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Ley por el derecho a la vivienda (2ª Edición) - Actualizada con la Ley 12/2023

Ley por el derecho a la vivienda (2ª Edición) - Actualizada con la Ley 12/2023
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Materias:

Colección: Gran Tratado Nº 1498

Examen jurídico de las medidas dispuestas en la Ley por el derecho a la vivienda, desde el Derecho civil, de consumo, mercantil, administrativo, constitucional y de Derecho comparado europeo. Propone alternativas y soluciones a la regulación dispuesta.

- Estudios completo la norma
- Análisis unitario de la disposición.
- Tratamiento omnicomprensivo de la materia, por examinar todas las medidas de Derecho privado y de Derecho público.

Cristina Argelich Comelles es Profesora Derecho civil en la Universidad Autónoma de Madrid

Esta monografía examina críticamente la Ley por el derecho a la vivienda, desde sus medidas de Derecho privado y de Derecho público, a los efectos de proponer alternativas a la regulación dispuesta. La obra aporta un análisis completo de Derecho comparado europeo y norteamericano al respecto, distribuido en tres Capítulos. En el Capítulo Primero, se refieren la fase de elaboración de la norma y el contexto comparado. En el Capítulo Segundo, se analizan jurídicamente todas sus disposiciones. En el Capítulo Tercero, partiendo de las alternativas formuladas en el Informe España 2050 y desatendidas en esta norma, se desarrollan diversas propuestas de lege ferenda, algunas de ellas como legal transplant del Derecho comparado europeo. Finalmente, se propone una revisión completa de todas las prestaciones del arrendamiento de vivienda no modificadas por esta norma. Esta segunda edición de la obra incluye las últimas novedades jurisprudenciales, como las SSTC 9/2023 y 15/2023, legislativas, como la Ley 1/2023, de Cataluña, y la Ley 3/2023, de la Comunidad Valenciana, junto con las modificaciones en la Ley por el derecho a la vivienda tras su tramitación parlamentaria (Ley 12/2023, de 24 de mayo). De las enmiendas incorporadas, cabe destacar las siguientes: la rebaja de la consideración de gran tenedor de vivienda de diez a cinco viviendas, si las Comunidades Autónomas acreditan zonas de mercado residencial tensionado; la ampliación de las zonas de mercado residencial tensionado, por la eliminación de dos criterios a los que se vinculaba; la limitación de la actualización de los contratos de arrendamiento en vigor a un 2% en 2023, un 3% en 2024 y la aprobación de un índice ad hoc por el INE; el control de rentas generalizado para cualquier vivienda sita en zona de mercado residencial tensionado, con independencia de si su propietario es un gran tenedor; la reducción del plazo de aplicación del control de rentas de dieciocho a seis meses; la atribución de los gastos inmobiliarios de formalización del contrato y gestión inmobiliaria al propietario y la prohibición de la atribución de nuevos gastos al arrendatario; la protección para colectivos vulnerables frente a los lanzamientos de la vivienda habitual y la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento para estos colectivos de un año más; el incremento de la reserva de suelo para vivienda protegida al 40%; y la irretroactividad de la descalificación de las viviendas de protección pública.
ABREVIATURAS

PRÓLOGO

CAPÍTULO PRIMERO
LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA: EXPOSICIÓN DE MOTIVOS Y ANÁLISIS DE LA POLÍTICA ESPAÑOLA DE VIVIENDA EN UN CONTEXTO EUROPEO

1.Consideraciones iniciales acerca de la Ley por el derecho a la vivienda desde el contexto estadístico español y europeo

2.De la necesidad a la oportunidad de la Ley por el derecho a la vivienda: sus desajustes normativos

3.Informe del Consejo General del Poder Judicial y opiniones expertas de la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana del Congreso de los Diputados

3.1.Informe del Consejo General del Poder Judicial al Anteproyecto de Ley por el derecho a la vivienda, de 27 de enero de 2022: primera versión del informe, segunda versión del informe y voto particular

3.2.Intervenciones de los expertos en la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para informar sobre el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, de 25 de abril de 2022

4.Examen crítico de la Exposición de Motivos de la Ley por el derecho a la vivienda

4.1.Considerando Primero: contexto normativo global, europeo y español

4.2.Considerando Segundo: régimen competencial en materia de vivienda

4.3.Considerando Tercero: objetivos y contenido de la norma

5.Los incentivos negativos y el populismo habitacional en España: de las estadísticas a las culpas compartidas

6.El fracaso de las medidas de fomento del acceso a la vivienda como origen de los incentivos negativos: la Ley por el derecho a la vivienda ¿otro brindis al sol?

7.Del populismo habitacional a un win-win público-privado en materia de vivienda mediante la intermediación de la Administración

CAPÍTULO SEGUNDO
LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA: ANÁLISIS JURÍDICO DE SUS DISPOSICIONES

1.Introducción

2.Título I. Disposiciones generales

2.1.Artículo 1. Objeto de la Ley

2.2.Artículo 2. Fines de las políticas públicas de vivienda

2.3.Artículo 3. Definiciones

2.4.Artículo 4. Servicios de interés general

2.5.Artículo 5. Acción pública

2.6.Artículo 6. Principio de igualdad y no discriminación en la vivienda

3.Título II. Función social y régimen jurídico de la vivienda

3.1.Artículo 7. Principios rectores de la garantía de la función social de la vivienda

3.2.Capítulo I. Estatuto básico del ciudadano

3.2.1.Artículo 8. Derechos del ciudadano en relación con la vivienda

3.2.2.Artículo 9. Deberes del ciudadano en relación con la vivienda

3.3.Capítulo II. Régimen jurídico básico del derecho de propiedad de vivienda

3.3.1.Artículo 10. Contenido del derecho de la propiedad de vivienda: facultades

3.3.2.Artículo 11. Contenido del derecho de la propiedad de vivienda: deberes y cargas

4.Título III. Acción de los poderes públicos en materia de vivienda

4.1.Capítulo I. Principios generales de la actuación pública en materia de vivienda

4.1.1.Artículo 12. Acción de los poderes públicos en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana

4.1.2.Artículo 13. Compromiso por la accesibilidad universal en el parque de vivienda

4.1.3.Artículo 14. Situaciones de especial vulnerabilidad

4.1.4.Artículo 15. Derecho de acceso a la vivienda y ordenación territorial y urbanística

4.1.5.Artículo 16. Vivienda protegida

4.1.6.Artículo 17. Vivienda asequible incentivada

4.1.7.Artículo 18. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado

4.1.8.Artículo 19. Colaboración y suministro de información de los grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado

4.2.Capítulo II. Colaboración y cooperación entre Administraciones públicas en materia de vivienda

4.2.1.Artículo 20. Colaboración entre las Administraciones públicas en materia de vivienda

4.2.2.Artículo 21. Órganos de Cooperación en materia de vivienda y suelo

4.2.3.Artículo 22. Coordinación interministerial

4.3.Capítulo III. Actuación del Estado en materia de vivienda

4.3.1.Artículo 23. Planificación y programación estatal en materia de vivienda

4.3.2.Artículo 24. Planes estatales en materia de vivienda y rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

4.3.3.Artículo 25. Colaboración público-privada y fondo social de vivienda

4.3.4.Artículo 26. Consejo Asesor de Vivienda

5.Título IV. Parques públicos de vivienda

5.1.Artículo 27. Concepto, finalidad y financiación

5.2.Artículo 28. Criterios básicos de gestión del parque público de vivienda

5.3.Artículo 29. Destino de los parques públicos de vivienda

6.Título V. Medidas de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda

6.1.Capítulo I. Régimen general de derechos e información básica

6.1.1.Artículo 30. Principios básicos de los derechos, facultades y responsabilidades

6.1.2.Artículo 31. Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda

6.2.Capítulo II. Percepción de cantidades a cuenta del precio antes o durante la construcción en operaciones de compra de vivienda

6.2.1.Artículo 32. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas

6.2.2.Artículo 33. Requisitos de las garantías

6.2.3.Artículo 34. Información contractual

6.2.4.Artículo 35. Ejecución de la garantía

6.2.5.Artículo 36. Cancelación de la garantía

6.2.6.Artículo 37. Publicidad de la promoción de viviendas

6.2.7.Artículo 38. Infracciones y sanciones

6.3.Capítulo III. Información y transparencia en materia de vivienda y suelo

6.3.1.Artículo 39. Parque público de vivienda

6.3.2.Artículo 40. Inversión en programas de política de vivienda

6.3.3.Artículo 41. Caracterización del parque de vivienda. Vivienda deshabitada o vacía

6.3.4.Artículo 42. Caracterización de la demanda de vivienda

6.3.5.Artículo 43. Suelo público disponible para vivienda

7.Disposiciones adicionales

7.1.Disposición adicional primera. Registro de contratos de arrendamiento de vivienda y refuerzo de la coordinación en la información sobre contratos de arrendamiento

7.2.Disposición adicional segunda. Prioridad de la política de vivienda en la gestión patrimonial del Estado

8.Disposición transitoria única. Viviendas calificadas con algún régimen de protección pública con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley

9.Disposición derogatoria única

10.Disposiciones finales

10.1.Disposición final primera. Medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda

10.1.1.Modificación de la prórroga del arrendamiento de vivienda: reflexiones sobre el plazo mínimo y la prórroga del contrato

10.1.2.Modificación de la actualización de la renta del arrendamiento de vivienda y control de rentas: antecedentes normativos y efectos, con especial atención al § 558 BGB

10.1.2.1.El control de rentas de la Ley 11/2020, de Cataluña, y su declaración de inconstitucionalidad por las SSTC 37/2022 y 57/2022

10.1.2.2.La limitación transitoria de la actualización de la renta del arrendamiento de vivienda del Real Decreto-ley 6/2022

10.2.Disposición final segunda. Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda

10.3.Disposición final tercera. Modulación del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles

10.4.Disposición final cuarta. Modificación del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre

10.5.Disposición final quinta. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil

10.5.1.La suspensión de los lanzamientos de vivienda habitual en España

10.5.2.Análisis de la modificación de la suspensión de los lanzamientos en la Ley por el derecho a la vivienda

10.6.Disposición final sexta. Títulos competenciales

10.7.Disposición final séptima. Desarrollo reglamentario

10.8.Disposición final octava. Entrada en vigor

CAPÍTULO TERCERO
PROPUESTAS LEGISLATIVAS PARA LA MEJORA DEL ACCESO A LA VIVIENDA EN ESPAÑA Y ALTERNATIVAS HABITACIONALES EN EL DERECHO COMPARADO EUROPEO

1.Introducción

2.Informe España 2050: líneas maestras de la política de vivienda en el presente y en el futuro vs. Ley por el derecho a la vivienda

3.Propuestas de lege ferenda del Derecho comparado europeo para la mejora del acceso a la vivienda en España

3.1.El Low Cost Home Ownership del Reino Unido o el legal transplant de un programa de vivienda asequible para España: especial referencia a la propiedad temporal y la propiedad compartida propuestas en el Informe España 2050

3.2.Las formas de gestión de viviendas vacías en el Derecho comparado: la posibilidad de articular las medidas del Reino Unido

3.2.1.La configuración de las Empty Dwelling Management Orders

3.2.2.Interim Empty Dwelling Management Order: objeto, excepciones y procedimiento

3.2.3.Final Empty Dwelling Management Order: procedimiento y facultades

3.3.Un arrendamiento de vivienda mediante la intermediación de la Administración y la ejecución subsidiaria: una adaptación de las EDMOs en España

3.4.Cooperativas de vivienda o el modelo Andel de Dinamarca: su posible regulación en España para el destino a vivienda social de las viviendas deshabitadas de mercado libre

4.La necesaria reforma del arrendamiento de vivienda habitual en España: reflexiones en torno a un smart contract de arrendamiento de vivienda y las prestaciones no reformadas a la luz del Derecho comparado europeo

4.1.Destino de la vivienda al uso pactado

4.2.Pago de gastos diferentes de la renta

4.3.La fianza

4.4.Las obras de conservación como obras necesarias

4.5.Obras necesarias de adaptación de la vivienda

4.6.Obras de mejora

4.7.El pago de la renta y sus especialidades: el arrendamiento ad meliorandum y la masovería urbana de Cataluña

4.8.Elevación de la renta por mejoras

4.9.Exigencia de responsabilidad por obras inconsentidas

4.10.Subarrendamiento de vivienda

4.11.Sustitución del arrendatario

4.12.Derechos de adquisición preferente: el derecho de tanteo y el derecho de retracto

4.13.Desistimiento del arrendamiento de vivienda

4.14.Suspensión del contrato de arrendamiento de vivienda: requisitos, efectos y retorno en caso de derribo de la finca

4.15.Causas de extinción y de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda

4.16.Mediación arrendaticia en la vivienda habitual para la garantía de la simetría negocial: cláusula implícita rebus sic stantibus y mediación civil

5.El impuesto a las viviendas vacías como sanción a la deshabitación en España y en Europa: del recargo en el IBI a su gravamen en todo el Estado

5.1.El impuesto sobre las viviendas vacías con la finalidad de adquirir viviendas para su arrendamiento social previsto en la Ley 14/2015, de 21 de julio, del impuesto sobre las viviendas vacías, y de modificación de normas tributarias y de la Ley 3/2012, de Cataluña

5.2.El canon por vivienda deshabitada de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, del País Vasco

5.3.El impuesto sobre las viviendas deshabitadas de la Ley Foral 31/2013, de 31 de octubre, de modificación del artículo 132 y del Capítulo VIII del Título II de la Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo, de Haciendas Locales de Navarra

BIBLIOGRAFÍA CITADA

Otros libros de DERECHO DE LA PERSONA