Obras inconsentidas en los arrendamientos urbanos

SUMARIO .
ABREVIATURAS .
INTRODUCCIÓN .

Capítulo I
LEGITIMACIÓN PASIVA

Parte I. Coarrendamiento .
I. Naturaleza de la obligación de no realizar obras. .
II. Régimen jurídico que une a los coarrendatarios. Litisconsorcio pasivo necesario. .
III. Coarrendamiento en virtud del matrimonio o convivencia de hecho. .
1. Coposesión o «ius possidendi» .
2. Cotitularidad. Título con el que posee el cónyuge no contratante .
3. Litisconsorcio pasivo necesario .
Parte II. Subarriendo .
I. Obras inconsentidas realizadas en el inmueble subarrendado. .
1. Obras realizadas por el arrendatario-subarrendador. .
A) Posición que debe ocupar el subarrendatario en el proceso de resolución del contrato de arrendamiento. .
a) Obras del arrendatario como hecho ajeno al subarrendatario .
b) Inexistencia de derechos propios del subarrendatario frente al arrendador .
c) No afectación directa de la sentencia dictada contra el arrendatario .
B) Relación subarrendador-subarrendatario: posibilidad de indemnización .
2. Obras realizadas por el subarrendatario .
A) Resolución del contrato de subarriendo .
a) Consentimiento para realizar las obras .
b) Posición que ocupa el arrendador en el proceso de resolución del subarriendo .
B) Resolución del contrato de arrendamiento .
a) Responsabilidad del arrendatario .
b) Sujeto al que debe demandar el arrendador .
c) Posibilidad de indemnización .
Parte III. Cesión del contrato de arrendamiento .
I. Obras realizadas en el inmueble arrendado por el arrendatario cedente .
1. Cesión realizada mediando el consentimiento del arrendador (cesión de arrendamientos destinados a vivienda) .
A) Alcance del consentimiento del arrendador cedido .
B) Posibilidad de invalidar ese consentimiento .
2. Cesión realizada sin mediar el consentimiento del arrendador (arrendamientos destinados a un uso distinto del de vivienda) .
A) Cuestiones de legitimación. .
a) Interposición de la acción de resolución frente al anterior arrendatario (cedente) .
b) Interposición de la acción de resolución frente al actual arrendatario (cesionario) .
c) Acción de resolución iniciada antes de la transmisión del contrato. .
B) Responsabilidad por la realización de las obras .
a) Situación del cesionario .
b) Derechos del cesionario .
c) Aplicación de la normativa general .
d) Posibilidad de fraude de ley .
C) Responsabilidad del cedente .
a) Cesiones a título oneroso .
b) Cesiones a título gratuito .
II. Obras realizadas en el inmueble arrendado por el arrendatario cesionario .
1. Contenido de la transmisión .
A) Derechos y obligaciones «intuitu personae» .
B) Variaciones establecidas por la LAU .
C) Posibilidad de extender al cesionario la autorización otorgada al cedente para realizar obras .
Parte IV. Terceros .
I. Significado del término «terceros» .
1. Consideración de «terceros» en sentido amplio: «convivientes» .
2. Consideración de terceros en sentido estricto .
II. Responsabilidad del arrendatario por las obras realizadas por terceros .
1. Reconocimiento legal de dicha responsabilidad .
A) Normativa especial arrendaticia .
B) Normativa civil común .
2. Naturaleza jurídica .
A) Responsabilidad contractual .
B) Responsabilidad indirecta .
3. Criterio de imputación de la responsabilidad del arrendatario por las obras inconsentidas realizadas por terceros (en sentido amplio y estricto) .
A) Principio general de responsabilidad del deudor por los hechos de sus auxiliares .
B) Responsabilidad del arrendatario por las obras realizadas por terceros .
a) Exclusión del criterio de culpa del arrendatario .
b) Exclusión del criterio de culpa del tercero .
c) Exoneración de responsabilidad .
III. Legitimación pasiva. Sujeto pasivo de la acción de resolución .
1. Sujeto al que debe demandar el arrendador .
2. Posibilidad de acción directa del arrendador frente al tercero .


Capítulo II
LEGITIMACIÓN ACTIVA

Parte I. Legitimación para ejercitar la acción de resolución .
I. Contenido del término «legitimación activa» .
1. Requisitos para ser demandante .
A) Capacidad jurídica procesal .
B) Capacidad de obrar procesal o «legitimatio ad processum» .
C) Legitimación en sentido estricto o «legitimatio ad causam» .
a) Legitimación ordinaria o directa, versus legitimación extraordinaria o indirecta .
b) Legitimación extraordinaria y legitimación aparente .
II. Legitimación del arrendador .
1. Legitimación para arrendar .
2. Legitimación activa para instar la acción de resolución .
3. Limitaciones a la legitimación para instar la acción de resolución .
A) Acción de resolución como un acto de administración o de disposición .
a) Punto de vista general .
b) Supuestos particulares .
4. Calificación de la legitimación activa ostentada por el representante .
Parte II. Legitimación para otorgar el consentimiento para realizar las obras .
I. Introducción .
1. Regulación legal: LAU 40/1964-LAU 29/1994 .
II. Fundamento de la exigibilidad de consentimiento .
1. Daños causados «únicamente» en el inmueble arrendado como resultado de las obras consentidas .
2. Consentimiento en supuestos en los que el resultado de las obras consentidas traspasa la relación jurídica arrendaticia perjudicando a terceros .
A) Daños causados a terceros por el «debilitamiento» ocasionado con las obras .
B) «Modificaciones» que afectan a elementos comunes del inmueble arrendado .
III. Legitimación para consentir .
1. Sujeto legitimado para consentir frente al arrendatario. Relaciones arrendatario-arrendador, arrendatario-propietario, y arrendador-propietario .
A) Arrendador como parte contractual .
B) Valor jurídico del consentimiento otorgado mediante representación directa .
a) Representación legal .
b) Representación voluntaria .
C. Valor jurídico y efectos del consentimiento otorgado por el representante extralimitándose en sus funciones .
a) Introducción .
b) Representación voluntaria .
c) Representación legal .
2. Legitimación extraordinaria .
A) Regulación legal: LAU de 1964-LAU de 1994 .
B) Razón y justificación del diferente tratamiento del supuesto en ambas legislaciones .
a) Ámbito de la legitimación extraordinaria .
b) «Ratio legis» .
IV. Forma .
1. Fundamento .
2. Carácter y valor de la expresión formal recogida en el art. 23.1 .


Capítulo III
OBRAS CUYA REALIZACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO ORIGINAN EL DERECHO
DEL ARRENDADOR A RESOLVER EL CONTRATO ARRENDATICIO

Parte I. Obras modificadoras de la configuración .
I. Regulación legal .
1. Antecedentes .
2. LAU 29/1994 .
II. Delimitación del término «obra» .
1. Definición .
2. Caracteres .
A) Positividad .
B) No equiparación entre conducta positiva y conducta constructiva .
C) Utilización de materiales de construcción: trabajo de albañilería .
D) Provisionalidad-reversibilidad .
E) Distinción obra menor-obra mayor .
III. Modificación de la configuración .
1. Definición de «configuración» .
A) Punto de vista literal .
B) Concepción jurisprudencial .
C) Configuración versus estructura .
2. Caracteres para estimar modificada la configuración .
A) Objeto .
B) Forma o disposición interna y externa .
C) Cambio esencial o relevante versus cambio accidental o de detalle .
a) Adhesión de manera fija .
b) Entidad cualitativa-entidad cuantitativa .
D) Finalidad perseguida con la obra .
E) Destino o función de la pieza arrendada .
IV. Elenco de obras modificadoras de la configuración .
1. Aire acondicionado .
2. Albañilería .
A) Cerramientos exteriores .
a) Cerramiento de ladrillo para revestir .
b) Cerramiento de ladrillo visto .
c) Cerramientos de bloque para revestir .
d) Cerramientos de bloque visto .
B) Distribuciones interiores .
a) Tabiques de ladrillo .
b) Tabiques de bloque de cemento .
c) Tabiques de cartón yeso .
d) Mamparas .
3. Barandillas .
4. Calefacción .
5. Carpintería de huecos .
a) Hueco .
b) Precerco o durmiente .
c) Carpintería propiamente dicha .
6. Cubiertas .
7. Revestimientos .
a) Alicatados .
b) Aplacados naturales o artificiales .
c) Enfoscados .
d) Falsos techos .
e) Guarnecido y enlucido de yeso .
f) Pinturas .
g) Revocos .
h) Solados y pavimentos .
V. Obras con entidad modificativa pero sin entidad resolutoria .
1. Introducción .
2. Excepciones jurisprudenciales .
A) Finalidad perseguida por el arrendatario en relación con la modificación .
B) Otras finalidades perseguidas por el arrendatario .
a) Autodefensa .
b) Adecentamiento, embellecimiento, limpieza e higiene .
3. Excepciones legales .
A) Obras de adaptación .
a) Art.114.7.3.º de la LAU de 1964 .
a.i) Obras de adaptación realizadas durante el transcurso del contrato .
a.ii) Obras de adaptación realizadas al inicio de la celebración del contrato .
b) LAU de 1994 .
B) Obras de adaptación a la condición de minusválido .
a) Tipo de arrendamientos a los que van dirigidas .
b) Tipo y grado de minusvalía .
c) Objeto de las obras .
d) Momento de adquisición de la minusvalía .
C) Obras de conservación .
D) Obras consentidas .
VI. Facultades del arrendador ante la realización de obras modificadoras .
1. Acción de resolución .
A) Necesidad o no de que la obra esté terminada para ejercitar la acción de resolución .
B) Desaparición de las obras tras el ejercicio de la acción resolutoria .
C) Desaparición de las obras antes del ejercicio de la acción resolutoria .
2. Opciones concurrentes con la acción de resolución .
A) Acción de reposición .
B) Acción de indemnización por daños y perjuicios .
3. Opciones no concurrentes con la acción de resolución .
A) Exigibilidad del cumplimiento al arrendatario .
Parte II. Obras debilitadoras .
I. Regulación legal .
1. LAU 40/1964 .
2. LAU 29/1994 .
II. Caracteres .
1. Realización de obra; obra mayor .
2. Debilitación: actual o futura .
3. Elenco de obras debilitadoras .
A) Estructura .
a) Elementos lineales .
b) Elementos superficiales .
c) Elementos macizos .
B) Fachadas o cerramientos exteriores .
a) Fábricas de ladrillo .
b) Fábrica de bloque .
c) Cerramientos de hormigón visto o prefabricados .
d) Muros cortina .
e) Paneles metálicos .
C) Cubiertas .
a) Exigencia estructural .
b) Elementos de protección .
c) Principio de evacuación .
III. Facultades del arrendador ante la realización de obras debilitadoras .
1. Acción de resolución .
2. Facultades concurrentes con la acción de resolución .
A) Exigibilidad de reposición inmediata del inmueble a su estado anterior .
a) Inmediatez en la LAU 40/1964 .
b) Inmediatez en la LAU 29/1994 .
c) Obras en inmuebles sometidos a la LPH .
B) Acción de indemnización por daños y perjuicios .

BIBLIOGRAFÍA .
ÍNDICE CRONOLÓGICO DE SENTENCIAS .