Colección: Monografías
La concepción dominante en la doctrina y en la jurisprudencia tiende a reducir la función de la fe pública registral a la de instrumento legitimador de adquisiciones a non domino en aras de la seguridad del tráfico jurídico, siempre que se den ciertas condiciones ?art. 34 de la Ley Hipotecaria (LH)?. Ciertamente, esa es una de sus funciones, pero ni los supuestos considerados habitualmente como adquisiciones a non domino son propiamente tales ni esa es la única ni tampoco la principal función de la fe pública registral en nuestro sistema. Esta concepción es consecuencia de una interpretación de la Ley Hipotecaria desde el Código Civil, cuando lo que procede, en materia inmobiliaria es exactamente lo contrario: la interpretación del Código Civil desde la Ley Hipotecaria, como resulta del propio Código Civil en diferentes remisiones y de la naturaleza de cada uno de los cuerpos legales. El Código Civil responde a las necesidades de una sociedad predominantemente agraria en la que predomina el tráfico intragrupal, mientras que la Ley Hipotecaria responde a las necesidades de una sociedad en la que poco a poco se va abriendo paso la economía de mercado y, con ella, la contratación impersonal, con sus incertidumbres inherentes derivadas de la información incompleta. La comparación de nuestra sistema con el vigente en Alemania, ayuda a entender las funciones de la denominada fe pública registral en nuestro sistema inmobiliario, así como las condiciones para que opere.
Prólogo 11
1. PLANTEAMIENTO: LA NECESIDAD DE SUPERAR LA POSICIÓN DE LA DOCTRINA Y DE LA JURISPRUDENCIA MAYORITARIAS SOBRE LA FUNCIÓN DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN EL SISTEMA DE TRANSMISIÓN INMOBILIARIA 17
1.1. La posición de la doctrina y de la jurisprudencia mayoritarias 17
1.2. La necesidad de revisar la posición dominante, tanto por razones normativas como por la evolución de nuestra sociedad hacia una economía de mercado 23
2. LA FUNCIÓN DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL –ART. 34 LH– DENTRO DE NUESTRO SISTEMA DE TRANSMISIÓN INMOBILIARIA 29
2.1. Planteamiento general 29
2.2. Según la concepción dominante, la fe pública registral se limita a legitimar, en ciertos casos de doble disposición , adquisiciones a non domino 33
2.3. Desde la perspectiva de la Ley Hipotecaria –prevalente en materia de propiedad inscrita– la fe pública registral desempeña, sin embargo, funciones esenciales en los supuestos ordinarios, es decir, en ausencia de doble disposición 34
2.3.1. Planteamiento 34
2.3.2. Funciones de la fe pública registral en los supuestos ordinarios 35
2.3.2.1. Suministra al mercado un legitimado para disponer 35
2.3.2.2. Genera abstracción registral –o inoponibilidad de excepciones ex iure tertii– en un sistema causal 40
2.3.2.2.1. Sistema transmisivo y abstracción relativa en el BGB 44
2.3.2.3. Invierte las reglas de protección de terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe 49
2.3.2.4. Implica el reconocimiento o atribución por el Estado de una titularidad in rem a favor del adquirente 51
2.3.3. Efectos de la fe pública registral 61
2.3.3.1. Ahorra a los adquirentes potenciales costes de información y, por tanto, de transacción 61
2.3.3.2. Permite superar el dilema entre seguridad de los derechos y seguridad del tráfico jurídico, haciendo que los derechos sean, simultáneamente, más seguros y más facilmente transmisibles 62
2.3.3.3. Coadyuva a la efectividad de las resoluciones judiciales y administrativas 64
2.3.3.4. Disminuye incertidumbres para el adquirente y, en consecuencia, aumenta el valor de los bienes 65
2.3.4. Consideraciones finales 66
3. ESTAS FUNCIONES IMPLICAN UNA MODIFICACIÓN, EN MATERIA DE PROPIEDAD INSCRITA, DEL SISTEMA TRANSMISIVO DEL ART. 609 CC. LA TRANSMISIÓN REGISTRAL 67
3.1. Planteamiento 67
3.2. El sistema de transmisión de titularidades inmobiliarias como un continuum en el que, a partir de un momento, la titularidad transmitida queda protegida con una regla de propiedad. En un sistema con un Registro de derechos ese momento es el de la inscripción dotada de fe pública registral 68
3.3. El artículo 609 del Código Civil como sistema básico de transmisión completado por el art. 34 de la Ley Hipotecaria en relación a la propiedad inscrita 72
3.4. La transmisión registral: la publificación del sistema transmisivo de titularidades inmobiliarias 75
3.5. En el sistema de transmisión registral el ius disponendi no se extingue con la traditio sino con la inscripción, dotada de fe pública registral, a favor del adquirente. Referencia al tratamiento de la cuestión en el BGB 81
3.6. Referencia a los supuestos de adquisición a non domino protegidos por la fe pública registral. Referencia a la inscripción errónea en el BGB 87
3.7. A modo de conclusiones 89
4. LA BUENA FE NECESARIA PARA QUE UN ADQUIRENTE QUEDE PROTEGIDO POR LA FE PÚBLICA REGISTRAL –ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA– 92
4.1. Ideas previas: la concepción dominante sobre la buena del artículo 34 de la Ley Hipotecaria 92
4.2. Según la doctrina y la jurisprudencia dominantes, si el segundo adquirente conocía, en el momento de su adquisición, que el titular registral había dispuesto previamente a favor de alguien que no inscribió, carece de buena fe y no queda protegido por el art. 34 LH 96
4.3. El conocimiento por parte de un segundo adquirente a titulo oneroso de que titular registral ha dispuesto previamente a favor de alguien que no ha inscrito, no implica conocimiento de inexactitud jurídico-real alguna del Registro ni tampoco, por si sola, una presunción de complicidad en un fraude de acreedores 97
4.3.1. El conocimiento de la inexactitud registral en el parágrafo 892.1 del BGB 103
4.4. La diligencia exigible para quedar protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Ni este artículo ni el parágrafo 892.1 del BGB equiparan culpa lata a conocimiento de la inexactitud en materia de inmuebles 106
4.5. La tesis de la imposibilidad de apreciar, en abstracto, la existencia de buena o mala fe, en el adquirente 119
4.6. Momento en el que debe concurrir la buena fe y competencia para la apreciación de la misma 120
5. EL SISTEMA DEL CÓDIGO CIVIL –CAUSAL– Y EL DEL BGB –ABSTRACTO– CONVERGEN FUNCIONALMENTE A TRAVÉS DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL –GUTGLAUBENSWIRKUNG– Y LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS –VORMERKUNG– 121
5.1. Causalidad y abstracción como puntos de partida del sistema español y del alemán respectivamente. 121
5.2. Convergencia de ambos sistemas mediante la modulación de los efectos de la causalidad y de la abstracción respectivamente: la exigencia de ignorancia de la denominada inexactitud registral. 122
5.3. Las anotaciones preventivas –art. 42 LH– en España y la Vormerkung –parágrafos 883 a 888 BGB– en Alemania como instrumentos dirigidos a impedir la alegación de ignorancia por parte del adquirente 125
5.4. Dos sistemas funcionalmente similares con diferente grado de flexibilidad 127
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