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Los Años de la Crisis de la Vivienda - De las hipotecas subprime a la vivienda colaborativa

Los Años de la Crisis de la Vivienda - De las hipotecas subprime a la vivienda colaborativa
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Colección: Derecho de la Vivienda

Este libro es el resultado de ocho años de investigación recorriendo los más de trece que llevamos ya de crisis de la vivienda, que comienza con la crisis subprime en Estados Unidos y acaba reclamando un marco legal específico para la vivienda, la necesidad de diversificar sus formas de tenencia y hacerlas realmente funcionales, así como una reorientación de las operaciones activas y pasivas del mercado hipotecario. Es un viaje en el tiempo y en el espacio, que nos lleva desde los suburbios abandonados en California a las cooperativas en cesión de uso en Europa, de la financialización de la vivienda vía titulización a la "vivienda colaborativa" y el blockchain, del "American Dream/Nightmare" a los albores de una nueva burbuja inmobiliaria, si no la prevenimos con mecanismos estructurales. La obra analiza críticamente las claves legales que explican la generación de la crisis, su mundialización y sus efectos y reacciones en España, puestas en un contexto europeo. Mediante ellas, el lector podrá hallar respuestas o, por lo menos, formarse una opinión, en cuestiones complejas como: ¿tiene o debería tener todo el mundo derecho a ser propietario de su vivienda?; ¿es "compartir" o "acceder" a una vivienda la alternativa real y universal a comprarla o hay que reelaborar instituciones seculares para garantizar la necesaria estabilidad y asequibilidad?; ¿tenemos o no tenemos en España un sistema hipotecario fuerte y garantista si lo comparamos con el norteamericano?; ¿lo hemos hecho peor en España de lo que lo han hecho en el resto de países europeos en temas de acceso y pérdida de vivienda?; ¿qué ha tenido que ver la crisis de la vivienda con las malas prácticas bancarias?; ¿han sido suficientes las medidas que se han tomado a uno y otro lado del Atlántico después del estallido de la crisis y en prevención de una futura?; ¿es bueno que algunos jueces se "inventen" la ley para proteger al débil ante la inacción del legislador y la presión social?; ¿debe todo el mundo necesariamente vivir en las mismas grandes ciudades?; en definitiva, ¿tiene solución el problema del acceso de la vivienda? Ya les adelanto que lamentablemente no existen soluciones sencillas a problemas complejos. Aunque sí que pueden identificarse y tratarse los relacionados con la vivienda desde una óptica científica, alejada de intereses partidistas, de lobbies y de ideales políticos, que llegue a generar el suficiente impacto social y que ayude a los necesitados de vivienda, a los operadores y a los responsables políticos a tomar mejores decisiones. Esto es lo que esta obra pretende.
Abreviaturas 15
El autor 21
Agradecimientos 23
Nota del autor 25
Prólogo 31
Introducción 35
Capítulo I
Los fundamentos de la crisis: el mercado hipotecario y la vivienda
1. La hipoteca, los valores hipotecarios y el mercado hipotecario 41
2. La vivienda en propiedad: causante y víctima de la crisis 52
3. El “Sueño Americano” en el origen de la crisis mundial. La generalización de la vivienda en propiedad 68
4. La “Pesadilla Americana”. El estallido de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos 74
Capítulo II
La problemática “hipoteca norteamericana”
1. Los problemas de originación de la hipoteca norteamericana 87
1.1. La ausencia de control y la atomización en la originación hipotecaria 87
1.1.1. La deficiente protección del consumidor hipotecario. Las piggy-back mortgages 88
1.1.2. Los agentes originadores de hipotecas 92
1.2. El historial crediticio de los consumidores 94
1.3. La problemática estructural de la (mal)llamada “hipoteca norteamericana” 99
1.4. El Registro de la Propiedad en Estados Unidos. La problemática MERS 105
1.4.1. Los registros de la propiedad públicos norteamericanos 107
1.4.2. La falta de seguridad preventiva y los seguros de títulos 112
1.4.2.1. Los notary public 113
1.4.2.2. Los seguros de títulos 115
1.4.3. El registro de la propiedad privado: MERS 118
2. La incierta cesión de los créditos hipotecarios en el sistema norteamericano 131
2.1. La multiplicidad de formas de transmitir hipotecas 132
2.2. La cesión de créditos hipotecarios según el sistema MERS 132
2.3. La discusión sobre la accesoriedad de la hipoteca. Su impacto en la cesión a afectos de titulización 135
2.4. La distorsión generalizada del Derecho para favorecer la cesión de créditos hipotecarios para su titulización 138
3. Los problemas con la ejecución de la hipoteca norteamericana 151
3.1. La disparidad de normativa y la ineficacia en materia de ejecución hipotecaria 152
3.2. La forzosa ejecución limitada sobre la finca y la dación en pago en Estados Unidos. El strategic defaulter 157
3.3. El deed in lieu o dación de la finca en pago 166
3.4. El equity skimming 174
3.5. El escándalo robo-signing 175
3.6. La subasta ante el sheriff 176
4. El concurso como “remedio” a la ejecución hipotecaria 177
5. Conclusiones 181
Capítulo III
La problemática titulización hipotecaria norteamericana. La globalización de la crisis
1. La hipoteca y la titulización 183
1.1. La globalización de la crisis a través de la titulización 183
1.2. Los dos tipos de “titulización” hipotecaria 186
1.3. Ventajas y riesgos de la titulización 191
2. La creación de un mercado secundario de hipotecas en Estados Unidos 195
3. El preludio de la crisis de 2007: la problemática de las GSEs 199
3.1. Las GSEs norteamericanas 199
3.2. Las estructuras jurídico-financieras de titulización norteamericanas: los mercados agency y non-agency 201
3.3. La crisis de las GSE. Su génesis en 2003 y 2004 204
3.4. ¿Una GSE para Europa en 2003? EMFA 219
3.5. La situación actual de las GSEs en Estados Unidos 226
4. La titulización, ese “logro” norteamericano 230
4.1. Los problemas clásicos de la titulización: la imposible true sale, la inevitable consolidación y el inexistente safe harbor 236
4.2. El error de confiar “a las redes de protección” los riesgos derivados de la titulización. El “too big to fail” 240
4.3. Por lo tanto, ¿es la financiación a través de vehículos off-balance intrínsecamente peligrosa, imposible o excesivamente arriesgada? 248
5. Las medidas y las responsabilidades 249
5.1. La Ley Dodd-Frank de 2010 249
5.2. Unos covered bonds para Estados Unidos 256
5.3. Las responsabilidades de las agencias de calificación 259
5.3.1. El rol de las agencias de calificación crediticia 259
5.3.2. El deficiente comportamiento de las agencias de calificación 263
5.3.3. Su régimen de responsabilidad civil en Estados Unidos 270
5.4. Otras responsabilidades 287
5.5. La obligación de los juristas 290
6. Conclusiones 293
Capítulo IV
Consecuencias y reacciones a la crisis en España
1. La inadecuada y tardía reacción legal a la crisis en España 299
2. Las consecuencias sociales y las reacciones a la crisis del acceso a la vivienda 305
2.1. Los desahucios 305
2.1.1. Sus causas 305
2.1.2. Sus cifras. Su contextualización en Europa 316
2.2. La relación entre los desahucios y el sinhogarismo 330
2.3. La reacción judicial. El fenómeno “robinprudencial” 339
2.3.1. Los motivos 339
2.3.2. El primer período (2010-2013) 344
2.3.3. El segundo período (2013-2015) 351
2.3.4. El tercer período (2015-2019) 363
2.4. La reacción a nivel estatal: el foco en la protección del consumidor hipotecario 373
2.4.1. La Orden 28-10-2011: la protección administrativa del deudor hipotecario 374
2.4.2. El RDL 8/2011: El umbral mínimo de inembargabilidad y la transparencia de las subastas 377
2.4.3. El RDL 6/2012: el Código de Buenas Prácticas 382
2.4.4. El RDL 27/2012: la moratoria del lanzamiento de las ejecuciones de hipotecas y la creación de un Fondo Social de viviendas 390
2.4.5. La Ley 1/2013 y la Ley 25/2015 de segunda oportunidad 397
2.4.6. La Directiva 2014/17/UE y la Ley 5/2019: la protección civil de los consumidores hipotecarios 404
2.4.6.1. Educación de consumidores, publicidad e información precontractual general 405
2.4.6.2. El FEIN, la evaluación de la solvencia y la intervención notarial 413
2.4.6.3. Algunos elementos del préstamo hipotecario: cláusulas suelo y multidivisa, tying practices, derecho de amortización anticipada y refinanciación del deudor 424
2.4.6.4. El incumplimiento del prestatario: vencimiento anticipado, intereses de demora, ejecución, ADR y dación en pago 434
2.4.6.5. Epílogo. Lo que nos augura la Ley 5/2019 455
2.5. La reacción a nivel autonómico: los incentivos negativos 463
3. Conclusiones 476
Capítulo V
Un nuevo marco civil para la vivienda
1. La vivienda como un bien inmueble especial 483
1.1. Introducción 483
1.2. La vivienda y el Derecho civil 486
1.3. El concepto de “vivienda” 490
1.4. ¿Es la vivienda un derecho fundamental? 499
1.5. Discusión 510
2. La necesidad de diversificar las formas de tenencia de la vivienda 514
2.1. La falta de asequibilidad de las viviendas y las formas de tenencia 515
2.2. La necesidad de nuevas formas de propiedad de la vivienda: las “tenencias intermedias” 520
2.2.1. La dicotomía propiedad-alquiler 520
2.2.2. Las tenencias intermedias 524
2.2.3. La propiedad compartida y la propiedad temporal 540
2.2.3.1. El significado de la shared ownership en el Reino Unido 540
2.2.3.2. El encaje constitucional de la PC y la PT catalanas 543
2.2.3.3. La propiedad compartida 546
2.2.3.4. La propiedad temporal 547
2.2.3.5. El impacto hasta la fecha de la PC y de la PT 548
2.3. La necesidad de reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos 551
2.3.1. Nueva LAU vs cohesión territorial. Turismo vs modelo de ciudad y economía colaborativa 551
2.3.2. Nuestro modelo de arrendamientos urbanos en el contexto español y europeo 562
2.3.2.1. El contexto español 563
2.3.2.2. El contexto europeo 568
2.3.3. Propuesta para unos arrendamientos urbanos de vivienda funcionales 570
2.3.4. La reforma de la LAU por el RDL 7/2019 590
2.4. La “vivienda colaborativa” 599
2.4.1. Una nueva crisis de la propiedad privada: la economía colaborativa 599
2.4.2. Diferentes tipos de “vivienda colaborativa” 611
2.4.3. Las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso 614
3. Conclusiones 626
Capítulo VI. Reflexión final 629
Bibliografía 637

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