La gestión urbanística y la edificación existente

Introducción


Capítulo I
Qué entendemos por suelo semiconsolidado

I. Las clases de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable
1. Hipótesis básicas para configurar el régimen
2. La competencia autonómica y nuevas clases de suelo

II. Concepción subjetiva: La adquisición gradual de facultades

III. Concepción objetiva: El proceso de transformación del suelo
1. El proceso de transformación física
2. Suelo que todavía no ha culminado su proceso de transformación física
3. Suelo semiconsolidado por la urbanización

IV. Concepción fáctica: Suelo consolidado por la urbanización y consolidado por la
edificación
1. El suelo ya transformado como supuesto fáctico del suelo urbano
2. Suelo consolidado por la edificación
A) Porcentaje de ocupación
B) La semiconsolidación por la edificación
C) Remisión a la competencia legislativa de las Comunidades Autónomas
D) El suelo y el techo del régimen estatal
E) La normativa autonómica Valenciana
F) La consolidación por la edificación y la clasificación del suelo
G) El régimen jurídico aplicado al suelo semiconsolidado
H) La potestad de planeamiento y el régimen jurídico aplicable
3. Suelo consolidado por la urbanización
A) El proceso de consolidación por la urbanización
B) Normativa estatal y autonómica aplicable
C) Doctrina del Tribunal Constitucional
D) Criterio básico o denominador común

V. El proceso anormal de producción de suelo
1. El proceso secuencial de transformación de suelo
2. El proceso anormal de transformación
3. El derecho intertemporal o transitorio


Capítulo II
Estudio de la DT 5.ª.1 del TRLS 1/92

I. Postura de la situación intangible
1. Pieza que cierra el sistema
2. Consolidación del derecho
3. Amnistía o protección contra toda ingerencia administrativa

II. Postura de interpretación en el propio contexto en que se dictó
1. En la Ley 8/90
2. En el TRLS 1/92: Terrenos edificados incluidos o no incluidos en unidades de
ejecución. Los excesos de aprovechamiento
3. El aprovechamiento urbanístico y los costes de urbanización
4. La carga de la prueba
5. Reglas supletorias de la reparcelación
6. Nuevos criterios legales

III. Postura tradicional. Antecedentes en la legislación preconstitucional
1. Edificación existente en suelo urbanizable
2. Edificación existente en suelo urbano

IV. La confrontación de normas y de instituciones. La crisis
1. Dos posturas contradictorias
2. Algunas consideraciones a la confrontación de instituciones
3. Normas de colisión, intertemporales o transitorias
4. La edificación existente, ante la institución de la equidistribución

V. Postura que se mantiene
1. La adquisición gradual de facultades
2. La simplificación del régimen y la subsistencia de la DT 5.ª.1
3. Proceso de consolidación del derecho. Concepción dinámica

Capítulo III
Situaciones de hecho y de derecho o hipótesis de partida del suelo semiconsolidado. Nueva
clasificación del suelo en la LRAU

I. Situaciones fácticas
1. La casuística
2. Intento de clasificación
3. Clasificación por el grado de consolidación por la urbanización
4. Clasificación por los tipos de consolidación
A) Consolidación por la edificación
B) Consolidado por la urbanización
C) Edificación existente o parcela consolidada por la edificación

II. Distinto régimen en función del grado alcanzado en el proceso de consolidación del
derecho
1. El principio constitucional de igualdad ante la Ley
2. El principio de seguridad jurídica
3. El principio de rentabilidad
4. El principio de la configuración del derecho de propiedad urbana como un proceso
5. El principio de irretroactividad de las normas
6. La distinta regulación legal
A) En la Ley estatal 6/98
a) Por el grado de urbanización
b) Por el grado de edificación
B) En la LRAU, Ley 6/94

III. Nueva clasificación del suelo en la LRAU
1. Suelo urbanizable inmediato (zona de borde)
2. Áreas de reparto delimitadas con otras criterios
3. Suelo consolidado por la edificación pero que carezca de urbanización consolidada
4. Régimen urbanístico peculiar


Capítulo IV
El sistema de equidistribución y las situaciones de semiconsolidación por el edificación

I. El sistema de planificación urbana provoca injusticias
1. Punto de vista de la Administración
2. Punto de vista de la propiedad

II. El sistema de equidistribución
1. Principios de la equidistribución
2. Distinción entre aprovechamientos y cargas
3. Características fundamentales del sistema de equidistribución

III. La relación entre el sistema de planeamiento y el sistema de equidistribución
1. En la Ley del suelo de 1956
2. En la Ley del suelo de 1975
3. En la Ley del suelo de 1990 y TRLS 1/92
4. En la Ley 6/1994 de la Comunidad Valenciana, LRAU
5. En la Ley 6/98 Estatal

IV. Las técnicas fundamentales del sistema de equidistribución en la LRAU
1. Ámbitos de equidistribución
2.. El aprovechamiento tipo
3. El sistema de equidistribución en la LRAU queda incluido con carácter estructural en
el sistema de planeamiento. Características fundamentales
A) El sistema de equidistribución dentro del sistema de planeamiento
B) Las técnicas de equidistribución en suelo urbanizable en la LRAU
C) Las técnicas de equidistribución en suelo urbano en la LRAU
4. Aviso para planificadores
5. Otras técnicas de equidistribución

V. La reparcelación como un elemento dentro del sistema de equidistribución
1. El instrumento de la reparcelación
2. Algunas notas características
3. Elementos fundamentales
4. Finalidades de la reparcelación
a) En la gestión directa
b) En la gestión indirecta
5. Los programas como cobertura de la reparcelación

VI. Las situaciones de consolidación por la edificación y el aprovechamiento Urbanístico


Capítulo V
El aprovechamiento patrimonializado por los propietarios en el proceso de transformación
de suelo y lo que falta por cumplir para culminar el proceso

I. El aprovechamiento patrimonializado
1. Planteamiento de la cuestión
2. Las compensaciones monetarias sustitutivas
3. Exensión de estándares a lo consolidado
4. Reglas para la adjudicación de parcelas

II. El instrumento de planeamiento y el instrumento de gestión
1. El criterio de inclusión o no inclusión en un ámbito de gestión o de planteamiento
2. Exclusión física o jurídica

III. Distinción entre cesión de aprovechamiento y la carga de cesión de suelo dotacional
1. Algunos supuestos fácticos
A) Algunos ejemplos prácticos
B) El ámbito vial colindante

IV. Soluciones desde el planeamiento
1. Situaciones de consolidación con que se encuentra el redactor del planeamiento para
decidir sobre los ámbitos
A) Por la relación entre la edificación y la parcela
a) Parcela mayor que la mínima
b) Parcela menor que la mínima
B) Por la relación entre la edificación y el aprovechamiento (supuesto semejante al
anterior)
C) Por la relación entre la parcela edificada y los viales a los que da frente la
parcela
D) Por la relación entre la edificación y el planeamiento
2. Modus operandi
3. Modificaciones del planeamiento
4. El 10% de aprovechamiento en suelo urbanizable aplicado sobre lo consolidado
5. La carga externa de dotaciones estructurales sobre suelo urbanizable sectorial
6. El ámbito vial de servicio colindante de las edificaciones consolidadas
7. Margen de maniobra de la potestad de planeamiento

V. Juicio crítico sobre el planeamiento pormenorizado
1. ¿Exceso de determinaciones?
2. Carácter estructural de la equidistribución
3. El preámbulo de la LRAU y el articulado
4. El planeamiento y la equidistribución


Capítulo VI
Los costes de urbanización

I. Planteamiento de la cuestión
1. La fuerza normativa de lo fáctico y el art. 8.A) de la Ley 6/98
2. La clasificación del suelo en los límites de la realidad

II. Proceso de transformación hasta su culminación
1. Hasta alcanzar la condición de solar
2. Límites a la aplicación del concepto de solar
3. Formas de completar las obras de urbanización en la LRAU
4. La inclusión en un ámbito de gestión y de urbanización puede desvirtuar el régimen de
derechos adquiridos
5. Las obras de urbanización suponen incremento o agregación de valor a las parcelas

III. Soluciones desde el planeamiento y desde los instrumentos de gestión y urbanización