Una Nueva Regulación Para los Arrendamientos de Vivienda en un Contexto Europeo

Abreviaturas 15
Índice de figuras 19
PRÓLOGO 21

INTRODUCCIÓN 23
Capítulo I
LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA Y EL MERCADO DE ALQUILER
1. Objetivos de la política de vivienda en Europa 31
1.1. Problemática común de las políticas de vivienda en Europa 32
1.2. El papel de la Unión Europea en la política de vivienda 35
1.2.1. Las políticas de la UE para luchar contra la exclusión social 37
1.2.2. Las políticas energéticas de la UE para mejorar la calidad de las viviendas y el entorno medioambiental 40
1.2.3. El derecho de la competencia y las ayudas estatales 41
2. Evolución histórica de las políticas de vivienda en España 43
2.1. Las políticas de vivienda antes de la Constitución española de 1978 45
2.2. Las políticas de vivienda tras la aprobación de la Constitución española de 1978 47
2.3. Burbuja inmobiliaria y crisis económica: la problemática de la vivienda en España 53
3. Deficiencias del mercado de alquiler 59
3.1. Tipos de tenencia: binomio propiedad-alquiler 59
3.2. Las viviendas vacías 63
3.3. La falta de vertebración del parque de alquiler 71
3.3.1. Los proveedores de vivienda en el mercado de alquiler 72
3.3.1.1. Entidades con ánimo de lucro 73
3.3.1.1.1. La importancia de los REIT para fomentar el arrendamiento de larga duración 75
3.3.1.2. Las entidades privadas sin ánimo de lucro 78
3.3.2. Otras organizaciones que intervienen y representan a las partes en el mercado de alquiler 79
3.3.2.1. Las asociaciones de propietarios e inquilinos 79
3.3.2.2. Los agentes de la propiedad inmobiliaria 85
3.4. El mercado negro de alquiler 86
3.5. La vivienda social de alquiler 90
4. Discusión comparada 99
4.1. El régimen de tenencia en los Estados europeos 99
4.2. Políticas públicas de los principales Estados europeos 104
5. Conclusiones 109
Capítulo II
EL DERECHO A LA VIVIENDA EN NUESTRO MARCO INTERNACIONAL Y CONSTITUCIONAL
1. El derecho a la vivienda en un Estado social 113
2. La concepción social de hogar: la necesidad de habitar una vivienda 115
3. El derecho a la vivienda en el ámbito constitucional 120
3.1. Mandato constitucional: el derecho a la vivienda como fundamento para la acción y el control de los poderes públicos 120
3.1.1. La eficacia jurídica del artículo 47 CE 121
3.1.2. El contenido del derecho a la vivienda se ha desarrollado en leyes estatales y autonómicas susceptibles de control jurisdiccional 122
3.1.3. Por la conexión con otros derechos fundamentales reconocidos en la CE 124
3.1.4. El propio artículo 47 CE lo denomina como “derecho”. 127
3.2. Ámbito subjetivo: los titulares del derecho a la vivienda 127
3.3. Ámbito material: el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada 130
3.3.1. El disfrute de la vivienda regulado en el artículo 47 CE 130
3.3.2. Una vivienda digna y adecuada 131
4. El derecho a la vivienda en los Estatutos de autonomía 137
5. El derecho a la vivienda en el ámbito supranacional 140
5.1. La regulación internacional: Declaración Universal de Derechos Humanos y el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales 140
5.1.1. Vivienda adecuada 141
5.1.2. La prohibición de desalojos forzosos 142
5.1.3. Obligaciones de los Estados 144
5.2. La regulación del derecho a la vivienda en Europa 146
5.2.1. El derecho a la vivienda en el ámbito del Consejo de Europa 146
5.2.2. El derecho a la vivienda en la Unión Europea 150
5.3. La jurisprudencia del TEDH y del TJUE 152
5.3.1. La jurisprudencia del TEDH 152
5.3.2. La jurisprudencia del TJUE 159
6. Discusión comparada 164
7. El arrendamiento urbano en el marco del derecho a la vivienda 168
7.1. La importancia de su regulación para la satisfacción del mandato al legislativo 168
7.2. La exigibilidad del derecho a la vivienda en el arrendamiento urbano 173
7.2.1. Una vivienda de alquiler adecuada 173
7.2.2. La pérdida de la vivienda de alquiler 177

Capítulo III
EL REGÍMEN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO URBANO
SECCIÓN I. La coexistencia de diferentes regímenes de arrendamiento urbano
1. El péndulo: La seguridad jurídica en riesgo 179
1.1. La influencia del Derecho romano en el contrato de arrendamiento 180
1.2. El intervencionismo en el arrendamiento urbano 184
1.3. Consecuencias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 186
1.4. Como ha influido el Real Decreto Legislativo 2/1985 sobre medidas de política económica en el régimen arrendaticio 192
1.5. La búsqueda del equilibrio entre arrendador y arrendatario en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos 194
1.6. Las modificaciones de la Ley 29/1994. En especial por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas 198
1.7. Conclusiones 200
SECCIÓN II. El concepto y los requisitos del arrendamiento para uso de vivienda
1. El requisito de plazo y de precio en el arrendamiento 206
2. El arrendamiento debe recaer sobre una edificación 212
3. La edificación debe ser habitable 213
4. La finalidad de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario 218
5. La necesidad primordial de arrendamiento de vivienda 224
6. Los arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de las normas sobre arrendamiento para uso de vivienda 227
SECCIÓN III. Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de vivienda
1. La dificultad de distinguir entre los derechos personales y reales 233
2. Naturaleza jurídica del derecho arrendaticio en la legislación española 238
2.1. Discusión doctrinal sobre la desnaturalización de la relación obligatoria en el arrendamiento de vivienda 241
2.2. Elementos a los que afecta la naturaleza del contrato de arrendamiento 249
2.2.1. La inscripción del derecho arrendaticio en el Registro de la Propiedad 250
2.2.1.1. El derecho arrendaticio como un derecho hipotecariamente real 252
2.2.1.2. La eficacia real de la inscripción a través de la subrogación legal y forzosa del arrendador 254
2.3. La configuración de la naturaleza jurídica del derecho de arrendamiento 258
3. Discusión comparada sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento 261
4. Figuras afines al arrendamiento de vivienda 264
4.1. El préstamo 265
4.1.1. Comodato vs arrendamiento 269
4.1.1.1. Unilateralidad o bilateralidad 269
4.1.1.2. Gratuidad u onerosidad 270
4.1.1.3. La temporalidad 273
4.1.1.4. La cesión inter vivos y mortis causa del contrato 273
4.1.1.5. La responsabilidad solidaria o mancomunada 274
4.1.1.6. El régimen sobre gastos y obras necesarias para la conservación y el uso de la vivienda 275
4.1.1.7. Las causas de extinción del contrato 282
4.2. El precario 283
4.2.1. Principales diferencias con el comodato 286
4.2.2. Diferencias con el arrendamiento de vivienda 287
4.2.2.1. Gratuidad vs onerosidad 288
4.2.2.2. Indefinición vs temporalidad 290
4.2.2.3. La posesión: el uso y disfrute de la vivienda 291
4.3. La atribución de la vivienda familiar en el proceso de nulidad, separación o divorcio 298
4.4. El usufructo 303
4.4.1. El anquilosamiento del régimen jurídico en el Código civil 305
4.4.2. La falta de funcionalidad del usufructo para ser una vía alternativa al binomio propiedad-alquiler en el acceso a la vivienda 307
5. Conclusiones 311
Capítulo IV
EL EQUILIBRIO ENTRE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO URBANO EN UN CONTEXTO EUROPEO
1. Los factores más relevantes para arrendador y arrendatario en el arrendamiento de vivienda habitual y permanente 317
2. Los criterios para buscar un equilibrio entre arrendador y arrendatario 325
3. Factores relevantes desde la perspectiva del arrendatario 333
3.1. La asequibilidad 333
3.1.1. El control de renta en los arrendamientos urbanos de vivienda 341
3.1.1.1. Los efectos del sistema de control de renta 345
3.1.1.2. El control de renta en España 348
3.1.1.3. El control de renta en los países con bajas tasas de alquiler 354
3.1.1.4. El control de renta en los países con altas tasas de alquiler 356
3.1.1.5. Las utilidades del sistema de renta referenciada 370
3.1.2. Los servicios y otros gastos de la vivienda arrendada 376
3.1.2.1. Otros países europeos con baja tasa de alquiler 380
3.1.2.2. Países europeos con alta tasa de alquiler 381
3.1.3. La tributación de la vivienda arrendada 388
3.1.3.1. La tributación de la vivienda arrendada en otros países de Europa con baja y alta tasa de alquiler 390
3.1.4. Las subvenciones o ayudas al arrendatario por la vivienda arrendada 393
3.1.4.1. Las subvenciones en los países con baja tasa de alquiler 396
3.1.4.2. Las subvenciones en los países con alta tasa de alquiler 399
3.1.5. La cuantía inicial de depósito que debe satisfacer el arrendatario 405
3.1.5.1. El depósito en otros países de Europa con baja y alta tasa de alquiler 408
3.1.6. Conclusiones 412
3.2. La estabilidad 419
3.2.1. Los contratos con duración determinada y plazo mínimo de prórroga obligatoria 421
3.2.1.1. La duración del contrato de arrendamiento en otros países de Europa con baja y alta tasa de alquiler 427
3.2.2. La terminación del contrato de arrendamiento por el arrendador 434
3.2.2.1. Comparativa con otros países con baja tasa de alquiler 448
3.2.2.2. Comparativa con otros países con alta tasa de alquiler 452
3.2.2.3. Conclusiones 458
3.2.3. Naturaleza jurídica del arrendamiento de vivienda 461
3.2.4. Los derechos de adquisición preferente del arrendatario 463
3.2.4.1. Los derechos de adquisición preferente del arrendatario en los países europeos con baja y alta tasa de alquiler 467
3.2.5. La subrogación legal del contrato de arrendamiento 470
3.2.5.1. Subrogación por desistimiento, no renovación del contrato o abandono de la vivienda por parte del arrendatario 471
3.2.5.2. Subrogación por muerte del arrendatario 475
3.2.5.3. Subrogación legal por causa de nulidad matrimonial, separación o divorcio 478
3.2.5.4. La subrogación legal en los países europeos con baja y alta tasa de alquiler 482
3.2.6. Los mecanismos de defensa del arrendatario 486
3.2.6.1. Cuando el arrendador es quien perturba el derecho del arrendatario 487
3.2.6.2. Cuando la perturbación de hecho o de derecho la realiza un tercero 491
3.2.6.3. Acciones sociales contra la pérdida de la vivienda por el arrendatario 493
3.2.6.4. Los mecanismos de defensa del arrendatario en otros países de Europa con baja y alta tasa de alquiler 495
3.2.6.5. La exigibilidad del derecho a la vivienda ante la pérdida de la vivienda alquilada 500
3.2.6.6. Conclusiones 512
3.2.7. La existencia de tenencias intermedias 516
3.2.7.1. Un arrendamiento real de larga duración: tomando como ejemplo el leasehold inglés y la propiedad temporal catalana 519
3.3. Flexibilidad 528
3.3.1. La terminación unilateral del contrato por el arrendatario 529
3.3.1.1. El derecho de desistimiento para los contratos formalizados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 530
3.3.1.2. El derecho de desistimiento para los contratos formalizados con posterioridad al 6 de junio de 2013 532
3.3.1.3. Restricciones a la movilidad del arrendatario: carga económica excesiva para el arrendatario y enriquecimiento injusto del arrendador 533
3.3.1.4. El desistimiento unilateral del arrendatario en otros países de Europa con baja tasa de alquiler 535
3.3.1.5. El desistimiento unilateral del arrendatario en los países de Europa con alta tasa de alquiler 538
3.3.1.6. La temporalidad o transitoriedad del contrato de arrendamiento 541
3.3.1.7. La limitación a la libertad de circulación y elección de residencia del arrendatario 542
3.3.1.8. Conclusiones 545
3.3.2. La cesión y subarrendamiento de la vivienda arrendada 547
3.3.2.1. La cesión y subarrendamiento de la vivienda arrendada en los países de Europa con baja y alta tasa de alquiler 549
3.3.3. Otras causas de terminación del contrato de arrendamiento a instancia del arrendatario 553
3.3.3.1. Otras causas de terminación del contrato de arrendamiento a instancia del arrendatario en otros países de Europa con baja y alta tasa de alquiler 557
3.3.4. El régimen de obras y reparaciones en el arrendamiento urbano 560
3.3.4.1. Obras que pueden llevarse a cabo por el arrendatario 562
3.3.4.2. El régimen de obras y reparaciones en los países con baja tasa de alquiler 565
3.3.4.3. El régimen de obras y reparaciones en los países con alta tasa de alquiler 569
3.3.4.4. Conclusiones 574
3.4. La percepción social del alquiler de vivienda 576
3.4.1. Los tipos de demandantes de viviendas en alquiler 578
3.4.2. La estigmatización del mercado de alquiler 583
3.4.3. La percepción social del alquiler de vivienda en otros países de Europa con baja y alta tasa de alquiler 586
4. Factores relevantes desde la perspectiva del arrendador 589
4.1. El rendimiento del arrendamiento urbano de vivienda 589
4.1.1. La rentabilidad de una vivienda en alquiler 592
4.1.2. Los instrumentos que pueden mejorar la rentabilidad de la vivienda arrendada 597
4.1.2.1. La tributación de la vivienda arrendada y el mercado negro 602
4.2. La capacidad de rehabilitación de la vivienda arrendada 607
4.2.1. Las ayudas públicas a la rehabilitación 610
4.2.2. Incentivar la rehabilitación a través de la legislación sobre arrendamientos urbanos 613
4.2.2.1. La rehabilitación por renta 614
4.2.2.2. La rehabilitación como excepción al sistema de renta referenciada en Alemania 617
4.2.2.3. Como evitar el problema de la gentrificación en España 618
4.3. Las garantías en caso de incumplimiento o mal uso 621
4.3.1. El depósito 622
4.3.2. El derecho de retención sobre los bienes muebles del arrendatario 630
4.3.3. Los seguros u otro tipo de garantías 634
4.3.4. El inventario 639
4.4. La entrada del arrendador en la vivienda arrendada 639
4.5. La resolución de controversias entre arrendador y arrendatario 642
4.5.1. Los procesos judiciales en materia de arrendamientos urbanos 644
4.5.1.1. El proceso de desahucio 647
4.5.1.2. La recuperación de la vivienda por el arrendador 653
4.5.1.3. La recuperación de la vivienda del arrendador en derecho comparado 656
4.5.2. La mediación o conciliación 658
4.5.3. El arbitraje 665
4.6. El Registro sobre malas prácticas arrendaticias 671
5. Conclusiones 674
Capítulo V
PROPUESTA DE REGULACIÓN SOBRE UN NUEVO MODELO DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
1. Introducción 681
2. Los parámetros básicos para adoptar una nueva regulación sobre arrendamientos de vivienda 682
2.1. El alquiler debe convertirse en una alternativa real al dominio 683
2.2. La búsqueda del equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes. 685
2.2.1. Los objetivos de los arrendatarios son la estabilidad, la asequibilidad y la flexibilidad 687
2.2.2. Los objetivos de los arrendadores son la rentabilidad, el ahorro, las garantías y la seguridad 690
2.3. Debe darse primacía a la transitoriedad progresiva ante la ruptura con un modelo anterior 692
2.4. Garantizar el derecho a la vivienda del arrendatario vs el derecho de propiedad del arrendador 697
2.5. A más facultades de uso del arrendatario, más corresponsabilidad con la vivienda 698
3. Propuesta de modelo funcional para regular los arrendamie