La Sustitución de la Renta por la Rehabilitación o Reforma de la Vivienda en los Arrendamientos Urbanos

Principales Abreviaturas 15
Prólogo 17
Justificación, objetivos y metodología 21


Capítulo I
Antecedentes históricos del precio en el contrato de arrendamiento
1. El precio en la locatio conductio y la posibilidad de mejorar la cosa por parte del arrendatario en el Derecho romano 31
1.1. Introducción 31
1.2. La figura de la locatio conductio en el Digesto de Justiniano 31
1.3. El precio en la locatio conductio 34
1.4. El requisito de pecunia numerata del precio de la locatio conductio 35
1.5. Contratos innominados 39
1.6. La compensación de la renta por obras de mejora del arrendatario en el Derecho romano 40
1.7. La disciplina de las mejoras en la enfiteusis del Derecho romano 43
1.8. Recapitulación sobre la obligación del arrendatario de mejorar la cosa en el Derecho romano justinianeo 45
2. El contrato de arrendamiento en el Derecho medieval y la posibilidad de mejorar del arrendatario 46
2.1. Aroximación a la mejora de la tierra en la Europa altomedieval 46
2.2. Proceso de repoblación en la Península Ibérica y tenencia de la tierra 49
2.3. De la dispersión normativa a la unidad legislativa a partir del s. XIII en la Península Ibérica 52
2.3.1. La regulación del arrendamiento y de las mejoras del arrendatario en los fueros durante el período de dispersión normativa 52
2.3.2. La regulación del arrendamiento y de las mejoras del arrendatario durante el unificación del Derecho: las Partidas 54
3. Aproximación a la interpretación de los requisitos del precio del arrendamiento de los juristas del ius commune 57
3.1. La edición comentada de las Partidas por Gregorio López y los comentaristas posteriores de Castilla, Francia e Italia 57
3.2. Los autores catalanes del ius commune, con especial atención a la obligación de mejorar en la enfiteusis 64
3.3. La perspectiva del precio del arrendamiento por la doctrina del Usus Modernus Pandectarum y los posteriores autores de la Escuela Histórica del Derecho y de la Pandectística 67
4. El proceso de codificación y la regulación del precio del arrendamiento de cosa y las mejoras del arrendatario 70
4.1. Precedentes e inicio del proceso de codificación 70
4.2. El precio del arrendamiento en el Code francés como precedente del Código Civil español 71
4.3. El precio del contrato de arrendamiento en la Codificación española 76
4.4. La regulación del precio del contrato de arrendamiento en otros códigos civiles europeos 81
4.4.1. En el Bürgerliches Gesetzbuch 81
4.4.2. En el Codice civile 85
4.4.3. En el Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch 88
5. El precio en la normativa especial de arrendamientos urbanos del s. XX 89
6. Recapitulación acerca del precio del contrato de arrendamiento desde una perspectiva histórica y posterior desarrollo de este 92
6.1. El origen de los contratos ad meliorandum y las características del precio del arrendamiento 92
6.2. La actual interpretación del “precio cierto” del CC 95
6.3. Desarrollo posterior en cuanto al precio del arrendamiento 96


Capítulo II
El contrato de arrendamiento con rehabilitación por renta
1. Introducción 101
2. La naturaleza jurídica del art. 17.5 LAU 102
2.1. Regulación y opinión doctrinal 102
2.2. Los arrendamientos ad meliorandum 106
2.2.1. Su consideración como un contrato complejo 106
2.2.2. Tipología 108
2.3. La rehabilitación por renta: entre el arrendamiento ad meliorandum y el período de carencia 111
2.3.1. La diferencia entre una obligación principal de obras y una accesoria 111
2.3.2. El carácter principal o accesorio de las obras en la rehabilitación por renta 113
2.4. ¿Puede un arrendamiento con obligación principal de llevar a cabo unas obras ser un arrendamiento de cosa conforme al art. 1543 CC? 118
2.4.1. Requisitos y funciones del tipo contractual del contrato de arrendamiento 118
2.4.2. La rehabilitación por renta como contrato de doble tipo 120
2.4.3. Conclusiones acerca de la naturaleza del art. 17.5 LAU 128
3. Caracteres del contrato de arrendamiento con rehabilitación por renta 130
3.1. Elementos personales 130
3.1.1. Las partes contratantes 130
3.1.2. La rehabilitación por renta como acto de disposición o de administración 133
3.1.3. ¿Debe el arrendador ser necesariamente propietario de la vivienda en la rehabilitación por renta? 136
3.1.4. La intervención de terceros en la rehabilitación por renta 137
3.2. Elementos formales 138
3.2.1. Principio general de libertad de forma 138
3.2.2. Compelerse a la formalización por escrito y a la inscripción en el Registro de la Propiedad 139
3.2.3. Libertad de forma y la autorización por escrito del arrendador del art. 23 LAU 141
3.2.4. Validez de la rehabilitación por renta sin el consentimiento por escrito 143
3.3. Elementos reales 145
3.3.1. Introducción 145
3.3.2. Especial referencia a la habitabilidad de la vivienda en la rehabilitación por renta 146
3.3.3. La rehabilitación por renta como arrendamiento de uso distinto de vivienda 159
4. Distinguiendo la rehabilitación por renta de otras figuras 161
4.1. Por razón del objeto 161
4.1.1. Arrendamiento de vivienda a cambio de otras obras o servicios 161
4.1.2. Arrendamiento ad meliorandum rústico 164
4.2. Por razón del tipo contractual 165
4.2.1. Contratos ad meliorandum y ad aedificandum 165
4.2.2. Uso de vivienda de asalariados a consecuencia de la relación laboral 167
4.2.3. Arrendamiento de obra 168
4.2.4. Con la permuta 170
4.2.5. Cesión de solar a cambio de edificación futura 171
4.2.6. Compensaciones de cuotas de la propiedad horizontal por la rehabilitación de zonas comunes 173
4.3. Figuras similares en otros ordenamientos jurídicos 175
4.3.1. Introducción 175
4.3.2. La masovería urbana catalana 177
4.3.2. Bail à réhabilitation (FR) 196
4.3.3. La clause-travaux del artículo 6 de la Loi nº 89-462 (FR) 204
4.3.4. El art. 8 de la Loi sur les loyers: el bail à rénovation o renovatiehuurovereenkomst (BE) 209
4.4. Esquemas similares en políticas públicas de vivienda 211
5. Recapitulación 217


Capítulo III
Contenido del arrendamiento de vivienda a cambio de obras de rehabilitación
1. Introducción a la rehabilitación por renta en el marco de la LAU 219
2. Obligaciones del arrendatario 221
2.1. Obligaciones del arrendatario sin especialidad en la rehabilitación por renta 221
2.2. La renta en la rehabilitación por renta 223
2.2.1. La referencia a la renta en la LAU (art. 17.1 LAU) 223
2.2.2. La necesidad de determinar una renta en metálico 224
2.2.3. Cálculo de la renta atendiendo al valor de las obras 227
2.3. La obligación de llevar a cabo obras de rehabilitación o reforma. Relación con el régimen de obras de la LAU 230
2.3.1. Obras de rehabilitación o reforma (art. 17.5 LAU) 230
2.3.2. Relación con el régimen de obras LAU 238
2.4. La fianza obligatoria (art. 36 LAU) 252
2.4.1. Introducción sobre la obligatoriedad de prestar fianza 252
2.4.2. La fianza en la rehabilitación por renta 256
2.4.3. Otras garantías adicionales a la fianza en metálico 257
3. Derechos del arrendatario 260
3.1. Derechos del arrendatario sin especialidad en la rehabilitación por renta 260
3.2. Prórroga obligatoria (art. 9.1 LAU) 261
3.2.1. Compatibilidad de la rehabilitación por renta con la prórroga obligatoria 261
3.3. Prórroga del contrato vía art. 10 LAU y tácita reconducción 270
3.4. Derecho de desistimiento del arrendatario 272
3.4.1. Configuración del derecho de desistimiento del arrendatario (art. 11 LAU) 272
3.4.2. Las consecuencias jurídicas de desistir en la rehabilitación por renta 274
3.4.3. Desistimiento o suspensión por inhabitabilidad de la vivienda (art. 26 LAU) 289
3.4.4. Desistimiento por obras de mejora del arrendador (art. 22.2 LAU) 292
3.5. Cesión del contrato y subarriendo (art. 8 LAU) 293
3.5.1. Cesión inter vivos en la rehabilitación por renta: obligación de realizar las obras 293
3.5.2 Subarrendamiento parcial y cálculo de la contraprestación debida por el subarrendatario 297
3.6. Subrogación mortis causa (art. 16 LAU) 298
3.6.1. Derecho de subrogación de los familiares del arrendatario 298
3.6.2. Posibilidad de acordar obras personalísimas y subrogación mortis causa 299
3.6.3. Compatibilidad con el pago de la renta de los tres meses 302
3.6.4. Extinción del contrato si ningún familiar opta por la subrogación 303
3.7. Subrogación del cónyuge o conviviente en caso de desistimiento o abandono de la vivienda (art. 12 LAU) 304
3.7.1. El derecho irrenunciable de subrogación del cónyuge o conviviente 304
3.7.2. La subrogación del cónyuge ante el abandono o desistimiento del arrendatario 306
3.8. Atribución de la vivienda por separación, divorcio o nulidad matrimonial (art. 15 LAU) 311
3.8.1. La regulación del art. 15 LAU 311
3.8.2. La nueva regulación del art. 15 LAU por la Ley 4/2013: diferentes regímenes de atribución del uso de la vivienda 312
3.8.3. La incidencia de la atribución del uso de la vivienda arrendada en la rehabilitación por renta 314
4. Obligaciones del arrendador 318
5. Derechos del arrendador 319
5.1. Derechos del arrendador sin especialidad en la rehabilitación por renta 319
5.2. Necesidad de la vivienda por parte del arrendador (art. 9.3 LAU) 321
5.2.1. Regulación del derecho del arrendador 321
5.2.2. Terminación de la rehabilitación por renta por necesidad de vivienda del arrendador 323
5.3. Cambio de la posición jurídica del arrendador (arts. 13 y 14 LAU) 324
5.3.1. Las causas de subrogación en la posición del arrendador en el marco de la LAU 324
5.3.2. La enajenación voluntaria de la vivienda (art. 14 LAU) 327
5.3.3. La resolución del derecho del arrendador 337
5.4. Actualización de la renta (art. 18 LAU) 338
5.4.1. Regulación de la actualización de la renta: finalidad 338
5.4.2. Imposibilidad de actualizar la renta en la rehabilitación por renta 341
5.4.3. Supuestos en los que sí que se actualizará la renta en la rehabilitación por renta 342
5.5. Elevación de la renta por mejoras (art. 19 LAU) 343
5.5.1. Supuesto de hecho 343
5.5.2. Requisitos para poder elevar la renta por mejoras 344
5.5.3. Aplicación del aumento de renta por las obras de la rehabilitación por renta 345
5.6. Terminación y régimen de resolución de la rehabilitación por renta (art. 27 LAU) 349
5.6.1. Las causas de terminación del contrato 349
5.6.2. El incumplimiento de la prestación de obras como causa de resolución 352
5.7. El seguimiento de la ejecución de las obras 373
5.7.1. Importancia de realizar un seguimiento de las obras 373
5.7.2. Capacidad del arrendador para efectuar el seguimiento de las obras: límites 374
5.7.3. Alternativa al control de obras 377
6. Conclusiones a la regulación de la rehabilitación por renta por las disposiciones de la LAU 378

Capítulo IV
Imbricación de la rehabilitación por renta en el resto del ordenamiento jurídico
1. Introducción 385
2. La incidencia de la normativa de consumidores en la rehabilitación por renta 386
2.1. La normativa de consumidores y usuarios 386
2.2. Concepto de consumidor y de empresario 387
2.3. El arrendatario como consumidor en la rehabilitación por renta 389
2.4. Derechos de los consumidores y especialidades en su aplicación a la rehabilitación por renta 391
3. Régimen de autorizaciones administrativas y seguridad laboral en la rehabilitación por renta 408
3.1. La licencia de obras 408
3.1.1. Concepto y Administración competente para otorgarla 408
3.1.2. Obras sujetas a autorización administrativa 409
3.1.3. Tipos de autorización administrativa: licencia, comunicación previa y declaración responsable 411
3.1.4. Responsabilidad en la obtención de la autorización 413
3.2. Tasas e impuestos derivados de la ejecución de las obras 416
3.2.1. Tasa por la emisión de la licencia de obras 416
3.2.2. ICIO 417
3.3. Especialidades en materia de seguridad y salud en el trabajo 420
3.3.1. Introducción 420
3.3.2. Ámbito de aplicación del RD 1627/1997 422
4. La tributación del arrendamiento a cambio de obras de rehabilitación 424
4.1. Diversidad de hechos imponibles: el arrendamiento y las obras 424
4.2. Impuesto de la Renta de las Personas Físicas 425
4.2.1. Introducción 425
4.2.2. La tributación de la rehabilitación por renta como rendimiento del capital inmobiliario para el arrendador 427
4.3. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados 431
4.4. IVA 432
5. El posible uso del derecho de retención del CC y del CCC en la rehabilitación por renta 435
5.1. Concepto y naturaleza del derecho de retención 435
5.2. Derecho de retención en el Derecho civil catalán 437
5.3. El uso del derecho de retención en la rehabilitación por renta 438
5.3.1. Introducción 438
5.3.2. Respecto a las obras que lleva a cabo el arrendatario 439
5.3.3. Respecto a las obras encargadas por el arrendatario a un tercero 442
6. El desahucio arrendaticio y la rehabilitación por renta 445
6.1. La pretensión de desahucio en la LEC 445
6.2. Características 446
6.2.1. Características comunes derivadas de su naturaleza de juicio verbal 446
6.2.2. Características del procedimiento de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo 447
6.3. La aplicación de los procedimientos de desahucio en la rehabilitación por renta 448
6.3.1. En el desahucio por falta de pago 448
6.3.2. En el desahucio por expiración de plazo 452
6.4. Alternativas al desahucio por falta de pago 453
7. Régimen de responsabilidad civil en la rehabilitación por renta 455
7.1. Introducción a los supu