICO DE DESARROLLO APLICATIVO DE LAS AAs + I 64
3.1. Aplicación a la formulación del plan general 64
3.2. Aplicación de las aas + i a modificaciones puntuales de un plan general 74
CAPÍTULO TERCERO
LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS
1. CONSIDERACIONES PREVIAS RELATIVAS A LA CONSTITUCIÓN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS 77
1.1. Introducción General 77
1.2. Requisitos Básicos en la Constitución de un CI 78
2. PROCEDIMIENTO APLICABLE A LA CONSTITUCIÓN DE COMPLEJOS INMOBILIARIOS 79
2.1. Establecimiento de Límites Jurídico-urbanísticos aplicables a la Constitución de los CIs 79
2.2. Procedimiento Administrativo aplicable a la Constitución de un CI 82
3. EJEMPLO PRÁCTICO DE DESARROLLO DE LA APLICACIÓN DE LA CONSTITUCIÓN DE UN CI 83
4. Compensación mediante Superficie Edificada a integrar en el CI destinada a Equipamiento Público 85
5. Conformación definitiva del CI 85
6. Conclusión Final con respecto a la Constitución de CIs 86
7. Advertencia con respecto a los Complejos Inmobiliarios «Tumbados» 86
CAPÍTULO CUARTO
EJECUCIÓN SUSTITUTORIA EN ACTUACIONES EDIFICATORIAS Y REHABILITADORAS
1. CONSIDERACIONES PREVIAS 89
2. INSTRUMENTOS DE CONTROL PÚBLICO Y SOCIAL PARA GARANTIZAR EL CUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES 90
3. EDIFICACIÓN Y REHABILITACIÓN SUSTITUTORIA DE LOS INMUEBLES 92
4. BASES LEGALES APLICATIVAS DE LA EJECUCIÓN SUSTITUTORIA 94
5. PRESUPUESTOS PREVIOS PARA LA EJECUCIÓN SUSTITUTORIA A INICIATIVA DE PARTICULAR 95
6. INICIATIVA PARA LA CONVOCATORIA DEL CONCURSO Y CONTENIDO DEL PLIEGO DE CONDICIONES PARA LA SELECCIÓN DE UN PAE/PAR 98
7. DOCUMENTACIÓN Y DETERMINACIONES DE LOS PROGRAMAS PAES/PARS 99
7.1. Contenido documental de los PAEs/PARs 99
7.2. Aspirantes a Agente Edificador/Rehabilitador 102
8. PROCEDIMIENTO PARA LA TRAMITACIÓN DEL CONCURSO DEL PAE/PAR 102
9. APROBACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE LA ACTUACIÓN EDIFICATORIA/REHABILITADORA 104
10. EJEMPLO PRÁCTICO DE DESARROLLO DE LOS ASPECTOS JURÍDICO-ECONÓMICOS QUE CARACTERIZAN EL CONTENIDO DE UN PROGRAMA DE ACTUACIÓN AISLADA EDIFICATORIA (PAE) 105
- Modelo de pliego de condiciones 110
- Modelo de Convenio Urbanístico 119
CAPÍTULO QUINTO
REFLEXIONES FINALES Y CONCLUSIONES GENERALES
1. CONSIDERACIONES PREVIAS 123
2. Análisis Somero de los Instrumentos de Gestión «Tradicional» en Suelo Urbano 124
3. CONCLUSIONES GENERALES A LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN EN LA CIUDAD CONSOLIDADA 129
ANEXOS
ANEXO I
EL SISTEMA URBANÍSTICO ESPAÑOL
Sinopsis Conceptual 135
1. PRINCIPIOS BÁSICOS CONSTITUYENTES DEL SISTEMA URBANÍSTICO ESPAÑOL (SUE) 135
2. CONTENIDO INSTRUMENTAL DEL SUE VIGENTE 137
3. CONCLUSIONES RELATIVAS AL SUE 142
ANEXO II
CONCEPTO DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO Y COEFICIENTES CORRECTORES (DE PONDERACIÓN)
Sinopsis Conceptual 145
1. SIGNIFICADO PRÁCTICO DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN SUS DOS ACEPCIONES: JURÍDICO-ECONÓMICO Y JURÍDICO-URBANÍSTICO 145
1.1. Significado del Aprovechamiento Urbanístico (APU) en Términos Jurídico-económicos 145
1.2. Significado el Aprovechamiento Urbanístico (APU) en Términos Jurídico-urbanísticos 147
1.3. Consideraciones relativas a los Coeficientes Correctores o de Ponderación 148
1.4. Conclusión Final sobre el concepto de Aprovechamiento Urbanístico 150
ANEXO III
CONCEPTO DE VALOR DE REPERCUSIÓN DE SUELO
Sinopsis Conceptual 153
1. SIGNIFICADO PRÁCTICO DEL CONCEPTO DE VALOR DE REPERCUSIÓN DE SUELO 153
1.1. Modalidades de Valoración del Suelo 153
1.2. Consideraciones sobre el Valor Unitario 153
1.3. Consideraciones sobre el Valor de Repercusión 153
1.4. Exposición de un Ejemplo Práctico 154


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