Propiedad horizontal : derechos y deberes de los propietarios

Nota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
El derecho de uso. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
El derecho de uso del piso o local . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Planteamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
El derecho de uso del elemento privativo y su repercusión sobre
los elementos comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
El correlativo deber de mantener en buen estado de conservación el piso o local . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Las prohibiciones o limitaciones de uso contenidas en los estatutos, pero no solo en los estatutos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
La licitud de las limitaciones de uso. Requisitos . . . . . . 25
Su necesaria interpretación restrictiva. . . . . . . . . . . . . . 35
La alteración del título constitutivo o de los estatutos para introducir nuevas prohibiciones . . . . . . . . . . . . . . 38
La problemática de los pisos turísticos. . . . . . . . . . . . . . 41
Cuando el título constitutivo o los estatutos
no recogen mención específica a los pisos turísticos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Las cláusulas prohibitivas acordadas con anterioridad al Real Decreto Ley 7/2019 . . . . . . 49
El art. 17.12 LPH y sus múltiples problemas
interpretativos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
¿Cabe la prohibición de pisos turísticos en el tenor del precepto? . . . . . . . . . . . 51
El alcance de la expresión «no tendrán
efectos retroactivos» . . . . . . . . . . . . . . 57
El acuerdo sobre gastos . . . . . . . . . . . . 58
La mutación del uso o destino de los elementos privativos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
El derecho de uso de los elementos comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
La cuota de participación como módulo determinante del uso . . 78
Los reglamentos de régimen interior. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Las obligaciones de respetar las instalaciones y observar la diligencia debida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
¿Es posible excluir del uso de elementos comunes a algunos propietarios?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
La exclusión del uso de los elementos comunes por destino a los propietarios morosos. En particular, la piscina comunitaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
Acuerdos por los que se priva a los propietarios de los
garajes del uso del portal, del ascensor o de la piscina . . 90
El arrendamiento de elementos comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
La problemática de los elementos comunes de uso privativo. En
particular, las terrazas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
Las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. . . . . . . 105
Introducción. Breve referencia a las actividades dañosas . . . . . . . 105
Conceptos y requisitos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
Su imposible calificación apriorística. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
La importancia de la prueba de la actividad molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
Examen particularizado de algunos supuestos significativos . . . . 123
El ruido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
Las actividades de hospedaje. En particular, los pisos dedicados al turismo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
La tenencia de animales de compañía . . . . . . . . . . . . . . 144
El ejercicio de la prostitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
La acción de cesación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
Requisitos de procedibilidad. Su secuencia temporal. . . 160
El requerimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
Requisito de procedibilidad. . . . . . . . . 162
Quién tiene que requerir. . . . . . . . . . . 162
El destinatario del requerimiento . . . . . 166
El contenido y forma del requerimiento 168
El plazo fijado en el requerimiento. . . . 171
El acuerdo de la junta de propietarios . . . . . . 171
El ejercicio de la acción de cesación. . . . . . . . . . . . . . . 175
Legitimación activa. ¿Está legitimado un copropietario ante la pasividad de la comunidad? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
Legitimación pasiva. El propietario y el ocupante de la vivienda o local . . . . . . . . . . . . . 177
La adopción de medidas cautelares . . . . . . . . 179
Consecuencias de una sentencia estimatoria . . . . . . . . . 183
12 Propiedad horizontal: derechos y deberes de los propietarios
CAPÍTULO II.
La cesación definitiva de la actividad no permitida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
La indemnización de daños y perjuicios . . . . 184
La privación del uso del piso o local . . . . . . . 186
Consecuencias para el caso en que el infractor
no es el propietario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190
La obligación de contribuir a sufragar los gastos generales y a la constitución de un fondo de reserva. . . . 193
El concepto de gastos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
La contribución a los gastos generales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203
La cuota de participación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
¿Es posible establecer módulos diferentes a la cuota de participación? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
Las cláusulas de exoneración de gastos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
Requisitos para su validez . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
Las exoneraciones de gastos meramente aparentes . . . . . 215
Las exenciones genéricas de gastos . . . . . . . . . . . . . . . . 216
La exención al promotor de la obligación de contribuir
al abono de gastos comunes de aquellos inmuebles, de
su propiedad, que mantiene desocupados . . . . . . . . . . . 216
La necesaria interpretación restrictiva de las cláusulas de
exoneración de gastos. Las instalaciones ex novo . . . . . . 224
La distribución de los gastos generales al margen de lo establecido en el título constitutivo o en los estatutos. . . . . . . . . . . . . . . 226
La contribución a los gastos en algunos supuestos particulares. . . 230
Atribución del uso de la vivienda al no titular en supuestos de nulidad, separación y divorcio . . . . . . . . . . . 230
Los gastos de mantenimiento de elementos comunes de
uso privativo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
Los gastos derivados de la instalación, sustitución o bajada a cota cero del ascensor. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
Quorum necesario para aprobar los gastos derivados de la instalación de un ascensor, plataforma salvaescaleras u otras eliminaciones de
barreras arquitectónicas . . . . . . . . . . . . . . . . 244
Las cláusulas de exención de gastos en materia
de ascensores y su aplicación analógica a las
plataformas salvaescaleras . . . . . . . . . . . . . . . 247
El sujeto obligado al pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254
¿El propietario o el titular registral? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254
La problemática de las derramas extraordinarias . . . . . . . . . . . . . 256
Herencia yacente, arrendatarios y usufructuarios . . . . . . . . . . . . 259
Los supuestos de pluralidad de deudores . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262
Índice 13
3.4.1.
3.4.2.
4.
4.1.
4.2.
4.3.
5.
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
5.4.1.
5.4.2.
6.
7.
CAPÍTULO III.
1.
1.1.
1.1.1.
1.1.2.
1.1.3.
1.1.4.
1.1.5.
1.2.
1.2.1.
1.2.2.
1.2.2.1.
1.2.2.2.
1.2.2.3.
1.2.2.4.
1.2.2.5.
1.2.3.
El carácter solidario de la obligación entre copropietarios y sus consecuencias. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262
El sujeto pasivo y la sociedad de gananciales . . . . . . . . . 265
Consecuencias derivadas de la morosidad en el abono de los gastos . . . . 266
El nuevo papel atribuido a la autonomía de la voluntad por la
Ley 10/2022 de 14 de junio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266
La privación del derecho a voto en la junta de propietarios . . . . 267
La ausencia de legitimación para la impugnación de acuerdos y
su excepción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
Garantías para el cobro de las deudas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
Introducción. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
La comunicación de la transmisión del piso o local. Remisión . . 280
La condición de crédito preferente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
La afección real del inmueble. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
Naturaleza y límites de la afección real del inmueble. . . 285
El certificado de deudas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
La prescripción de la acción. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
La obligación de contribuir a la constitución de un fondo de reserva . . . 294
Obras y otras actuaciones en el régimen de la propiedad horizontal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
Obras y actuaciones del art. 10.1 LHP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
Régimen jurídico común . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
El carácter obligatorio de las obras . . . . . . . . . . . . . . . . 298
La legitimación para solicitar la ejecución de las obras.
El carácter exorbitante de las facultades concedidas a la
Administración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
La ocupación de elementos durante el tiempo que duren las obras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307
Los gastos derivados de la realización de las obras . . . . . 308
La imposición de sanciones administrativas en caso de
oposición o demora injustificada . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
Obras de conservación del inmueble y sus instalaciones . . . . . . . 310
El régimen jurídico de las obras de conservación. . . . . . 310
Los «requisitos básicos» y las condiciones de ornato. . . . 320
Requisitos básicos de seguridad . . . . . . . . . . 321
Requisitos básicos de habitabilidad . . . . . . . . 323
Requisitos básicos de accesibilidad universal.
Remisión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
Las condiciones de ornato . . . . . . . . . . . . . . 324
Casuística. Referencia específica a las fachadas
transventiladas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325
La necesidad de acometer reparaciones urgentes en el
edificio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328
14 Propiedad horizontal: derechos y deberes de los propietarios
La responsabilidad por la no ejecución o ejecución defectuosa de las obras de conservación . . . . . . . . . . . . . . 330
El plazo de prescripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333
Ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. Remisión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335
Actuaciones como consecuencia de la inclusión del inmueble en
un ámbito de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas 335
Actuaciones necesitadas de autorización administrativa . . . . . . . 338
La defectuosa técnica legislativa del art. 10.3 LPH. . . . . 338
La exigencia de licencia administrativa . . . . . . . . . . . . . 340
La constitución y modificación de un complejo inmobiliario privado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
El régimen jurídico del art.10.3.b LPH (operaciones de
división, agregación, segregación, etc.). . . . . . . . . . . . . 343
La doble mayoría de tres quintos. ¿Se computa el voto presunto del ausente? . . . . . . . . . . 343
El consentimiento de los propietarios afectados. El derecho a percibir una indemnización 346
La determinación de nuevas cuotas de participación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
La discrepancia sobre la naturaleza de las
obras. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
Supuestos contemplados por la norma. Ni
siempre necesitan autorización, ni siempre
basta con aprobación por doble mayoría de
3/5. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348
Las obras de accesibilidad. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353
Introducción. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353
La existencia de diferentes regímenes jurídicos y su difícil ensamblaje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356
Requisitos básicos de accesibilidad universal . . . . . . . . . . . . . . . 357
Los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal . . . . 358
La accesibilidad universal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359
El concepto de ajuste razonable . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359
La legitimación para instar la realización de las obras . . . 361
Las personas con discapacidad o mayores de setenta años 366
El carácter obligatorio de las obras, no en todo caso . . . 369
La supresión de barreras arquitectónicas del art. 17.2 LPH. En
particular, la instalación de un ascensor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372
La ocupación de elementos, comunes o privativos, para la realización de obras de accesibilidad, pero no sólo de accesibilidad . . 378
Algunas actuaciones del art. 17 LPH . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389
El establecimiento o supresión de servicios comunes de interés
general. En particular, el servicio de portería y la instalación de
piscinas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390
Nuevas instalaciones, servicios o mejoras . . . . . . . . . . . . . . . . . 400
Obras y actuaciones en materia energética . . . . . . . . . . . . . . . . 403
La realización de obras por el propietario de elementos privativos . . . . . 406
El derecho a modificar los elementos privativos. . . . . . . . . . . . . 406
Algunas precisiones. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407
La previa comunicación de las obras a quien represente
a la comunidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408
Las limitaciones a la actuación del propietario. . . . . . . . 409
La prohibición de realizar alteraciones en el resto del inmueble . 413
El consentimiento de los copropietarios expresado en junta como excepción. ¿Subsiste hoy la exigencia de unanimidad? . . . . . 414
La flexibilización de las exigencias normativas cuando de locales
comerciales situados en la planta baja se trata. . . . . . . . . . . . . . . 419
La discut