Presente y futuro del mercado hipotecario español : Un análisis económico y jurídico

1. Introducción

2. El régimen legal del crédito hipotecario en España: un análisis económico (MARCO CELENTANI, JUAN JOSÉ GANUZA y FERNANDO GÓMEZ POMAR)
I. Introducción
II. La teoría económica básica del diseño regulatorio del mercado de crédito hipotecario
1. Precio del contrato de crédito hipotecario
2. Riesgo del contrato de crédito hipotecario
3. Vencimiento y ejecuciones
III. La literatura empírica reciente en materia de crédito hipotecario
1. El apalancamiento hipotecario de los hogares
2. La renegociación de los préstamos hipotecarios
3. La regulación de los préstamos hipotecarios
4. La información para los prestatarios hipotecarios
5. Impagos y ejecuciones
IV. La literatura teórica en economía y análisis económico del derecho sobre crédito hipotecario
1. Los sesgos cognitivos y conductuales de los prestatarios hipotecarios
2. La regulación de los préstamos hipotecarios
V. El mercado hipotecario y la adquisición de la vivienda en España
VI. Las cuestiones económicamente relevantes para la regulación del crédito hipotecario en España
1. La dimensión de la implementación normativa de la regulación
2. Las cuestiones centrales para entender económicamente la reforma hipotecaria en España
2.1. La complejidad del contrato de crédito y la corrección de déficits informativos y cognitivos del prestatario
2.2. La evaluación de la capacidad de repago del prestatario y la prevención del sobreendeudamiento
2.3. Morosidad hipotecaria, impago y ejecuciones
2.4. Reembolso anticipado y refinanciación
VII. Conclusiones
VIII. Referencias

3. Contrato de préstamo hipotecario: Derecho, Economía y Psicología (OREN BAR-GILL)
I. Introducción
II. Diseño contractual en el mercado hipotecario «subprime» de EE.UU.
1. Contratos de consumo: un enfoque basado en la economía conductual
1.1. Un fallo conductual de mercado
1.2. La función de la competencia
1.3. Corrección de mercado
2. Características comunes de diseño contractual
2.1. Complejidad
2.2. Costes diferidos
III. Implicaciones para el bienestar
1. Competencia imperfecta
2. Competencia distorsionada
IV. Implicaciones para las políticas jurídicas
1. Normas imperativas
2. Regulación de las obligaciones legales de información
3. Reglas supletorias y «safe harbors»
V. Conclusión
VI. Referencias

4. Los deberes legales de información en las hipotecas: esperanzas frustradas (OMRI BEN-SHAHAR)
I. Introducción
II. Los beneficios que prometen las «mandated disclosures»
III. El fracaso de las «mandated disclosures»
IV. La ilusión de la simplificación
V. El fracaso de los «nudges»
VI. Conclusión
VII. Referencias

5. ¿Pueden las instituciones jurídicas calmar los «espíritus animals» en el mercado hipotecario? La experiencia de Alemania (MATTHIAS LEHMANN y ISABEL SCHNABEL)
I. Estabilidad relativa del mercado inmobiliario alemán
II. ¿Qué hace que la financiación hipotecaria en Alemania sea más estable?
1. Sistema bancario: un entorno diversificado y altamente competitivo
2. Contratos de hipoteca a plazos largos y tipos de interés fijos
3. Contratos de ahorro-vivienda («Bausparverträge»)
4. Comisión por amortización anticipada («Vorfälligkeitsentschädigung»)
5. «Pfandbriefe» – cédulas hipotecarias a la alemana
6. Límites en la cuantía prestable
7. Incentivos fiscales y ayudas públicas a la construcción, la adquisición y el alquiler de inmuebles
8. Protección de los arrendatarios a través de legislación imperativa
9. Interacción de diferentes factores
III. Retos para el futuro
1. Auge reciente de los precios en el mercado inmobiliario
2. Crisis de las cajas de ahorro inmobiliario
3. Impacto de la Directiva sobre bienes inmuebles de uso residencial
4. ¿Amenazas existenciales para el «Pfandbrief» provenientes de Europa?
5. Reacción: instrumentos macroprudenciales para limitar los préstamos en el mercado inmobiliario
IV. Resumen y perspectivas
V. Referencias

6. Panorámica del mercado hipotecario español (BARALIDES ALBERDI y IRENE PEÑA)
I. Regulación. Hitos legales y sus efectos en el mercado
1. Nacimiento y auge del mercado hipotecario: 1981-2007
2. La crisis y el renacimiento del mercado hipotecario: 2007-presente
II. Medidas de apoyo a los deudores hipotecarios
III. El mercado en cifras
IV. El caso español en el contexto europeo
V. Conclusiones y perspectivas de futuro
VI. Bibliografía

7. Hipotecas «made in Spain»: pasado, presente y futuro (JOSÉ GARCÍA MONTALVO)
I. La explosión de la financiación hipotecaria
II. La gran expansión hipotecaria española
III. Incentivos perversos en el sector de la financiación inmobiliaria
1. Los incentivos de los compradores de viviendas
2. Los incentivos en el sistema bancario
3. Los incentivos de las agencias de calificación
4. Los incentivos de las empresas de tasación
5. Los incentivos del legislador y el regulador
IV. La crisis inmobiliaria española y sus consecuencias hipotecarias
1. Los efectos de la crisis inmobiliaria sobre el sector financiero
2. Alarma social y la reacción legislativa y judicial
2.1. La reacción legislativa
2.2. La reacción judicial
V. El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario de 2017
VI. Conclusiones
VII. Referencias

8. PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS Y LIMITACIONES AL TIPO DE INTERÉS (BENITO ARRUÑADA Y PABLO CASAS ARCE)
I. Introducción
II. Modelo teórico
1. La optimización del deudor
2. Techos y suelos en los objetivos bancarios
3. Techos y suelos en la oferta hipotecaria
III. La distribución del tipo de interés
1. La distribución de frecuencias del tipo de interés en España
2. Aplicación de las frecuencias históricas a la práctica
3. Consideraciones adicionales sobre la probabilidad de los límites
IV. Valor económico de los límites superior e inferior
1. Resultados de la simulación
2. Consideraciones adicionales sobre el valor de los límites al tipo de interés
V. Consecuencias de restringir la práctica contractual
1. Consecuencias de cambios legales retrospectivos y prospectivos
2. Uso de cobertura de riesgos
VI. Conclusiones
VII. Referencias

9. La prevalencia del uso de las ejecuciones hipotecarias y la productividad de la economía española. ¿Hubiera sobrevivido Apple en España? (JUAN S. MORA-SANGUINETTI y SANTIAGO SALVADOR-MORA)
I. Introducción
1. Las instituciones de insolvencia y la eficiencia de la economía
2. El uso de las instituciones de insolvencia en España
II. Algunas aclaraciones sobre el marco institucional de las insolvencias en España
III. La evolución de la productividad de la economía española
IV. El impacto del diseño de las instituciones de insolvencia en la productividad
1. El impacto en la productividad vía financiación y sesgos en la inversión
2. El impacto en la productividad vía la reasignación de factores y la eliminación de las «empresas zombi»
V. Conclusiones
VI. Referencias

10. El crédito inmobiliario en la Directiva 2014/17/UE (ESTHER ARROYO AMAYUELAS)
I. Introducción
II. ¿Por qué esta directiva?
1. La libre prestación de servicios hipotecarios
2. La protección del consumidor en legislación no vinculante
3. Una directiva de protección de los consumidores para un mercado eficiente con el trasfondo de la crisis financiera
III. Dos directivas para el crédito al consumo
IV. Análisis jurídico de la Directiva 2014/17 (LCEur 2014, 313)
1. Crédito inmobiliario vs. crédito hipotecario
2. ¿Qué tipo de inmuebles? El uso residencial
3. Una larga lista de exclusiones y de «opt-out»
4. La noción de crédito responsable
4.1. Transparencia en la publicidad y en la información
4.2. Oferta vinculante/derecho a desistir
4.3. Normas de conducta del prestamista
A. Explicaciones adecuadas y servicio de asesoramiento
B. Análisis de la solvencia
C. Prácticas comerciales
4.4. El incumplimiento: ejecución del inmueble y morosidad
V. Reflexiones finales
VI. Bibliografía

11. Jurisprudencia europea y española sobre protección del consumidor hipotecario: hitos, lecciones prácticas y cuestiones pendientes (CARLES VENDRELL CERVANTES)
I. Introducción
II. La justicia del malestar y los límites de la ley
III. Grupos de casos e hitos jurisprudenciales
IV. Lecciones prácticas y cuestiones pendientes
1. El control de oficio de cláusulas abusivas
1.1. Justificación, contenido y recepción por los tribunales españoles en el ámbito del control de cláusulas del préstamo hipotecario
1.2. Límites y presupuestos de la aplicación del control de oficio
2. Cláusulas no negociadas individualmente que definen el objeto principal del contrato de préstamo hipotecario y control de transparencia sustantiva
2.1. ¿Qué es el control de transparencia sustantiva y cuál es su concreto régimen jurídico? ¿Es similar o idéntico al control de vicios del consentimiento? El interesante (pero acaso tardío) debate «de lege ferenda» desde España, el pecado original del caso de las cláusulas suelo y la necesaria reordenación de la cuestión «de lege lata»
2.2. Las exigencias de información o transparencia que resultan del mandato del art. 4.2 de la Directiva 93/13 vienen determinadas por la normativa sectorial de la Unión Europea, de manera que si el predisponente cumple con esta normativa debe presumirse que se satisface el control de transparencia sustantiva o cualificada
2.3. La consecuencia de la apreciación de la falta de transparencia: ¿es necesario realizar el juicio de abusividad? En este caso, ¿en qué consiste este juicio?
3. Integración judicial y prohibición de reducción conservadora de la validez. ¿Disuadir, castigar, integrar o premiar?
3.1. La jurisprudencia del TJUE sobre la interpretación del art. 6.1 de la Directiva 93/13 (LCEur 1993, 1071) y la posibilidad del juez nacional de integrar la laguna contractual provocada por la abusividad de una cláusula por medio de la aplicación del derecho dispositivo o supletorio
3.2. ¿Disuadir, castigar, integrar o premiar?
4. El control de condiciones generales incorporadas en contratos de préstamo celebrados entre empresarios
5. Prescripción de la acción restitutoria por las cantidades pagadas en aplicación de una cláusula abusiva
5.1. ¿Prescribe la acción de restitución de cantidades pagadas en aplicación de una cláusula declarada abusiva?
5.2. En caso de que prescriba, ¿cómo se determina el día de inicio del plazo para su cómputo?
6. Acciones colectivas, efecto de cosa juzgada respecto de las acciones individuales y el problema del control de transparencia
6.1. La doctrina jurisprudencial
6.2. Recapitulación y valoración
7. La remisión al desarrollo reglamentario de normas fundamentales de protección del consumidor hipotecario: una mala idea
V. Conclusiones
VI. Bibliografía citada
VII. Jurisprudencia europea y española citada
1. Tribunal de Justicia de la Unión Europea
2. Tribunal Constitucional
3. Tribunal Supremo
4. Tribunal Superior de Justicia de Cataluña
5. Audiencias Provinciales
6. Juzgados

12. El insuficiente marco legal de los valores hipotecarios y similares en el nuevo mercado hipotecario post-crisis y en un contexto europeo (SERGIO NASARRE AZNAR)
I. Titulización hipotecaria y crisis
II. El doble sistema de la conversión de la hipoteca en valores negociables
1. Los «covered bonds»
1.1. Los tipos de «covered bonds» en Europa
1.2. Los tipos de «covered bonds» en España. Su problemática legal
1.3. Las cédulas territoriales
1.4. Las cédulas de internacionalización
1.5. Las cédulas sobre créditos a PYMES
1.6. Las cédulas sobre hipotecas verdes
III. La titulización hipotecaria. La nueva Ley 5/2015
1. Los problemas clásicos de la titulización en España
2. Las novedades de la Ley 5/2015
3. La problemática estructural de la titulización
IV. Conclusiones
V. Bibliografía

13. Evaluación de la solvencia y crédito hipotecario (MATILDE CUENA CASAS)
I. La crisis como manifestación del fallo en la gestión del riesgo financiero
II. Evaluación de la solvencia y tipos de riesgo de crédito
III. Evaluación de la solvencia y supervisión bancaria
IV. La obligación de evaluar la solvencia y tutela del cliente bancario
1. La regulación en el Derecho español
1.1. Normativa estatal
2. La Directiva 2014/17 (LCEur 2014, 313), de 4 de febrero
3. El incumplimiento de la obligación de evaluar la solvencia
3.1. Naturaleza
3.2. En particular, la posición del prestamista ante un test negativo de solvencia
3.3. Consecuencias jurídicas: sanciones administrativas versus sanciones civiles
V. Las «transposiciones autonómicas» de la Directiva 2014/17 (LCEur 2014, 313)
1. La regulación contenida en el Código de Consumo de Cataluña
2. La Ley andaluza 3/2016, de 9 de junio
VI. El proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario de 17 de noviembre de 2017
VII. La necesidad de un adecuado sistema de información crediticia para el cumplimiento y el control del cumplimiento de la obligación de evaluar la solvencia
VIII. Conclusiones

14. Sobre los tipos de interés negativos en préstamos formalizados por entidades financieras (ÁNGEL CARRASCO PERERA)
I. Antecedentes
II. La cuestión de los tipos de interés negativos
III. Un poco de enseñanza clásica
IV. Ordenando las cuestiones consideradas
V. La posibilidad de pagos inversos en el contrato de préstamo
VI. Posibilidad de un límite cero en el tipo de referencia (Euríbor)
VII. La cláusula límite-cero-absoluto
VIII. La cláusula límite-cero-absoluto no es un producto estructurado o un «derivado implícito»
IX. Las cláusulas de limitación-cero como cláusulas equiparadas a cláusulas suelo expresas

15. La función notarial y el préstamo hipotecario (JUAN PÉREZ HEREZA)
I. Introducción
II. La función notarial en la contratación general
III. La función notarial y sus especialidades en la contratación en masa
1. La función notarial y la exigencia de una mayor transparencia en la contratación en masa
2. La función notarial y la prohibición de incorporación de cláusulas abusivas
IV. El estallido de la crisis. Crítica y juicio revisionista de la normativa vigente
V. Propuestas de reforma
VI. Conclusiones
VII. Bibliografía

16. La función del registro de la propiedad en relación con los préstamos hipotecarios. una propuesta de precalificación (NICOLÁS NOGUEROLES PEIRÓ)
I. Introducción
II. La hipoteca y sistema registral
III. El modelo del registro de la propiedad español y el desarrollo del mercado hipotecario
IV. La calificación registral y su papel en la configuración de la hipoteca
1. Período de clarificación y fijación doctrinal
1.1. Las cláusulas de interés variable
1.2. La multiplicidad de cláusulas de vencimiento anticipado
1.3. La distinción entre intereses remuneratorios y moratorios. El título de ejecución
1.4. Hipoteca flotante
2. Período de limitación del control y alteración del sistema
2.1. La limitación del control y el artículo 12 de la LH (RCL 1946, 886)
2.2. El intento de alterar el sistema a través del artículo 12LH (RCL 1946, 886)
2.3. La creación de títulos ejecutivos y la ind