Lecciones de Derecho de la Construcción

AGRADECIMIENTOS

ABREVIATURAS

PRÓLOGO

LECCIÓN 1

El régimen jurídico del suelo

Introducción

1. La propiedad del suelo: una visión dualista entre la concepción civilista y la configuración urbanística

1.1. La concepción clásica en el Código Civil: el principio de libertad de fundo

1.2. La configuración estatutaria urbanística: la disociación entre propiedad e ius aedificandi

1.3. El contenido de la propiedad según la clasificación del suelo

1.3.1. Suelo no urbanizable

1.3.2. Suelo urbanizable

1.3.3. Suelo urbano

2. La transmisión del suelo: el contrato de compraventa y sus vicisitudes

2.1. Modalidades contractuales en función de la determinación del objeto y del precio

2.1.1. Compraventa por unidad de medida

2.1.2. Compraventa a precio alzado o como cuerpo cierto

2.1.3. Compraventa mixta

2.2. La rectificación de cabida en el Registro de la Propiedad

2.3. Prescripción de las acciones

3. La adquisición por accesión: principios fundamentales, manifestaciones y la excepción de la accesión Invertida

3.1. El principio superficie solo cedit como fundamento de la accesión

3.2. Clases de accesión

3.2.1. Accesión industrial inmobiliaria

3.2.2. Accesión natural

3.3. La accesión invertida o construcción extralimitada: una creación jurisprudencial

4. La permuta de solar por edificación futura: un negocio jurídico complejo y atípico

 

4.1. Concepto, naturaleza jurídica y finalidad económica

 

4.2. Sujetos y objeto del contrato

 

4.3. Contenido

 

4.3.1. Obligaciones del cedente

 

4.3.2. Obligación del cesionario

 

4.4. El incumplimiento del contrato y sus consecuencias

5. La publicidad registral de la edificación: la declaración de obra Nueva

 

5.1. Régimen jurídico y títulos inscribibles

 

5.2. Modalidades de declaración de obra nueva según el estado de la edificación

 

5.2.1. Declaración de obra nueva en construcción

 

5.2.2. Declaración de obra nueva terminada

 

5.2.3. Declaración de obra nueva antigua (por antigüedad)

 

5.3. Requisitos documentales: licencias y certificados técnicos

6. El derecho de superficie: la disociación temporal de la propiedad del suelo y de lo edificado

 

6.1. Concepto y régimen jurídico

 

6.2. Constitución y contenido

 

6.3. Duración y extinción

7. El derecho de vuelo y subedificación: la expansión vertical de los edificios

 

7.1. Concepto y delimitación frente al derecho de superficie

 

7.2. Régimen en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

8. Bibliografía

Test Lección 1

LECCIÓN 2

El contrato de obra en el Código Civil

Introducción

1. Regulación legal

2. Concepto

3. Elementos del contrato de obra

3.1. Elementos subjetivos

3.1.1. El comitente

3.1.2. El contratista

3.1.3. El arquitecto

3.1.4. Auxiliares del contratista

3.2. Elementos objetivos

3.2.1. La obra

3.2.1.1. Contrato de obra con suministro de materiales

3.2.1.2. Contrato de obra sin suministro de materiales

3.2.2. El precio

3.2.2.1. Modalidades de contrato de obra según la forma de determinación del precio

3.2.2.2. El pago del precio: régimen, certificación e impago

3.2.2.3. Modificaciones del precio y consentimiento tácito

3.2.2.4. Acción directa de trabajadores y subcontratistas

3.2.3. Elemento formal

3.2.4. Plazo

3.2.4.1. Cláusula penal por retraso

3.2.4.2. Justificación del retraso

3.2.4.3. Prórrogas y pactos sobre el plazo

3.2.4.4. Plazo indeterminado

3.3. Contenido del contrato

3.3.1. Obligaciones del contratista

3.3.2. Obligaciones del comitente

3.3.2.1. Pago del precio

3.3.2.2. Recepción de la obra

3.4. Formas anormales de terminación del contrato de obra

3.4.1. Desistimiento del comitente

3.4.2. Muerte del contratista

3.4.3. Imposibilidad sobrevenida

3.4.4. Resolución contractual por incumplimiento

3.5. Riesgo en el contrato de obra

3.5.1. Cuando el contratista aporta los materiales

3.5.2. Cuando el comitente aporta los materiales

3.6. Incumplimiento del contratista

3.6.1. Impago a terceros

3.6.2. Responsabilidad por hecho ajeno

3.6.3. Cumplimiento tardío

3.6.4. Acciones y excepciones por cumplimiento defectuoso

3.6.4.1. Acción de cumplimiento

3.6.4.2. Acción de resolución contractual

3.6.4.3. Excepciones procesales

4. Crédito refaccionario

4.1. Concepto y fundamento

4.2. Requisitos y efectos

4.3. Conversión en hipoteca

4.4. Preferencia frente a otros créditos

5. Bibliografía

Test Lección 2

LECCIÓN 3

La Ley de Ordenación de la Edificación

Introducción

1. Ámbito objetivo

2. Proceso de edificación

2.1. Preparación de la edificación: el proyecto

2.2. Licencias y autorizaciones administrativas

2.3. Ejecución

2.3.1. Acta de comienzo o comprobación del replanteo

2.3.2. Documentación de la ejecución

2.3.2.1. Libro de órdenes y asistencias

2.3.2.2. Plan de seguridad y salud en el trabajo

2.3.2.3. Libro de incidencias en materia de seguridad y salud laboral

2.3.2.4. Modificaciones del proyecto

2.3.2.5. Libro de subcontratación

2.3. Finalización

2.3.1. Recepción de la obra

2.3.2. Certificado fin de obra

2.3.3. Libro del edificio

3. Agentes de la edificación

3.1. El promotor

3.2. El proyectista

3.3. El constructor

3.4. El director de obra

3.5. El director de la ejecución de la obra

3.6. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.

3.7. Los suministradores de productos.

3.8. Los propietarios y los usuarios.

4. Responsabilidad civil de los agentes de la edificación

4.1. Responsabilidad de cada agente de la edificación

4.1.1. Promotor

4.1.2. Constructor

4.1.3. Proyectista

4.1.4. Director de obra

4.1.5. Director de la ejecución de la obra

4.1.6. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación

4.1.7. Los suministradores de productos

4.1.8. Propietarios y usuarios

4.2. Plazos de garantía y prescripción

4.2.1. Plazos de garantía

4.2.1.1. Daños estructurales

4.2.1.2. Daños de habitabilidad4.2.1.3. Defectos de acabado

4.2.2. Plazos de prescripción

4.2.2.1. Acción de responsabilidad de los agentes constructivos

4.2.2.2. Acción de repetición

4.2.2.3. Acción por responsabilidad contractual

4.2.2.4. Acción por vicios ocultos

5. Garantías

5.1. Seguro

5.1.1. Seguro de daños

5.1.2. Seguro de caución

5.1.3. Características comunes

5.2. Responsabilidad personal

5.3. Garantías registrales

6. Bibliografía

Test Lección 3

LECCIÓN 4

La constitución del régimen de propiedad horizontal

1. Naturaleza jurídica y concepto

2. Ámbito subjetivo de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal

2.1. Comunidades con título constitutivo

2.2. Comunidades sin título constitutivo

2.3. Complejos inmobiliarios privados

2.4. Subcomunidades

2.5. Entidades urbanísticas de conservación

3. Clasificación de los elementos en la propiedad horizontal

3.1. Elementos privativos

3.1.1. Régimen jurídico de los anejos inseparables

3.1.2. Derechos y deberes del propietario de elementos privativos

3.2. Elementos comunes

3.2.1. Clasificación doctrinal de los elementos comunes

3.2.2. Indivisibilidad y régimen de comunidad

4. El título constitutivo en la propiedad horizontal

4.1. Concepto y función jurídica

4.2. Contenido mínimo del título constitutivo

4.3. Las cuotas de participación

4.3.1. Naturaleza y efectos jurídicos

4.3.2. Formas de determinación

4.3.3. Criterios legales para su cálculo

4.4. Los estatutos comunitarios

4.4.1. Concepto y contenido

4.4.2. Naturaleza, inscripción y eficacia frente a terceros

5. Normas de régimen interior

5.1. Concepto

5.2. Naturaleza jurídica y aprobación

6. Extinción del régimen de propiedad horizontal

6.1. Destrucción del edificio

6.2. Consolidación de la propiedad

6.3. Conversión en copropiedad ordinaria

7. Bibliografía

Test Lección 4

LECCIÓN 5

Órganos de gobierno en la propiedad horizontal

1. Consideraciones generales

1.1. Acumulación de funciones y carácter flexible del modelo legal

1.2. Creación de nuevos órganos

1.3. Clasificación de los órganos de gobierno según su origen

1.3.1. Órganos comunitarios de origen legal

1.3.2. Órganos comunitarios de origen convencional

2. Duración de los órganos comunitarios

2.1. Duración establecida por los estatutos

2.2. Efectos de la remoción anticipada

2.3. Órganos de origen convencional y duración variable

2.4. La junta de propietarios: duración permanente

2.5. Imposibilidad de remoción de la junta

3. La Junta de Propietarios

3.1. Naturaleza y composición

3.2. Competencias

3.2.1. Nombramiento y remoción de órganos comunitarios

3.2.2. Aprobación del presupuesto y rendición de cuentas

3.2.3. Aprobación y ejecución de obras

3.2.4. Reforma de estatutos y normas internas

3.2.5. Adopción de medidas de interés general

3.2.6. Ejercicio de acciones judiciales

3.2.7. Otras competencias legales

3.3. Convocatoria de la Junta de Propietarios

3.3.1. Competencia para convocar

3.3.2. Requisitos de forma

3.3.3. Derecho a incluir puntos en el orden del día

3.3.4. Mención a propietarios morosos

3.4. Clasificación de las Juntas

3.4.1. Junta ordinaria

3.4.2. Junta extraordinaria

3.4.3. Junta universal

3.5. Celebración y adopción de acuerdos

3.5.1. Modalidades de celebración

3.5.2. Juntas telemáticas y mixtas

3.5.3. Votación sin junta: modalidad por adhesión

3.5.4. Reglas de votación: mayorías

3.5.5. Voto presunto

3.5.6. Abstención

3.5.7. Ejecutividad del acuerdo

3.6. El acta de la Junta de Propietarios

3.6.1. Función y valor jurídico del acta

3.6.2. Contenido mínimo

3.6.3. Firma, cierre y ejecutividad

3.6.4. Subsanación del acta

3.6.5. Notificación del acta

3.6.6. Libro de actas: soporte físico y electrónico

3.7. Impugnación de acuerdos adoptados en Junta

3.7.1. Fundamentación legal

3.7.2. Supuestos de impugnación

3.7.3. Legitimación activa

3.7.4. Plazos de impugnación

3.7.5. Procedimiento

3.7.6. Efectos de la sentencia

3.7.7. Requisitos de procedibilidad en la Ley de Propiedad Horizontal

3.7.8. Requisitos de procedibilidad en la Ley Orgánica 1/2025

4. Presidente

4.1. Funciones genéricas

4.2. Funciones específicas

4.3. Nombramiento

5. Vicepresidente

6. Secretario

7. Administrador

7.1. Requisitos de habilitación profesional

7.2. Naturaleza del vínculo jurídico con la comunidad de propietarios

7.3. Funciones

8. Bibliografía

Test Lección 5

LECCIÓN 6

Obligaciones de los propietarios

1. Marco normativo general

2. Uso y respeto de los elementos comunes

3. Mantenimiento de los elementos privativos

4. Diligencia en el uso del inmueble

5. Acciones frente al uso prohibido del inmueble: la acción de cesación

6. Consentimiento para obras y servidumbres en el elemento privativo

7. Derecho de acceso a los elementos privativos

8. Obligación de comunicar un domicilio en España

9. Obligación de contribuir a los gastos comunes

9.1. Naturaleza de la obligación

9.2. Sujetos obligados al pago de los gastos comunes

9.3. Delimitación temporal

9.4. Objeto de la obligación

9.5. Reparto del gasto

9.6. Vencimiento

9.7. Garantías para el cobro de la deuda comunitaria

9.7.1. Responsabilidad del transmitente por falta de notificación de la transmisión

9.7.2. Afección real del inmueble al pago de deudas comunitarias

9.7.3. Preferencia crediticia de la comunidad

9.7.4. Certificación de estado de deuda en la transmisión de la propiedad

9.8. Consecuencias del incumplimiento

9.8.1. Privación del derecho de voto en la junta de propietarios

9.8.2. Requisito de procedibilidad para la impugnación de acuerdos

9.8.3. Pago o consignación previa para la interposición de recursos

9.8.4. Responsabilidad subsidiaria del propietario ante deudas comunitarias

9.8.5. Medidas disuasorias de carácter convencional frente a la morosidad

9.6.5.1. Clasificación de las medidas convencionales disuasorias

9.6.5.2. Requisitos de validez de las medidas convencionales disuasorias

9.9. Prescripción de la deuda comunitaria

10. El fondo de reserva comunitario

11. Bibliografía

Test Lección 6

LECCIÓN 7

Conservación y mejora del edificio

1. La conservación del edificio: actuaciones obligatorias y su régimen jurídico

1.1. Carácter alternativo de los presupuestos subjetivos

1.2. Actuaciones impuestas por la Administración

1.3. Actuaciones solicitadas por un propietario

1.4. Delimitación objetiva de las actuaciones obligatorias

1.5. Papel de la junta de propietarios: necesidad práctica de su intervención

1.6. Régimen de contribución a los gastos de conservación: normas generales y especiales

1.6.1. Regla general de reparto: todos los propietarios deben contribuir

1.6.2. Actuaciones vinculadas a la accesibilidad universal: especialidades en el reparto

1.6.3. Subvenciones y ayudas públicas: su impacto en el reparto de costes

1.6.4. Papel de la junta de propietarios en la determinación económica de las actuaciones

1.6.5. Reclamación judicial y nulidad por omisión de la actuación obligatoria

2. Las actuaciones voluntarias

2.1. Conceptos clave para el régimen de mejora

2.2. Regla general: acuerdos unánimes y mayoritarios

2.3. Supuestos de actuaciones voluntarias

2.3.1. Instalaciones de telecomunicaciones y energías renovables (art. 17.1 LPH)

2.3.2. Supuestos especiales: ascensores, supresión de barreras y mejoras de accesibilidad (art. 10.1 b y c y art. 17.2 y 17.6 LPH)

2.3.2.1. Consideraciones generales

2.3.2.2. Instalación de ascensor

2.3.2.3. Insuficiencia económica del solicitante

2.3.3. Eficiencia energética y energía renovable

2.3.4. Servicios de interés general, arrendamientos de elementos comunes, eficiencia energética o hídrica

2.3.4.1. Servicios comunes de interés general

2.3.4.2. Arrendamiento de elementos comunes sin uso específico

2.3.4.3. Eficiencia energética o hídrica del inmueble

2.3.5. Instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble

2.3.5.1. Consideraciones generales

2.3.5.2. Distinción entre actuaciones necesarias y no necesarias

2.3.5.3. Consecuencias de la disidencia

2.3.5.4. Límites legales a las mejoras

2.3.6. Punto de recarga de uso privado para vehículos eléctricos

2.3.7. Apartamentos turísticos

3. Bibliografía

Test Lección 7

LECCIÓN 8

Contrato de arrendamientos urbanos

1. Consideraciones generales

2. Constitución y formación del contrato

2.1. Elementos esenciales del contrato

2.2. Requisitos de forma y prueba del contrato

2.3. Eficacia registral y protección frente a terceros

2.4. Duración del contrato

3. Derechos y obligaciones de las partes

3.1. Derechos y deberes del arrendador

3.2. Derechos y deberes del arrendatario

4. Duración del contrato de arrendamiento de vivienda

4.1. Plazo pactado por las partes

4.2. Duración mínima legal: distinción entre arrendador persona física y jurídica

4.3. Prórroga legal obligatoria

4.4. Prórroga tácita (art. 10 LAU)

4.5. Tácita reconducción: dependencia del plazo de renta

4.6. Prórroga extraordinaria por situación de vulnerabilidad o zona tensionada

4.7. Recuperación de la vivienda por causa de necesidad

5. La renta y las garantías económicas

5.1. Determinación inicial de la renta

5.2. Actualización de la renta

5.2.1. Índice de actualización

5.2.2. Actualización de la renta en zonas de mercado residencial tensionado

5.3. Reducción temporal o suspensión de la renta

5.4. Impago de la renta

5.5. Garantías económicas: fianza

6. Subrogación en la posición de arrendador o arrendatario

6.1. Subrogación en la posición de arrendador

6.2. Subrogación en la posición de arrendatario

7. Extinción del contrato y desalojo del inquilino

7.1. Causas de extinción del contrato

7.2. Procedimiento de desahucio

8. Arrendamientos de uso distinto del de vivienda

8.1. Concepto y delimitación

8.2. Régimen jurídico

8.3. Duración y prórrogas

8.4. Resolución anticipada y subrogación

8.5. Indemnización por clientela

8.6. Especialidades procesales

9. Bibliografía

Test Lección 8

LECCIÓN 9

Compraventa Inmobiliaria

1. Introducción

2. Naturaleza jurídica y estructura de la compraventa inmobiliaria

3. Obligaciones y responsabilidades del vendedor

3.1. Entrega del inmueble

3.2. Saneamiento por evicción y vicios ocultos

3.2.1. Saneamiento por evicción

3.2.2. Saneamiento por vicios ocultos

4. Derechos del comprador y protección contractual

4.1. Derecho a la información precontractual

4.2. Derecho de desistimiento en ventas sobre plano

4.3. Derecho a garantías postventa

4.4. Derecho a cláusulas contractuales equilibradas

4.5. Acciones judiciales del comprador

5. Régimen legal y garantías en la compraventa sobre plano y en fase de construcción

5.1. Obligaciones del promotor

5.2. Requisitos del seguro de caución y del aval

5.3. Información contractual obligatoria

5.4. Derecho del comprador a resolver el contrato y reclamar

5.5. Cancelación de la garantía

5.6. Publicidad y sanciones

6. Préstamo hipotecario, cláusulas abusivas y protección del comprador

6.1. Transparencia e información precontractual

6.2. Cláusulas abusivas

6.2.1. Cláusulas suelo

6.2.2. Cláusula de vencimiento anticipado

6.2.3. Otras cláusulas abusivas

6.3. Derechos del prestatario

7. Ejecución hipotecaria y medidas legales de protección del deudor

7.1. Condiciones legales para el inicio de la ejecución hipotecaria

7.2. El procedimiento de ejecución hipotecaria

7.3. Control judicial de cláusulas abusivas y suspensión del procedimiento

7.4. Enervación de la ejecución hipotecaria

7.5. Otras medidas de protección: dación en pago, reestructuración y alquiler social

8. A modo de reflexión de la compraventa inmobiliaria

9. Bibliografía

Test Lección 9

LECCIÓN 10

Registro de la Propiedad

1. El Derecho Registral Inmobiliario: concepto y alcance

2. Génesis y evolución histórica del Registro de la Propiedad en España

3. Naturaleza jurídica y fundamento del Registro de la Propiedad

4. Organización del Registro de la Propiedad

4.1. Estructura y competencia

4.2. Libros registrales

4.2.1. Libros principales

4.2.2. Libros auxiliares

4.2.3. Informatización del Registro

4.3. Los asientos registrales: clases y régimen jurídico

4.3.1. Asiento de presentación

4.3.2. Inscripción

4.3.3. Anotación preventiva

4.3.4. Cancelación

4.3.5. Notas marginales

4.3.6. Menciones

5. Valor jurídico y eficacia del Registro

6. Títulos inscribibles y acceso al Registro

7. Principios estructurales del Derecho Registral español

7.1. Principio de legalidad

7.2. Principio de tracto sucesivo

7.3. Principio de prioridad

7.4. Principio de rogación

7.5. Principio de especialidad

7.6. Principio de publicidad

7.7. Principio de legitimación registral

7.8. Principio de fe pública registral

8. El procedimiento registral

8.1. Naturaleza jurídica del procedimiento registral

8.2. Fases del procedimiento registral

8.2.1. Presentación del título

8.2.2. Calificación registral

8.2.3. Práctica del asiento definitivo

8.3. Recursos frente a la calificación negativa

8.3.1. Recurso gubernativo ante la Dirección General

8.3.2. Recurso judicial

8.3.3. Calificación sustitutoria

8.4. Actuaciones posteriores: retirada, desistimiento y reingreso

9. Bibliografía

Test Lección 10