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Libros > Derecho / Político y Constitucional / DERECHOS Y LIBERTADES > Las viviendas de uso turístico

Las viviendas de uso turístico
Nuevos límites a la propiedad privada en la era digital. Claves sustantivas y procesales a la luz del ordenamiento constitucional español multinivel y la jurisprudencia

Las viviendas de uso turístico. Nuevos límites a la propiedad privada en la era digital. Claves sustantivas y procesales a la luz del ordenamiento constitucional español multinivel y la jurisprudencia
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  • ISBN: 979-13-7065-058-2
  • EAN: 9791370650582
  • Editorial: Colex
  • Número de la edición: 1ª
  • Colección: Monográfico
  • Encuadernación: Tapa blanda o Bolsillo
  • Nº Pág.: 246
  • Idiomas: Español

Materias:

La eclosión actual de las viviendas de uso turístico (VUT) ha dejado de ser un fenómeno meramente económico para convertirse en uno de los grandes vectores de transformación del Derecho de Propiedad en el siglo XXI. La necesidad de conciliar el libre ejercicio dominical con la función social de la propiedad, la tutela del mercado residencial y la protección del entorno urbano ha impulsado un cambio de paradigma legislativo, jurisprudencial y tecnológico.

Esta obra colectiva sobre VUT y los límites del derecho de propiedad en la Era Digital aborda esta realidad desde una perspectiva integral y de máxima actualización jurídica. Estructurada en tres grandes bloques temáticos, la obra examina:

Parte I. Fundamentos y régimen jurídico público: Delimitación de las competencias urbanísticas y de vivienda a la luz de la Ley 6/2025, analizando las tensiones de mercado, la exclusión arrendaticia y las respuestas de intervención territorial.

Parte II. Régimen civil y limitaciones en la propiedad horizontal: Delimitación contractual frente al arrendamiento de temporada y hospedaje, junto al análisis del régimen de acuerdos y vetos en las comunidades de propietarios (art. 17.12 LPH).

Parte III. Nuevos desafíos regulatorios: Responsabilidad sancionadora, plataformas de intermediación, gobernanza algorítmica e Inteligencia Artificial en el mercado del alquiler vacacional bajo el marco de la regulación europea.

Una obra colectiva imprescindible para abogados, magistrados, administradores de fincas, académicos y gestores públicos que buscan comprender el presente y futuro del mercado inmobiliario y turístico.

PRÓLOGO

Prólogo

PARTE I
Fundamentos y régimen jurídico

CAPÍTULO I
Constitución, vivienda y turismo: la encrucijada de la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas
Sergio Sánchez París

1. Introducción

2. Fundamento constitucional y delimitación jurídica de las viviendas de uso turístico

3. La dimensión axiológica del control de constitucionalidad

4. Conclusiones

5. Referencias

CAPÍTULO II
Régimen jurídico de las viviendas de uso turístico
Javier Valentín Peñate

1. Introducción

2. Una aproximación a la definición de viviendas de uso turístico

3. Marco normativo de las viviendas de uso turístico

4. Jurisprudencia más relevante en relación con las viviendas de uso turístico

4.1. Sentencias del TJUE

4.2. Las sentencias del TS, Sala Tercera

4.3. Las sentencias del TS, Sala Primera
5. Protagonismo del planeamiento urbanístico

6. El parcialmente anulado Real Decreto 1312/2024

7. Conclusiones

8. Bibliografía

CAPÍTULO III
El fenómeno de las viviendas de uso turístico en españa: tensión competencial, exclusión arrendaticia y presión sobre el mercado residencial (2024-2026)
Luis Corpas Pastor

1. Introducción

1.1. Planteamiento del problema: el derecho de propiedad frente a las restricciones al uso turístico de la vivienda

1.2. La evolución del derecho de propiedad: del ius utendi, fruendi et abutendi a la función social

1.3. Metodología, fuentes y estructura del trabajo
2. Régimen jurídico de las viviendas de uso turístico (VUT). Breve referencia

2.1. La exclusión del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos

2.2. La distribución competencial entre Estado, Comunidades Autónomas y Entidades Locales

2.3. La regulación autonómica de las viviendas de uso turístico

2.4. La propiedad horizontal como límite al aprovechamiento turístico de la vivienda

2.5. La evolución legislativa, jurisprudencial y registral (2024-2026)
3. El derecho de propiedad ante la explotación turística de la vivienda

3.1. El contenido del derecho de propiedad y su función social

3.2. La libertad de empresa y el aprovechamiento económico de la vivienda

3.3. Los límites derivados de la propiedad horizontal: la autorización comunitaria y la prohibición del uso turístico

3.4. La proporcionalidad de las restricciones al derecho de propiedad
4. Las viviendas de uso turístico y la crisis de acceso a la vivienda

4.1. Evolución y características del fenómeno de las VUT

4.2. El déficit estructural de vivienda y sus causas

4.3. Las VUT como «chivo expiatorio» de la crisis habitacional

4.4. Hacia una regulación equilibrada de las viviendas de uso turístico

4.5. Conclusiones

4.6. Bibliografía
PARTE II
Régimen civil y limitaciones al uso turístico

CAPÍTULO IV
Viviendas de uso turístico, arrendamientos de temporada y contratos de hospedaje: criterios civiles de delimitación
Carlos de Lara Vences

1. Introducción

2. Un problema de calificación civil en un sistema de fuentes fragmentado

2.1. La Ley de Arrendamientos Urbanos: una dualidad que deja un tercer espacio mal resuelto

2.2. La legislación turística: calificación administrativa y negocio civil

2.3 . Código Civil, contrato atípico y autonomía privada

2.4. Consumo, plataformas y mercado único

2.5. El Derecho civil territorial como laboratorio de respuestas
3. La temporalidad como criterio insuficiente: propuesta de un juicio civil de calificación

3.1. Temporalidad del plazo, de la causa y del derecho

3.2. La finalidad y la necesidad satisfecha

3.3. El objeto cedido y su aptitud funcional

3.4. La autonomía posesoria

3.5. Los servicios: contenido accesorio o prestación principal

3.6. Organización empresarial, rotación y comercialización

3.7. Documentación causal y conducta efectiva

3.8. Análisis conjunto y no una lista de requisitos independientes
4. El arrendamiento de temporada: causa transitoria y necesidad residencial

4.1. Una categoría definida por la causa y no por el calendario

4.2. Trabajo, estudios, investigación y formación

4.3. Necesidades sanitarias, asistenciales y familiares

4.4. Obras, siniestros y transiciones entre viviendas

4.5. Turismo, vacaciones y ocio

4.6. La prueba de una residencia alternativa

4.7. Contratos sucesivos, prórrogas y fraude de ley

4.8. Contenido del contrato temporal
5. La vivienda de uso turístico: exclusión de la LAU y persistencia del problema contractual

5.1. Los requisitos acumulativos del artículo 5 e) LAU

5.2. Exclusión de la ley y naturaleza del contrato

5.3. Vivienda de uso turístico, vivienda vacacional y apartamento turístico

5.4. Ilegalidad administrativa y eficacia civil

5.5. Contenido y conformidad del alojamiento

5.6. Reserva y cancelación
6. El contrato de hospedaje: cesión de uso, servicios y organización del alojamiento

6.1. Un contrato atípico con referencias legales fragmentarias

6.2. La prestación principal

6.3. La definición navarra y sus dificultades

6.4. Autonomía, acceso e intimidad

6.5. Custodia de efectos y responsabilidad

6.6. Extinción e incumplimiento
7. El alquiler de habitaciones: entre la fragmentación material y la unidad de la necesidad de vivienda

7.1. El origen de una controversia persistente

7.2. La posición excluyente

7.3. La posición funcional y la SAP de Cantabria de 2026

7.4. Fragmentar el objeto no debe fragmentar la protección

7.5. Habitación turística y hospedaje
8. La respuesta catalana y navarra: residencia temporal, habitación y hospedaje

8.1. Cataluña: la duración no desnaturaliza la necesidad de vivienda

8.2. Cataluña: habitaciones y renta agregada

8.3. Navarra: una clasificación tripartita

8.4. Navarra: las comunidades de ayuda mutua

8.5. Balance crítico
9. Residencias de estudiantes, coliving, flex living y cohousing

9.1. Denominaciones económicas y tipos civiles

9.2. Residencias de estudiantes

9.3. El coliving: habitación, vivienda o hospedaje

9.4. Flex living: flexibilidad para quién

9.5. Cohousing: comunidad estable y cesión cooperativa

9.6. El riesgo de confundir convivencia y alojamiento
10. Propiedad temporal, propiedad compartida y aprovechamiento por turno: figuras próximas solo en apariencia

10.1. La propiedad temporal catalana

10.2. La propiedad compartida

10.3. Comunidad por turnos y aprovechamiento turístico

10.4. Función delimitadora de las instituciones reales
11. Plataformas digitales, consumidores y dimensión transfronteriza

11.1. La relación triangular

11.2. Identidad del prestador y condición empresarial

11.3. Formación electrónica y precio

11.4. Publicidad, accesibilidad y remedios

11.5. Cancelación y cláusulas predispuestas

11.6. Competencia judicial y ley aplicable
12. Propuesta sistemática de delimitación

12.1. La vivienda permanente

12.2. La residencia temporal

12.3. El arrendamiento recreativo o vacacional

12.4. La vivienda de uso turístico

12.5. El hospedaje

12.6. Los contratos mixtos de alojamiento flexible

12.7. Los derechos societarios y reales

12.8. Una propuesta práctica para calificar el contrato
13. Conclusiones

14. Índice de resoluciones judiciales

15. Bibliografía

CAPÍTULO V
Vivienda, uso residencial y vivienda de uso turístico: una aproximación urbanística al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal
Juan Ignacio Chaves Posadillo

1. Planteamiento

2. El concepto de vivienda: soporte físico y uso

2.1. La vivienda como continente: RAE y art. 47 CE

2.2. Vivienda de uso residencial y uso terciario en el planeamiento urbanístico

2.3. La definición de vivienda en la Ley de Vivienda de Andalucía (art. 4)
3. El marco vigente tras la Ley Orgánica 1/2025: los artículos 17.12, 7.3 y la disposición adicional segunda LPH

3.1. El redactado vigente del art. 17.12 y su origen

3.2. El nuevo art. 7.3 y el giro a la autorización previa. La disposición adicional segunda

3.3. La potestad de prohibir por tres quintos: de la jurisprudencia a la codificación

3.4. La exigencia de una prohibición expresa, clara y precisa
4. El alcance del artículo 5.e) LAU: solo viviendas completas de uso residencial. La frontera con el arrendamiento de temporada

5. Vivienda de uso turístico y apartamento turístico: dos figuras urbanísticas distintas

6. Casos límite: locales, oficinas, apartamentos turísticos y subdivisión

6.1. Locales y oficinas transformados directamente en uso turístico

6.2. El debate doctrinal sobre los locales

6.3. Apartamentos turísticos por definición legal

6.4. Subdivisión interior de una vivienda en varias unidades
7. Conclusiones

8. Normativa y jurisprudencia citadas

9. Bibliografía

CAPÍTULO VI
Viviendas de uso turístico y propiedad horizontal
Carlos de Lara Vences

1. La incorporación de la vivienda de uso turístico al régimen de propiedad horizontal y la transformación del modelo legal

2. La Ley Orgánica 1/2025: autorización comunitaria, acuerdos generales y delimitación del poder de la junta

3. Las prohibiciones estatutarias y la construcción jurisprudencial de sus límites

4. La acción de cesación del artículo 7.2 LPH y su nueva conexión con el artículo 7.3 LPH

5. El control judicial de los acuerdos comunitarios: la impugnación del artículo 18 LPH

6. La eficacia temporal de los acuerdos y la protección de las situaciones preexistentes

7. Publicidad registral, eficacia frente a terceros y transmisión de la vivienda

8. El Registro Único de Arrendamientos, la doctrina de la DGSJFP y la jurisprudencia del Tribunal Supremo de 2026

9. Consideraciones finales

10. Bibliografía

PARTE III
Nuevos desafíos

CAPÍTULO VII
Responsabilidad y potestad sancionadora en las viviendas de uso turístico. Propietarios, consumidores y plataformas de intermediación
Luis Corpas Pastor

1. Planteamiento: el cierre del círculo de consecuencias

2. La responsabilidad civil en la cadena contractual de las viviendas de uso turístico

2.1. Las tres relaciones jurídicas y sus fuentes de responsabilidad

2.2. La posición de las plataformas digitales: ¿mero intermediario o prestador del servicio?

2.3. Responsabilidad del anfitrión por los efectos introducidos en la vivienda y su entorno

2.4. Responsabilidad contractual de las agencias de viajes en línea frente al consumidor
3. La protección de la persona consumidora y usuaria turística

3.1. Aplicabilidad del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y de la Ley de Servicios de la Sociedad de la Información

3.2. Transparencia, información precontractual y cláusulas abusivas
4. El reglamento (UE) 2024/1028 y la trazabilidad como técnica de responsabilización

4.1. Interoperabilidad de datos e imputación de responsabilidades

4.2. Obligaciones de las plataformas y su proyección sobre el ilícito administrativo
5. La potestad sancionadora autonómica y local

5.1. Fundamento y habilitación competencial

5.2. Tipología de infracciones y sanciones

5.3. Principios limitadores: legalidad, tipicidad, proporcionalidad y ne bis in idem
6. La articulación entre responsabilidad civil y potestad sancionadora

7. Hacia un modelo de responsabilidad graduada: propuestas de lege ferenda

8. Conclusiones

9. Bibliografía

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