La crisis de asequibilidad de la vivienda. Análisis y propuestas

1. Introducción        13
2. La vivienda: ¿derecho subjetivo o mandato de optimización dirigido
a los poderes públicos?        17
3. La evolución legislativa como determinante para el predominio de la 
vivienda en propiedad        31
3.1. Planteamiento        34
3.2. Evolución legislativa de la regulación del arrendamiento de vivienda desde 1920 hasta la crisis de 2007.        38
3.2.1. Periodo 1920-1964        38
3.2.2. Período 1964-1985        40
3.2.3. Período 1985-1994        43
3.2.4. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994        46
3.3. La burbuja financiera y el agotamiento del modelo        52
3.4. Referencia a la reacción de diversas instituciones europeas        60
4. En qué medida las normas posteriores al estallido de la crisis de las 
hipotecas subprime han contribuido a dificultar la accesibilidad a la 
vivienda tanto en régimen de propiedad como de alquiler        63
4.1. Cuestión previa: una característica común a los contratos de préstamos y arrendamiento        63
4.2. Decisiones más relevantes en materia de préstamos hipotecarios.        68
4.2.1. La modificación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.        72
4.2.2. El caso Aziz: la Sentencia de 14 de marzo de 2013 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)        79
4.2.3. La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 sobre cláusulas suelo.        83
4.2.4. La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de enero de 2017 sobre las cláusulas de vencimiento anticipado.        87
4.2.5. Otras sentencias relevantes-        90
4.2.6. La Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Principales modificaciones en materia de préstamos hipotecarios.        92
4.3. Las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos posteriores al estallido de la burbuja financiera.        100
4.3.1. Planteamiento        100
4.3.2. La Ley 16/2012, de 27 de diciembre por la que, entre otras cosas, se modificó la Ley 11/2009 de 26 de octubre reguladora de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas        102
4.3.2.1. Los precedentes de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario: las Instituciones de Inversión Colectiva (IIC)        102
4.3.2.2. La Ley 16/2012, de 27 de diciembre por la que, entre otras cosas, se modificó la Ley 11/2009 de 26 de octubre reguladora de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)        106
4.3.2.3. La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas        112
5. Las contrarreformas posteriores        123
5.1. El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler        124
5.2. La Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda.        127
5.2.1. Referencia a las principales medidas urbanísticas        129
5.2.2. Referencia a las principales medidas fiscales        130
5.2.3. Principales modificaciones sustantivas y procesales        131
5.2.3.1. Regulación de la información precontractual que el arrendador debe suministrar al potencial arrendatario, discriminando a los grandes tenedores.        134
5.2.3.2. Adición de dos prórrogas extraordinarias obligatorias para el arrendador y discriminatorias para los arrendadores profesionales.        138
5.2.3.3. Aumento de las dificultades para los desahucios en caso de impago, siendo discriminatorias para los arrendadores profesionales        142
5.2.3.4. Fijación de límites a los precios discriminatoria para los arrendadores profesionales        145
5.2.3.4.1. Fijación de limites a los precios de los arrendamientos de vivienda para hacer frente a las consecuencias de la guerra Ucrania.        145
5.2.3.4.2. Fijación de límites a los precios de los arrendamientos de viviendas situadas en zonas declaradas de mercado tensionado        147
5.2.3.5. Limitación de precio cuando el arrendador no es un gran tenedor        148
5.2.3.6. Limitación de precio cuando el arrendador es un gran tenedor        151
5.2.3.7. I´ndice de referencia para la actualizacio´n anual de los contratos de arrendamiento de vivienda        152
6. Consecuencias sobre el crédito hipotecario y la accesibilidad a la 
vivienda en propiedad y en alquiler        155
6.1. Consecuencias sobre el crédito hipotecario y la accesibilidad a la vivienda en propiedad.        155
6.2. Consecuencias sobre la accesibilidad a la vivienda en alquiler        158
6.2.1. Con carácter general: contracción de la oferta, encarecimiento de los precios y mayores dificultades para la profesionalización y crecimiento de un mercado arrendaticio de viviendas.        158
6.2.2. Efectos de la Ley 11/2020 del Parlament de Cataluña de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, en Barcelona        162
6.2.3. La dificultad de revertir el control de precios de los alquileres        166
6.2.4. La accesibilidad de la vivienda en alquiler en Madrid y Barcelona        168
6.3. Resultado de ambos tipos de consecuencias: la tormenta perfecta o la progresiva inasequibilidad de la vivienda tanto en régimen de propiedad como de alquiler        169
6.4. Referencia a la denominada okupación u ocupación ilegal de viviendas        171
7. Medidas para una vivienda accesible        189
7.1. Propuestas en relación a la ocupación ilegal de viviendas.        190
7.1.1. Debe suprimirse la necesidad de intervención del Jurado en el delito de allanamiento de morada.        191
7.1.2. Propuestas de reforma procesal, civil y penal, administrativas y fiscales en relación con la ocupación ilegal        192
7.1.3. La inquiokupación como delito de estafa.        197
7.1.4. Debe otorgarse un trato procesal igualitario a todos los propietarios        199
7.1.5. Es necesario que vaya abriéndose camino un cambio de percepción en todo lo relativo a la vivienda, la propiedad de la vivienda y la posesión.        199
7.2. Propuestas en relación al crédito hipotecario y a la adquisición de la propiedad de la vivienda        202
7.3. Propuestas en relación al arrendamiento de viviendas        206
7.3.1. La necesaria evolución desde un mercado artesanal, personal y poco profesionalizado hacia un mercado profesional, impersonal y altamente competitivo        207
7.3.2. Sin menoscabo de la libertad contractual, deben adoptarse medidas que estimulen los contratos de arrendamiento de viviendas de duración indefinida o a largo plazo.        210
7.3.3. La protección de los derechos de los arrendatarios en caso de venta de la vivienda alquilada no debe llevarse a cabo a costa de los derechos de adquirentes y de acreedores        212
7.3.4. El arrendamiento de la vivienda habitual no es una fórmula sustitutiva del régimen de tenencia en propiedad        213
7.4. La necesidad de aumentar el gasto público destinado a vivienda social.        216
7.5. La conveniencia de sustituir el sistema de fijación de precios de los alquileres por otro de subvenciones a los inquilinos mas necesitados        222
7.6. La necesidad de regular formas de tenencia distintas de la propiedad y del alquiler. Algunas propuestas        225
7.6.1. El arrendamiento financiero con opción de compra y la revitalización del censo enfiteutico        226
7.6.2. La propiedad superficiaria        228
7.6.3. La propiedad compartida y la propiedad temporal        231
7.6.4. La shared equity        234
7.7. La necesidad de graduar las consecuencias de las declaraciones de nulidad que afectan a los instrumentos urbanísticos        234
7.8. Propuesta de flexibilización de los requisitos para la inscripción de la declaración de obras nuevas situadas en suelo urbano no sometido a actuaciones de transformación urbanística y de los requisitos para la inscripción del cambio de uso        236
7.8.1. En relación a la obra nueva        236
7.8.2. En relación al cambio de uso        247
7.9. Modificación de la legislación concursal        252
7.10. Una reflexión sobre el uso del suelo        253
8. El inquietante recurso a la función social de la propiedad privada 
como sustitutivo de la obligación de los poderes públicos de promover 
vivienda asequible en la Ley por el derecho a la vivienda        259
9. Reflexión final        287
10. Anexo. Referencia general a la fiscalidad sobre la vivienda        293
10.1. Medidas fiscales en relación con el arrendamiento de viviendas        293
10.1.1. Régimen general        293
10.1.2. Regímenes especiales en el Impuesto de Sociedades relacionados con el arrendamiento de vivienda.        296
10.1.2.1 El régimen de las SOCIMI        296
10.1.2.2. El régimen de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas        297
10.2. Medidas fiscales en relación con la propiedad sobre la vivienda        298
10.2.1. Vivienda nueva        298
10.2.2. Vivienda usada        299
Bibliografia        300