Arrendamientos Urbanos. 2.ª ed.
Comentarios, legislación y jurisprudencia. Adaptada a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

Introducción
Preámbulo
TÍTULO I. Ámbito de la ley (arts. 1 a 5)
Artículo 1. Ámbito de aplicación
I. Consideraciones generales
1. Arrendamiento
2. Finca urbana
3. Vivienda o uso distinto al de vivienda
II. Casuística jurisprudencial
1. Sin contrato y sin renta no hay arrendamiento
2. Sin duración temporal no hay arrendamiento
3. Finca urbana versus finca rústica. Situaciones intermedias
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda
I. Consideraciones generales
1. Edificación habitable
2. Satisfacer la necesidad permanente de vivienda
3. Los elementos accesorios de la vivienda
II. Casuística jurisprudencial
1. La condición de habitabilidad desde la perspectiva civil y administrativa
2. El arrendamiento de habitación
3. Viviendas arrendadas a sociedades mercantiles para residencia de sus empleados
4. Arrendamientos mixtos
5. Problemática de los anejos a la vivienda arrendada
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
I. Consideraciones generales
1. Edificación que no se destine a satisfacer la necesidad de vivienda
2. Los arrendamientos de temporada
II. Casuística jurisprudencial
1. La problemática sobre la calificación de los arrendamientos de local en un centro comercial
2. Los arrendamientos de temporada y sus posibles fraudes
Artículo 4. Régimen aplicable
I. Consideraciones generales
1. Régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda
2. La especialidad del arrendamiento de viviendas suntuarias
3. Régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda
4. Los pactos de exclusión LAU
5. La sumisión al arbitraje y a la mediación de los contratos de arrendamientos urbanos
6. La fijación en los contratos de arrendamiento de una dirección electrónica a efectos de notificaciones
II. Casuística jurisprudencial
1. Problemática de las viviendas suntuarias. Forma de computar los 300 metros cuadrados de superficie y la renta inicial que exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional
2. La renuncia en el propio contrato de arrendamiento a derechos que todavía no han nacido, con especial referencia a la renuncia al derecho de prórroga del art. 10
3. Principales motivos de nulidad de las cláusulas de sumisión al arbitraje
4. Problemática de las comunicaciones entre arrendadores y arrendatarios
A) La negativa del arrendatario a recoger los burofaxes que se le remiten. Motivos de invalidez de estos requerimientos
B) Efectos de las comunicaciones de los letrados u otras personas ajenas a las partes
C) Utilización de otros medios de comunicación distintos al correo electrónico
Artículo 5. Arrendamientos excluidos
I. Consideraciones generales
1. Arrendamientos de viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo
2. Arrendamientos de viviendas militares
3. Arrendamientos de fincas con vivienda cuya finalidad primordial es el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal
4. Arrendamientos de viviendas universitarias
5. Arrendamientos turísticos
II. Casuística jurisprudencial
1. Jurisdicción social o civil para el desahucio del empleado que ocupa la vivienda en función del puesto de trabajo cuando deja de existir esta relación laboral
2. Supuestos dudosos de arrendamientos de casa-habitación junto con aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal
3. Otros arrendamientos excluidos LAU por la jurisprudencia
A) Arrendamientos de habitación
B) Arrendamientos de plaza de garaje
C) Arrendamientos de industria
D) Arrendamientos de solar
E) Arrendamientos ad meliorandum o ad edificandum
F) Otros

TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda (arts. 6 a 28)
Capítulo I. Normas generales (arts. 6 a 8)
Artículo 6. Naturaleza de las normas
I. Consideraciones generales
1. Renuncia de derechos por el arrendatario. Nulidad de cláusulas contractuales
2. Renuncia de derechos del arrendador
II. Casuística jurisprudencial
1. Algunos ejemplos de cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de vivienda
A) Sobre la duración del arrendamiento de vivienda
B) Sobre el derecho de desistimiento del arrendatario
C) Sobre la repercusión de obras
D) Sobre la actualización de la renta
E) Sobre la ejecución del aval
2. Validez de la cláusula penal que impone al arrendatario una indemnización por retraso en la devolución de la vivienda
Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda
I. Consideraciones generales
1. Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en el ámbito de las relaciones conyugales y sus efectos respecto de terceros
2. Situación de parejas de hecho, hijos no dependientes o ascendientes dependientes
II. Casuística jurisprudencial
1. La situación de los hijos no dependientes
2. La situación de dependencia de los hijos debe entenderse económica
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo
I. Consideraciones generales
1. Subarriendo y cesión
2. La cesión del arrendamiento de vivienda
3. El subarriendo de vivienda
4. Subarriendo parcial, arrendamiento de habitaciones y arrendamientos turístico e industria de hospedaje
II. Casuística jurisprudencial
1. Necesidad del que el consentimiento para la cesión o subarriendo sea por escrito
2. El subarriendo se extingue al extinguirse el arrendamiento, aunque sea por voluntad del arrendatario-subarrendador
3. El subarrendatario que se niega a devolver la posesión, una vez extinguido el contrato de arrendamiento, se halla en precario
4. El subarriendo parcial y la industria de hospedaje
5. La designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o un aprovechamiento real, no es causa de resolución del contrato por cesión.
CAPÍTULO II. De la duración del contrato (arts. 9 a 16)
Artículo 9. Plazo mínimo
I. Consideraciones generales
1. Duración mínima legal
2. Cuando la fecha del contrato no coincide con la de puesta a disposición
3. Contratos sin plazo de duración o indeterminado
4. Necesidad del arrendador de la vivienda
5. Presupuestos para que el arrendador pueda recuperar la vivienda
II. Casuística jurisprudencial
1. Pacto de duración indefinida o de sujeción a prórroga forzosa
2. Concepto de necesidad y acreditación de las causas
3. Validez o ineficacia de las cláusulas contractuales que recogen la causa de necesidad
4. Formalidades de la comunicación efectuada por el arrendador que tiene necesidad de la vivienda
5. Importe de indemnización en caso de incumplimiento en la ocupación de la vivienda reclamada por necesidad
6. Fraude de ley en la ocupación de la vivienda por el arrendador o persona por él designada
7. Recuperación de la vivienda por necesidad durante la pandemia de la COVID-19
Artículo 10. Prórroga del contrato
I. Consideraciones generales
1. Duración y régimen jurídico de la prórroga legal
2. Las nuevas prórrogas obligatorias introducidas por la reforma de la Ley 12/2023, de 14 de mayo, por el derecho a la Vivienda
A) Contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador tenga la condición de gran tenedor
B) Contratos de arrendamiento de vivienda en Zonas de Mercado Residencial Tensionado
3. La tácita reconducción
II. Casuística jurisprudencial
1. La renuncia del arrendatario a la prórroga legal en el propio contrato de arrendamiento
2. La negativa del arrendatario a recoger la comunicación de denuncia del vencimiento del contrato
3. La necesidad de realizar la comunicación a los distintos coarrendatarios
4. La aceptación del pago de la renta por el arrendador una vez denunciado el vencimiento, no implica aceptación tácita de la prórroga
5. Configuración de la tácita reconducción como un nuevo contrato de arrendamiento
6. Las garantías del fiador se extienden a la prórroga legal pero no a la tácita reconducción
Artículo 11. Desistimiento del contrato
I. Consideraciones generales
1. Presupuesto temporal necesario
2. Comunicación del desistimiento
3. Contenido de la indemnización
II. Casuística jurisprudencial
1. El desistimiento unilateral en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda
2. Nulidad de la cláusula contractual que fije una indemnización superior a la establecida en el art. 11
3. Contenido de la indemnización en el caso de que el desistimiento se produzca antes de los seis meses
4. La aceptación por el arrendador de la entrega de la posesión de la vivienda, no implica renuncia a reclamar la indemnización correspondiente
Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario
I. Consideraciones generales
1. Titularidad del contrato y situaciones de coarrendamiento
2. Cónyuge y convivientes
3. Desistimiento o no renovación del arrendatario con comunicación al arrendador
4. Abandono de la vivienda sin comunicación al arrendador
II. Casuística jurisprudencial
1. Contratos firmados por ambos cónyuges o convivientes y desistimiento de uno de ellos
2. Desistimiento y garantías prestadas por el arrendatario firmante
3. Efectos de la falta de requerimiento del arrendador
4. Situación de precario en el caso de falta de notificación del cónyuge o conviviente de su voluntad de continuar como arrendatario. Procedimiento adecuado en caso de impago de la renta
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador
I. Consideraciones generales
1. Resolución del derecho del arrendador y mantenimiento del contrato de arrendamiento
A) Retracto convencional
B) Sustitución fideicomisaria
C) Enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria
D) Sentencia judicial
E) Ejercicio de derecho de opción de compra
2. Arrendamientos de vivienda celebrados por usufructuario, superficiario o titular de análogo derecho de goce
3. Arrendamientos de vivienda celebrados por propietario aparente
4. Arrendamiento de vivienda celebrados entre la Ley 4/2013, de 4 de junio, y el RDL 7/2019, de 1 de marzo
II. Casuística jurisprudencial
1. Legitimación del anterior arrendador para reclamar las rentas anteriores al cambio de titularidad dominical
2. Propietario aparente que no figura como tal en el Registro de la Propiedad
3. Propietario aparente. Fraude al propietario real, exhibición de contrato de arrendamiento en acción de desahucio
4. Ejecuciones hipotecarias y arrendamientos en fraude de ley
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
I. Consideraciones generales
1. Enajenación de vivienda arrendada antes de que transcurran los cinco o siete años de duración legal
2. Enajenación de vivienda arrendada de duración pactada superior a la mínima legal
A) El arrendador enajena la vivienda arrendada informando de la existencia del contrato de arrendamiento
B) El arrendador enajena la vivienda arrendada ocultando la existencia del contrato de arrendamiento
C) El arrendador y el arrendatario pactan la extinción del contrato de arrendamiento con la enajenación de la vivienda arrendada
3. Enajenación de la vivienda arrendada en los contratos celebrados entre la Ley 4/2013, de 4 de junio, y el RDL 7/2019, de 1 de marzo
II. Casuística jurisprudencial
1. El tercero hipotecario en la jurisprudencia del Tribunal Supremo en el ámbito de los arrendamientos urbanos.
2. La buena fe del art. 34 LH protege de la existencia del contrato de arrendamiento, pero difícilmente de las condiciones pactadas en este
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario
I. Consideraciones generales
1. Requisitos necesarios para que se produzca el cambio de arrendatario
2. Efectos de la ausencia de notificación al arrendador y posible notificación del arrendatario firmante
3. Adquisición de la condición de arrendatario por el plazo que reste del contrato de arrendamiento
4. Extensión a las parejas de hecho
II. Casuística jurisprudencial
1. Titularidad del contrato y situaciones de coarrendamiento
2. Efectos de una atribución temporal del uso, inferior o superior a la que reste de duración del contrato
3. Situación de precario del cónyuge al que se le atribuye el uso de una vivienda perteneciente a terceros
Artículo 16. Muerte del arrendatario
I. Consideraciones generales
1. Orden de preferencia en la subrogación
2. Preferencia en caso de igualdad
3. Notificación de la subrogación
4. Pacto de exclusión de la subrogación en contratos de duración superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica
II. Casuística jurisprudencial
1. Concepto de convivencia a efectos de la subrogación mortis causa
2. Preferencia en caso de igualdad
3. Notificación de la subrogación. Conocimiento o consentimiento tácito del arrendador, cambio de la doctrina jurisprudencial
4. Notificación de la subrogación. Efectos resolutorios de la falta de notificación
5. Notificación de la subrogación. Procedimiento que debe seguirse ante su ausencia: Precario u ordinario por razón de la materia
CAPÍTULO III. De la renta (arts. 17 a 20)
Artículo 17. Determinación de la renta
I. Consideraciones generales
1. Libertad de pacto en cuanto a la fijación de la renta y las nuevas limitaciones impuestas por la reforma introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la Vivienda
A) Contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador NO tenga la condición de gran tenedor¿Hacia un control de las rentas en los contratos de arrendamiento?
B) Contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador SÍ tenga la condición de gran tenedor
2. Plazo para el pago
3. Lugar y forma de pago
4. El recibo o documento acreditativo
5. Compensación de renta por obras
II. Casuística jurisprudencial
1. El mero retraso en el pago de la renta, incluso de un mes, es motivo de desahucio
2. La carga de la prueba del pago de la renta corresponde al arrendatario
3. Maniobras del arrendador para eludir el pago de la renta. Mora del acreedor.
4. El recibo de la última mensualidad puede implicar