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La burbuja inmobiliaria española

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El avance de la construcción de viviendas se ha apoyado en un incremento muy notable del endeudamiento de las familias, que se ha situado a un nivel tal que las obligaciones financieras contraídas comprometen una porción ya muy elevada de su renta disponible. La tendencia creciente no puede sostenerse indefinidamente; la acumulación de endeudamiento ha sido posible por el prolongado descenso de los tipos de interés, nominales y reales, y por el fácil acceso a la financiación internacional de nuestro sistema bancario. Ninguna de esas circunstancias conforma las expectativas actuales. Todo parece indicar que la vivienda, que ha estimulado el crecimiento económico y el empleo durante un largo periodo, influirá en sentido contario en los próximos años. éste es el escenario que analiza el autor con detalle. Precios. Patrimonio inmobiliario. Oferta y demanda de vivienda. El crédito hipotecario y la vivienda. Coyuntura de la vivienda. La formación de la burbuja. Puntos de ruptura. Efecto del pinchazo de la burbuja sobre la economía y sus actores.
PROLOGO

CAPITULO I
PRECIOS

I. Los pisos nunca se han elevado tan rápido, durante tanto tiempo y en tantos países a la vez
II. La subida media nacional no es homogénea: Baleares ha subido en el periodo el triple que Orense
III. El largo periodo de subida de precios de la vivienda ha incrementado intensamente tanto la contratación de viviendas como el número de tasaciones
IV. Dos temas ligados al gran BOOM inmobiliario

CAPITULO II
PATRIMONIO INMOBILIARIO

I. Muchos pisos y mucha vivienda nueva anual
II. Importancia para la economía española del gran incremento de riqueza en el último decenio
III. El alquiler desciende fuertemente. Los efectos de distribución social más atenuados. El problema de los no propietarios
IV. Riqueza y deuda. Gran parte de la riqueza inmobiliaria no cubre la deuda hipotecaria
V. El incremento de riqueza inmobiliaria arrastra a la financiera, sobre todo cuando se basa en el crédito

CAPITULO III
OFERTA Y DEMANDA DE VIVIENDA

I. Oferta
II. La demanda de vivienda. Una gran demanda que supera a una intensa oferta, como vemos en los precios

CAPITULO IV
EL CREDITO HIPOTECARIO Y LA VIVIENDA

I. Dos burbujas interrelacionadas: la del precio de la vivienda y la del crecimiento del crédito hipotecario para comprarla
II. La burbuja de crédito
III. Una gran masa de créditos gravita sobre gran parte de los españoles
IV. ¿Como logra la banca dar dinero constantemente muy por encima del crecimiento de la reta nacional?
V. El impacto inflacionista del incremento de precios de la vivienda y el del crédito no está recogido en España

CAPITOLO V
COYUNTURA DE LA VIVIENDA. LA FORMACION DE LA BURBUJA

I. Los caminos para la percepción de la burbuja
II. Factores en la actual coyuntura inmobiliaria
III. El factor fiscal. Su importancia en los dos tema analizados en el capítulo anterior. La necesidad de un análisis ordenado. El gran debate inexistente en España. Ayuda al ladrillo o ayuda a la persona

CAPITULO VI
PUNTOS DE RUPTURA

I. Una contradicción cada vez mayor. La que se da entre forzar el acceso a la vivienda y el temor a la insolvencia del crédito que facilita dicho acceso
II. El riesgo del crédito hipotecario está creciendo fuertemente y los indicadores oficiales señalan, sin embargo, una estabilidad irreal

CAPITULO VII
EFECTO DEL PINCHAZO DE LA BURBUJA SOBRE LA ECONOMIA Y SUS ACTORES

I. Pinchazo de la burbuja, expresión inadecuada
II. Los efectos inmediatos de la bajada van a vivirlos el propio sector de la construcción, la banca y los compradores y vendedores de pisos
III. Segunda fase. La propagación real y financiera al resto de la economía
IV. Al final las previsiones más pesimistas rondan una baja del crecimiento en un tercio en los tres a cuatro años de ajuste
V. La política económica del gobierno y la burbuja

BIBLIOGRAFIA
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