Los contratos de crédito inmobiliario tras la Ley 5/2019, de 15 de marzo

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Beatriz Sáenz de Jubera Higuero

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ISBN: 9788413136974
EAN: 9788413136974
Editorial: Tirant lo Blanch
Fecha de la edición: 10/05/2019
Colección: Reformas
Nº Pág.: 357

Materias:

Derecho / Civil / HIPOTECARIO Y REGISTRAL

Colección: Reformas

La regulación del crédito inmobiliario en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, es el objeto principal de análisis en esta monografía, pero de forma contextualizada con el resto de marco normativo vigente y, especialmente, con la situación jurisprudencial tan controvertida en varios aspectos que desde hace años existe en España y que es objeto de particular atención en esta obra. Principio de transparencia, información precontractual, actuación notarial, evaluación previa de solvencia, gastos, comisiones, reembolso anticipado, intereses de demora, índices de referencia como el IRPH, cláusulas suelo, ventas vinculadas y combinadas, préstamos en divisa extranjera, vencimiento anticipado? Todas estas cuestiones son objeto de un profundo análisis y comentario crítico en esta obra, atendiendo a la doctrina jurisprudencial española y comunitaria y a la normativa vigente, fundamentalmente la prevista en esa nueva Ley 5/2019, pero también la contenida en otras normas (como la Orden EHA/2899/2011, la Ley 2/2009, la Ley 2/1994, la Ley 7/1998, la Ley Hipotecaria, la Ley de Enjuiciamiento Civil o la legislación de defensa de consumidores) que, conjuntamente, regulan el fenómeno del crédito inmobiliario en España.

ABREVIATURAS Y SIGLAS 13
I. INTRODUCCIÓN 15
II. LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO: OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN
II.1. Objeto y ámbito de aplicación objetivo 23
II.2. Ámbito de aplicación subjetivo 30
II.2.1. Sujetos protegidos 30
A) Personas físicas en general. Noción de consumidor 30
B) Prestatarios y garantes 37
II.2.2. Los prestamistas, intermediarios y representantes designados 42
II.3. Ámbito de aplicación temporal 45
III. PROTECCIÓN DEL PRESTATARIO Y DE LOS GARANTES EN EL ÁMBITO DE LA CONTRATACIÓN DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS
III.1. Transparencia e información 51
III.2. Principios de actuación de prestamistas, intermediarios y representantes designados 55
III.3. Información “precontractual”: básica publicitaria, general y personalizada 58
III.3.1. Información básica a incluir en la publicidad sobre préstamos inmobiliarios 61
III.3.2. Información general del préstamo inmobiliario 70
III.3.3. Información precontractual personalizada sobre el préstamo inmobiliario: la FEIN y la FiAE 75
A) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) 76
B) La Ficha de Advertencias Estandarizada (FiAE) 86
III.4. Otras normas de protección y transparencia en el marco de la comercialización y concesión de créditos inmobiliarios 88
III.4.1. Otra información y documentación a entregar al prestatario antes de la firma del contrato 88
A) Cuotas periódicas y diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés 88
B) Copia del proyecto de contrato 90
C) Información sobre gastos, pago del impuesto y compensación por subrogación 90
D) Suscripción de seguro 100
E) Advertencia de la obligación de asesorarse por un notario 102
III.4.2. Explicaciones necesarias y adecuadas 102
III.4.3. Gastos o comisiones repercutibles y comisión de apertura 105
III.4.4. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material 109
A) Ámbito de la actuación notarial: no obligatoria para todos los préstamos objeto de la LCCI 111
B) Remisión de la documentación al notario y manifestación firmada por el potencial prestatario 116
C) Actuación notarial, acta y escritura pública 118
D) Consecuencias de la falta de transparencia 126
III.4.5. Obligaciones de transparencia respecto a los contratos y sus condiciones generales 128
III.4.6. La Tasa Anual Equivalente y su cálculo 132
III.4.7. Tasación de bienes inmuebles 135
III.4.8. Previsiones de futuro desarrollo normativo 139
III.5. Educación financiera 140
III.6. Evaluación de la solvencia del potencial prestatario, fiador y garante 146
III.6.1. Objetivo y naturaleza de la obligación de evaluación de solvencia previa a la contratación 146
III.6.2. Factores a tener en cuenta en la evaluación de solvencia 153
III.6.3. Momento temporal y forma de llevar a cabo la evaluación de solvencia 157
III.6.4. Información y advertencias al potencial prestatario sobre su evaluación de solvencia 160
III.6.5. Fuentes a las que puede acudirse para evaluar la solvencia del potencial prestatario 163
A) La información proporcionada por el propio potencial prestatario 166
B) Bases de datos y ficheros de solvencia patrimonial 170
III.6.6. Consecuencias del incumplimiento de esta obligación y del resultado de la evaluación de solvencia practicada 173
A) Incorrecta evaluación 174
B) Falta de cumplimiento por el prestamista de la obligación de evaluación 174
C) Resultado positivo de la evaluación 175
D) Resultado negativo de la evaluación: comunicación de la denegación y consecuencias 177
E) Incidencia de la evaluación de solvencia de un fiador o garante en la efectiva concesión del crédito a un prestatario 183
III.7. Normas de conducta exigibles a prestamistas, intermediarios de crédito y representantes designados 184
III.7.1. Requisitos de conocimiento y competencia del personal 185
III.7.2. Política de remuneración 190
III.7.3. Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios 192
A) Legitimados para realizar estas actividades de asesoramiento 192
B) Contrato de prestación de servicio de asesoramiento 194
C) Información previa a proporcionar al prestatario 195
D) Reglas de actuación 196
III.7.4. Prácticas de venta vinculada y combinada 198
A) Ventas vinculadas 202
B) Ventas combinadas 209
III.7.5. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera 210
A) La polémica de las hipotecas multidivisa: información y transparencia 210
B) Los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera en la LCCI 221
III.7.6. Variaciones en el tipo de interés 228
A) Cláusulas suelo 230
B) Información sobre el tipo de interés 242
C) Tipo de interés e índice de referencia 243
D) El controvertido índice IRPH 245
III.8. Forma, ejecución y resolución de los contratos 253
III.8.1. Forma y contenido 253
III.8.2. Reembolso anticipado 256
A) Régimen jurídico anterior a la LCCI 258
B) Previsiones del art. 23 LCCI 261
III.8.3. Vencimiento anticipado 270
A) El vencimiento anticipado en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE 270
B) Previsiones de la LCCI sobre el vencimiento anticipado 280
III.8.4. Intereses de demora 289
A) Situación jurídica y abusividad de los intereses de demora antes de la LCCI 289
B) Previsiones de la LCCI en relación con los intereses de demora 298
IV. RÉGIMEN JURÍDICO DE LOS INTERMEDIARIOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO, REPRESENTANTES DESIGNADOS Y PRESTAMISTAS INMOBILIARIOS
IV.1. Intermediarios de crédito y sus representantes designados 308
IV.1.1. Registro e inscripción 311
IV.1.2. Supervisión 318
IV.1.3. Requisitos de información y de garantía 320
IV.1.4. Actividad transfronteriza 324
IV.2. Prestamistas inmobiliarios 325
V. Régimen sancionador
V.1. Infracciones y sanciones 331
V.2. Órganos competentes, procedimiento y prescripción 337
V.3. Registro central de sanciones 341
BIBLIOGRAFÍA 345
RESOLUCIONES Y SENTENCIAS 355