Derecho de la construcción y uso de la vivienda

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De Lara Vences, Carlos

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ISBN: 978-84-1194-826-5
EAN: 9788411948265
Editorial: Colex
Fecha de la edición: 24/03/2025
Número de la edición: 1ª
Colección: Monográfico
Nº Pág.: 458
Idiomas: Español

Materias:

Derecho / Civil / PROPIEDAD HORIZONTAL
Arquitectura / URBANISMO y VIVIENDA
Derecho / Administrativo / URBANISMO Y VIVIENDA

Esta obra tiene como objetivo el estudio integral de la vivienda, abordando desde el suelo en que se asienta, el proceso constructivo, las reformas, hasta su uso y disfrute, ya sea como arrendatarios o propietarios en régimen de propiedad horizontal. En definitiva, se analiza el régimen jurídico del suelo, el contrato de obra, la propiedad horizontal, los arrendamientos urbanos y el Registro de la Propiedad, con el propósito de ofrecer una visión completa del régimen jurídico privado de la vivienda en nuestro ordenamiento jurídico.

El libro está dirigido a la comunidad universitaria, abogados, administradores de fincas, y demás profesionales del sector inmobiliario, así como a arquitectos, arquitectos técnicos, economistas y a todos aquellos que, en su práctica profesional cotidiana, enfrentan cuestiones relacionadas con los diversos aspectos jurídicos de la vivienda. Asimismo, resulta de interés para quienes, desde distintas disciplinas, se aproximan al estudio de esta materia. Por ello, se busca proporcionar una perspectiva no solo teórica, sino también práctica.

Esta obra aspira a tener un uso polivalente, sirviendo tanto como libro de consulta profesional, material de referencia académica o recurso de estudio para quienes se inician en esta apasionante área del derecho.

Agradecimientos

Abreviaturas

Sección primera
El suelo

Capítulo I
Régimen jurídico del suelo

1. Propiedad del suelo

1.1. Régimen en el Código Civil
1.2. Régimen urbanístico del suelo

1.2.1. Contenido general de la propiedad del suelo
1.2.2. Contenido particular de la propiedad del suelo

2. Compraventa del terreno

2.1. Compraventa por unidad de medida
2.2. Compraventa por precio alzado
2.3. Compraventa mixta
2.4. Prescripción

3. Accesión

3.1. Concepto
3.2. Clases de accesión

3.2.1. Accesión industrial inmobiliaria
3.2.2. Accesión natural
3.2.3. Accesión invertida

4. Permuta de solar por edificación futura

4.1. Concepto
4.2. Partes contratantes
4.3. Objeto
4.4. Contenido

4.4.1. Obligaciones del cedente
4.4.2. Obligación del cesionario

4.5. Consumación
4.6. Incumplimiento

5. Declaración de obra nueva

5.1. Consideraciones generales
5.2. Licencias
5.3. Clasificación

5.3.1. Declaración de obra nueva en construcción
5.3.2. Declaración de obra nueva terminada
5.3.3. Declaración de obra nueva antigua

5.4. Certificado técnico
5.5. Calificación registral

6. El derecho de superficie

6.1. Régimen jurídico
6.2. Concepto
6.3. Sujetos

6.3.1. Propietario del terreno
6.3.2. Superficiario.

6.4. Objeto
6.5. Contenido

6.5.1. Facultades del superficiario
6.5.2. Obligaciones del superficiario
6.5.3. Derechos del propietario del suelo

6.6. Constitución
6.7. Duración
6.8. Extinción

6.8.1. Causas
6.8.2. Efectos

7. El derecho de vuelo y subedificación

7.1. Régimen jurídico
7.2. Concepto
7.3. Regulación en la Ley de Propiedad Horizontal

Sección segunda
El contrato de obra

Capítulo II
El contrato de obra en el código civil

1. Regulación legal
2. Concepto
3. Elementos del contrato de obra

3.1. Elementos subjetivos

3.1.1. Comitente
3.1.2. Contratista
3.1.3. Arquitecto
3.1.4. Auxiliares

3.2. Elementos objetivos

3.2.1. Obra
3.2.2. Precio
3.2.3. Elemento formal
3.2.4. Plazo

3.3. Contenido del contrato

3.3.1. Obligaciones del contratista
3.3.2. Obligaciones del comitente

3.4. Formas anormales de terminación del contrato

3.4.1. El desistimiento
3.4.2. Muerte del contratista
3.4.3. Imposibilidad de terminación por parte del contratista
3.4.4. Resolución contractual

3.5. Riesgo en el contrato de obra

3.5.1. Suministro de material por el contratista
3.5.2. Suministro del material por el comitente

3.6. Incumplimiento del contratista

3.6.1. Impago a los trabajadores, subcontratados y suministradores de materiales
3.6.2. Responsabilidad por hecho ajeno
3.6.3. Cumplimiento tardío
3.6.4. Cumplimiento defectuoso

3.7. Crédito refaccionario

Capítulo III
Ley de ordenación de la edificación

1. Consideraciones generales
2. Ámbito objetivo
3. Proceso de edificación

3.1. Preparación de la edificación: el proyecto
3.2. Licencias y autorizaciones administrativas
3.3. Ejecución

3.3.1. Acta de comienzo o comprobación del replanteo
3.3.2. Documentación de la ejecución

3.3. Finalización

3.3.1. Recepción de la obra
3.3.2. Certificado fin de obra
3.3.3. Libro del edificio

4. Agentes de la edificación

4.1. El promotor
4.2. El proyectista
4.3. El constructor
4.4. El director de obra
4.5. El director de la ejecución de la obra
4.6. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación
4.7. Los suministradores de productos
4.8. Los propietarios y los usuarios

5. Responsabilidad civil de los agentes de la edificación

5.1. Responsabilidad de cada agente de la edificación

5.1.1. Promotor
5.1.2. Constructor
5.1.3. Proyectista
5.1.4. Director de obra
5.1.5. Director de la ejecución de la obra
5.1.6. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación
5.1.7. Los suministradores de productos
5.1.8. Propietarios y usuarios

5.2. Plazos de garantía y prescripción

5.2.1. Plazos de garantía
5.2.2. Plazos de prescripción

6. Garantías

6.1. Seguro

6.1.1. Seguro de daños
6.1.2. Seguro de caución
6.1.3. Características comunes

6.2. Responsabilidad personal
6.3. Garantías registrales

6.3.1. Obra nueva
6.3.2. Registro Mercantil

Sección tercera
Propiedad horizontal

Capítulo IV
Introducción a la propiedad horizontal

1. Antecedentes históricos de la propiedad horizontal
2. Evolución histórico-legislativa de la propiedad horizontal en España

2.1. Edad media
2.2. Proyecto de Código Civil de 1851
2.3. Ley Hipotecaria de 1861
2.4. Código Civil
2.5. Reforma de la Ley Hipotecaria mediante Real Decreto de 18 de diciembre de 1909
2.6. Reglamento Hipotecario de 1915
2.7. Ley de 26 de octubre de 1939
2.8. Reforma de la Ley Hipotecaria de 1944
2.9. Ley Hipotecaria de 1946
2.10. Reglamento hipotecario de 1947
2.11. Reforma del Reglamento Hipotecario de 1959
2.12. Ley de Propiedad Horizontal de 1960
2.13. Reformas más relevantes de la Ley de Propiedad Horizontal

2.13.1. Ley de 6 de abril de 1999, de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal
2.13.2. Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
2.13.3. Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia
2.13.4. Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo
2.13.5. Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía
2.13.6. Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia

2.14. Examen evolutivo de aspectos concretos de la propiedad horizontal relacionados con el Registro de la Propiedad

2.14.1. Regulación de elementos comunes y privativos.
2.14.2. Elementos procomunales
2.14.3. Título constitutivo y estatutos
2.14.4. Extinción del régimen de la propiedad horizontal
2.14.5. Derecho de vuelo y subedificación
2.14.6. Diligenciado del libro de actas

3. Aspectos generales de la propiedad horizontal en España

3.1. Regulación básica de la propiedad horizontal
3.2. Datos de la propiedad horizontal en España

Capítulo V
Constitución de la propiedad horizontal

1. Concepto de propiedad horizontal
2. Ámbito subjetivo de la ley de propiedad horizontal

2.1. Comunidades con título constitutivo
2.2. Comunidades sin título constitutivo
2.3. Complejos inmobiliarios privados

2.3.1 Régimen jurídico
2.3.2. Formas de constitución

2.4. Subcomunidades

2.4.1. Concepto
2.4.2. Características

2.5. Entidades urbanísticas de conservación

3. Clasificación de los elementos de la propiedad horizontal

3.1. Elementos privativos
3.2. Elementos comunes

4. Título constitutivo

4.1. Concepto
4.2. Cuotas de Participación

4.2.1. Concepto
4.2.2. Determinación

4.3. Estatutos Comunitarios

5. Normas de régimen interior
6. Extinción de la propiedad horizontal

6.1. Destrucción del edificio
6.2. Consolidación
6.3. Conversión en copropiedad ordinaria

Capítulo VI
Órganos de gobierno

1. Consideraciones generales
2. Duración
3. Junta de propietarios

3.1. Consideraciones Generales
3.2. Competencias

3.2.1. Nombramiento y remoción de órganos comunitarios
3.2.2. Gastos e ingresos ordinarios
3.2.3. Presupuesto y ejecución de obras
3.2.4. Medidas urgentes adoptadas por el administrador
3.2.5. Estatutos y normas de régimen interior
3.2.6. Interés general y servicio común
3.2.7. Otras competencias

3.3. Convocatoria

3.3.1. Cuestiones generales
3.3.2. Clasificación

3.4. Celebración
3.5. Acuerdos

3.5.1. Mayorías
3.5.2. Voto presunto
3.5.3. Abstención
3.5.4. Ejecutividad

3.6. Actas

3.6.1. Libro de actas
3.6.2. Contenido
3.6.3. Subsanación
3.6.4. Notificación
3.6.5. Eficacia

3.7. Impugnación de acuerdos

3.7.1. Consideraciones generales
3.7.2. Motivos
3.7.3. Plazo
3.7.4. Legitimación
3.7.5. Requisito de procedibilidad
3.7.6. Ejecutividad

4. Presidente

4.1 Nombramiento

4.1.1. Presidente propietario
4.1.2. Sistema de elección
4.1.3. Obligatoriedad del cargo

4.2. Funciones

5. Secretario
6. Administrador

Capítulo VII
Obligaciones de los propietarios

1. Regulación legal
2. Respeto de los elementos comunes
3. Conservación de los elementos privativos
4. Diligencia en el uso del inmueble y en relación con el resto de los condueños
5. Acción de cesación
6. Consentir en el elemento privativo reparaciones y servidumbres
7. Consentir la entrada en los elementos privativos
8. Comunicación de domicilio en España

8.1. Notificación Subsidiaria
8.2. Notificación presunta

9. Obligación de contribuir a los gastos generados para el mantenimiento del edificio

9.1. Deudor

9.1.1. Copropiedad
9.1.2. Usufructo
9.1.3. Arrendamiento
9.1.4. Régimen económico matrimonial
9.1.5. Crisis matrimonial
9.1.6. Herederos
9.1.7. Legatario
9.1.8. Titular registral no propietario
9.1.9. Delimitación temporal del deudor

9.2. Objeto
9.3. Criterio de distribución del gasto
9.4. Vencimiento de la deuda
9.5. Garantías del cobro de la deuda

9.5.1. Responsabilidad por falta de notificación de cambio de titularidad
9.5.2. Afección real
9.5.3. Crédito preferente
9.5.4. Certificación sobre el estado de la deuda
9.6. Consecuencias del incumplimiento
9.6.1. Privación del derecho de voto
9.6.2. Requisito de procedibilidad para impugnación de acuerdos
9.6.3. Pago o consignación para admisión de recursos
9.6.4. Responsabilidad subsidiaria del deudor
9.6.5. Medidas disuasorias de carácter convencional

9.7. Prescripción de la deuda comunitaria

10. Fondo de reserva

Capítulo VIII
Conservación y mejora del edificio

1. Conservación: gastos de origen obligatorios

1.1. Aspectos subjetivos
1.2. Aspectos objetivos

1.2.1. Reglas generales de contribución
1.2.2. Regla especial de contribución respecto de accesibilidad universal

2. Mejoras: los gastos de origen voluntario

2.1. Conceptos generales

2.1.1. Mensualidades ordinarias de gastos comunes
2.1.2. Disidente
2.1.3. Doble mayoría
2.1.4. Límite de disidencia

2.2. Clasificación de gastos voluntarios

2.2.1. Regla general. Acuerdos unánimes y mayoritarios
2.2.2. Reglas especiales

Sección cuarta
Arrendamientos urbanos

Capítulo IX
Contrato de arrendamientos urbanos

1. Consideraciones generales

1.1. Regulación legal
1.2. Concepto arrendamiento fincas urbanas
1.3. Clases de arrendamientos de fincas urbanas

1.3.1. Arrendamiento de vivienda
1.3.2. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda

1.4. Régimen jurídico aplicable

1.4.1. Régimen aplicable a todos los arrendamientos urbanos
1.4.2. Arrendamientos de vivienda
1.4.3. Arrendamientos uso distinto del de vivienda
1.4.4. Arrendamientos excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos

2. Arrendamiento de vivienda

2.1. Régimen jurídico
2.2. Elementos del contrato

2.2.1. Elementos personales
2.2.2. Elementos objetivos
2.2.3. Forma
2.2.4. Elemento temporal

2.3. Vicisitudes del contrato

2.3.1. Cesión del contrato y subarriendo de la finca
2.3.2. Extinción del contrato

2.4. Derechos y obligaciones de las partes

2.4.1. Obligación de prestar fianza
2.4.2. Obras de conservación
2.4.3. Obras de mejora
2.4.4. Obras que realice el arrendatario

2.5. Arrendatario persona con discapacidad o mayor de setenta años
2.6. Suspensión del contrato o desistimiento
2.7. Resolución del contrato
2.8. Extinción del contrato

Sección quinta
Registro de la propiedad

Capítulo X
Registro de la propiedad

1. El Derecho Registral Inmobiliario
2. Fuentes

2.1. Antecedentes históricos
2.2. Legislación vigente

3. El Registro de la Propiedad: concepto, y fundamento
4. La organización del Registro

4.1. Consideraciones generales
4.2. Competencia
4.3. Libros

4.3.1. Formación y conservación de los libros del Registro
4.3.2. Enumeración de los libros del Registro
4.3.3. Llevanza de los libros del Registro

4.4. Asientos

4.4.1. Asiento de presentación
4.4.2. Asiento de inscripción
4.4.3. Anotación preventiva
4.4.4. Cancelación
4.4.5. Notas marginales
4.4.6. Menciones

Capítulo XI
Procedimiento registral

1. Finca y folio real
2. Objeto de inscripción
3. Principios registrales

3.1. Principio de publicidad

3.1.1. Publicidad formal
3.1.2. Publicidad material

3.2. Principio de fe pública
3.3. Principio de legitimación
3.4. Principio de prioridad
3.5. Principio de tracto sucesivo
3.6. Principio de especialidad
3.7. Principio de legalidad
3.8. Principio de inoponibilidad
3.9. Principio de rogación

4. Procedimiento registral

4.1. Naturaleza jurídica
4.2. Fases

4.2.1. Aportación del título
4.2.2. Solicitud de inscripción
4.2.3. Presentación en el libro diario
4.2.4. Actuaciones privadas posteriores a la presentación
4.2.5. La calificación registral
4.2.6. Práctica de la inscripción

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