Manual del Promotor Inmobiliario. de Viviendas Libres y de Protección Oficial. Formularios

PRÓLOGO .
INTRODUCCIÓN .
INTRODUCCIÓN A LA SEGUNDA EDICIÓN .
INTRODUCCIÓN A LA TERCERA EDICIÓN .
INTRODUCCIÓN A LA CUARTA EDICIÓN .
INTRODUCCIÓN A LA QUINTA EDICIÓN .
INTRODUCCIÓN A LA SEXTA EDICIÓN .
ABREVIATURAS .

CAPÍTULO PRIMERO
FASE PREVIA: LA ADQUISICIÓN DEL TERRENO .
1. El promotor: concepto .
2. El solar .
3. La edificabilidad del terreno .
4. Las cargas .

CAPÍTULO SEGUNDO
EL ESTUDIO ECONÓMICO DE LA PROMOCIÓN .
1. Concepto .
2. Gastos .
2.1. Precio del terreno .
2.2. Acta notarial que describa el estado del terreno .
2.3. Impuestos derivados de la transmisión .
2.4. Honorarios de Notaría y de Registro .
2.5. Estudio geotécnico del solar .
2.6. Gastos o costes de urbanización .
2.7. Honorarios de Arquitecto y Aparejador .
2.8. Licencia Municipal de Obras .
2.9. Tasas VPO .
2.10. Gastos financieros y bancarios .
2.10.1. Tasación .
2.10.2. Comisión de estudio y comisión de apertura .
2.10.3. Gastos financieros .
2.10.4. Otras comisiones y gastos .
2.11. Honorarios de Notaría y Registro correspondientes al otorgamiento e inscripción de la escritura de constitución de préstamo y distribución de responsabilidad hipotecaria .
2.12. Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados —modalidad Actos Jurídicos Documentados— devengado en la primera copia de la escritura de préstamo hipotecario .
2.13. Honorarios de Notaría y Registro correspondientes al otorgamiento e inscripción de la escritura de Obra Nueva y División Horizontal .
2.14. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados —modalidad Actos Jurídicos Documentados— devengado por la primera copia de la escritura de Obra Nueva y División Horizontal .
2.15. Seguros .
2.16. Aval en garantía de cantidades a cuenta .
2.17. Control técnico .
2.18. Presupuesto de contrata .
2.19. Otros gastos .
3. Ingresos .

CAPÍTULO TERCERO
EL ESTUDIO GEOTÉCNICO .

CAPÍTULO CUARTO
ENCARGO DEL PROYECTO Y DIRECCIÓN DE OBRA: ASPECTOS A CONSIDERAR .
1. El proyecto .
1.1. Máximo aprovechamiento .
1.2. Características de los inmuebles a proyectar .
1.3. Calidades .
1.4. Otras cuestiones a considerar .
1.4.1. Comprobación del replanteo del solar .
1.4.2. Costes de referencia .
1.4.3. Plazo de entrega .
1.4.4. Penalizaciones y resolución contractual .
1.4.5. Honorarios .
1.4.6. Otras cláusulas .
1.5. Encargo del proyecto técnico de infraestructuras de telecomunicaciones .
2. La dirección de obra .

CAPÍTULO QUINTO
ENCARGO DE PROYECTO MEDIANTE CONCURSO ENTRE ARQUITECTOS .
1. Concepto .
2. Bases del concurso .
2.1. Objeto y documentación .
2.2. Características de los inmuebles resultantes .
2.3. Plazo de presentación de trabajos .
2.4. Formalidades de presentación .
2.5. Jurado y fallo .
2.6. Otras menciones .
2.7. Aceptación de bases .

CAPÍTULO SEXTO
EL DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA .

CAPÍTULO SÉPTIMO
LA SEGURIDAD Y SALUD EN LAS OBRAS DE CONSTRUCCIÓN .
1. Introducción .
2. El RD 1.627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción .
2.1. Aspectos esenciales .
2.2. Objeto y ámbito de aplicación .
2.3. Conceptos o definiciones .
2.4. Los coordinadores en materia de seguridad y salud .
2.4.1. El coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra .
2.4.2. El coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra .
2.5. El estudio de seguridad y salud .
2.5.1. Redactor .
2.5.2. Contenido .
2.6. El estudio básico de seguridad y salud .
2.6.1. Redactor .
2.6.2. Contenido .
2.7. El plan de seguridad y salud en el trabajo .
2.7.1. Concepto .
2.7.2. Contenido .
2.7.3. Aprobación .
2.7.4. Modificación del plan
2.8. Libro de incidencias .
2.9. Obligaciones del promotor .
2.10. Obligaciones de los contratistas y subcontratistas .
2.11. Obligaciones de los trabajadores autónomos .
3. Resumen de competencias y posibles intervinientes al amparo del R.D. 1.627/1997, de 24 de octubre .
4. La disposición adicional cuarta de la LOE .

CAPÍTULO OCTAVO
LA LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS .
1. Concepto .
2. Documentación .

CAPÍTULO NOVENO
LA CÉDULA DE CALIFICACIÓN PROVISIONAL .
1. Concepto .
2. Documentación .
3. Concesión de la CP .
4. Concesión por fases .
5. Efectos .

CAPÍTULO NOVENO (BIS)
EL CONTROL TÉCNICO .

CAPÍTULO DÉCIMO
EL AVAL EN GARANTÍA DE CANTIDADES A CUENTA DEL PRECIO DE VENTA .

CAPÍTULO UNDÉCIMO
AUTORIZACIÓN PARA PERCIBIR CANTIDADES A CUENTA DEL PRECIO DE VENTA .

CAPÍTULO DUODÉCIMO
LA ESCRITURA DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL .

CAPÍTULO DECIMOTERCERO
EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO .
1. Introducción .
2. Documentación .
2.1. Documentación general .
2.2. Documentación de la identidad y solvencia del solicitante .
2.3. Documentación relativa a la garantía .

CAPÍTULO DECIMOCUARTO
LA CONTRATACIÓN DE LAS OBRAS DE CONSTRUCCIÓN .
1. Sistemas de contratación .
1.1. La adjudicación directa .
1.2. La subasta .
1.3. El concurso .
2. El contrato de ejecución de obras: el contratista o constructor .
2.1. El precio .
2.2. Forma de pago. Las certificaciones de obra .
2.3. Plazo de ejecución. Penalizaciones .
2.4. Calidades a emplear .
2.5. El control de calidad .
2.6. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación. Garantías. La responsabilidad en la legislación de VPO .
2.6.1. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación .
2.6.2. Garantías .
2.6.3. La responsabilidad en la legislación de VPO .
2.7. Las modificaciones del proyecto .
2.8. Recepción de las obras .
2.9. Liquidación de las obras: provisional y definitiva .
2.10. Otras Cláusulas .

CAPÍTULO DECIMOQUINTO
EL ACTA DE REPLANTEO .

CAPÍTULO DECIMOSEXTO
LA LÍNEA Y LA RASANTE .

CAPÍTULO DECIMOSÉPTIMO
EL SEGUIMIENTO DE LAS OBRAS Y DE LA PROMOCIÓN .

CAPÍTULO DECIMOCTAVO
LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN .

CAPÍTULO DECIMONOVENO
LA CÉDULA DE CALIFICACIÓN DEFINITIVA .
1. Concepto .
2. Documentación .
3. Concesión de la calificación definitiva .
4. Concesión por fases .
5. Denegación de la calificación definitiva .
6. Efectos .

CAPÍTULO VIGÉSIMO
LA FASE COMERCIAL .
1. El precio de venta en inmuebles libres .
2. El precio de venta en promociones de protección oficial: Módulo .
2.1. Precio de venta de las VPO .
2.1.1. Primeras transmisiones .
A) Actuaciones acogidas a Planes de Vivienda anteriores al RD 1.1.86/1998, de 12 de junio .
B) Actuaciones acogidas al vigente Plan de Vivienda (RD 1.186/1998, de 12 de junio) .
C) Actualizaciones de precios de venta en primeras transmisiones .
2.1.2. Segundas transmisiones .
2.2. Precio de venta de locales de negocio y anejos .
3. Información a suministrar .
3.1. Publicidad veraz .
3.2. Información completa .
3.3. Claridad del documento en que se formalice la operación .
3.4. Documentación .

CAPÍTULO VIGESIMOPRIMERO
LA ENTREGA DE LA EDIFICACIÓN .
1. Agilidad .
1.bis. El libro del edificio .
2. Gastos e impuestos de la transmisión .
2.1. Gastos .
2.2. Impuestos .
3. Trámites posteriores .

CAPÍTULO VIGESIMOSEGUNDO
LA CONSTITUCIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS .
1. Introducción .
2. Convocatoria de la junta constituyente .
3. Órganos de gestión y administración .
3.1. La junta de propietarios .
3.2. El presidente, el secretario y el administrador .
4. Los estatutos .
5. Ruegos y preguntas .

CAPÍTULO VIGESIMOTERCERO
RECLAMACIONES POSTERIORES .

CAPÍTULO VIGESIMOCUARTO
LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA CON DESTINO A ARRENDAMIENTO .
1. Gastos e impuestos .
1.1. Honorarios de Notaría y Registro correspondientes al otorgamiento e inscripción de la escritura de división horizontal, e ITP y AJD, modalidad AJD .
1.2. Aval en garantía de cantidades a cuenta .
1.3. Otros gastos e impuestos .
2. Ingresos .
2.1. Promociones libres .
2.2. Promociones protegidas .
3. Aspectos esenciales de los arrendamientos .
3.1. Ámbito de aplicación .
3.2. Arrendamiento de vivienda .
3.2.1. Duración del contrato. Subrogaciones .
3.2.2. Renta. Actualización. Elevación por mejoras .
3.2.3. Reparaciones y obras de conservación y mejora .
3.2.4. Derecho de adquisición preferente .
3.2.5. Enajenación de la vivienda arrendada .
3.2.6. Resolución y extinción del contrato .
3.3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda .
3.3.1. Normas aplicables .
3.3.2. Enajenación de finca arrendada. Conservación, mejora y obras del arrendatario. Derechos de adquisición preferente .
3.3.3. Cesión del contrato y subarriendo .
3.3.4. Subrogación en el contrato .
3.3.5. Indemnización al arrendatario por expiración del término pactado en el contrato .
3.3.6. Resolución del contrato .
3.3.7. Forma de los contratos y acceso al Registro de la Propiedad .
4. Particularidades en los arrendamientos de promociones de VPO .
4.1. Duración del régimen legal de las VPO con destino a arrendamiento .
4.2. Renta inicial y revisión de la misma .
4.3. Prohibición de percibir renta superior a la legal. Sanciones .
4.4. Prohibición de arrendar la vivienda amueblada. Sanciones .
4.5. Prohibición de subarriendo y cesión .
4.6. Obligación de visar los contratos de arrendamiento de VPO. Sanciones .
4.7. Cláusulas de inclusión obligatoria. Sanciones .
4.8. Entrega y ocupación. Sanciones .
4.9. Destino. Sanciones .
5. Aspectos fiscales de los arrendamientos .
5.1. Arrendamiento de vivienda .
5.2. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda .
6. Retenciones en los arrendamientos .
7. Ayudas a la promoción de VPO en arrendamiento .

CAPÍTULO ANEXO I
FORMULARIOS .
1. Modelo de contrato de compraventa de solar. Cláusulas a incluir en los contratos de compraventa de terrenos incluidos en juntas de compensación .
2. Contrato de compraventa de parcela urbanizada .
3. Modelo de contrato de cesión de suelo a cambio de obra .
4. Modelo de estudio económico de promociones .
5. Modelo de documento de encargo de proyecto y direccion de obra con arquitecto .
6. Modelo de bases para encargo de proyecto y dirección de obra mediante concurso restringido entre arquitectos .
7. Hoja de encargo a técnico competente en materia de seguridad y salud (y dirección de la ejecución de la obra en su caso) .
7 bis Acta de aprobación de plan de seguridad y salud .
7 bis 2 Aviso del promotor a la autoridad laboral .
8. Modelo de escrito contestando a requerimiento subsanatorio para obtener la cédula de calificación provisional .
9. Modelo de aval en garantia de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de VPO, válido igualmente cuando se trate de vivienda libre (Orden de 30 de mayo de 1970, del entonces Ministerio de la Vivienda) .
10. Modelo de certificado a expedir por la entidad avalista (Orden de 30 de mayo de 1970, del entonces Ministerio de la Vivienda) .
11. Modelo de escrito solicitando autorización para percibir de los compradores de VPO cantidades a cuenta del precio de venta .
12. Modelo de bases de concurso para contratar obras de construcción con suministro de materiales por el contratista. Anexos .
13. Modelo de certificación de obra .
14. Modelo de acta de paralización de obras .
15. Modelo de acta de reanudación de obras .
16. Modelo de acta de recepción provisional de obras .
17. Modelo de acta de recepción definitiva de obras .
18. Modelo de contrato de ejecución de obras con suministro de materiales por el contratista .
19. Modelo de subcontrata para ejecutar capítulo o unidad de obra .
20. Contrato de ejecución de obras de desmonte de terreno .
21. Contrato de ejecución de obras de demolición .
22. Modelo de acta de comprobación de replanteo y autorización de inicio de obra .
23. Modelo de solicitud de línea y rasante .
24. Modelo de acta de alineación y rasante de obra entre medianerías .
25. Escrito del comprador de vivienda libre solicitando al promotor autorización para introducir reformas en el inmueble adquirido .
26. Modelo de solicitud de licencia de primera ocupación .
27. Documento de reserva de inmueble no acogido a protección oficial .
28. Modelo de documento de reserva de inmueble acogido a protección oficial .
29. Modelo de contrato de compraventa de vivienda libre en construcción .
30. Queda sin contenido .
31. Modelo de contrato de compraventa de vivienda de protección oficial .
32. Cláusulas a incluir en los contratos de compraventa de VPO en regimen especial .
33. Modelo de contrato de compraventa de local comercial .
34. Modelo de contrato de compraventa de plaza de aparcamiento .
35. Modelo de instancia solicitando, en nombre de los compradores de VPO las ayudas económicas directas (subvenciones y subsidiaciones) .
36. Contrato de comision con agente de la propiedad inmobiliaria .
37. Modelo de solicitud de visado de contratos (VPO) .
38. Modelo de documento de entrega de llaves de vivienda libre .
39. Cláusulas a incluir en los documentos de entrega de llaves de viviendas de proteccion oficial (Relacionado con el formulario núm. 38) .
40. Modelo de minuta a remitir a notaría .
41. Modelo de carta convocando junta constituyente de comunidad de propietarios .
42. Estatutos de comunidad de propiedad horizontal .
43. Modelo de acta de junta constituyente en comunidades de propiedad horizontal .
44. Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda libre (válido también para el arrendamiento conjunto de la vivienda con cochera y/o trastero) .
45. Cláusulas a incluir en los contratos de arrendamiento de las Viviendas de Protección Oficial (válido igualmente cuando se arrienden conjuntamente la plaza de garaje y el trastero). Relacionado con el formulario anterior .
46. Modelo de contrato de arrendamiento para uso odistinto del d