Derecho a la vivienda y vulnerabilidad - Las medidas públicas de protección frente a la emergecia social

PRÓLOGO

INTRODUCCIÓN

I
EL DERECHO A LA VIVIENDA Y SU FUNCIÓN SOCIAL

1. Introducción

2. La vivienda en las normas internacionales de derechos fundamentales

3. El derecho constitucional a la vivienda

3.1. El art. 47 CE

3.2. La recepción en las reformas estatutarias de los desarrollos en el derecho internacional

3.3. La legislación habitacional

4. Las dimensiones subjetivas del derecho a la vivienda a través de la legislación

4.1. Los derechos de acceso a la vivienda

A) La situación anterior a las reformas autonómicas de vivienda

B) Los nuevos derechos subjetivos en la legislación autonómica

C) La calidad del mercado como parte del derecho subjetivo de acceso a la vivienda

4.2. El derecho a la permanencia en el “hogar” como dimensión subjetiva

4.3. ¿Un derecho a la calidad de la vivienda?

4.4. Los nuevos derechos de apoyo instrumental para atender situaciones de vulnerabilidad

5. La delimitación de la función social de la propiedad sobre la vivienda

5.1. La propiedad constitucional y su dimensión prestacional

5.2. La función social de la propiedad

A) Naturaleza y alcance de la institución

B) La delimitación de la propiedad estatutaria

C) La propiedad en movimiento: las nuevas direcciones de la función social

5.3. La teoría del contenido esencial

II
EL DERECHO A LA VIVIENDA EN EL PARADIGMA MULTINIVEL

1. Introducción

2. La incipiente competencia habitacional de la Unión Europea: un desarrollo a dos velocidades

3. El derecho a la vivienda en el Estado autonómico

3.1. La Constitución y las competencias de vivienda

3.2. Los Estatutos de Autonomía

A) Primera generación estatutaria (1979–2006)

B) La segunda generación de Estatutos (2006-presente)

4. Las competencias habitacionales en la jurisprudencia constitucional

4.1. Análisis cuantitativo de la jurisprudencia

A) Criterios y parámetros de análisis: la tensión entre derechos y mercado en el reparto competencial

B) La creciente importancia de la materia habitacional como política económica

C) El sesgo económico de la distribución competencial

4.2. Evolución de la jurisprudencia constitucional

A) Las frágiles bases del reparto competencial en materia de vivienda

B) El pulso recentralizador del período 2013-2018

C) El equilibrio competencial a partir de 2018

4.3. A modo de síntesis: las competencias en materia de vivienda según la jurisprudencia

III
NUEVOS VÍNCULOS ENTRE EL DERECHO URBANÍSTICO Y EL DERECHO A LA VIVIENDA

1. La zonificación de la ciudad compleja

2. La protección del uso residencial ante la explotación turística de la vivienda

2.1. La aproximación turística de las Comunidades Autónomas

2.2. El enfoque urbanístico y habitacional de las entidades locales

3. Las reservas de vivienda social

3.1. La evolución de las reservas en la legislación urbanística

3.2. Las reservas en suelo urbano consolidado

3.3. El equilibrio entre las reservas de suelo y los derechos constitucionales de contenido económico

IV
LA INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA EN EL MERCADO PARA MOVILIZAR VIVIENDA A PRECIOS ASEQUIBLES Y GARANTIZAR LA DIGNIDAD

1. Medidas declarativas y registrales

1.1. La declaración de la vivienda desocupada

A) Ámbito subjetivo de aplicación

B) Procedimiento

1.2. Las infraviviendas y la declaración de inhabitabilidad

1.3. La calificación permanente de las viviendas de protección pública

2. Los derechos de adquisición preferente de la Administración pública en el mercado habitacional

2.1. La naturaleza híbrida del tanteo y retracto administrativos

2.2. Ámbito subjetivo

A) La titularidad de la potestad

B) La figura del beneficiario

2.3. Tipología de los nuevos derechos de adquisición preferente

A) La adquisición preferente de viviendas procedentes de procedimientos de ejecución hipotecaria o dación en pago

B) La adquisición preferente en las transmisiones de edificios enteros por remisión de la Ley de Arrendamientos Urbanos

C) La ampliación del retracto legal a viviendas no protegidas financiadas con cargo a los presupuestos de la Comunidad Autónoma

2.4. Plazos y forma de ejercicio

3. La regulación del precio de los alquileres

3.1. ¿De qué hablamos cuando hablamos de regular? Delimitación conceptual de los controles sobre las rentas

3.2. Una mirada a los sistemas vigentes de regulación de las rentas. El contexto europeo comparado y el caso de España

A) La regulación de las rentas en otros países europeos

a) La aproximación universalista de los Estados de Bienestar escandinavos: los casos de Suecia y Dinamarca

b) Frenar la subida del precio de los alquileres en un contexto multinivel: el caso de la República Federal Alemana

c) Regulando el precio del alquiler en la capital europea de la vivienda social: el caso de Austria y Viena

B) El control del precio de los alquileres en España

a) De la prórroga forzosa de 1964 a los contratos de duración determinada y renta libre limitada de 1994: la aproximación española a la regulación de las rentas

b) La entrada autonómica en la regulación de la renta: La Ley 11/2020, de Cataluña

c) El acuerdo estatal en materia de contención de rentas

d) Nuevas tendencias regulatorias en España: ¿Un paso atrás?

3.3. Los límites jurídico-constitucionales de la regulación, una lectura desde la jurisprudencia

A) Equilibrio justo y control de proporcionalidad

B) La determinación del contenido esencial

C) La prohibición de repercutir la totalidad de los costes de las políticas habitacionales sobre los propietarios

3.4. Un balance controvertido: los efectos útiles y adversos de la regulación

3.5. Valoración sobre el presente y futuro de los controles sobre la renta en España

4. La potestad expropiatoria al servicio de la función social de la propiedad para la garantía del derecho a la vivienda

4.1. La expropiación forzosa en la legislación autonómica de vivienda

4.2. La expropiación temporal de uso de la vivienda habitual del deudor hipotecario como garantía del derecho a permanecer en el hogar

A) La nueva expropiación de la vivienda habitual incursa en procedimientos de ejecución hipotecaria

a) Un procedimiento de garantía en relaciones jurídicas asimétricas

b) La nueva causa expropiandi

c) Procedimiento

d) Justiprecio

e) ¿Expropiación o alquiler forzoso?

B) La doctrina de la STC 93/2015, de 14 de mayo

C) Los últimos desarrollos legislativos y jurisprudenciales

D) Garantías de la permanencia en el hogar de carácter no ablativo

a) La suspensión del procedimiento

b) Los convenios de colaboración

E) El alquiler social forzoso

a) Sujetos de la relación de arrendamiento forzoso

b) Procedimiento

c) ¿Contraprestación o compensación económica? Entre la renta y el justiprecio

d) La función social expansiva del alquiler social forzoso

4.3. La expropiación forzosa de las viviendas vacías

A) Sujetos de la expropiación

B) La desocupación de la vivienda como causa expropiandi

C) Procedimiento y garantías

D) La determinación del justiprecio

5. Los impuestos sobre la desocupación continuada de la vivienda: el recargo sobre el IBI y el impuesto catalán a las viviendas desocupadas

6. La actuación coactiva para garantizar el derecho a la vivienda

6.1. La obligación de restitución por superar la situación que motivó la adjudicación

6.2. Medidas de reconducción no sancionadoras: las multas coercitivas

6.3. Las sanciones administrativas para tutelar la habitabilidad de la vivienda

A) La sanción de la vivienda desocupada

B) La sanción de la vivienda sobreocupada

C) La sanción de la infravivienda

6.4. La acción pública y el potencial papel del asociacionismo de vivienda en la tutela de la habitabilidad

V
FORMAS DE COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA PARA LA PROMOCIÓN DE VIVIENDA ASEQUIBLE

1. Introducción

2. Los convenios de cesión temporal del uso de la vivienda vacía para destinar a aprovechamiento público

2.1. El ámbito subjetivo: un estímulo a los grandes propietarios y las entidades financieras

2.2. El contenido de los convenios de cesión de la vivienda vacía: causa, objeto y fin de la colaboración público-privada

3. Nuevas técnicas para el fomento de la promoción y gestión privada de la vivienda social por fundaciones y cooperativas

3.1. La contratación pública responsable como vía para articular la colaboración público-comunitaria en el País Vasco

3.2. El convenio de cesión directa de un derecho de superficie sobre suelo público a cooperativas y fundaciones para el desarrollo de vivienda social: el caso de Barcelona

A) Los límites del convenio como instrumento de formalización de la cesión de suelo, obra y explotación a particulares sin ánimo de lucro

B) Problemas derivados de la adjudicación sin concurrencia de patrimonio público a entidades sin ánimo de lucro

C) Límites temporales en la cesión de patrimonio público

3.3. Compatibilidad de la gestión privada de viviendas sociales con las normas de mercado interno y ayudas de Estado de la Unión Europea y las excepciones aplicables a los SIEG

A) Las cesiones de solares e inmuebles a bajo precio a entidades sin ánimo de lucro para desarrollar vivienda social ante el art. 107 TFUE

B) La compatibilidad de las normas desde la óptica del art. 106.2 TFUE y la Decisión SIEG

CONCLUSIONES

BIBLIOGRAFÍA

ANEXO