La Compraventa y los Contratos Preparatorios 2ª Edición

INTRODUCCIÓN

Abreviaturas

CAPÍTULO 1. Los contratos preliminares a la compraventa

1. Los contratos preliminares a la compraventa

2. El desistimiento contractual. Las arras

3. El precontrato

4. La promesa de venta

5. La promesa de prenda o de hipoteca

FORMULARIOS

Formulario 1. Precontrato privado

Formulario 2. Promesa de compraventa y arras confirmatorias

Formulario 3. Promesa de hipoteca complementaria a un contrato principal

CAPÍTULO 2. El contrato de opción de compra

1. Concepto de opción de compra

2. Diferenciación del contrato de opción de compra y el precontrato

3. Forma de documentar la opción de compra

4. Ventajas de la intervención notarial en el contrato de opción de compra

5. El objeto del contrato de opción de compra

5.1. Determinación de la cosa

5.2. Obligación del concedente de conservar la cosa

5.3. Fijación del precio de la futura compraventa

5.4. Determinación del plazo para el ejercicio de la opción

6. Pactos que se pueden incluir en la escritura pública de opción de compra

6.1. La posibilidad de prima en el contrato de opción

6.2. Inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de opción de compra

6.3. Prórroga del asiento de inscripción de la opción

7. Ventajas que proporciona la inscripción registral de la escritura de opción

8. Ejercicio de la opción de compra

8.1. Ejercicio en el plazo previsto y las notificaciones oportunas

8.2. Necesidad de ofrecimiento de pago al concedente para el ejercicio de la opción

8.3. El ejercicio de la opción de compra perfecciona la com- praventa

8.4. El precio de la compraventa

8.5. El traslado de la posesión

9. Extinción de la opción de compra

10. Arrendamiento con opción de compra

FORMULARIOS

Formulario 1. Escritura de constitución de opción de compra inmobiliaria

Formulario 2. Cláusula en la opción con traslado posesorio

Formulario 3. Escritura de ejercicio de opción de compra

Formulario 4. Escritura de renuncia al derecho de opción de compra

Formulario 5. Cancelación de la opción de compra por caducidad en apartado de cargas de otra escritura

CAPÍTULO 3. El contrato de compraventa

1. Ventajas de documentar las transacciones en escritura pública

2. La intervención del Notario y los controles que realiza

3. Las condiciones generales de la contratación

4. El Registro de condiciones generales de la contratación

5. Concepto y caracteres de la compraventa

5.2. Clases 88

5.3. El objeto de la compraventa

FORMULARIOS

Formulario 1. Cláusulas de confección con arreglo a minuta

Formulario 2. Autorización de una escritura de compraventa

CAPÍTULO 4. La escritura pública de compraventa

1. Aspectos subjetivos en la escritura pública de compraventa

1.2. Capacidad contractual para consentir

1.3. Intervención de menores o incapacitados

1.4. Intervención del defensor judicial en las compraventas Intervención con autorización judicial

1.5. La tutela y curatela

1.6. Intervención de menores emancipados

1.7. Capacidad legal de las personas jurídicas

1.8. Forma de organizarse las sociedades mercantiles

1.9. La autocontratación en los representantes de las Sociedades mercantiles

1.10. La compraventa de inmuebles en fase de liquidación de la Sociedad

1.11. Capacidad de las personas físicas para intervenir en com- praventas y la forma de consignarlo en los instrumentos públicos

1.12. Capacidad de la persona extranjera o no residente en España

1.12.1. El número de Identificación Fiscal

1.12.2. Normas sobre el control de cambios

1.12.3. Sujetos de la inversión

1.12.4. Objeto de la inversión

1.12.5. La declaración

1.12.6. Operaciones de inversión en bienes inmuebles por no residentes

1.12.7. Acreditación de los medios de pago

1.12.8. Obligaciones fiscales en la transmisión de bienes inmuebles por un no residente

1.13. Utilización de poderes para comprar o vender

1.14. Protección del domicilio familiar

1.15. Consignación de los Activos esenciales de las compañías mercantiles en las enajenaciones o adquisiciones


FORMULARIOS

Formulario 1. Se acredita relación paterno filial con Libro de Familia

Formulario 2. Representación por uno solo de los padres

por atribución al mismo de la patria potestad

Formulario 3. Representación de menores por ambos cónyuges

Formulario 4. Intervención de los padres junto con el hijo mayor de 16 años

Formulario 5. Patria potestad prorrogada o rehabilitada

Formulario 6. Representación de menor por defensor judicial

Formulario 7. Intervención de los padres con autorización judicial

Formulario 8. Representación por uno solo de los padres por conflicto de intereses del menor con el otro progenitor

Formulario 9. Representación de los hijos menores por un sólo cónyuge con el consentimiento del otro

Formulario 10. Intervención de tutor en representación de incapacitado judicialmente

Formulario 11. Intervención de emancipado con sus padres para consentir

Formulario 12. Reseña de la autorización judicial en la compraventa

Formulario 13. Compraventa mediante subasta voluntaria efectuada por el tutor

Formulario 14. Intervención de un Administrador único en una compraventa

Formulario 15. Intervención de un Administrador Solidario en una compraventa

Formulario 16. Intervención de dos Administradores Mancomunados en una compraventa

Formulario 17. Intervención de un Consejero Delgado en una compraventa

Formulario 18. Certificación de los acuerdos del Consejo de Administración autorizando a un Consejero para vender

Formulario 19. Certificación de la Junta General Universal salvado la autocontratación del Administrador

Formulario 20. Reseña en la intervención del certificado de la Junta General salvando la autocontratación

Formulario 21. Intervención de Liquidador Único de una Sociedad Limitada en una compraventa

Formulario 22. Intervención de Liquidador Único de una Sociedad Anónima para vender un inmueble

Formulario 23. Certificación de la Junta General Extra- ordinaria y Universal de una Sociedad Anónima en liquidación para vender un inmueble

Formulario 24. Cláusula de confesión de privatividad de un bien

Formulario 25. Cláusula de solicitud de reducción fiscal por adquisición de vivienda habitual de familia numerosa

Formulario 26. Manifestación de no constituir la vivienda domicilio habitual de la familia

Formulario 27. Consentimiento marital para enajenar la vivienda familiar

Formulario 28. Retención en la venta de un no residente a cuenta del IRPF

Formulario 29. Constancia en la escritura de la inversión extranjera

Formulario 30. Manifestación del carácter no esencial del activo esencial por parte del órgano de Administración

Formulario 31. Manifestación expresa en la escritura del carácter esencial del bien y certificación unida

CAPÍTULO 5. La exposición en la escritura de compraventa

1. Descripción del bien objeto del negocio jurídico

2. Rectificación de los datos en la descripción de las fincas

3. El título de propiedad

4. Datos catastrales

5. El estado de cargas de los bienes objeto de la compraventa

6. Apuntes sobre la falsedad documental relativa al estado de cargas en la compraventa

7. La situación arrendaticia

7.1 .El derecho de tanteo

7.2. El derecho de retracto

7.3. Reflexiones sobre el retracto arrendaticio

7.4. Requisitos necesarios para ejercitar el retracto arrendaticio

7.5. El retracto de comuneros

7.6. El retracto de colindantes

7.7. Plazo para el ejercicio del retracto legal

8. Consideraciones en las peticiones de información registral continuada por vía telefax

9. Autorización de escrituras sin información registral previa

10. La presentación telemática de escrituras en los registros públicos

11. La situación urbanística

11.1. Introducción

11.2. Información urbanística

11.3. Solicitud de información urbanística por los Notarios

11.4. Transmisión de terrenos a la Administración Pública

12. La Referencia Catastral

13. La certificación de eficiencia energética

FORMULARIOS

Formulario 1. Cláusula de exención del Impuesto por retracto

Formulario 2. Epígrafe con aportación del recibo de contribución o IBI

Formulario 3. Epígrafe sin aportación del recibo de con- tribución o IBI

Formulario 4. Referencia catastral discrepante de la descripción del título

Formulario 5. Manifestación de los datos de inscripción sin acreditarlos

Formulario 6. Manifestación de no encontrarse inscrita la finca

Formulario 7. Petición de información registral continuada: Telefax

Formulario 8. Renuncia del comprador a la información registral

Formulario 9. Información registral. Sin cargas

Formulario 10. Información registral. Con cargas

Formulario 11. Apartado de arrendamiento habitual

Formulario 12. Renuncia en una compraventa al arren- damiento

Formulario 13. Renuncia en una compraventa al derecho de tanteo y retracto

Formulario 14. Consignación en el epígrafe de cargas de la renuncia del arrendatario en contrato

Formulario 15. Renuncia del arrendatario en contrato sin notificación de la venta

Formulario 16. Apartado de arrendamiento con inquilino en una compraventa

Formulario 17. Venta con notificación previa al arrendatario

Formulario 18. Venta a condueño de una participación indivisa de una finca arrendada

Formulario 19. Reseña de apartado de arrendamiento con renuncia arrendaticia

Formulario 20. Reseña al certificado de eficiencia energética

Formulario 21. Reseña de la no aplicación del certificado de eficiencia energética

CAPÍTULO 6. La parte dispositiva en la escritura de compraventa

1. La transmisión de la cosa objeto de la compraventa

2. Pluralidad de partes

3. Disposición de la cosa vendida

4. Pluralidad de derechos objeto de transmisión (usufructo y nuda propiedad)

5. Venta realizada como cuerpo cierto

6. Reseña del carácter ganancial o privativo de la adquisición

7. Necesidad de consignar las cargas y arrendamientos en la fase dispositiva

8. Venta realizada con cuantos derechos, usos y servicios sean inherentes a la cosa vendida

9. La aceptación de la oferta. La ratificación y la adhesión al contrato

10. Al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y gastos

11. Obligación del vendedor de saneamiento de la cosa vendida

FORMULARIOS

Formulario 1. Venta de una participación de una finca

Formulario 2. Venta de una finca a diversas personas

Formulario 3. Adquisición de finca entre copropietarios

Formulario 4. Venta de una finca propiedad de varias personas

Formulario 5. Venta con reserva de usufructo

Formulario 6. Transmisión del usufructo y la nuda propiedad a distintas personas

Formulario 7. Cláusulas conteniendo obligaciones del usufructuario y del nudo propietario

Formulario 8. Instancia de extinción de usufructo

Formulario 9. Venta de usufructo a dos personas

Formulario 10. Reseña en la parte expositiva de una escritura de la extinción de usufructo

Formulario 11. Variantes en la cualidad del comprador en la cláusula primera

Formulario 12. Diligencia de ratificación puesta en la matriz

Formulario 13. Formulario sencillo de ratificación de otra escritura

Formulario 14. Cláusula con renuncia al derecho de evicción y saneamiento

CAPÍTULO 7. El precio en la compraventa

1. El precio como elemento esencial de la compraventa

2. Garantías del precio aplazado en la compraventa

3. Emisión de letras de cambio en representación del precio aplazado

4. Garantías personales del precio aplazado

5. Garantías reales del precio aplazado

5.1. La hipoteca

5.2. Pacto comisorio también llamado «condición resolutoria explícita»

5.3. Requisitos necesarios para la aplicación del pacto resolutorio

5.4. La condición resolutoria y el Registro de la Propiedad

5.5. Efectos durante la vida de la condición resolutoria

5.6. El pago del precio. Cancelación de la condición resolutoria

5.7. Cláusula penal

5.8. Ejecución de la condición resolutoria por el vendedor

5.9. Recuperación de la finca por el vendedor

5.10. Efectos que produce la resolución frente a terceros

5.11. El requerimiento notarial o judicial al comprador

5.12. Posposición de la condición resolutoria 267

5.13. Retención de la tenencia material de la finca» y la «reserva de dominio»

FORMULARIOS

Formulario 1. Cláusula pactando condición resolutoria

Formulario 2. Otra cláusula breve de establecimiento de condición resolutoria

Formulario 3. Cláusula con condición suspensiva

Formulario 4. Otra variante de condición suspensiva

Formulario 5. Constitución de hipoteca en garantía de precio aplazado

Formulario 6. Posposición de condición resolutoria a un préstamo hipotecario

CAPÍTULO 8. Otras cláusulas de la parte dispositiva

1. La escritura pública: la tradición instrumental

2. Obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal

2.1 Aportación del certificado sobre el estado de deudas de la finca transmitida

2.2. Comunicación al Secretario del cambio de titularidad

2.3. Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios

3. Los gastos derivados de la escritura pública de compraventa

4. Acreditación de la terminación de la obra

5. Acreditación de la existencia y entrega del Libro del Edificio

6. La licencia de primera ocupación

7. La licencia de habitabilidad

8. Justificación de las garantías necesarias en la edificación

9. Sumisión a Juzgados y Tribunales

FORMULARIOS

Formulario 1. Cláusula en la que se refleja la transmisión de la posesión

Formulario 2. Cláusula de precario

Formulario 3. Cláusula relativa a la certificación de la Comunidad de Propietarios

Formulario 4. Cláusula exonerando de la certificación de la Comunidad de Propietarios

Formulario 5. Cláusula donde se hace constar la comuni- cación del cambio de titular a la Comunidad de Propietarios

Formulario 6. Cláusula relativa a las normas o estatutos de Comunidad de Propietarios

Formulario 7. Cláusula relativa a Estatutos incorporados a la escritura